Les milieux immobiliers ont essayé de faire accroire que s’opposer à une hausse de son loyer était voué à l’échec. Dans la plupart des cas, c’est plutôt l’inverse.
Il a déjà été expliqué dans ces colonnes que les hausses de loyer sont contestables. Les milieux immobiliers et leurs relais médiatiques ont certes tenté de faire accroire ces derniers mois que la plupart des oppositions sont vaines. Cela est faux, comme le démontre l’expérience récente. En réalité, les probabilités d’obtenir gain de cause dépendent du cas considéré. Certains locataires sont parvenus assez facilement à obtenir le retrait de la majoration de loyer qui leur avait été notifiée. Il s’agit de ceux qui louent un bien auprès d’un propriétaire ayant acquis ou construit l’immeuble au fil des 30 dernières années. Il est en effet possible dans ce contexte d’invoquer le critère du rendement abusif. La mission première des juges des instances de conciliation est d’amener les parties à un accord et de maintenir la paix sociale. Le bailleur doit alors ouvrir ses livres de comptes pour prouver que le loyer augmenté ne conduit pas à un abus... ce qu’il juge le plus souvent préférable de ne pas faire. Dans ces cas, les locataires n’ont parfois pas même dû se rendre auprès de l’autorité de conciliation, la hausse ayant été abandonnée peu de temps après que la régie eut été informée de sa contestation.
Le critère des loyers usuels
Pour les immeubles plus anciens, il s’est avéré possible de contrer la hausse en se prévalant du niveau des loyers usuels dans le quartier, lorsque le bail avait été conclu il y a peu, soit dans les cinq années précédant la signature. La hausse n’a pas toujours été retirée. Parfois, elle a été limitée, étant par exemple divisée par deux. Cela, avec une période de blocage du loyer de deux à trois ans au montant ainsi fixé. Ou alors le montant augmenté a été raboté, puis étalé sur trois ans. Même lorsque le bailleur se montre peu enclin à transiger et que les arguments précités ne peuvent lui être opposés, il s’avère que les hausses sont systématiquement limitées. Cela, par l’abandon d’une partie de l’augmentation qui résulte prétendument de l’augmentation des charges liées à l’exploitation du bien. En effet, ces charges sont incluses dans le loyer. Elles ne doivent pas être confondues avec les frais dits « accessoires », comme le chauffage et l’eau chaude qui sont payés séparément du loyer à travers un acompte ou un forfait mensuel. Il s’agit par exemple des frais d’entretien du bien ou de la conciergerie.
Toute conciliation vise d’abord un accord
Enfin, il faut saluer le travail de la plupart des juges des instances de conciliation qui gardent à l’esprit que leur mission première n’est pas de dire ce qui est juridiquement juste, mais d’amener les parties à un accord, et, plus largement, de maintenir la paix sociale. Les majorations adressées à des locataires âgés ou au budget serré ont très souvent été retirées, limitées ou étalées dans le temps par le biais d’un échelonnement. Cela, en vertu de considérations humaines. Une chose est sûre: dans l’immense majorité des cas, contester une hausse reçue s’est avéré payant. Rappelons cependant que le locataire doit faire preuve de diligence. Il doit saisir l’autorité de conciliation sous 30 jours au maximum à compter de la réception de la hausse du loyer. Savoir quoi faire face à une hausse du loyer exige du savoir-faire. L’ASLOCA est outillée pour cela!
Pierre Stastny
Juriste répondant
ASLOCA Genève
