Le contrôle automatique des loyers existe dans divers cantons. Mais le droit suisse impose aux locataires de saisir eux-mêmes les tribunaux. L’Etat devrait assumer cette tâche.
Le contrôle des loyers a existé en Suisse durant des décennies jusqu’au début des années 1970. Il se poursuit dans plusieurs cantons: à Genève, à Bâle-Ville et dans le canton de Vaud. Ces protections sont toutes issues ou ont été façonnées par l’ASLOCA, cela, grâce à des initiatives populaires. Ces protections s’appliquent dans le cas de hausses de loyer après des travaux. Il n’est pas possible d’aller plus loin dans les cantons, à cause de la répartition des compétences juridiques avec la Confédération.
Le cas de Genève et de Bâle
Les lois sont proches à Genève et à Bâle-Ville. Les deux initiatives cantonales gagnées dans ce dernier canton à Bâle-Ville ont été rédigées en collaboration avec l’ASLOCA Genève. Pour réaliser des travaux, les bailleurs doivent obtenir une autorisation de construire. Celle-ci n’est délivrée que si les hausses de loyer consécutives à la rénovation sont limitées. A Genève, l’Office du logement fixe le loyer maximum selon les montants engagés par le bailleur. La clef de répartition est celle de l’ordonnance du Conseil fédéral. Le contrôle est automatique et garantit le respect de la loi pour tous les locataires. Sans cela, les hausses de loyer seraient fixées au maximum de la demande la plus solvable. C’est que les milieux appellent – à tort– la loi du marché. Bâle-Ville fonctionne sur la même base. La différence est qu’à Genève la hausse de loyer est, en sus, plafonnée selon le salaire médian, pour une durée de trois, cinq ou dix ans selon les travaux. La protection à Bâle-Ville limite les coûts que le bailleur peut répercuter sur le loyer afin de maintenir la nature du logement. Un logement abordable doit le rester après les travaux. Une bataille est en cours contre le gouvernement bâlois pour que les rénovations énergétiques ne deviennent pas un prétexte à la spéculation.
Le canton de Vaud fixe un prix de sortie
Dans le canton de Vaud, la protection des loyers repose sur une sorte de prix de sortie – dite méthode de la valeur objective – déterminé en tenant compte de la valeur de l’immeuble, de son environnement, de sa vétusté et du niveau des loyers avant travaux. Les milieux immobiliers contestent ces protections au nom de la lutte contre le réchauffement climatique et de la «simplicité» d’exécution de rénovations. Dit sans fard, les bailleurs veulent pouvoir ajouter de l’abus à l’abus, en majorant les loyers déjà exagérés au prétexte de travaux énergétiques. En réponse, l’ASLOCA avait proposé au Conseil national d’exiger des bailleurs qu’ils utilisent d’abord la part abusive du loyer avant de solliciter plus d’argent de leurs locataires.
Lourdeur du système judiciaire
Or, en cas de litige, le système actuel, qui passe par la voie judiciaire, est le plus lourd qui soit. Contester un loyer initial mobilise en principe deux juristes – un pour les locataires et un autre pour les bailleurs – trois juges, un greffier ou une greffière juriste, un greffier d’audience et un huissier ou une huissière. Deux audiences constituent un minimum pour les affaires qui vont au tribunal. Les écritures des parties et le jugement sont autrement plus complexes à élaborer que les formulaires de l’administration. Notre initiative simplifierait donc la tâche aux locataires comme aux bailleurs, mais en pratique elle empêcherait ces derniers de faire comme bon leur semble.
Christian Dandrès
Conseiller national
ASLOCA Genève
