Covid-19 Questions – Réponses
Nous vous conseillons sur vos droits en tant que locataire commercial durant la pandémie
Que faire maintenant que la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux a été refusée par le Parlement ?
Voici quelques conseils pour les locataires commerciaux qui ont dû fermer leurs portes au printemps ou qui doivent à nouveau restreindre leurs activités.
Consulter nos conseillers et conseillères juridiques !
Les sections de l’ASLOCA vous conseillent sur les démarches à entreprendre dans le cadre de vos demandes de réduction du loyer pendant les périodes de fermeture décrétée par les autorités. Si vous êtes membres, ces premières consultations sont souvent gratuites !
Utiliser les solutions cantonales
Plusieurs cantons ont prévu des mécanismes de répartitions des loyers entre le locataire, le bailleur et l’Etat. Nous vous encourageons fortement à utiliser ces mécanismes, qui sont parfois reconduits pour la nouvelle période de fermeture. Ils assurent une solution rapide et peuvent pallier le problème des liquidités. Les sites des administrations cantonales vous informent sur les procédures à suivre pour demander ces aides.
Agir en justice
Si vous ne pouvez pas bénéficier d’une solution de répartition de loyer avec l’aide des autorités cantonales, le loyer n’est pas pour autant dû ! En effet, la position juridique de l’ASLOCA a toujours été que le loyer n’était pas du tout dû pendant cette période de fermeture (voir à ce sujet notre avis de droit (ici). Toutefois, c’est à vous de faire une action pour réclamer une réduction du loyer pendant la période de fermeture.
Suivant que vous ayez ou non continué de payer votre loyer, la procédure est différente. Mais ce n’est pas parce que vous avez payé votre loyer que vous ne pouvez plus agir.
Une procédure est une action qui peut être longue et engendrer des coûts. La première étape (commission de conciliation) est toutefois dans tous les cas gratuite et permet d’obtenir une réduction en accord avec votre bailleur. L’ASLOCA vous accompagne dans cette démarche !
A cause des nouvelles restrictions décidées par le Conseil fédéral ou mon canton, mon établissement est à nouveau fermé, est-ce que mon loyer est dû ?
Si votre établissement est à nouveau touché par les mesures de restrictions en lien avec la lutte contre le Coronavirus, votre loyer n’est pas dû, comme au printemps et ce sur la base de la même argumentation juridique. Toutefois, aucun tribunal n’a tranché à présent. Nous vous conseillons de commencer par prendre contact avec votre bailleur afin de négocier une baisse de loyer. Sans accord de sa part, vous pourrez entamer des démarches judiciaires avec l’aide des conseillers et conseillères juridiques de nos sections.
A cause des nouvelles restrictions décidées par le Conseil fédéral ou mon canton, mon établissement est ouvert mais les horaires et les modalités sont très réduits, est-ce que je peux obtenir une baisse de loyer ?
Cela va dépendre des restrictions auxquelles vous faites face. Pour pouvoir invoquer les mêmes arguments qu’au moment de la fermeture, il faut que les restrictions soient importantes. Une limitation drastique du nombre de clients possibles ou des horaires d’ouverture pourraient fonder une demande de baisse de loyer. La baisse serait alors partielle. Nous vous conseillons de prendre contact avec votre bailleur afin de négocier une baisse de loyer. Sans accord de sa part, vous pourrez entamer des démarches judiciaires avec l’aide des conseillers et conseillères juridiques de nos sections.
Suite à la décision du Parlement de réduire les loyers commerciaux à 40% pendant la période de fermeture due au Covid-19, dois-je payer l’entier de mon loyer pour la période concernée ?
Lors de la dernière session, le Parlement a fait un pas pour les locataires commerciaux en adoptant une motion qui réduit le montant du loyer dû par le locataire à 40 % (pour les loyers de moins de 20’000 CHF) pendant toute la durée de fermeture due aux mesures prises par le Conseil fédéral pour lutter contre le covid-19. Cependant, cette décision n’est pas encore effective. Un projet de loi doit encore être préparé par le Conseil fédéral et adopté par le Parlement.
En attendant, nous vous conseillons, si vous n’avez pas encore de solution, de continuer à essayer d’en trouver une avec votre bailleur. Dans plusieurs cantons, des solutions cantonales plus avantageuses sont possibles : nous vous recommandons d’essayer de les utiliser.
Il n’y a pas de solution dans mon canton
Si vous ne pouvez pas utiliser ces solutions cantonales (loyer trop élevé ou votre canton n’en prévoit pas), nous vous conseillons toujours de négocier avec votre bailleur, mais de ne pas accepter de solution moins bonne qu’une répartition 40%-60% (si votre loyer est inférieur à 20’000 CHF). Les accords passés entrés en force avant l’entrée en vigueur de la loi resteront valables.
Mon bailleur ne veut pas négocier
Si votre bailleur ne veut pas entrer en matière, alors vous avez encore deux options :
– payer votre loyer en mentionnant expressément qu’il ne s’agit pas d’une reconnaissance de dette et que vous vous réserver le droit de récupérer une partie de la somme versée lorsque la loi sera en vigueur
– ne pas payer et ensuite contester l’éventuelle résiliation qui vous parviendrait.
Dans tous les cas, nous vous conseillons de prendre contact avec un conseiller ou une conseillère juridique de l’ASLOCA afin de vous aider dans vos démarches.
Mon commerce a été fermé suite aux restrictions du Conseil fédéral, suis-je tenu-e de payer le loyer ?
Les cantons de Vaud, Genève, Neuchâtel et Fribourg ont trouvé des accords pour le paiement des loyers commerciaux durant la pandémie. Vous trouverez la marche à suivre afin de bénéficier de cette aide sur nos différentes pages:
Pour ceux qui ne bénéficient pas des mesures prises par les cantons, d’après un avis de droit demandé par l’ASLOCA, vous n’êtes pas tenu de payer le loyer de votre local commercial si l’activité pour laquelle il a été loué est interdite en raison des mesures prises en vue de lutter contre le coronavirus.
La situation juridique est exceptionnelle. Mais le fait de ne pouvoir utiliser les locaux selon l’usage prévu par le contrat constitue un défaut de la chose louée qui peut entraîner une réduction du loyer allant jusqu’à la totalité de celui-ci si les locaux sont totalement inutilisables (salon de coiffure, par exemple). D’autres fondements juridiques peuvent également fonder l’absence de paiement du loyer (voir avis de droit pour des informations détaillées).
Les représentants des bailleurs contestent cette interprétation juridique. Il est possible qu’en l’absence de paiement, votre bailleur vous mette en demeure de payer et résilie finalement votre bail. Nous vous conseillons alors de contester cette résiliation.
Mon commerce a été fermé et mon bailleur me propose de suspendre la perception des loyers pour que je puisse les régler plus tard. Que dois-je faire ?
Nous vous déconseillons fortement d’accepter une telle offre. Si vous passez un accord, vous pouvez perdre vos droits à la contestation du paiement du loyer car vous avez reconnu devoir ces montants. Toute demande de réduction de loyer pourrait être compromise.
Mes revenus ont drastiquement baissé et je ne peux donc plus payer mon loyer. Que faire ?
Vous êtes toujours tenu de payer votre loyer. Le Conseil fédéral a toutefois prolongé de 30 à 90 jours le délai de paiement des arriérés de loyers pour les personnes qui sont touchées par les mesures de lutte contre le coronavirus. Attention toutefois, dès le mois de juin, le délai de paiement sera à nouveau de 30 jours. Si vous avez des difficultés financières pour payer votre loyer dans les délais, contactez immédiatement votre propriétaire afin de trouver un arrangement.
Y a-t-il des nouveautés dans le domaine des loyers commerciaux pendant les fermetures dues au coronavirus ?
Oui, les premières décisions de tribunaux sont tombées. Malheureusement, elles ne sont pas très favorables aux locataires. Ce que l’on peut retenir à ce stade c’est que nos arguments ne sont pas totalement balayés par la justice. Celle-ci exclut certes la notion de défaut de la chose louée et celle d’impossibilité (voir les questions plus haut / notre avis de droit) mais laisse la porte ouverte pour l’application de la clausula rebus sic stantibus, soit la correction du contrat par le juge. Toutefois, il faut que le locataire démontre les effets économiques que les fermetures ont eu pour lui. Nous vous conseillons fortement de consulter un-e juriste de l’ASLOCA pour vous lancer dans une procédure afin d’optimiser vos chances de réussites.
Contacts
Afin de limiter la propagation du Covid-19, les bureaux des sections cantonales sont fermés jusqu’à nouvel ordre. Elles restent toutefois joignables par téléphone, mail et courrier.