VAUD – Kits du locataire

Le droit du bail est un objet juridique de grande envergure. Il est parfois compliqué à appréhender et peut révéler des mauvaises surprises aux locataires mal informés. C’est pour cette raison que nous avons mis en place une page dédiée sur laquelle vous pourrez télécharger des kits pratiques.

 

Soulager les locataires de baux commerciaux – Accord conclu entre bailleurs, locataires et l’Etat de Vaud

Communiqué aux médias
Lausanne, le 17 avril 2020

A la suite de l’action déterminée de l’Asloca Vaud, un accord raisonnable entre bailleurs, locataires et l’Etat de Vaud a pu être conclu. Des milliers de locaux commerciaux ont eu l’obligation de fermer en raison de la pandémie. L’accord trouvé permet d’alléger la charge locative des petits commerces et des cafés-restaurants pour les mois de mai et juin. Par convention avec leurs bailleurs, les locataires concernés ne verseront que le quart des loyers de mai et juin 2020, bailleurs et Canton prenant le solde à leur charge. L’Etat s’engage pour 20 millions de francs, pour autant que les bailleurs s’impliquent pour le double de ce montant.

Le 19 mars déjà, l’Asloca Vaud interpellait le Conseil d’Etat dans une lettre co-signée par Gastro Vaud et les Artisans boulangers-confiseurs, pour lui demander de prendre des mesures en faveur des locataires et en particulier des locataires commerciaux. Faisant suite à cette demande et sous l’égide des départements en charge du logement et en charge de l’économie, de longues et parfois difficiles tractations ont réuni les représentants des milieux immobiliers, des locataires ainsi que des restaurateurs, artisans et patrons. Sous la forme d’un arrêté, le résultat de ces discussions apporte un soulagement réel à des locataires, dont les espaces loués sont partiellement ou totalement fermés en raison de la crise sanitaire.

L’Asloca Vaud aurait souhaité un allègement applicable dès la fermeture ordonnée des locaux mais elle soutient un accord qui réduit des trois-quarts deux loyers mensuels à charge de locataires commerciaux, dont les loyers mensuels nets n’excèdent pas 3500 francs et 5000 francs pour les cafés-restaurants.

Observant que le décret porte sur les seuls loyers de mai et juin, l’Asloca Vaud se réserve le droit d’intervenir pour un renouvellement de l’accord, au cas où les fermetures devaient être reconduites – en raison d’un rebond de la pandémie par exemple.

L’Asloca Vaud appelle chaque ayant-droit à signer sans attendre une convention-type avec son bailleur pour les deux mois. Dès lors, la requête auprès du département en charge de l’économie s’accompagnera par voie électronique de la convention-type, signée avec le bailleur, du contrat de bail et d’un engagement à s’être acquitté dans les délais de ses impôts  et du payement régulier des charges sociales.

Renouvellement de la force obligatoire des règles et usages locatifs vaudois (RULV)

Co-signés par l’Asloca Vaud et les représentants des milieux immobiliers vaudois, les RULV précisent les modalités d’application des règles légales du contrat de bail.

La force obligatoire du contrat-cadre vaudois touchant aux règles et usages locatifs du canton arrive à échéance. Les parties contractantes ne modifient pas le texte actuellement en vigueur mais souhaitent renouveler la force obligatoire de ce contrat pour une nouvelle durée de 6 ans.

C’est dans le cadre de la procédure prévue par la loi fédérale sur les contrats-cadres des baux à loyer avec leur déclaration de fore obligatoire que l’ASLOCA doit publier sur son site la publication officielle ci-dessous :

DEPARTEMENT DES INSTITUTIONS ET DE LA SECURITE

Requête de renouvellement de la force obligatoire générale pour le contrat-cadre de bail à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes, ainsi que les règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV)

Les associations de locataires et de bailleurs du Canton de Vaud demandent au Conseil d’Etat de renouveler la force obligatoire des « Dispositions paritaires romande et règles et usages locatifs du Canton de Vaud (RULV) » pour une nouvelle durée de 6 ans, échéant au 30 juin 2026.

Le texte actuellement en vigueur n’a subi aucune modification.

La demande et les dispositions du contrat-cadre vaudois sont publiées dans la Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et la Feuille des avis officiels du Canton de Vaud (FAO) du 3 mars 2020.

Elles peuvent par ailleurs être consultées in extenso sur internet à l’adresse suivante : www.vd.ch/logement (rubrique« Droit du bail»).

Un délai de 60 jours est fixé dès la date de la publication permettant à toute personne concernée de prendre position par écrit sur la demande. Les prises de positions doivent être adressées à la Division logement, rue Caroline 11 bis, 1014 Lausanne.

Division logement (DL), Service des communes et du logement (SCL)

Rénovation énergétique des bâtiments : donnez votre avis

La rénovation énergétique des bâtiments est une réalité qui nous concerne tous. Une équipe de l’IDHEAP a mené une enquête à ce sujet, en collaboration avec le CREM et la FRC, et avec la participation de représentants des locataires (ASLOCA), des propriétaires (USPI), de spécialistes en économie d’énergie et de la Direction cantonale de l’énergie.

Il ressort de cette enquête qu’aussi bien du côté des propriétaires que des locataires, il existe de nombreux freins à la rénovation énergétique des bâtiments.

L’équipe de recherche a des solutions à vous proposer, et souhaite en discuter avec vous. Nous vous invitons donc à en débattre autour d’une collation lors d’une soirée de discussion ouverte aux locataires. Merci de vous inscrire.

Choix de la séance*

  • Lausanne : mercredi 27 septembre 2017, 18h30-20h30, Espace Dickens (av. Dickens 4, 1006 Lausanne)
  • Lausanne : mardi 10 octobre 2017, 18h30-20h30, Espace Dickens (av. Dickens 4, 1006 Lausanne)
  • Lausanne : jeudi 12 octobre 2017, 18h30-20h30, Espace Dickens (av. Dickens 4, 1006 Lausanne)
  • Yverdon-les-Bains : mercredi 25 octobre 2017, 18h30-20h30, HEIG-VD (Auditoire R102, Centre St-Roch, Avenue des Sports 20, 1401 Yverdon-les-Bains)

Pour plus d’information : http://www.unil.ch/idheap/voltefaceL

VAUD – Perpectives: Le marché du logement se détend. En bien?

Une légère embellie se profile, profitant du dynamisme retrouvé de la construction, mais cette évolution est loin d’être en adéquation avec les besoins de la population.

Bien que de façon encore imperceptible, la situation sur le marché du logement vaudois donne des signes de détente. Le taux de vacance se situe actuellement à 0,9%, alors qu’il était à 0,8% l’année passée. Le canton de Vaud continue de connaître cependant une grave pénurie de logements, tant quantitative que qualitative, dans la mesure où il est d’usage de considérer un marché comme équilibré lorsqu’il affiche un taux de vacance de plus de 1,5%.

Quantitativement, il y a ainsi un peu plus de biens disponibles sur le marché, principalement des appartements de 1 à 3 pièces. Le taux de vacance des 4 et 5 pièces demeure par contre stable, tandis qu’on observe une légère diminution du nombre de logements vacants de 6 pièces et plus.

Qualitativement, la recherche d’un logement adapté à ses besoins et à sa bourse est toujours aussi difficile. Les logements disponibles sont de plus en plus chers, soit parce qu’ils sont neufs, soit parce que le loyer est augmenté à chaque changement de locataire. En outre, 17% de la population vaudoise est à l’étroit dans son logement et ne peut envisager de louer une surface plus grande à cause des loyers trop élevés.

Plus d’occupants que de pièces habitables

En d’autres termes, cela signifie que, dans un ménage sur dix, il y a bien plus d’occupants que de pièces habitables. À l’inverse, 32% de la population vit dans un appartement confortablement spacieux. Le problème n’est pas tellement de disposer de surfaces généreuses, mais plutôt de ne pas pouvoir trouver d’appartement plus adapté sans être contraint de payer un loyer supérieur. La pénurie qualitative ne connaît, quant à elle, pas de répit.

Un marché du logement équilibré ne signifie donc pas seulement qu’il y a suffisamment de logements vacants, mais aussi que ceux-ci répondent aux besoins de la population. Ces dernières années, la construction de logements a retrouvé un certain dynamisme. Cela explique ainsi la légère détente du marché.

On observe cependant qu’a été privilégiée la construction d’appartements destinés à la vente ou d’appartements procurant de bons rendements aux investisseurs. Il ne sera pas possible de tendre vers un marché équilibré en poursuivant sur cette voie. En effet, construire ne suffit pas, il faut le faire en adéquation avec les besoins de la population. Et c’est là où les choses se compliquent, car ces besoins, il faut, d’une part, les connaître et prendre conscience qu’ils sont évolutifs et, d’autre part, en tenir compte dans toute planification à long terme.

Outil d’évaluation des politiques publiques

Les besoins en habitations évoluent en fonction notamment de la dynamique démographique (croissance et vieillissement de la population), de la conjoncture économique, de l’évolution des moeurs et des comportements de cohabitation.

À cet égard, Statistique Vaud vient de publier le rapport «Perspectives de ménages 2015- 2040»*, qui a pour ambition de fournir des informations, à partir de divers scénarios, sur l’évolution des besoins et leurs conséquences sur le marché du logement. À l’heure où le canton vient de se doter d’une loi, la LPPPL, sur la préservation et la promotion du parc locatif, offrant des moyens pour encourager la construction de logements à loyer abordable et pour préserver le parc locatif des pressions spéculatives, ce rapport est un outil important d’évaluation des politiques publiques.

Il devrait aider les pouvoirs publics, et en particulier les communes, à se doter d’une politique du logement à long terme et leur permettre de favoriser sur leur territoire une offre en logements suffisante et répondant aux besoins de leur population.

*Téléchargeable à l’adresse suivante:http://www.scris.vd.ch/Data_Dir/Elements-Dir/8616/1/F/2015-2040_Menages_VD.pdf

 

Anne Baehler Bech
Secrétaire générale
ASLOCA Vaud

Vaud – BAISSE DE LOYER : Permanences gratuites et sans rendez-vous

 Nouvelle baisse du taux hypothécaire de référence

Depuis le 1er juin 2017, il est fixé à 1,5%

Faites valoir vos droits et demandez une baisse de votre loyer

Permanences gratuites et sans rendez-vous

Pour vous aider dans vos démarches, l’ASLOCA VAUD est à votre disposition et vous propose des permanences de consultation, sans rendez-vous et gratuites, dans tout le canton.

Nos consultants vous attendent aux jours et lieux suivants :

Broye vaudoise : avenue de la Gare 9 à Lucens, les lundis 12 juin et 19 juin de 17h à 20h ;

La Côte : salle de la Bretèche, place du Château 2 à Nyon, le lundi 12 juin de 17h à 20h ;

Lausanne : rue Jean-Jacques Cart 8, le jeudi 15 juin et le mardi 20 juin de 17h à 20h ;

Est vaudois : avenue des Alpes 5 à Montreux, le vendredi 16 juin de 9h à 15h ;

Morges : rue de la Gare 3, le mardi 13 juin de 17h à 20h ;

Renens : rue de Lausanne 31b, le mercredi 14 juin de 17h à 20h ;

Vevey : rue du Simplon 40, le jeudi 15 juin de 8h30 à 12h et le mercredi 21 juin de 13h30 à 17h ;

Nord vaudois : avenue des Sports 28 à Yverdon, le mardi 20 juin de 17h à 20h.

 

Attention : Prenez avec vous votre bail et tous les documents le concernant.

VAUD – Recherche assesseurs: Devenez juge assesseur pour l’ASLOCA

L’ASLOCA Vaud recherche des juges assesseurs pour représenter l’association de défense des locataires lors de séances au Tribunal des baux du canton de Vaud.

Le Tribunal des baux (Tbx) représente le tribunal de première instance compétent pour juger des litiges relatifs aux baux à loyer. Il exerce son activité dans tout le canton. Les audiences sont décentralisées et se tiennent dans le chef-lieu des quatre arrondissements judiciaires du canton, soit Lausanne, Nyon, Vevey et Yverdon-les-Bains.

Composition du tribunal

Spécialisé dans les litiges liés aux contrats de bail, ce tribunal est composé de présidents – des juges nommés par le Tribunal cantonal, et de juges assesseurs – représentants des organisations des locataires et du milieu des propriétaires. Ainsi, lorsque le Tbx tient audience, il est généralement constitué de trois personnes: un président et deux juges assesseurs, l’un représentant les locataires, l’autre les propriétaires.

Nommés par le Tribunal cantonal

Les juges assesseurs sont nommés par le Tribunal cantonal sur proposition des organisations de locataires et de propriétaires. Les juges assesseurs sont nommés par arrondissement judiciaire et doivent pour ce faire y vivre ou y travailler. Il n’est ainsi pas possible d’être nommé juge assesseur dans un arrondissement judiciaire où on n’aurait pas d’attache. L’activité de juge assesseur est une activité sans horaire fi xe et très variable car elle dépend du nombre de causes déposées devant le tribunal. elle représente en moyenne une à deux journées par mois et elle est rémunérée par indemnités. Ladite activité implique la participation à des audiences et à des délibérations ainsi que l’examen et la préparation de dossiers à consulter sur place ou par voie de circulation.

Bonne connaissance du droit du bail

Cette fonction est accessible à toute personne majeure, de moins de 70 ans et de nationalité suisse. S’il n’est pas indispensable de disposer d’une formation juridique complète pour exercer cette charge, une bonne connaissance du droit du bail et de sa jurisprudence est cependant exigée.

Mettre en évidence les intérêts du locataire

Le rôle des juges assesseurs représentant les locataires consiste à mettre en évidence pendant l’audience et la délibération les intérêts de la partie locataire, en particulier lorsque que celle-ci n’est pas assistée par un mandataire. Mais un juge assesseur doit aussi savoir se conformer aux règles de la bonne foi dans l’appréciation des faits et l’interprétation de la loi.

Formation mise en place

L’ASLOCA Vaud organise régulièrement pour ses assesseurs des séminaires gratuits de formation continue et propose également un répertoire de résumés de jugements en ligne portant sur le droit du bail (fi ches juridiques), accessible par abonnement.

Douze postes vacants

Dans le but de repourvoir une douzaine de postes actuellement vacants, l’ASLOCA Vaud recherche:

  • Cinq juges assesseurs représentant les locataires pour l’arrondissement de l’est (districts d’Aigle, de Riviera-Paysd’enhaut et de Lavaux-Oron)
  • Trois juges assesseurs représentant les locataires pour l’arrondissement de Lausanne (districts de Lausanne et de l’Ouest lausannois)
  • Trois juges assesseurs représentant les locataires pour l’arrondissement de La Côte (districts de Nyon et de Morges)
  • Un juge assesseur représentant les locataires pour l’arrondissement de la Broye et du Nord vaudois (district de la Broye-Vully, du Gros-de-Vaud et du Jura-Nord vaudois)

Vous êtes intéressé(e) par l’exercice d’une telle charge et répondez aux exigences mentionnées ci-dessus? Alors n’hésitez pas et proposez sans délai votre candidature par courriel en y joignant votre CV à l’adresse suivante: asloca-vd@bluewin.ch

 

Anne Baehler Bech
Secrétaire générale
ASLOCA Vaud

VAUD – Contrat de bail: Clauses ambiguës: frais remboursés

Le contrat de bail et ses annexes doivent être rédigés de manière précise pour que le locataire puisse avoir une idée concrète de ce que va lui coûter son logement.

Dans un arrêt du 5 avril 2016, le Tribunal cantonal vaudois a ordonné au propriétaire de rembourser à ses locataires l’intégralité des montants que ces derniers avaient payés pour le chauffage, l’eau chaude et les frais accessoires depuis le début de leur bail. Cette décision était motivée par le fait que le propriétaire n’avait pas réussi à expliquer son calcul de répartition des frais de chauffage et eau chaude, et que les clauses du bail concernant les autres frais accessoires étaient nulles en raison de leur ambiguïté.

Contrat de bail peu clair

Les locataires louent un appartement de deux pièces et demie à Nyon depuis le 15 décembre 2011. Le bail prévoit, à son article 3, un «acompte de chauffage et eau chaude et frais accessoires » de 150 francs par mois. Jusqu’ici, tout est clair. Mais la suite est un tunnel de complications et d’ambiguïtés. essayons de comprendre quelque chose à ce parcours tortueux. L’article 3 fait un renvoi à un article 5 qui stipule que le locataire participe aux taxes publiques telles que la taxe d’épuration et la taxe d’enlèvement des ordures, ainsi que… (ligne non remplie). L’article 6 du bail renvoie à des clauses additionnelles 1 à 25. La clause 24 prévoit une liste de frais accessoires à charge du locataire relatifs à la ventilation, à l’électricité des locaux communs, à la conciergerie, à l’eau froide, aux abonnements d’entretien des extincteurs, des ascenseurs, aux taxes d’épuration des eaux et déchets, ainsi qu’au téléréseau si celui-ci n’est pas facturé directement au locataire.

Contestation du décompte des charges

Les locataires paient le supplément relatif aux exercices 2011-2012 et 2012-2013, puis contestent le décompte 2013-2014. Ils saisissent alors la commission de conciliation, puis le Tribunal des baux du litige. Devant le tribunal, les locataires demandent à ce que les clauses 5 et 24 concernant les frais accessoires soient déclarées nulles. Ils contestent par ailleurs les décomptes de chauffage et d’eau chaude compte tenu d’erreurs dans les clés de répartition appliquées. Ils demandent à ce que tous les frais de chauffage, eau chaude et accessoires payés pour les trois exercices établis leur soient remboursés. Le Tribunal des baux vaudois donne entièrement raison aux locataires par jugement du 23 juin 2015. Il rappelle qu’en concluant le contrat le locataire doit comprendre facilement quels sont les postes qui lui seront facturés en plus du loyer. Il a droit à ne se voir facturer que les frais accessoires clairement et précisément décrits dans le contrat. Ainsi, une liste non exhaustive impliquant des «notamment» est contraire au droit. Il en est de même d’une clause qui renvoie à une liste contenue dans des conditions générales. en l’espèce, la lecture du contrat et de son annexe ne permet pas au locataire de se faire une idée concrète, au moment de signer le bail, des frais qu’il devra assumer en sus du loyer pour l’utilisation de l’appartement. Par conséquent, les clauses 5 et 24 sont nulles. Ne sont toutefois pas touchés par la nullité les frais de chauffage et d’eau chaude, qui sont mis à la charge des locataires sans ambiguïté par l’article 3 du bail.

Clé de répartition incohérente

S’agissant de la répartition des frais de chauffage et d’eau chaude, le bailleur n’a pas été en mesure d’expliquer comment il est arrivé à la proportion indiquée dans ses décomptes entre les frais de chauffage et ceux d’eau chaude. en outre, dans les trois décomptes figurent à chaque fois des chiffres différents pour le volume total de l’immeuble. Dès lors, faute de disposer de bases de calcul fi ables, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier la répartition et les calculs effectués par le bailleur. Les décomptes n’étant pas conformes, les montants payés par les locataires pour le chauffage et l’eau chaude doivent leur être remboursés.

Confirmation du Tribunal cantonal

Le Tribunal cantonal vaudois, amené à statuer sur ce cas suite au recours du bailleur, confirme intégralement le jugement du Tribunal des baux dans son arrêt du 5 avril 2016. en cas de doute sur l’exactitude du décompte de frais accessoires, le locataire a intérêt à consulter l’ASLOCA pour le faire vérifier.

Nicole Tille
Juriste
ASLOCA Vaud

VAUD – Votations du 12 février 2017: Commentaire

“La LPPPL sous toit, aux communes vaudoises d’agir…”

Victoire, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) est sous toit. Les Vaudois ont accepté le 12 février 2017 que le canton se dote d’une politique du logement pro-active qui offre des outils pour encourager la construction de logements à loyer abordable et pour préserver le parc locatif de pressions spéculatives. Ce vote marque le ras-le-bol des Vaudois face à la pénurie de logements à loyer abordable et à l’attitude passive de leurs autorités face à ce problème qui perdure depuis si longtemps. C’est aussi le triomphe du bons sens et de la primauté de l’intérêt général face aux intérêts privés. Ce vote signifie aussi le refus des Vaudois à accepter que les rénovations d’appartements se fassent sur leur dos. Celles-ci doivent être conduites en phase avec les besoins des occupants et ne pas amener des hausses de loyer injustifiées et abusives. C’est donc une reconnaissance des besoins spécifiques des locataires et un coup d’arrêt aux velléités des milieux immobiliers de démanteler les règles visant à préserver le parc locatif. La balle est maintenant dans le camp des communes. A elles d’agir et d’agir vite afin que cette loi produise les effets espérés. La LPPPL donne des outils supplémentaires aux communes, et non à l’Etat, pour promouvoir la construction de logements à loyer modéré et favoriser la rénovation des logements en maintenant des loyers abordables. Il appartient aussi aux citoyens de veiller à ce que le signal politique donné ce 12 février soit tenu et respecté par leur Municipalité.

Anne Baehler Bech
secrétaire générale
ASLOCA Vaud