Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – Sortie de régime HLM = augmentation de loyer ?

Question de M. Boris. L. au Grand-Saconnex : « La date de fin du régime HLM de mon immeuble est le 31 décembre 2020. Mon bailleur pourra-t-il augmenter mon loyer ? »

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Les loyers, contrairement à ce qui prévaut dans le secteur libre, sont principalement fixés en fonction des frais supportés par le propriétaire et du rendement autorisé qu’il a le droit de tirer de ses investissements. Autrement dit, la règle n’est pas celle du « prix du marché », mais du loyer basé sur les coûts.

Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM : le propriétaire reçoit des subventions dégressives pendant 20 ans, afin d’abaisser les loyers, en échange de quoi les loyers sont contrôlés par l’État pendant cette période. Ce régime accorde toutefois des taux de rendement généreux aux propriétaires, qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève. Ce paradoxe s’explique par le fait qu’il y a vingt ans, au moment de la construction de l’immeuble HLM, le taux hypothécaire de référence s’établissait à environ 6%, si bien que l’État avait garanti au propriétaire un rendement supérieur. A l’expiration de la période de contrôle, de nos jours, le taux de profit est de…1.75%, vu le paysage économique des taux bas. En conséquence, à l’heure actuelle, contrairement à ce qui se passait dans les années 1990, les loyers n’augmentent pas à la sortie du contrôle de l’État, mais doivent plutôt baisser.

Le droit du locataire de demander une diminution de son loyer (il n’y a pas de baisse de loyer spontanée !), en se prévalant du critère du rendement net, vient d’être confirmé par le Tribunal fédéral le 21 avril 2020, après que les milieux immobiliers aient cherché à le dénier aux locataires. Il est difficile de faire un pronostic précis, mais les locataires ont ces dernières années obtenu des baisses de loyer de l’ordre de 10 à 30%, moyennant pareille démarche.

Pour ce faire, notre lecteur doit impérativement écrire à sa régie en recommandé, pour demander une baisse de loyer. Attention : il convient que la régie reçoive la demande de baisse de loyer au plus tard le 30 septembre 2020. S’il essuie un refus, il devra saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de trente jours. Le système étant compliqué, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes.

Pierre Stastny, ASLOCA

Article paru dans la Tribune de Genève du samedi 27 juin 2020

GENEVE – Ces frais sont à charge du locataire ! Vraiment ?

Une tendance à tout faire payer au locataire

On constate en pratique une tendance de nombreuses régies à vouloir mettre à charge du locataire toute dépense liée à un travail effectué par ses soins, et qui devrait être logiquement payé par le bailleur qui la mandate pour assurer la gestion de son bien. De nombreux contrats de bail ou conditions générales stipulent ainsi que le locataire s’engage à payer des montants forfaitaires, à titre d’émolument, pour diverses tâches assumées par la régie. Il s’agit principalement de frais de type administratif (« frais de dossier », établissement du bail, demande de copies, d’une attestation, etc.) ou pour l’exercice d’un droit (sous-louer, restituer de manière anticipée, transférer le bail commercial, payer son loyer par voie postale, etc.). Fréquemment les baux prévoient aussi que les frais assumés par le bailleur dans le cadre d’un procès sont à charge du locataire.

Le présent article passe en revue certains de ces frais (difficile d’être exhaustif vu l’inventivité des régies en la matière !) et leur éventuelle imputabilité au locataire . Il n’est pas ici question des frais d’entretien, souvent facturés (à tort) au locataire, ni des frais accessoires indûment réclamés, sujets abondamment traités par notre journal et sur lesquels il sera certainement revenu.

Tout ce que dit le bail n’est pas parole d’évangile

Il faut rappeler d’abord que ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai. Le droit du bail est protecteur du locataire et prend en considération que celui-ci n’a pas forcément la possibilité ni les ressources, pour lire et négocier attentivement toute clause de son bail, au moment de sa conclusion. C’est pourquoi le Code des obligations prévoit des protections impératives devant lesquelles une disposition contraire du contrat devra s’effacer. Il ne faut donc pas se laisser opposer sans autre que « ce montant est dû par vos soins, et d’ailleurs le bail que vous avez signé le prévoit ».

La régie doit être payée par le bailleur pour son travail

Le bailleur est autorisé à répercuter à travers le loyer les honoraires de gérance que lui facture sa régie (en principe de 3,5 à 5% du montant des loyers de l’immeuble). Cela représente donc des montants importants et couvre donc l’activité de la régie dans le cadre de la gestion du bien. Il n’est donc pas licite que des frais soient réclamés au locataire, car cela revient à le faire payer deux fois : une fois par le loyer, une autre par un émolument exigé au moment de la prestation.

Frais de dossier, d’établissement et de conclusion du bail

Ces frais sont souvent facturés au locataire entre CHF 150.- et 200.-. Or, ils sont à charge du bailleur. C’est d’ailleurs ce que prévoient aujourd’hui les règles et usages locatifs vaudois (RULV) à l’art. 8 let. a . C’est en effet le travail de la régie que de trouver le locataire et d’établir le bail, puis le lui faire signer.

Frais d’avenants et d’attestation

Un avenant au bail établi en cas de concubinage ou de mariage par exemple, ou une attestation pour demander un macaron à la fondation des parkings, est aussi un travail administratif fait par la régie dans le cadre de son mandat de gestion ordinaire . Les frais en sont donc à charge du bailleur et ne peuvent être refacturés une seconde fois au locataire.

Frais de rappels et de mise en demeure

Certaines régies facturent des frais de mise en demeure de CHF 80.- ! Et de simple rappels CHF 20.- … Alors qu’il s’agit d’un courrier-type, parfois pas même adressé en recommandé. Or ce travail est déjà payé par le bailleur, qui paie l’honoraire de gérance pour la « gestion financière », ce qui inclut « les rappels dans le cadre d’une procédure amiable », c’est-à-dire tout ce qui se fait avant l’envoi d’une réquisition de poursuite . Par gain de paix il faut admettre des frais raisonnables, de maximum CHF 10.-.

Autorisation de sous-louer ou de transfert du bail commercial

Comme le droit du bail prévoit de manière impérative, lorsque les conditions pour le faire sont réalisées, que le locataire peut sous-louer (art. 262 CO) ou le commerçant peut transférer son bail (art. 263 CO), les frais qui en résultent ne peuvent être mis à charge du locataire . Ces frais sont par ailleurs partie des frais de « gestion locative et administrative » déjà facturés au bailleur par la régie pour son travail.

Frais de restitution anticipée

Dans le même ordre d’idée, le Tribunal fédéral a pu dire que les frais exigés par la régie (en général entre CHF 200 et 300.- ou 1 pourcent du loyer annuel),du locataire qui « résilie » le bail en avance en présentant un candidat de remplacement, ne sont pas dus.

Frais d’avocat et frais d’huissier

Sauf exception rare, où le locataire engendre par un comportement abusif des frais inutiles, les frais de procès du bailleur (y compris d’avocat) sont à charge de celui-ci, si le canton, comme c’est le cas à Genève et dans d’autres cantons romands, prévoit la gratuité de la procédure ; de même pour les frais d’huissier venus à un état des lieux de sortie, quand le locataire ne les a pas provoqués abusivement.

(Renvois et références se trouvent dans l’article original, paru dans le Droit au logement n° 246 de juin 2020)

Pierre Stastny, ASLOCA

GENEVE – Bail résilié pour loyers impayés, que va-t-il m’arriver ?

Question de Matthias G., au Grand-Saconnex°: « Je viens de recevoir la résiliation du bail de mon appartement, en raison de loyers impayés depuis le mois de mars. J’ai été gravement affecté par les mesures de confinement. Étant indépendant, je n’ai pas eu de revenus pendant cette période. La résiliation mentionne le 31 juillet 2020 comme fin du contrat. Serai-je à la rue le 1er août ? Que dois-je faire ? »

 

Une résiliation donnée pour défaut du paiement du loyer est dite extraordinaire, en ce sens qu’elle est donnée hors échéance contractuelle. Le préavis minimal est de 30 jours pour la fin d’un mois.

De par sa nature particulière, il n’est toutefois pas obligatoire de la contester dans les 30 jours à sa réception, quand bien même le mentionne le formulaire officiel. Plus spécifiquement, le fait qu’un locataire ne la conteste pas judiciairement ne signifie pas qu’il l’accepte.

Personne n’étant en droit de se faire justice soi-même, le bailleur ne pourra évacuer par la force le locataire dès le 1er août (comme par exemple en changeant les serrures ou en faisant appel à la police pour régler la situation). Il devra entamer une procédure à la juridiction des baux et loyers visant à l’évacuation du locataire. Cette procédure, relativement rapide, est susceptible de durer plusieurs mois avant d’aboutir ou non. A l’occasion de celle-ci, le juge devra examiner si la résiliation est valable (même si le locataire ne l’a pas contestée dans les 30 jours comme on l’a évoqué plus haut). En substance, le juge déterminera si le locataire a payé dans les délais ou non. Si ce n’est pas le cas, et dans l’hypothèse où le bailleur n’entend pas donner une nouvelle « chance » au locataire, le juge sera contraint de prononcer son évacuation (il est néanmoins autorisé à octroyer un délai à l’exécution du jugement).

Il est recommandé à tout locataire confronté à des difficultés de paiement de prendre les devants, en avertissant la régie qu’il ne pourra régler tout ou partie du loyer en cours, et proposer un plan de paiement qu’il pourra assumer. Par ailleurs, le paiement du loyer doit être privilégié à toute autre facture. Enfin, il est également fondamental de ne pas laisser un arriéré trop important se creuser, en versant ce qui est possible de payer, cela même si la régie refuse un arrangement. Il n’est en effet pas inhabituel que cette dernière renonce, même au stade du tribunal, à une telle résiliation si le locataire est ultérieurement à jour dans le paiement.

Article publié dans la Tribune de Genève du samedi 13 juin 2020

GENEVE – L’expulsion, de force sans jugement, de son sous-locataire n’est pas légale, qu’il ait ou non un permis d’établissement

Question de Miguel V. à Genève : « Je suis sous-locataire d’un appartement depuis 12 mois et sans permis d’établissement. Comme je n’ai plus pu payer mon loyer, car j’ai perdu mon emploi vu la crise sanitaire, le sous-bailleur m’a demandé avec insistance de lui rendre son appartement. Comme j’ai refusé, il a changé la serrure. Est-ce juste ? »

Non, le sous-bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire de force sans jugement : il doit d’abord résilier le bail en respectant les formes légales, même si le bail n’est pas écrit mais découle d’actes concluants (donner des clés contre un loyer). Puis demander l’évacuation du sous-locataire au Tribunal. Notre lecteur est victime d’une violation de domicile, infraction punie de 3 ans d’emprisonnement selon l’art 186 du Code pénal suisse. En effet, en cas de sous-location, l’appartement est le domicile du sous-locataire et non pas du locataire. Le sous-bailleur commet également une infraction de contrainte au sens de l’art 181 CP, voire de menace (art 180 CP).

Le sous-locataire, même sans permis de séjour, devrait pouvoir demander l’assistance de la police, cantonale ou municipale pour entrer à nouveau dans son appartement, si nécessaire avec l’aide d’un serrurier. Il serait opportun en ces temps difficiles que la police ne se montre pas zélée quant au statut légal d’une personne évacuée sauvagement. Il ne serait ainsi pas nécessaire que le sous-locataire soit contraint de déposer une requête en mesures provisionnelles urgentes au Tribunal des Baux et loyers, déjà bien débordé.

Le Code civil protège également le possesseur de l’appartement, soit le sous-locataire ; l’art 926 du Code civil permet au possesseur de repousser par la force tout acte d’usurpation ou de trouble. Le sous-locataire « peut, lorsque la chose lui a été enlevée par violence ou clandestinement, la reprendre aussitôt, en l’arrachant au spoliateur surpris en flagrant délit ou arrêté dans sa fuite ». Le sous-locataire, selon les circonstances, notamment s’il possède (sur lui !) un contrat de sous-location écrit ou des quittances de paiement du sous-loyer, peut donc mandater directement un serrurier pour faire changer à nouveau les serrures.

 

GENEVE – Mon logement a-t-il été rénové sans autorisation ?

Question de Mélanie L., à Genève: “J’ai consulté une annonce pour un appartement à Carouge, au loyer de CHF 2’600.-, avec un bail à terme fixe de cinq ans. Je me demande si c’est un appartement qui a été rénové sans autorisation. Comment le savoir ?”

A Genève, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) prévoit qu’en période de pénurie de logement, lorsqu’un appartement a été rénové, son loyer est contrôlé pendant une période de trois à cinq ans après travaux. Le champ d’application de cette loi est vaste, mais exclut par exemple les villas.

Concrètement, si un logement tombant sous le coup de cette loi, par exemple un quatre pièces, était loué avant rénovation à un loyer de CHF 1800.-, son loyer devra être plafonné à ce montant pendant trois à cinq ans après travaux, si ceux-ci dépassent l’entretien (réfection complète de la cuisine, des salles d’eau, etc.).

Pour savoir si la rénovation a été autorisée, notre lectrice doit d’abord se demander si les lieux ont subi des travaux qui devaient être soumis à autorisation. Le fait que le bail soit proposé pour une durée déterminée seulement, peut être un indice que des travaux de rénovation ont été effectués. Avant la conclusion du bail, elle peut demander à la régie si l’état est neuf, mais la prudence commande de ne « pas poser trop de questions ». Elle devrait ainsi privilégier un examen concret, par la visite du bien. Une fois le bail conclu, en examinant son état des lieux d’entrée, elle pourra voir si des installations comme l’agencement de la cuisine et son équipement ont été remplacées, si la salle de bain a été refaite, etc. Il lui est aussi permis de demander copie de l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire. Elle peut ensuite consulter le site du suivi administratif des travaux (http://etat.geneve.ch/sadconsult/sadconsult.asp?WCI=frmConnectionHandler), qui lui indiquera si une autorisation a été demandée ou interpeller le service des autorisations de construire (infoac@etat.ge.ch).

Article publié dans la Tribune de Genève du samedi 2 mai 2020

GENEVE – Dois-je payer le loyer de mon salon de coiffure fermé à cause du coronavirus ?

Question de Sarah B. à Gy : « En raison de la crise sanitaire actuelle j’ai fermé mon salon de coiffure. Dois-je payer le loyer ? »
La question est d’actualité : selon Economiesuisse un tiers des entreprises éprouvent des problèmes de liquidités et la tendance va croissant.
Elle n’est pas tranchée par les tribunaux. Les avis de droits divergents foisonnent. Au cœur du problème se trouve la répartition entre les parties au bail du risque lié à pareil évènement. Qui doit supporter les pertes résultant de la crise sanitaire ? L’ASLOCA considère qu’il serait inéquitable que les exploitants touchés assument l’intégralité du risque. Réduire le loyer assure un partage juste et proportionné du fardeau : le locataire supporte sa perte commerciale alors que le bailleur assume la perte partielle du loyer. Les cas de bailleurs incapables de payer leurs charges en raison de pareil sacrifice sont peu probables : le modèle fondant le droit du bail présume en effet que 30 pourcents du loyer net couvrent les charges d’exploitation (concierge, assurances, entretien, etc.) ; le reste est dévolu au rendement (profit) ou aux emprunts. Et la plupart des bailleurs disposent de plus d’un immeuble, comportant de surcroît des logements en plus des commerces, ce qui leur permettrait d’amortir la perte.
Diverses institutions juridiques étayent cette conclusion fondée d’abord sur l’équité. Certaines s’appuient sur le fait que l’utilisation effective des locaux est consubstantielle à l’obligation du bailleur de remettre des locaux aptes à l’usage convenu, lorsque le contrat prévoit (même implicitement) une destination précise des locaux, comme l’exploitation d’un salon de coiffure. Il y aurait ainsi défaut de la chose louée ou impossibilité partielle du bailleur de pouvoir fournir sa prestation. Une autre lecture se base la modification extraordinaire des circonstances justifiant que le juge, à défaut d’accord entre les parties, réduise le loyer en équité.
Notre lectrice devrait écrire à sa régie pour solliciter une exonération provisoire du loyer, et appeler au dialogue. Elle prendra soin de payer ce qu’elle peut, mais devra dans son courrier indiquer expressément que son paiement est fait sans reconnaissance de dette et qu’elle se réserve le droit d’en réclamer restitution.
On précisera enfin que le Conseil fédéral a augmenté de 30 jours à 90 jours le délai que le bailleur doit fixer au locataire pour payer un loyer arriéré, avant de pouvoir résilier le bail pour défaut de paiement. Pour l’instant cela concerne les loyers échus entre le 13 mars et le 31 mai 2020.
( voir le site de l’Office fédéral du logement )

Pierre STASTNY, avocat répondant, Asloca Genève
Article paru dans la Tribune de Genève du 4 avril 2020

GENEVE – Mon bail indique une surface de logement différente de la réalité, que puis-je faire ?

Question de Lucien B. de Genève : « Je viens d’emménager dans un appartement qui selon le bail fait 90 m2 mais qui ne fait que 78 m2. Ma régie m’a expliqué qu’il fallait compter les armoires également. Quels sont mes droits ? »

La surface d’un logement se définit comme celle habitable, donc sans les armoires ni les murs ou le balcon. En cas d’erreur sur la surface, la victime peut se prévaloir des règles sur l’erreur pour invalider le contrat : totalement, en vue de restituer les locaux ou partiellement pour exiger l’ajustement du loyer à la surface réelle. Elle peut aussi se prévaloir de la garantie contre les défauts, pour résilier le bail avec effet immédiat ou le maintenir mais demander une réduction du loyer et parfois des dommages intérêts (par exemple, si des meubles sur mesure ont été acquis et doivent être revendus à perte).

L’erreur doit être essentielle et porter sur un fait que la loyauté commerciale permet de considérer comme un élément nécessaire du contrat. Il faut d’abord qu’il s’agisse d’un élément objectivement important. La jurisprudence considère qu’une différence supérieure à 10 % est significative. Subjectivement, la surface doit en outre avoir exercé une influence décisive sur la volonté de conclure : sans cette circonstance, on n’aurait pas passé le contrat ou à un autre loyer.

Le Tribunal fédéral a récemment tempéré ces principes : si un locataire a choisi entre deux logements celui qui avait la plus grande taille, en le payant plus cher, il doit pouvoir demander à être indemnisé, si par erreur son bailleur lui a attribué le logement le plus petit, même si la différence de taille peut sembler minime (4%).

Dans le cas de notre lecteur qui vient d’emménager et donc agit en temps utile, la différence est de plus de 15 %, si bien qu’il peut invalider partiellement le contrat. S’il parvient à démontrer que la surface a été un élément décisif pour lui dans la conclusion du bail, il pourra prétendre à un loyer réduit en conséquence.

Pour ce qui est de la garantie contre les défauts, elle suppose la comparaison entre l’état réel de la chose et l’état attendu. Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait compter. Pour en décider, il y a lieu d’interpréter le bail en recherchant comment le contrat pouvait être compris de bonne foi en fonction de l’ensemble des circonstances qui ont prévalu avant et pendant la phase de conclusion.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 7 mars 2020

GENEVE – Question de Frédérique Z. à Founex : «Ma régie me demande de verser la somme de 200 frs pour les frais de résiliation anticipée de mon logement, alors que j’ai présenté un candidat solvable et prêt à relouer aux mêmes conditions. Est-ce légal ?»

La restitution anticipée de la chose louée par le locataire permet à ce dernier, lorsqu’il a trouvé à se reloger ailleurs, de rendre de manière souple son logement, sans avoir à payer le loyer et les charges jusqu’au terme contractuel, et de s’éviter ainsi de payer un double loyer. C’est une institution particulièrement utile lorsque le bail en cours connaît une période de renouvellement longue (par exemple, cinq ans) et que le terme est encore lointain, ou en cas de préavis de résiliation important (par exemple, six mois ou plus).

De nombreux contrats ou conditions générales stipulent que le locataire qui veut recourir à cette possibilité devra payer une indemnité, en général d’un pourcent du loyer annuel (!) mais d’au moins 200 frs. Les régies justifient cela par des frais administratifs liés aux démarches de contact du remplaçant et à la rédaction de documents contractuels, ou encore par le temps pris à procéder à l’examen de la solvabilité du candidat proposé. Or, cela ne prend guère de temps si l’on considère que les documents sont en principe remis par le locataire (attestation de non-poursuites, pièce d’identité, trois dernières fiches de paie) et qu’il appartient à la régie de vérifier simplement que les revenus nets du remplaçant équivalent au moins au triple du loyer charges comprises.

L’article 264 du Code des obligations (CO) règle exhaustivement les conditions de cette libération avant terme. Cet article protège efficacement le locataire, même si le contrat signé par celui-ci prévoit une indemnité forfaitaire à payer en cas de restitution anticipée, car il est relativement impératif. En clair, cela signifie que le bailleur ne peut pas rajouter de conditions supplémentaires que le locataire devrait respecter pour mettre fin de manière anticipée à son contrat. Pareilles conditions sont nulles.

En l’occurrence, le paiement d’une indemnité forfaitaire ne figure aucunement parmi les conditions prévues par l’article 264 CO. En effet, pour être valablement libéré, il s’agit pour le locataire de présenter au bailleur un nouveau locataire qui soit solvable, prêt à reprendre le bail aux mêmes conditions et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser.

Ainsi, la condition du paiement d’une indemnité forfaitaire est illégale. Cela a été confirmé par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 9 juin 2015 (arrêt rendu dans la cause 4A_75/2015).
Notre lecteur peut ainsi refuser de payer cette somme et, si elle a été payée par ignorance, elle peut être réclamée en retour dans l’année suivant la découverte de ses droits.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 8 février 2020

GENEVE – Question de Catherine G., à Carouge : « La régie a annoncé l’installation d’une antenne de téléphonie mobile sur le toit de l’immeuble. J’habite un appartement aménagé dans les combles et le rayonnement des ondes m’inquiète. Ai-je le droit de m’y opposer ? »

GENEVE – Quelle hausse de loyer après rénovation de l’appartement ?

Question de Monsieur Serge G. à Genève : « Je viens de signer un bail pour un appartement rénové de 4 pièces. Je constate que l’ancien locataire payait 1040.- par mois, charges non comprises, alors que mon loyer est de 2500.-. La cuisine a été rénovée (nouveaux meubles et appareils, nouveaux carrelage et catelles) la salle-de-bains et les WC aussi (baignoire, lavabo, armoire, WC, carrelage et catelles neufs), les parquets poncés et vitrifiés et les peintures refaites. Un ami architecte évalue le coût des travaux à frs 50’000.- maximum. Le bailleur peut-il exiger frs 17’560.- de plus par année, de sorte que son investissement sera couvert par la hausse de loyer en 3 ans seulement ? »

C’est le lieu de rappeler qu’en Suisse, les loyers sont libres à l’exception d’une minorité de logements d’utilité publique, sur lesquels l’Etat institue un contrôle, en général temporaire, des loyers et du taux d’occupation (HBM, HLM, HM, …).
Le bailleur est donc libre d’offrir son appartement à la location à n’importe quel loyer et le locataire est « libre » d’accepter ou non ce loyer, même si la pénurie régnant toujours à Genève ne lui donne pas ce choix.

Un autre contrôle est institué par la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation), loi genevoise qui donne de l’urticaire aux milieux immobiliers.
En effet cette loi vise à maintenir un parc de logements destinés à la location pour la majeure partie de la population.

Elle institue, notamment, un contrôle temporaire des loyers après transformation ou rénovation. De simples travaux d’entretien, tels que le rafraîchissement des peintures de l’appartement ne sont pas soumis à la loi.

Lorsqu’un bailleur souhaite rénover un appartement il doit demander une autorisation à l’Etat de Genève, qui la lui délivrera mais en fixant un loyer maximum obligatoire pendant en général 3 ans.

Ce loyer ne dépassera pas frs 3405.- par pièce et par année,
frais de chauffage et eau chaude (exclusivement) non compris, soit frs 13’620.- par année ou frs 1’135.- par mois pour un appartement de 4 pièces. (si le loyer avant travaux dépasse déjà ce montant, il ne peut pas être augmenté après les travaux).

Manifestement le bailleur de notre lecteur, comme malheureusement de nombreux bailleurs à Genève, a effectué les travaux sans demander d’autorisation à l’Etat, car sinon la hausse n’aurait été que de frs 95.- par mois et non pas frs 1’460.-.

Notre lecteur peut dénoncer son bailleur auprès de l’Office des autorisations de construire qui régularisera la situation en fixant le loyer pendant 3 ans, ordonnera au bailleur de rembourser la différence au locataire et lui infligera le cas échéant une amende.

A noter que la prescription en matière administrative est de 25 ans de sorte que l’on peut signaler à l’Office des travaux effectués depuis 1995.

François Zutter, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 11 janvier 2020