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Les régies ont pris la mauvaise habitude de mettre à la charge des locataires certains frais de gestion des immeubles. Totalement illégal!
Depuis un certain temps, les régies mettent à la charge des locataires un certain nombre de frais qu’elles ont toujours assumés dans le cadre de la gestion des immeubles. Cette tendance est inacceptable. D’une part, parce que les régies sont rémunérées par le propriétaire pour effectuer leur travail et qu’en règle générale elles touchent pour cela un pourcentage (3,5 à 5%) de l’ensemble des loyers de l’immeuble. D’autre part, parce que, dans le calcul du loyer net, il est tenu compte des frais de gérance ainsi que de tous les autres montants qui sont à la charge du propriétaire pour la gestion de son immeuble. De sorte que, si un bailleur prétend mettre dorénavant à la charge des locataires de nouveaux frais, il devrait réduire le loyer en proportion. Ces nouveaux frais mis à la charge des locataires sont par exemple:
Frais pour l’impression des bulletins de versement
Ces frais n’ont jamais été mis à la charge des locataires; certaines régies prennent prétexte d’une démarche écologique visant à réduire l’utilisation de papier pour recommander aux locataires de mettre en place des ordres permanents ou de permettre à la régie des prélèvements directs. Si le locataire n’est pas d’accord avec ce mode de faire, certaines régies indiquent que, dorénavant, elles vont facturer jusqu’à 10 francs par mois (!) pour l’impression et l’envoi des bulletins de versement.
Frais de PostFinance
Certaines régies veulent également mettre à la charge des locataires les frais facturés par PostFinance pour une inscription au crédit des loyers versés par les locataires au guichet de la poste.
En effet, lorsque le locataire verse son loyer de 1500 francs au guichet, la régie ne sera créditée que d’un montant de 1496 fr. 45, soit 3 fr. 55 de moins. C’est cette taxe que les régies tentent de répercuter sur le locataire s’il continue à aller faire ses paiements à la poste de son quartier. En revanche, si le locataire paie son loyer par virement ou prélèvement direct, les opérations sont gratuites pour le bénéficiaire. S’il est vrai qu’il peut être pratique de payer son loyer ou ses autres factures de cette manière, il n’en reste pas moins que certains locataires, notamment les personnes âgées, préfèrent se rendre encore physiquement à la poste de leur quartier, non seulement pour obtenir une quittance dûment tamponnée, mais aussi pour des raisons de convivialité et de socialisation. Sachant que la tendance est de supprimer les petites postes de quartier, il est souhaitable que les usagers continuent à les utiliser. Juridiquement le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les frais qui lui sont facturés par PostFinance pour un versement au guichet. Le contrat-cadre romand (CCR), obligatoire pour tous les baux d’appartement en Suisse romande, prévoit d’ailleurs expressément que «le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires sont payables par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire» (art. 1, al. 1 CCR). Il n’est pas prévu que le bailleur puisse prélever des frais si le locataire remplit son obligation en se rendant à un guichet postal, il n’est de surcroît pas possible de déroger au CCR en défaveur du locataire.
Frais d’établissement du bail
L’article 8 des Règles et usages locatifs vaudois (RULV) prévoit expressément que le bailleur a la charge des frais d’établissement du bail. Avec raison, ils font partie des frais de gérance ordinaires.
Frais de sous-location
Certaines régies sollicitent le versement d’un émolument pour un courrier autorisant la sous-location. Ces frais ne sont pas justifiés. L’article 262 du Code des obligations indique que le locataire a le droit de sous-louer son appartement avec le consentement du bailleur. L’article 8 du CCR exige un consentement écrit, mais n’autorise pas pour autant le bailleur à facturer un émolument.
Frais administratifs
Selon les articles 264 CO et 9CCR, le locataire peut restituer en tout temps la chose louée en présentant un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Certaines régies font payer cette restitution par un émolument de 100.-, 150.- voire 1% du loyer annuel! Ces frais ne sont pas prévus par la loi et sont injustifiés.
Frais de rappel
Quant aux frais de rappel prévus dans les contrats, ils augmentent avec le temps de manière exponentielle sans pour autant que les frais réels augmentent en conséquence. L’envoi des rappels étant de plus en plus informatisé, cela demande au contraire de moins en moins de travail. Ni le CCR ni les RULV ne prévoient de montant en ce qui concerne les frais de rappel. En revanche, les Règles et usages locatifs du canton de Genève, applicables aux immeubles soumis à la loi générale sur le logement (immeubles subventionnés), prévoient des frais de rappel de 10 francs. Ce montant apparaît justifié. On voit pourtant souvent des contrats prévoyant des frais de rappel de 20 ou 30 francs, ce qui est tout à fait exagéré.
Lorsque votre bailleur veut mettre à votre charge des frais administratifs, exigez que le loyer net soit baissé en proportion et profitez-en pour demander la baisse de loyer qui ne vous a jamais été octroyée en raison de la baisse constante des taux hypothécaires!
François Zutter Avocat répondant Asloca Genève
