De nombreux bailleurs facturent des frais administratifs de façon abusive. Avec parfois des honoraires allant jusqu’à 5%. Une vérification minutieuse des charges s’impose.
Au moment de recevoir son dé compte annuel de chauffage et de frais accessoires, le locataire est souvent un peu perdu à la lecture des divers éléments qui lui sont facturés. Si, comme déjà souvent exposé, la première chose à faire est de vérifier que les postes facturés ressortent effectivement du contrat de bail, la question se complique encore un peu lorsque des frais d’administration sont facturés par le bailleur. Premièrement, si les frais administratifs liés aux installations de chauffage et de préparation d’eau chaude peuvent être facturés sans mention expresse dans le contrat de bail (art. 5 de l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux OBLF), il n’en va pas de même de ceux liés à d’autres types de charges.
En effet, selon l’art. 4 al. 3 OBLF, si le bailleur veut percevoir des frais administratifs sur d’autres prestations, cela doit être expressément prévu dans le contrat de bail. Passé ce premier contrôle, le locataire doit s’assurer que ces frais ne sont pas abusifs. Ils peuvent être facturés selon les dépenses effectives ou selon les taux forfaitaires usuels. Dans la pratique, c’est presque toujours selon ce second modèle que la facturation intervient. De l’avis de la doctrine, ces taux ne devraient pas dépasser 2 à 3% des frais en question. Ils paraissent dans tous les cas exagérés au-delà de 4%. Or l’expérience nous montre que ces frais administratifs, aussi mentionnés sous le terme «honoraires», sont souvent supérieurs à 4%.
Honoraires facturés indûment
En ce qui concerne plus particulièrement les frais d’administration liés aux installations de chauffage et de préparation d’eau chaude dans les immeubles munis de compteurs individuels, ce qui est de plus en plus fréquent, les frais des relevés de compteurs et de répartition des coûts facturés par les entreprises spécialisées entrent effectivement dans les frais administratifs à la charge du locataire (art. 5 al. 2 lit. f OBLF). Toutefois, il n’y a pas lieu d’ajouter des frais administratifs usuels si le bailleur ne supporte pas de dépenses supplémentaires. Dans le cas où le bailleur continue d’assumer une part administrative pour l’établissement des décomptes de charges, on admet un supplément de 1% sur le coût de chauffage, frais de relevés de compteurs non compris. Or de nombreux bailleurs continue de facturer des honoraires allant jusqu’à 5%, même dans ces situations, augmentant ainsi de manière abusive les frais à la charge des locataires.
Le diable est dans les détails
En portant une attention particulière à la manière dont le bailleur facture ces frais administratifs, les locataires se prémunissent ainsi contre une facturation indue, dans un contexte où le coût de l’énergie n’a pas cessé d’augmenter ces dernières années, à leur détriment. En cas de doute, les consultants de l’ASLOCA de votre région sont à votre disposition pour vous aider à vérifier vos décomptes de charges.
Marion Genetti
Avocate-conseil
ASLOCA Fribourg
