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Fin d'une légende fiscale! Bien que plus aisés, les habitants de villas coûtent plus cher aux communes en comparaison des personnes vivant dans des immeubles.
C'est partout la même chose. Lorsqu'une commune rend disponible une zone à bâtir, le débat politique s'enflamme quant au choix du type de logements à construire. Fautil construire des logements individuels – des villas ou des maisons mitoyennes – ou plutôt des logements collectifs sous la forme d'immeubles, et ces derniers doivent-ils être proposés sur le marché en propriétés par étages ou en locatifs?
Très vite, les tenants de la construction de villas assènent l'argument massue: les logements individuels attirent des contribuables aisés, donc pour la commune la construction de villas est plus profitable que celle d'immeubles. Cet argument est même devenu ici et là une évidence politique indiscutable. A tel point que les autorités municipales favorisent souvent la construction de logements individuels, alors même que la construction de ce type de logement est déjà une aberration du point de vue environnemental.
L'étude qui change la donne
Une commune lucernoise, sans beaucoup d'activités commerciales et dont les impôts municipaux proviennent à 75% de l'impôt des personnes physiques, a voulu vérifier sa solidité fiscale et connaître l'impact fiscal généré par les habitants des logements individuels récemment arrivés sur son territoire. Cette préoccupation résultait aussi du fait qu'entre 2002 et 2012 la population avait augmenté de 30% et que le nombre de logements individuels avait explosé, puisque 80% des logements construits pendant cette décennie avaient été des logements individuels. La commune a sollicité l'Office de la statistique du canton de Lucerne (LUSTAT) ainsi que la HES de Lucerne. Cela a été l'occasion d'ailleurs pour ces derniers d'élaborer un nouvel outil d'analyse.
Plus chers à la collectivité
Cet instrument d'analyse a d'abord montré que le revenu moyen des nouveaux habitants était supérieur à celui des anciens. Il a aussi permis de calculer les charges moyennes générées par les deux catégories de contribuables. Il est ainsi apparu que, si les nouveaux contribuables généraient en moyenne des recettes fiscales plus importantes, ils coûtaient aussi plus chers à la collectivité. La commune sortait toutefois gagnante avec un boni moyen par nouveau contribuable légèrement positif. L'argument des défenseurs des logements individuels semblait donc être confirmé et solide comme le béton d'une villa! Les chercheurs mandatés pour cette étude ont cependant eu l'idée de différencier les nouveaux contribuables selon le type de logement occupé, et c'est alors que la donne a changé.
Merci les immeubles
Les résultats ont fait apparaître que les nouveaux habitants des logements collectifs étaient la source du boni fiscal municipal et qu'ils finançaient la part non cou-verte des charges municipales générées par les nouveaux habitants des logements individuels. Qui plus est, la commune a découvert à sa plus grande stupéfaction que l'ensemble des contribuables des logements individuels généraient des coûts presque deux fois plus importants que leur apport fiscal et qu'à long terme, si les charges publiques afférentes à ces habitants diminuaient, elles ne tendaient qu'à l'équilibre avec les impôts générés.
Par contre, si le groupe des habitants des immeubles, PPE et locatifs confondus, produisait en moyenne moins d'impôts, il entraînait des coûts nettement plus bas pour la collectivité. Et il générait même un boni moyen de 40% par contribuable! Ce sont donc les habitants vivant en immeuble qui subventionnent au travers du budget communal les habitants des maisons individuelles.
C'est la fin scientifique d'une légende ayant trop longtemps sévi! Afin de défendre le bien public et d'utiliser les terrains constructibles de manière plus rationnelle, exigez de votre commune qu'elle fasse aussi l'étude. La HES de Lucerne est à disposition. En plus, pour pas cher! Il suffit de prendre contact!
Carlo Sommaruga, Secrétaire général de l’ASLOCA Romande
