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En raison de la probable diminution du taux d'intérêt de référence d'un quart de point le 2 juin 2015, l'ASLOCA Suisse réitère ses revendications en matière de baisse de loyer, de droit du bail et de lutte contre la spéculation.
Les taux d'intérêt ont fortement diminué depuis 2009. La réduction du taux moyen de toutes les hypothèques de 3,45% à 1,92%(selon les chiffres de décembre 2014) correspond presque à la moitié des coûts payés pour les intérêts du capital.
Dans un volume d'hypothèques de quelque 870 milliards de francs, la charge des intérêts a baissé de 30 milliards de francs depuis lors à 17 milliards par an.
Aujourd'hui, ce sont bien 13 milliards de moins qui sont versés annuellement, en vertu des taux actuels des crédits hypothécaires.
Des hypothèques sont ainsi conclues pour des immeubles locatifs mais aussi pour des logements habités par leurs propriétaires et des surfaces utilisées par des entreprises.
Un tiers environ de tous les bâtiments sont des immeubles locatifs d'habitation. C'est donc un tiers de ces 13 milliards non versés en intérêts.
Le calcul des intérêts économisés sur les immeubles locatifs correspond au potentiel de baisse des loyers, selon les dispositions du droit du bail. La plupart des loyers sont couplés au taux hypothécaire de référence et doivent diminuer si ce taux descend. Pour une baisse du taux de référence d'un quart de pour-cent, le loyer devrait diminuer de près de 3%. Ainsi, pour un total de 35 milliards de loyers versés en Suisse chaque année, une baisse du taux de référence de 0,25% conduirait à une réduction des loyers d'un milliard de francs environ chaque année. L'ensemble des loyers devrait donc en 2015 atteindre un montant inférieur de 6 milliards à celui de 2008.
Si les diminutions du taux de référence avaient été entièrement redonnées aux locataires, un ménage moyen aurait dû verser en 2014 presque 3000 francs de loyer en moins en regard de 2009 (ou 250 francs par mois d'économie).
L'évolution est toutefois parfaitement inverse. Les prix des loyers ont même augmenté ces dernières années. Alors même que les coûts du capital baissaient et que le renchérissement demeurait stable. La hausse des loyers dépasse 9% depuis 2008. Le loyer ne doit pas toujours diminuer après une baisse du taux hypothécaire de référence: des baux maintiennent le même loyer pendant plus de dix ans ou ne sont pas augmentés, malgré des travaux d'assainissement. Le potentiel de baisse s'en trouve faible, sous certaines conditions. Même en considérant ces exemples, les locataires qui obtiennent une réduction de loyer restent toutefois très peu nombreux. Seuls à peine 20% des locataires bénéficient d'une diminution, à la suite d'une baisse du taux de référence. Et beaucoup d'entre eux habitent des appartements de coopératives ou, plus généralement, de maîtres d'ouvrages d'utilité publique. S'ajoutent à cela des hausses bien plus élevées, qui avalent aussitôt les réductions accordées. En 2009, un logement moyen coûtait un peu plus de 1270 francs par mois. Si les réductions du taux de référence avaient été redonnées aux locataires conformément au droit du bail, un tel logement ne coûterait aujourd'hui plus que 1060 francs mensuels.
Dans les faits et dans la vraie vie comme disent nos enfants, cet appartement moyen est loué pas moins de 1330 francs!
Les revendications de l'ASLOCA Suisse
En prévision de la prochaine baisse du taux d'intérêt de référence prévue pour le 1er juin 2015, l'ASLOCA Suisse présente ses revendications:
- Les locataires qui ne se voient pas notifier une baisse de loyer dans les jours qui suivent la baisse du taux de référence doivent demander une baisse de loyer pour la prochaine échéance contractuelle. Les bailleurs doivent réexaminer et baisser les loyers pour tous les contrats de bail.
- Les organisations de bailleurs doivent faire face à leur responsabilité sociale et pousser leurs membres à adapter les loyers à la baisse conformément aux dispositions du droit du bail.
- Le Conseil fédéral et le Parlement doivent introduire rapidement l'obligation de la formule pour le loyer initial, de sorte que les locataires puissent se défendre contre les loyers initiaux abusifs. En effet, une personne qui conclut aujourd'hui un contrat de bail doit s'attendre à des augmentations de loyer dans quelques années. Il est d'autant plus important de ne pas payer aujourd'hui des loyers excessifs.
- Le Parlement ne doit pas modifier au détriment des locataires les règles de fixation du loyer selon le rendement, sinon les bailleurs s'en mettront encore plus dans leurs poches.
- Le Conseil fédéral doit proposer sans tarder un instrument légal pour faire baisser automatiquement les loyers lors d'une baisse du taux de référence.
- Le Conseil fédéral doit examiner sans tarder des mesures de renforcement de la méthode de calcul des loyers fondée sur les coûts applicables aux pôles de développement où sévit la pénurie afin de protéger en priorité les locataires de ces régions.
- Le Conseil fédéral doit prendre des mesures supplémentaires pour protéger le marché immobilier des investissements spéculatifs et d'une inondation de capitaux. Il s'agit notamment de durcir la Lex Koller pour les immeubles commerciaux et par l'interdiction de placements de fonds immobiliers étrangers en Suisse.
Alain Ribordy Avocat-conseil Asloca Fribourg
