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Franc fort – taux d’intérêt faible
Les bailleurs doivent faire face à leur responsabilité sociale
Trop peu de locataires profitent des taux d'intérêt au plus bas. Ils subissent pourtant les inconvénients conjugués d'une phase exceptionnelle en matière de taux d'intérêt et du franc fort. Selon les prévisions, le taux d'intérêt de référence devrait à nouveau diminuer d'un quart de point le 2 juin prochain. Les bailleurs et bailleresses doivent au plus tard à ce moment-là endosser leur responsabilité sociale et baisser les loyers.
Les taux hypothécaires ont pratiquement diminué de moitié depuis 2008. Avec un volume de 870 milliards de francs de crédits hypothécaires, cela induit une baisse de la charge d'intérêts de 13 milliards de francs. Sur cette somme, plusieurs milliards concernent des immeubles locatifs et devraient être répercutés sur les ménages locataires. Les loyers ont pourtant continué leur ascension durant ces dernières années. « Beaucoup de locataires ne profitent pas des avantages liés aux taux bas, ils en supportent pourtant pleinement les inconvénients », explique Marina Carobbio, présidente de l'Association suisse des locataires. « A peine 20 % des locataires obtiennent une baisse de loyer lorsque le taux de référence diminue », évalue Balthasar Glättli, vice-président de l'Association suisse des locataires. Tandis que les budgets des propriétaires de logements sont sensiblement allégés par la faiblesse des taux, les coûts du logement ont augmenté pour les locataires.
La situation va encore se détériorer en raison du cours élevé du franc. La menace de pertes pour les caisses de pension et, simultanément, des salaires diminués ou un allongement du temps de travail toucheraient tout le monde sans distinction.
Selon les prévisions, le taux hypothécaire de référence va à nouveau diminuer. L'Association suisse des locataires (ASLOCA) exhorte les bailleurs et bailleresses à réviser les loyers au plus tard à ce moment-là et à adapter les loyers à la baisse. Carlo Sommaruga, vice-président de l'association : « Les associations de propriétaires doivent aussi s'engager. Elles doivent enjoindre leurs membres à baisser les loyers sans tergiversations, et les rappeler ainsi à leur responsabilité sociale. »
Par ailleurs, l'ASLOCA demande au Conseil fédéral d'examiner rapidement la mise en oeuvre l'idée du PDC de baisser automatiquement les loyers en cas de baisse du taux hypothécaire de référence. La transparence du loyer payé par l'ancien locataire doit également être mise en application sans tarder à l'échelle du pays entier. Aujourd'hui, bien que le taux de référence soit très bas, des contrats de bail sont conclus avec des loyers élevés. Si les taux se mettent un jour à remonter, beaucoup de locataires seront mis en difficulté en cas de hausse de loyer. Il est d'autant plus important de ne pas accepter actuellement des loyers exagérés.
Informations :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33
Medienkonferenz „Die Mieten müssen sinken! Hohe Mieten und starker Franken“
Die Tiefstzinsen müssen endlich die Mieterinnen und Mietern zu Gute kommen Marina Carobbio Präsidentin SMV
Es gilt das gesprochene Wort
Die Ausgaben für das Wohnen sind der grösste Posten im Haushaltsbudget (bei Einkommen von unter 5000 Franken macht er mehr als 30 Prozent der Ausgaben aus). Gemäss eine Studie von Jan Mischke vom McKinsey Global Institute in Zürich müssen die Bewohner von 500'000 Haushalten in der Schweiz bei Kleidern oder Gesundheitsausgaben sparen, damit sie für die Wohnkosten aufkommen können. Doch bei den Gesundheitskosten zu sparen ist ebenfalls nicht so einfach, wenn die Krankenkassenprämien gleichzeitig steigen. Viele Mieterinnen und Mieter werden nicht an den Vorteilen der tiefen Zinsen beteiligt, sie müssen aber die Nachteile voll mittragen. Verschärft wird die Situation für viele Haushalte durch den hohen Frankenkurs. Drohende Einbussen bei den Pensionskassen und gleichzeitig tiefere Löhne oder eine Verlängerung der Arbeitszeit träfen unterschiedslos alle, auch die Mieterinnen und Mieter. Die Budgets der Wohneigentümer wurden durch die tiefen Zinsen spürbar entlastet. Vermieter haben nach wie vor eine gute Rendite und profitieren ebenfalls von der Tiefzinsphase. Der Immobilienmarkt wird mit dem starken Franken und den tiefen Zinsen noch attraktiver und erweist sich als stabiler Anlagewert. So berichtete kürzlich die Handelszeitung, der Schweizer Immobilienmarkt setze seinen Höhenflug fort. Für den SXI Swiss Real Estate Index steht seit dem Jahreswechsel ein Plus von 10 Prozent zu Buche. Offenbar bauen Investoren darauf, dass die Einführung von Negativzinsen durch die Schweizerische Nationalbank den Boom des Sektors weiter anheizt. Wer nicht profitieren kann, das sind die Mieterinnen und Mieter, sie bezahlen die Rendite.
In den letzten Jahren sind die Mieten trotz ständig sinkendem Referenzzinssatz weiter angestiegen und führen in vielen städtischen Gebieten zu grossen Problemen. Eine Wohnung, ist ein Stück Heimat für die Menschen. Insbesondere in den Ballungszentren müssen aber viele MieterInnen wegziehen, weil sie die Mieten nicht mehr bezahlen können
Seit 2008 haben sich die Zinssätze auf Hypotheken fast halbiert. Bei einem Volumen von 870 Milliarden Franken Hypothekarkredite ergibt dies eine Senkung der Zinslast um 13 Milliarden Franken pro Jahr. Seit 2008 sind die Preise nicht mehr gestiegen, es gibt keine Teuerung mehr. Im Gegensatz dazu sind die Mietzinse aber weiter in die Höhe geklettert und liegen heute 9 Prozent höher. 2009 kostete eine durchschnittliche Wohnung etwas über 1270 Franken im Monat. Wären die Referenzzinssatzsenkungen gemäss Mietrecht an die Mieterschaft weitergegeben worden, so sollte heute diese durchschnittliche Wohnung nur noch 1030 Franken kosten. In Tat und Wahrheit bezahlt man heute im Durchschnitt für die Miete 1320 Franken.Nur knapp 20 Prozent der Mietenden erhalten eine Mietzinssenkung, wenn der Referenzzinssatz sinkt. Das heisst : ein Grossteil der Mieterschaft profitiert nach wie vor nicht von den rekordtiefen Zinsen. Ein Grossteil der Zinsersparnisse bleibt in den Taschen der Vermieter, wie dies bereits bei den fünf vorangegangenen Senkungsrunden der Fall war.
Das Mietrecht basiert heute auf dem Kostenprinzip. Deshalb können gestiegene Zinsen auf die Mieter überwälzt werden, deshalb sollten aber auch sinkende Zinsen an die Mieter weitergegeben werden. Leider geschieht dies heute vielfach erst dann, wenn der Mieter dies auch aktiv verlangt.
Schnelles Handeln ist wichtig: Noch immer sinkt der Durchschnitt aller Hypothekarzinsen, wie es die heutige Publikation zum Referenzzinssatz zeigt.
Eine weitere Senkung des Referenzzinssatzes im nächsten Frühling ist wahrscheinlich. Voraussichtlich am 1. Juni wird der Referenzzinssatz wieder um Viertel Prozent sinken. Viel zu wenige Mieterinnen und Mieter profitieren von den Tiefstzinsen. Gleichzeitig müssen sie alle Nachteile dieser aussergewöhnlichen Zinsphase und des starken Frankens mittragen.
Die Vermieterinnen und Vermieter müssen ihre soziale Verantwortung übernehmen und die Mietzinsen senken.
Conférence de presse : Les loyers doivent baisser ! Loyers élevés et franc fort
Effets des taux bas sur les loyers
Balthasar Glättli, vice-président ASLOCA Suisse
Les taux d'intérêts ont fortement diminué depuis 2009. La réduction du taux moyen de toutes les hypothèques de 3.45% à 1.92%1 correspond presque à la moitié des coûts payés pour les intérêts du capital. Dans un volume d'hypothèques de quelque 870 milliards de francs, la charge des intérêts a baissé de 30 milliards de francs depuis lors à 17 milliards par an. Aujourd'hui, ce sont bien 13 milliards de moins qui sont versés annuellement, en vertu des taux actuels des crédits hypothécaires.
Taux 2008 et 2014: économie annuelle réalisée
Des hypothèques sont conclues pour des immeubles locatifs mais aussi pour des logements habités par leurs propriétaires et des surfaces utilisées par des entreprises. Un tiers environ de tous les bâtiments sont des immeubles locatifs d'habitation. C'est donc un tiers de ces 13 milliards non versés en intérêts.2
Le calcul des intérêts économisés sur les immeubles locatifs correspond au potentiel de baisse des loyers, selon les dispositions du droit du bail. La plupart des loyers sont couplés au taux hypothécaire de référence et doivent diminuer, si ce taux descend. Pour une baisse du taux de référence d'un quart de pour-cent, le loyer devrait diminuer de près de 3%. Ainsi, pour un total de 35 milliards de loyers versés en Suisse chaque année, une baisse du taux de référence de 0.25% conduirait à une réduction des loyers d'un milliard de francs environ chaque année. L'ensemble des loyers devrait donc en 2015 atteindre un montant inférieur de 6 milliards à celui de 2008.
Potentiel de baisse des loyers depuis 2008 en vertu des taux
Si les diminutions du taux de référence avaient été entièrement redonnées aux locataires, un ménage moyen aurait dû verser en 2014 presque 3'000 francs de loyer en moins en regard de 2009 (ou 250 francs par mois d'économie).
Baisse du loyer d’un ménage locataire moyen
L'évolution est toutefois parfaitement inverse. Les prix des loyers ont même augmenté ces dernières années. Alors même que les coûts du capital baissaient et que le renchérissement demeurait stable. La hausse des loyers dépasse 9% depuis 2008.
Evolution générale des prix et celle des loyers
Le loyer ne doit pas toujours diminuer après une baisse du taux hypothécaire de référence : des baux maintiennent le même loyer pendant plus de dix ans ou ne sont pas augmentés, malgré des travaux d'assainissement. Le potentiel de baisse s'en trouve faible, sous certaines conditions. Même en considérant ces exemples, les locataires qui obtiennent une réduction de loyer restent toutefois très peu nombreux. Seuls à peine 20% des locataires bénéficient d'une diminution, à la suite d'une baisse du taux de référence. Et beaucoup d'entre eux habitent des appartements de coopératives ou, plus généralement, de maîtres d'ouvrages d'utilité publique.
S'ajoutent à cela des hausses bien plus élevées, qui avalent aussitôt les réductions accordées.
Des hausses bien plus fortes que les baisses
En 2009, un logement moyen coûtait un peu plus de 1270 francs par mois. Si les réductions du taux de référence avaient été redonnées aux locataires conformément au droit du bail, un tel logement ne coûterait aujourd'hui plus que 1060 francs mensuels. Dans les faits et la réalité, cet appartement moyen est loué pas moins de 1330 franc
Les loyers grimpent au lieu de diminuer
1 Etat au 1er décembre 2014
2 Office fédéral de l'énergie : Evolution future des surfaces de référence pour la consommation d'énergie, 2004. Deux-tiers des surfaces construites suivent des objectifs d'habitation. Les ménages locataires constituent avec 62% une majorité claire ; sur la base de ménages plus petits et surtout d'un moindre usage de plancher, les surfaces d'habitation peuvent être réparties en gros pour égale moitié entre ménages locataires et ménages propriétaires.
Des hypothèques sont conclues pour des immeubles locatifs mais aussi pour des logements habités par leurs propriétaires et des surfaces utilisées par des entreprises. Un tiers environ de tous les bâtiments sont des immeubles locatifs d'habitation. C'est donc un tiers de ces 13 milliards non versés en intérêts.2
Le calcul des intérêts économisés sur les immeubles locatifs correspond au potentiel de baisse des loyers, selon les dispositions du droit du bail. La plupart des loyers sont couplés au taux hypothécaire de référence et doivent diminuer, si ce taux descend. Pour une baisse du taux de référence d'un quart de pour-cent, le loyer devrait diminuer de près de 3%. Ainsi, pour un total de 35 milliards de loyers versés en Suisse chaque année, une baisse du taux de référence de 0.25% conduirait à une réduction des loyers d'un milliard de francs environ chaque année. L'ensemble des loyers devrait donc en 2015 atteindre un montant inférieur de 6 milliards à celui de 2008.
Potentiel de baisse des loyers depuis 2008 en vertu des taux
Si les diminutions du taux de référence avaient été entièrement redonnées aux locataires, un ménage moyen aurait dû verser en 2014 presque 3'000 francs de loyer en moins en regard de 2009 (ou 250 francs par mois d'économie).
Baisse du loyer d’un ménage locataire moyen
L'évolution est toutefois parfaitement inverse. Les prix des loyers ont même augmenté ces dernières années. Alors même que les coûts du capital baissaient et que le renchérissement demeurait stable. La hausse des loyers dépasse 9% depuis 2008.
Evolution générale des prix et celle des loyers
Le loyer ne doit pas toujours diminuer après une baisse du taux hypothécaire de référence : des baux maintiennent le même loyer pendant plus de dix ans ou ne sont pas augmentés, malgré des travaux d'assainissement. Le potentiel de baisse s'en trouve faible, sous certaines conditions. Même en considérant ces exemples, les locataires qui obtiennent une réduction de loyer restent toutefois très peu nombreux. Seuls à peine 20% des locataires bénéficient d'une diminution, à la suite d'une baisse du taux de référence. Et beaucoup d'entre eux habitent des appartements de coopératives ou, plus généralement, de maîtres d'ouvrages d'utilité publique.
S'ajoutent à cela des hausses bien plus élevées, qui avalent aussitôt les réductions accordées.
Des hausses bien plus fortes que les baisses
En 2009, un logement moyen coûtait un peu plus de 1270 francs par mois. Si les réductions du taux de référence avaient été redonnées aux locataires conformément au droit du bail, un tel logement ne coûterait aujourd'hui plus que 1060 francs mensuels. Dans les faits et la réalité, cet appartement moyen est loué pas moins de 1330 franc
Les loyers grimpent au lieu de diminuer
1 Etat au 1er décembre 2014
2 Office fédéral de l'énergie : Evolution future des surfaces de référence pour la consommation d'énergie, 2004. Deux-tiers des surfaces construites suivent des objectifs d'habitation. Les ménages locataires constituent avec 62% une majorité claire ; sur la base de ménages plus petits et surtout d'un moindre usage de plancher, les surfaces d'habitation peuvent être réparties en gros pour égale moitié entre ménages locataires et ménages propriétaires.
