Tous ces frais sont-ils vraiment à la charge des locataires?

ll y a une tendance qui consiste à tout faire payer au locataire. Mais c’est pourtant loin de devoir être le cas. On fait le point. De nombreuses régies veulent mettre à charge du locataire toute dépense liée à un travail effectué par ses soins, et qui devrait être logiquement payé par le bailleur qui la mandate pour assurer la gestion de son bien. De nombreux contrats de bail ou conditions générales stipulent que le locataire s’engage à payer des montants forfaitaires, à titre d’émolument, pour diverses tâches assumées par la régie. Aperçu des frais qui ne sont pas à votre charge.

Tout ce que dit le bail n’est pas parole d’évangile

Ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai. Le droit du bail est protecteur du locataire et prend en considération que celui-ci n’a pas forcément la possibilité ni les ressources pour lire et négocier attentivement toute clause de son bail au moment de sa conclusion. C’est pourquoi le Code des obligations prévoit des protections impératives devant lesquelles une disposition contraire du contrat devra s’effacer. Il ne faut donc pas se laisser opposer sans autre que «ce montant est dû par vos soins, et d’ailleurs le bail que vous avez signé le prévoit».

La régie doit être payée par le bailleur pour son travail

Le bailleur est autorisé à répercuter à travers le loyer les honoraires de gérance que lui facture sa régie (en principe de 3,5 à 5% du montant des loyers de l’immeuble). Cela représente donc des montants importants et couvre l’activité de la régie dans le cadre de la gestion ordinaire du bien. Il n’est donc pas justifié que des frais soient réclamés au locataire, car cela revient à le faire payer deux fois: une fois par le loyer, une autre par un émolument exigé au moment de la prestation.

Frais de dossier, d’établissement et de conclusion du bail

Ces frais sont souvent facturés au locataire entre 150 et 200 francs. Or ils sont à la charge du bailleur. C’est d’ailleurs ce que prévoient aujourd’hui les règles et usages locatifs vaudois. C'est à la régie de trouver le locataire et d’établir le bail, puis de le lui faire signer.  

Ce n'est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c'est vrai.

 

Frais d’avenants et d’attestation

Un avenant au bail établi en cas de concubinage ou de mariage par exemple, ou une attestation pour demander un macaron à la Fondation des parkings, est aussi un travail administratif fait par la régie dans le cadre de son mandat de gestion ordinaire. Les frais en sont donc à charge du bailleur et ne peuvent être refacturés une seconde fois au locataire.

Frais de rappel et de mise en demeure

Certaines régies facturent des frais de mise en demeure de 80 francs! Et de simples rappels de 20 francs… Alors qu’il s’agit d’un courrier-type, parfois pas même adressé en recommandé. Or ce travail est déjà payé par le bailleur, qui paie l’honoraire de gérance pour la «gestion financière», ce qui inclut «les rappels dans le cadre d’une procédure amiable», c’est-à-dire tout ce qui se fait avant l’envoi d’une réquisition de poursuite. Par gain de paix il faut admettre des frais raisonnables, de maximum 10 francs.

Autorisation de sous-louer ou de transfert du bail commercial

Comme le droit du bail prévoit de manière impérative, lorsque les conditions pour le faire sont réalisées, que le locataire peut sous-louer ou le commerçant peut transférer son bail, les frais qui en résultent ne peuvent être mis à charge du locataire.

Frais de restitution anticipée

Dans le même ordre d’idée, le Tribunal fédéral a pu dire que les frais exigés par la régie (en général entre 200 et 300 francs ou 1% du loyer annuel) du locataire qui «résilie» le bail en avance en présentant un candidat de remplacement ne sont pas dus.

Frais d’avocat et frais d’huissier

Sauf exception rare, où le locataire engendre par un comportement abusif des frais inutiles, les frais de procès du bailleur (y compris d’avocat) sont à charge de celui-ci si le canton, comme c’est le cas à Genève et dans d’autres cantons romands, prévoit la gratuité de la procédure; de même pour les frais d’huissier venu à un état des lieux de sortie, quand le locataire ne les a pas provoqués abusivement.  

Pierre Stastny, ASLOCA Genève