Body
Même des années plus tard, les locataires peuvent demander une diminution de leur loyer en cas de baisse des taux hypothécaires.
Chaque locataire sait – ou devrait savoir – qu'il peut demander une diminution de loyer en cas de baisse des taux hypothécaires. Les gérances n'accordent la plupart du temps qu'une partie de la diminution demandée: elles opposent non seulement l'évolution de l'indice des prix à la consommation (IPC) – ce qui est admissible si le calcul est correct – mais aussi une augmentation forfaitaire (généralement 0,5% par année) des coûts d'exploitation de l'immeuble (frais d'entretien et charges non facturées séparément). Elles font encore valoir parfois une réserve. Trop souvent le locataire renonce alors à saisir la commission de conciliation ou le juge pour obtenir l'intégralité de la baisse de loyer à laquelle il aurait droit et les choses en restent là. Définitivement?
Non. Peu de locataires le savent, mais ils peuvent rattraper la baisse de loyer «perdue» même des années plus tard.
Demande valable longtemps
Selon l'article 13 al. 4 de l'ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF), le juge doit vérifier si et dans quelle mesure les variations antérieures du taux hypothécaire ont entraîné une modification du loyer. Le fait de renoncer même pendant une longue période à demander une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux hypothécaire ne prive pas le locataire du droit de s'en prévaloir ultérieurement. Le locataire n'est pas tenu de contester une diminution insuffisante, même si elle a été notifiée au moyen de la formule officielle.
Voici un exemple tiré d'une décision récente du Tribunal des baux de la Sarine. En juillet 1997, la locataire a signé un contrat fixant le loyer net de l'appartement à 1210 francs par mois sur la base d'un taux hypothécaire de 4,5% et avec une réserve de loyer de 280 francs. En octobre 2002, par formule officielle, le bailleur a réduit la réserve de loyer à 223 francs en invoquant la baisse du taux hypothécaire de 4,5% à 3,75%, ainsi que l'évolution des coûts.
En juin 2012 la locataire demande une diminution de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de 4,5% à 2,25%. Le bailleur accepte une diminution, mais seulement sur la base d'une baisse du taux de 3,75% à 2,25%, en se référant à la formule officielle non contestée en 2002. Il oppose par ailleurs l'évolution des coûts d'exploitation.
Pas d'augmentation forfaitaire des coûts d'exploitation
Le tribunal accorde toutefois la totalité de la diminution de loyer justifiée par la baisse du taux hypothécaire depuis le début du bail compensée seulement par la progression de l'IPC. Il refuse de tenir compte de la dissolution de la réserve modifiée en octobre 2002, d'abord parce qu'elle était nulle dès le départ faute de motivation, ensuite parce que cette notification ne valait de toute façon pas fixation du loyer.
Le tribunal rappelle surtout que le bailleur ne peut pas faire valoir une augmentation forfaitaire des coûts d'exploitation, mais doit alléguer et démontrer (pièces justificatives à l'appui) la hausse de manière précise, effective et chiffrée par la comparaison de deux moyennes de trois ans. Comme c'est presque toujours le cas, la gérance a renoncé à produire les comptes de l'immeuble sachant bien qu'il n'y a en réalité aucune augmentation des coûts. La locataire ne paie ainsi plus que 955 francs par mois!
Alain Ribordy Avocat-conseil Asloca Fribourg
