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Un contrat-cadre sous la forme d’une convention collective entre les différents partenaires sociaux du marché immobilier pourrait réguler les plates-formes en ligne comme Airbnb en Suisse.
En octobre 2016, les médias relataient une nouvelle restriction des plates-formes de location d’hébergements en ligne. L’Etat de New York a en effet décidé de renforcer les sanctions pénales des personnes qui louent en ligne un logement pour moins de trente jours sans y vivre personnellement. Cette décision a été saluée par les organisations new-yorkaises d’habitants. Le besoin de logements de la population locale l’a emporté.
Aucun cadre légal en Suisse
En Suisse, nous l’avons souligné à plusieurs reprises, rien n’est entrepris au niveau légal. Au Parlement fédéral les intérêts croisés paralysent toute réflexion. Sans compter que le conseiller fédéral Johann Schneider-Ammann ne cesse de s’en remettre au dogme libéral de la main invisible du marché qui résoudrait tous les problèmes.
Au niveau cantonal, même si la marge de manoeuvre légale est restreinte, elle existe tout de même, surtout là où sévit la pénurie de logements, comme à Genève, à Bâle ou à Zurich. A ce jour, aucun conseiller d’Etat n’a toutefois osé affronter ni la question ni surtout ses électeurs, usagers de logements Airbnb aux quatre coins du monde et très probablement fournisseurs aussi de leur propre logement en ligne.
Alors, comment réagir face à ce laisser-faire politique tout en évitant que les éventuelles propositions ne soient instrumentalisées politiquement?
La solution la plus adaptée est certainement celle du contrat-cadre, c’est-à-dire une convention collective en matière de bail entre les différents partenaires sociaux du marché immobilier. Une figure prévue par la loi fédérale sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale entrée en vigueur en 1996.
Il est vrai que c’est un instrument très peu utilisé. A notre connaissance il n’existe que deux contrats-cadres en vigueur, le contrat-cadre romand de baux à loyer liant l’ASLOCA Romande et les milieux immobiliers romands et les Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) liant l’ASLOCA Vaud et les milieux immobiliers vaudois.
Avantages du contrat-cadre
Pourquoi donc passer par un tel contrat-cadre? Premièrement parce que le processus normatif est totalement en main des partenaires sociaux du logement. Aucun acteur externe politique, social ou économique, local ou international ne peut perturber le processus normatif, à l’exception du Conseil fédéral, mais uniquement sous la forme d’un examen de la conformité légale du contratcadre et de la représentativité des organisations signataires avant l’octroi de la force obligatoire.
Deuxièmement parce que le contrat-cadre permet de traiter exclusivement d’un problème aigu sans remettre en cause l’économie globale ni du contrat de bail ni de la sous-location en général. C’est un avantage extrêmement important. Les intérêts des partenaires sociaux sont trop éloignés et disparates au sein même de leurs rangs pour une réforme globale équilibrée.
Troisièmement on peut évoquer la rapidité du processus normatif du contratcadre. Alors qu’une modification d’une loi au niveau fédéral peut prend trois à cinq ans, un contrat-cadre peut voir le jour en moins d’une année si les partenaires sociaux le souhaitent et s’organisent en conséquence. Quatrième avantage et non des moindres, c’est la souplesse du processus. En effet, les partenaires sociaux peuvent fixer une durée maximale. Ils peuvent aussi modif ier ou mettre un terme rapidement à un contrat-cadre.
L’idée d’un contrat-cadre pour la régulation du phénomène Airbnb et consorts a été suggérée aux milieux immobiliers et à l’Office fédéral du logement en septembre dernier Les premiers échos ont été favorables. Il faut maintenant mettre sur le papier les attentes de chacun. Cela pourrait déjà survenir en janvier de l’année prochaine.
