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Sans formule officielle, le loyer d’un locataire vaudois a été jugé nul. Ce sont ainsi dix ans de trop-perçu de loyer qui doivent lui être remboursés.
Pendant combien de temps peut-on contester le loyer initial? Dans les 30 jours dès la réception des clefs (et non pas dès la signature du contrat) selon l’article 270 du Code des obligations (CO). Cependant, dans les cantons qui connaissent l’obligation par le bailleur de notifier au locataire la formule officielle prévue à l’art. 270 alinéa 2 CO, ce délai de 30 jours ne court pas si le bailleur a omis de la notifier. Si le bailleur la notifie dans les 30 jours dès la remise des clefs, alors le délai ne commence à courir que dès la remise effective de la formule. Une notification au-delà des 30 premiers jours du bail équivaut à l’absence de notification. Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu de loyer.
Nullité du loyer initial
Dès lors jusqu’à quand peut-on contester le loyer initial? Ce sont les règles sur l’enrichissement illégitime qui s’appliquent, soit les articles 62 et suivants CO. Le locataire doit agir en justice, soit par le dépôt d’une demande auprès de l’Autorité de conciliation, dans un délai d’un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit et, dans tous les cas, dans les dix ans dès la naissance du droit. Un locataire a connaissance de son droit lorsqu’il sait que l’absence de la notification de la formule officielle (ou de l’indication du loyer du précédent locataire ou de la motivation de la hausse de loyer par rapport au précédent locataire) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était dès lors abusif. En revanche il ne suffit pas que le locataire ait pu ou dû le savoir.
Remboursement sur dix ans
Une fois que le juge aura fixé le loyer licite dès le début du bail, se pose la question de savoir sur quelle durée le locataire peut obtenir le remboursement du trop-perçu de loyer. Ce n’est pas la prescription de cinq ans de l’art. 128 CO concernant les prestations périodiques qui s’applique: cette durée concerne en revanche les loyers que le locataire doit payer, raison pour laquelle il est indispensable que les locataires conservent les quittances de loyer pendant cinq ans. Comme déjà dit, c’est le délai de prescription de dix ans qui s’applique. Toutefois, ce délai ne part pas du début du bail mais lors du versement de chaque loyer.
Litige qui débouche sur un énorme remboursement
C’est ce qu’a confirmé dans un arrêt du 8 juillet 2019 la Cour d’appel civile du canton de Vaud dans une affaire concernant la région de Montreux. Le locataire avait loué un appartement à partir du 1er janvier 2004 pour un loyer net de 2100 fr. Il a résilié le bail de manière anticipée en juin 2016 en présentant un locataire de remplacement refusé par le bailleur. Un litige est donc survenu sur la question de savoir jusqu’à quand le locataire devait payer le loyer. Le locataire estimait être libéré de ses obligations à fin octobre, alors que le bailleur exigeait le loyer jusqu’à fin décembre. Ce litige a amené le locataire à consulter son assurance de protection juridique en juillet 2016 et il a ainsi appris que le loyer payé était nul faute de notification de la formule officielle. Les juges ont finalement fixé le loyer à 1650 fr., soit une différence de 450 fr. par mois, soit sur dix ans un capital de 54 000 fr. ! Sous déduction de quelques loyers impayés et autres frais, le bailleur a été condamné à restituer au locataire une somme de presque 42 000 fr.
Moralité: contestez le loyer dans les 30 jours ou consultez l’ASLOCA ultérieurement si vous n’avez pas reçu la formule officielle de fixation du loyer initial. Il appartient bien sûr au bailleur de prouver qu’il l’a notifiée au locataire. Cette formule officielle n’est malheureusement obligatoire que dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud, Bâle-Ville, Zoug et Zurich.
François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève
