« 78 milliards de francs » : une étude montre la redistribution massive dans le marché locatif !

Une étude actuelle montre l’énorme redistribution qui existe dans le marché immobilier locatif : bien que les loyers auraient dû baisser en raison de l’évolution des principaux facteurs de coûts, ils ont fortement augmenté. Cette évolution mène, entre 2006 et 2021, à une redistribution allant des parties locataires aux parties bailleresses d’un total de 78 milliards de francs. Seulement pour l’année 2021, cela représente 10 milliards de francs. Un ménage locataire a ainsi payé en moyenne 370 francs par mois en trop, ou 26% du loyer. Le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir. L’Association suisse des locataires (ASLOCA Suisse) demande un contrôle effectif des loyers.

« Les résultats de l’étude sont choquants. Il s’agit de sommes immenses, qui ont été transférées des parties locataires vers les parties bailleresses. En 2021, c’est en moyenne 370 francs ou 26% du loyer net par mois par ménage de locataires qui partent au bailleur ou à la bailleresse, pour lesquels il n’y a pas de base juridique. De l’argent qui manque au budget des ménages locataires à la fin du mois. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse Carlo Sommaruga.

Les loyers moyens ont augmenté de 22.1% entre 2005 et 2021 selon une étude menée par le renommé bureau BASS sur mandat de l’ASLOCA. C’est 18% de plus que l’indice suisse des prix à la consommation (loyers +22,1%, IPC +3,8%, voir tableau 1).

Selon les facteurs de coûts – évolution des taux hypothécaires, inflation et coûts d’entretien – une baisse des niveaux des loyers de 10,3% aurait dû être constatée. Les loyers ont au contraire augmenté de 36.1%, plus fortement que ce qui aurait été attendu en fonction des principaux facteurs de coûts (voir tableau 2).

Une redistribution immense
Cette évolution mène à une redistribution entre parties locataires et bailleresses d’un total de 78 milliards entre 2006 et 2021, soit presque 5 milliards par an. De plus, l’ampleur du phénomène ne cesse de croître. Rien que pour l’année 2021, la redistribution estimée atteint pour l’ensemble du pays 10,4 milliards ou 26% (voir tableau 3) ; cela représente par logement loué en moyenne 370 francs par mois.

Enrichissement massif sur le dos des locataires
Alors où sont les raisons de l’augmentation massive des loyers ? « Il est montré que les bailleurs et bailleresses ajustent souvent le loyer vers le haut en cas de changement de locataire, même lorsque les coûts baissent. Durant les dernières années, la baisse du taux hypothécaire de référence n’a été répercuté partiellement que dans une relation de bail sur six. » a expliqué Carlo Sommaruga. « Cela a permis aux bailleurs et bailleresses d’obtenir des rendements bien au-dessus de ce qui est définis dans le droit du bail. »

L’ASLOCA demande un contrôle des loyers
« La situation est grave. Le ministre de l’Économie et du logement Guy Parmelin, le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir » a déclaré Carlo Sommaruga. « L’ASLOCA demande urgemment un contrôle effectif des loyers. » Au Parlement, une proposition correspondante qui a été déposée en même temps au Conseil national et au Conseil des Etats en juin 2021 par Jacqueline Badran, membre du comité de l’ASLOCA Suisse et Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, est pendante. Celle-ci devrait assurer qu’à l’avenir les loyers abusifs par des rendements trop élevés soient évités. « Pour les bailleurs et bailleresses qui louent trois logements ou plus, une révision périodique obligatoire devrait être introduite, afin de contrôler les rendements effectifs. » a ajouté Carlo Sommaruga. « Nous ne sommes plus disposés à regarder grand nombre de propriétaires s’enrichir illégalement sans conséquences. »

Figure 1 : L’évolution des loyers en Suisse entre novembre 2005 et novembre 2021

Figure 2 : Indice des prix à la consommation, indice des loyers effectif et indice des loyers attendu sur la base des principaux facteurs de coût pertinents selon le droit de bail en vigueur, novembre 2005 à novembre 2021.

Figure 3 : Évolution du transfert annuel de richesses des locataires au profit des bailleurs/bailleresses entre 2006 et 2021 (point de départ : 2005)

À télécharger
Résumé de l’étude BASS “Évolution et rendements sur le marché de la location 2006 – 2021” (7 pages)
Étude BASS complète (56 pages, en allemand)

Plus d’informations
Initiative parlementaire Sommaruga: Révision périodique des rendements locatifs immobiliers
Initiative parlementaire Badran: Soumettre les rendements locatifs des logements à des contrôles périodiques