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Le Tribunal fédéral met à juste titre un terme aux décomptes opaques de frais accessoires dans un nouveau jugement.
Le litige se déroule aux Grisons entre une locataire commerciale et une propriétaire. La bailleuse exige un paiement supplémentaire pour les frais accessoires de l'année 2011. La commerçante refuse de régler la facture, car le chauffage a connu de nombreux dérangements durant la période concernée et est en partie carrément tombé en panne.
Congé pour retard de paiement
La locataire critiquait en outre la facture non-transparente ainsi que la clé de répartition non justifiée : le décompte résumait les coûts de fonctionnement en un seul poste, au lieu de détailler les coûts pour l'eau, les égouts et les ordures séparément. Là-dessus, la propriétaire a réagi en mars 2013 en résiliant le bail pour retard de paiement et en exigeant au tribunal l'expulsion de la locataire.
Le conflit a traversé toutes les instances jusqu'au Tribunal fédéral. Celui-ci a rendu le 19 août 2014 son jugement en faveur de la locataire. Les juges de Lausanne renvoient à l'ordonnance sur le droit du bail OBLF. Celle-ci exige à l'article 8 que les coûts de chauffage soient portés en compte de manière détaillée. Selon l'interprétation du Tribunal fédéral, ce devoir ne concerne pas uniquement les coûts de chauffage, mais aussi les autres coûts de fonctionnement.
Le bailleur ne satisfait à son devoir de décompte donc que « lorsque le décompte est assez clair et compréhensible pour que le locataire puisse voir pour quel poste de frais accessoires et dans quelle mesure (clé de répartition) il est chargé ». En raison du manque de transparence de son décompte, la propriétaire s'est vue refuser sa demande d'expulsion. Tant le tribunal de district de Maloja que le tribunal cantonal grison étaient parvenus au même jugement précédemment.
Une décision à valeur d'exemple
La décision est d'importance pour le thème des frais accessoires. Des décomptes de charges opaques arrivent malheureusement souvent dans la pratique, couramment incompréhensibles même pour des spécialistes. Avec ce nouveau jugement, le Tribunal fédéral met maintenant à juste titre le holà à cet état des choses. Les bailleurs qui ne prendraient pas la peine de donner des renseignements compréhensibles et plausibles dans leurs décomptes se mettent désormais en posture illégale. Le jugement du Tribunal fédéral est un encouragement pour les locataires à ne plus laisser passer de tels décomptes bâclés.
Le thème des frais accessoires est aussi dans le radar de l'ASLOCA dans le cadre d'études sur une initiative populaire pour l'amélioration du droit du bail. Il s'agit ici non seulement du problème de la transparence, mais aussi des exigences supplémentaires excessives ainsi que des décomptes arrivant des années en retard. Il reste beaucoup à faire sur le thème des frais accessoires. Il est urgemment nécessaire que des dispositions légales plus maniables coupent enfin cours à ces situations scandaleuses.
