Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – « Dans mon immeuble il n’y a qu’un extincteur tous les deux étages, et encore enfermé dans une armoire dont je n’ai pas la clé. Y a-t-il un règlement en la matière ? »

Savoir si le nombre éventuellement insuffisant d’extincteurs dans l’immeuble pourrait constituer une carence à laquelle le propriétaire doit remédier, s’examine sous l’angle du droit public, sauf très hypothétique réglementation contractuelle particulière. Or, comme on va le voir, il n’y a pas de norme fixant un nombre obligatoire de dispositifs d’extinction précis pour les habitations.

La loi sur les constructions et celle de prévention des sinistres ne prévoient rien hormis un renvoi à la norme de protection incendie et aux directives de l’Association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEIA). La norme incendie, qui fixe un cadre général, dispose que les bâtiments doivent être pourvus d’équipements de protection (par exemple d’extincteurs portatifs, mais pas nécessairement) suffisamment dimensionnés. Comme tous les bâtiments ne sont pas identiques (nombre d’occupants, dimension et nombre de niveaux, matériau, destination, environnement) il serait inopportun d’établir une seule règle valant pour tous, sauf à risquer des règlementations inadéquates.

La directive sur les dispositifs d’extinction, définit plus précisément dans quels cas il faut équiper les bâtiments d’appareils d’extinction (par exemple des extincteurs). Le principe est que si le bâtiment présente des risques particuliers il doit être équipé de dispositifs adéquats, ce qui dépend des circonstances du cas. On traite ainsi différemment un bâtiment scolaire et une villa. La directive ne prévoit une obligation générale que pour certains bâtiments (par exemple si l’alimentation en eau y est insuffisante ou s’ils présentent un risque d’incendie particulier). Son annexe prévoit qu’un extincteur pour 600 m2 de surface est requis, uniquement dans certains cas (établissements d’hébergement, grands magasins , etc.). Mais pas s’agissant des maisons à plusieurs appartements ni des bâtiments élevés. Un « aide de travail » de l’AEIA pour les habitations dispose néanmoins que sur demande de l’autorité de protection incendie (à Genève, la Police du Feu, rue David-Dufour 5 Case postale 22 1211 Genève 8) les bâtiments d’habitation doivent être équipés d’appareils d’extinction en nombre suffisant. Enfin, lorsqu’ils sont requis, les extincteurs doivent être bien visibles et accessibles rapidement sans moyens auxiliaires. Le trajet à parcourir pour les mettre en œuvre ne devrait pas excéder 40 mètres.

Dans le cas de notre lecteur, il faudrait vérifier au vu des caractéristiques propres à son immeuble s’il existe une indication particulière relative à la nécessité d’extincteurs. Le mieux serait d’interpeler la Police du Feu à ce sujet. Si c’est le cas, cette dernière va d’office effectuer le contrôle concernant le caractère adéquat et dimensionné du dispositif. Sinon, les engins ne sont pas obligatoires, si bien que leur disposition, qui peut sembler illogique, n’est pas illicite.

 

Pierre STASTNY, Asloca Genève

 

Article paru dans la Tribune de Genève du 25 février 2017

GENEVE – Les loyers indexés à l’inflation doivent baisser

Question de M. Jean P., boucher à Genève : « J’ai demandé une baisse de loyer pour mon commerce vu la baisse des taux hypothécaires. Ma régie refuse au motif que mon loyer serait indexé à l’inflation et pas au taux hypothécaire. Est-ce possible ? «

Oui c’est possible, mais à certaines conditions.Le plus souvent les contrats sont conclus pour une durée indéterminée ou pour une durée d’une année, renouvelable tacitement d’année en année, sauf congé reçu 3 mois avant l’échéance du contrat (et non pas 3 mois en tout temps comme le croient trop souvent les locataires.)

Dans ce cas ordinaire, le loyer peut être revu à chaque échéance non seulement en fonction de la variation du taux hypothécaire, mais encore en fonction du 40% de l’inflation, de l’évolution des frais d’exploitation de l’immeuble, voire de la répercusion des gros travaux ou des travaux à plus-value effectués par le bailleur sur l’immeuble, le tout examiné depuis la dernière fixation du loyer.

A l’heure actuelle, le taux hypothécaire de référence ayant constamment baissé depuis…1992 ( !), les loyers devraient plutôt baisser.

Dans le cas de notre lecteur, pour que le loyer soit indexé à l’inflation (c’est-à-dire à l’évolution de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) exclusivement ), il faut que le bail ait été conclu pour une durée de 5 ans minimum, ou se soit renouvelé pour une telle durée.

Il faut également que le bail mentionne que le loyer peut être indexé à l’ISPC.

Cette adaptation ne peut intervenir qu’une fois par année, moyennant un préavis minimum de 30 jours.

Selon la loi, en cas de baisse de l’indice, les loyers doivent être adaptés en proportion, c’est-à-dire baissés.

Comme toujours, lorsque la loi dit que le bailleur doit faire quelque chose, cela signifie que le locataire doit le demander !

Or depuis 2008, l’indice est négatif de sorte qu’il est possible de demander des baisses de loyer pour ce motif également.

Ainsi si le loyer a été fixé en janvier 2008, la baisse représente 0,9% ; 2% depuis janvier 2010, voire même 2,3% depuis janvier 2011.

A vos calculettes ! On trouve les indices et une calculette sur le site de l’Office fédéral de la statistique ou sur le site de l’Asloca (www.asloca.ch, infos pratiques, tabelles).

Les baux de 5 ans avec loyer indexés à l’inflation sont très courants pour les loyers commerciaux, mais ils se rencontrent aussi pour des baux de logement.

A noter que la Caisse de Pension de l’Etat de Genève, qui est le plus gros bailleur du Canton, conclut systématiquement des baux de 5 ans, renouvelable de 5ans en 5 ans, ce qui garantit au locataire un bail de durée et un loyer stable. Cette politique est à saluer.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 11 février 2017.

GENEVE – Qui doit enlever les amas de neige sur l’immeuble?

Question de Jacques B. de Genève : « Avec les températures hivernales des amas de neige se sont formé sur le toit de mon immeuble et pourraient glisser. Qui doit les ôter ? Qui répond en cas de problème ? »

En amont se pose la question de mesures préventives permettant d’éviter ce problème. De nos jours des mesures de construction existent et font l’objet de recommandations de l’ association des établissements cantonaux d’assurance incendie (AEAI ) pour aider à prévenir la formation de ces amas, mais à notre connaissance il n’y a pas d’obligation de les adopter. Il existe également des dispositifs (gardes-neige) pour freiner et éviter la chute de la neige en toit.

Si malgré cela on est exposé à ces congères en toit, la loi prévoit que celui qui est menacé d’un dommage provenant du bâtiment ou de l’ouvrage d’autrui a le droit d’exiger du propriétaire que celui-ci prenne les mesures nécessaires pour écarter le danger. Cela s’applique à quiconque est exposé, même s’il n’est pas locataire. Le locataire pourra en plus se prévaloir de règles contractuelles pour faire éliminer ce qui doit être considéré comme un défaut de la chose louée. Si malgré une demande écrite le propriétaire ne prend pas de mesures concrètes après un délai raisonnable, on pourra l’y contraindre en sollicitant du juge des mesures provisionnelles. A noter que le simple fait de définir, par un cordon ou autre dispositif, un périmètre de sécurité, n’est une mesure satisfaisante que dans l’urgence, mais ne libère pas le propriétaire de son obligation de remédier au défaut.
Le propriétaire d’un bâtiment ou de tout autre ouvrage répond en outre du dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d’entretien. Le bailleur répond également des dommages causés par un défaut de la chose, mais il peut se libérer s’il prouve l’absence de faute de sa part, ce qui serait difficilement concevable s’il est demeuré inactif après un avis l’avertissant d’un danger. Ainsi, le locataire qui subirait un dommage du fait d’un amas de neige ou d’une stalactite de glace qui viendrait à choir sur lui, serait en mesure de solliciter réparation auprès de son propriétaire (qui est lui même assuré contre de telles éventualités auprès de l’assurance bâtiment).
Heureusement, ces problèmes sont dans la pratique réglés par l’intervention de corps spécialisés, aux frais du propriétaire.

Pierre Stastny, avocat, ASLOCA Genève
Article paru dans la Tribune de Genève du 28 janvier 2017

GENEVE – Quelle réduction de loyer pour une surélévation?

Question de Madame M.M à Genève :
« Depuis octobre 2016 et jusqu’en décembre 2017, l’immeuble, dans lequel je suis locataire, subit des travaux de surélévation et de restauration.
Les nuisances que nous subissons sont très importantes : différentes sortes de poussières nocives, bruit infernal de 8:00 à 18:00, impossibilité d’utiliser les balcons, accès difficile à l’immeuble, bouches d’aération supprimés, ascenseurs en panne, odeurs de matériaux, cambriolages par l’échafaudage, etc…
J’ai demandé à ma régie une réduction de loyer pendant la durée des travaux. Elle m’indique que le propriétaire accordera une indemnité (un demi-loyer) à la fin des travaux, alors que nous subissons les travaux pendant au mois 15 mois, donc une réduction de loyer pour chaque mois serait plus correcte, à mon avis. »

En réalité que la réduction de loyer soit accordée chaque mois pendant les travaux ou en une fois à la fin de ceux-ci revient financièrement au même. Le principe voulu par le propriétaire n’est donc pas critiquable.
Il est vrai que psychologiquement ce serait plus agréable pour les locataires de voir leur loyer diminué pendant qu’ils subissent des nuisances.
On a par ailleurs déjà vu plusieurs locataires préférer se contenter d’une délicate attention pendant les travaux (bouquet de fleurs ou bonne bouteille) plutôt qu’une réduction de loyer, mais c’est plutôt rare qu’un régie y pense.

En revanche, ce qui apparaît critiquable, c’est le montant de la réduction de loyer annoncée : en effet, un demi-mois de loyer de réduction sur une durée de nuisances de 15 mois, ne représente qu’une réduction moyenne de 3,3% par mois.

Ce pourcentage est largement inférieur à ce que prévoit la jurisprudence en la matière, puisque les tribunaux accordent en général 15% de réduction de loyer pour un chantier qui ne touche que l’immeuble et pas l’intérieur des appartements.

Cela correspond donc à 2,25 loyers d’indemnité au lieu de 0,5, étant précisé que cette réduction est calculée sur le loyer net, sans les provisions pour chauffage et eau chaude.

La locataire doit donc demander cette réduction de loyer à sa régie une fois que les nuisances seront terminées. En cas de désaccord, la locataire devra saisir la Commission de Conciliation en matière de Baux et Loyers (la procédure est gratuite).

Dans cette optique il est important que les locataires tiennent un journal chronologique des nuisances subies et qu’ils conservent le plus de preuves possible (photos, circulaires d’annonce de travaux, …). Il est aussi important de signaler à la régie par écrit (un courriel suffit) toutes les nuisances extraordinaires, tels que dépassement des horaires de chantier.

François Zutter, ASLOCA GENEVE
Article paru dans la Tribune de Genève du 12 janvier 2017