Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – Le décès du locataire met-il fin au bail ?

Question de Louna M. de Bernex : ma mère est décédée récemment. Bien que je vivais avec elle depuis plusieurs années, je n’étais pas titulaire du bail de l’appartement. Aujourd’hui, la bailleresse me demande de restituer le logement dans les meilleurs délais. Peut-elle m’obliger à quitter l’appartement alors que je n’ai pas de solution de relogement? Quels sont mes droits face à une telle situation ?

Le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail. De plein droit, le bail continue avec les héritiers qui prennent immédiatement la place du défunt dans le contrat.

De par la loi, notre lectrice, en tant qu’héritière de la défunte et à condition qu’elle n’ait pas répudié la succession, est ainsi devenue titulaire du bail. La relation contractuelle se poursuit avec celle-ci et les autres éventuels héritiers.

Dès lors, la bailleresse ne peut exiger le départ immédiat de notre lectrice, qui dispose bien d’un titre juridique pour se maintenir dans l’appartement.

Si la bailleresse décidait de résilier le bail pour la prochaine échéance contractuelle, notre lectrice pourrait contester ce congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours, ce que nous lui conseillerions naturellement de faire.

En effet, le droit du bail prévoit qu’un congé est annulable notamment lorsqu’il est donné par le bailleur « en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur », lesquels devraient être prouvés par ce dernier.

Le décès du locataire est une situation considérée comme constituant une modification dans la situation familiale de celui-ci.

En outre, le Tribunal fédéral considère que l’héritier, qu’il s’agisse du conjoint ou des enfants, qui occupait à titre principal le logement avec le locataire décédé peut se prévaloir de ces dispositions protectrices contre les résiliations de bail.

Ainsi, très généralement, un congé donné en raison du décès du locataire, contesté par l’héritier qui vivait avec le défunt, sera, sauf circonstances particulières, annulé par les Tribunaux.

Notre lectrice pourrait donc se prévaloir de la protection de la loi dans un tel cas.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 24 février 2021

GENEVE – Quels sont les risques à contester son loyer initial ?

Question d’Hélène V. à Perly : j’ai emménagé dans un nouvel appartement le 15 janvier 2021 et j’aimerais contester mon loyer initial, mais j’ai des craintes pour la suite. Ma bailleresse pourra t-elle résilier mon bail avec succès ou refuser mes demandes de travaux ?

Que notre lectrice se rassure ! Contester son loyer est un droit des locataires.

Or, les locataires qui font valoir leurs droits sont protégés contre les congés, pendant toute la durée de la procédure devant la juridiction des baux et loyers et les trois ans qui suivent celle-ci. Il existe, certes, des cas dans lesquels le bailleur pourrait résilier avec succès le contrat durant une telle période, mais c’est uniquement pour des motifs très spécifiques, qui revêtent une certaine importance (défaut de paiement du loyer par le locataire, besoin urgent pour le bailleur d’occuper le logement – qui n’est pas invocable si le propriétaire n’est pas une personne physique mais par exemple une société) et que le bailleur devrait être à même de prouver.

Aussi, très généralement, un congé donné pendant une telle période dite de protection sera annulé par les Tribunaux.

Il faut également relever que, même au delà de cette période de protection, le droit du bail protège les locataires contre les congés abusifs, à savoir ceux donnés pour un motif contraire à la bonne foi, notamment parce qu’ils ne représentent qu’un prétexte ou une forme de représailles.

Quant aux demandes de travaux, la loi oblige les bailleurs à entretenir les locaux et à effectuer les travaux de remise en état de ceux-ci, si des problèmes devaient survenir en cours de bail. Il n’y a aucune raison qu’il refuse de tels travaux. Mais si tel devait être le cas, notre lectrice pourrait l’y contraindre, cas échéant en consignant son loyer initial après un avertissement formel et en saisissant la juridiction des baux et loyers.

En pratique, il est très rare que des locataires ayant contesté leur loyer initial voient leur bail résilié ou essuient des refus de travaux d’entretien.

Notre lectrice a donc tout intérêt à contester son loyer initial, ce qu’elle devra faire devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours dès réception des clefs.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 27 janvier 2021

GENEVE : Mon bailleur peut-il décider de baisser le chauffage de mon appartement ?

Question de Jean-Christophe à Carouge : notre propriétaire a décidé de baisser le chauffage de l’immeuble, arguant vouloir se conformer aux recommandations de l’Office fédéral de l’énergie. La température de mon appartement est maintenant d’un constant 19°C. Quels sont mes droits ?

Le droit du bail prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état.
Pour répondre à la question de notre lecteur, il faut partir de ce cadre général et du principe qu’un appartement est loué à l’usage d’habitation, ce qui implique que la température doit être adéquate pour y vivre.

La loi ne précise pas la température minimale qui doit être garantie dans un logement. Il faut ainsi se référer aux recommandations des autorités publiques, soit notamment de l’Office fédéral de la santé publique et de l’Office fédéral de l’énergie.

Il est admis que la température soit de 20°C dans les pièces à vivre, entre 17 et 20° dans les chambres à coucher suivant les heures, et entre 20 et 23° dans la salle de bain. Il s’agit de températures adéquates entre 6 et 23h. La température dans l’appartement ne doit en tout cas pas descendre en dessous de 15°C, même pendant la nuit.

Si ces températures ne sont pas atteintes, le locataire doit en informer la régie, afin que ce problème (ce que la loi qualifie de défaut de la chose louée) soit réglé. Le bailleur a l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

Il est conseillé de faire cette demande ou de la confirmer par écrit. De même, il essentiel de prendre des mesures de la température dans l’appartement et d’en conserver des preuves, qui seraient nécessaires au cas où une procédure devait être lancée devant la juridiction des baux et loyers pour obtenir la suppression de ce défaut.

Dès lors qu’un défaut empêche ou entrave l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire a aussi droit à une réduction proportionnelle du loyer, du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à la suppression définitive de celui-ci. Elle varie selon les cas.

GENEVE – Décompte de frais accessoires, qu’est-ce que cela comprend ?

Question de Elizabeth D. à Vernier : « Mon décompte de frais accessoires fait état de divers postes identiques, sous la rubrique du chauffage et celle de l’eau chaude (surveillance, énergie électrique, nettoyage, contrat d’entretien et frais de gestion). Dans l’immeuble voisin, chauffé par la même installation commune, une amie ne se voit pas facturer tels frais à double par sa régie. Comment savoir si cela est justifié ? »

C’est le bail qui dit quelles sont les charges qui ne sont pas comprises dans le loyer. S’il ne dit rien, le loyer est réputé charges comprises. A Genève, les contrats prévoient en principe que le chauffage et l’eau chaude sont facturés au locataire hors du loyer. Si tel est le cas, cela recouvre toutes les dépenses liées à la production de ces services, ce que rappelle l’ordonnance fédérale (OBLF ; art. 5), qui cite notamment : le combustible; l’énergie électrique; le nettoyage de l’installation; sa révision périodique ; le détartrage de l’installation et des conduites; la maintenance; et le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation.

Quand les charges sont perçues selon le système des acomptes (un versement mensuel qui doit couvrir les dépenses annuelles estimées), il appartient à la régie en fin d’exercice de rendre des comptes au locataire. C’est le décompte de charges. Souvent les régies n’envoient pas de décomptes détaillés mais un récapitulatif qui se borne à donner un total pour le chauffage et un autre pour l’eau chaude.

Notre lectrice a visiblement reçu un décompte plus précis. Mais pourquoi les frais se retrouvent ici deux fois ? Très souvent dans un immeuble il n’y a qu’une seule installation pour chauffer l’immeuble et pour fabriquer l’eau chaude. L’eau qui circule dans la tuyauterie du chauffage central est à peu près à la même température que l’eau chaude du robinet. La chaudière fonctionne donc pour les radiateurs et pour les robinets. Et comme il n’y a régulièrement pas un compteur par logement, le décompte individuel du locataire résulte d’une double répartition, qui n’apparaît souvent pas clairement sur le document reçu: d’abord est estimée la part des coûts totaux de la chaufferie qui est imputée au chauffage (en général entre 65 et 70% des frais), respectivement à l’eau chaude (le reste, donc entre 30 et 35% des dépenses) ; puis il faut répartir ces masses entre les locataires (selon des clés plus ou moins complexes qui tiennent compte de l’étage, de l’exposition du logement, de la surface, etc.).

Dans le cas de notre lectrice le décompte est probablement ainsi présenté qu’il donne l’impression de facturer à double les frais. Il est possible que ce soit juste les parts d’un seul poste (entretien, nettoyage, etc.), imputables au chauffage, respectivement à l’eau chaude, qui sont rendues visibles. La régie voisine a peut-être une autre règle de présentation. Il n’existe en effet pas de « décompte standard » à Genève. Pour en avoir le cœur net il faudrait examiner plus attentivement son décompte.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 5 décembre 2020

GENEVE – Loyers impayés, les risques pour le locataire

Question de Ana D. à Genève : « J’ai dû quitter mon logement avant le terme normal du bail (30 avril 2021), à l’approche de l’hiver, car mon loyer était trop cher. Mon bailleur peut-il me poursuivre pénalement parce que je suis partie un mois après la date pour laquelle mon bail a été résilié? Peut-il m’adresser une poursuite ? A-t-il le droit de se renseigner sur moi (nouvelle adresse, état civil) ? »

En cas d’impayés, le bailleur peut résilier le bail en respectant quelques conditions minimales (notamment : mise en demeure avec délai de paiement de 30 jours ; congé donné avec un préavis de 30 jours au moins). Si le loyer est payable par mois d’avance, parce que le contrat le prévoit, et que le loyer courant n’est pas payé au 1er octobre 2020, la régie peut adresser un avis comminatoire laissant 30 jours pour payer et, si ce n’est pas le cas, résilier le bail pour fin décembre 2020 déjà. Il n’y a pas de trêve hivernale obligatoire en Suisse, ni pour adresser le congé, ni pour expulser. Les Tribunaux n’accordent en principe pas le droit d’expulser entre le 15 décembre et le 15 janvier, même s’ils en ont la faculté ; s’ils le font exceptionnellement, rares sont heureusement les huissiers qui acceptent d’exécuter telle décision.

Rester dans un logement dont le bail est résilié n’est pas une infraction. En particulier, il n’y pas de violation du domicile. Au contraire : si le bailleur s’aventurait à expulser sans procès un locataire en raison d’un impayé, c’est lui qui commettrait une violation de domicile et un acte de contrainte.

Lorsque le locataire a laissé des loyers impayés, il peut être poursuivi pour cela. Il suffit au bailleur de lui faire adresser un commandement de payer par l’office des poursuites. Par contre si le locataire a payé ce qu’il doit, il ne risque rien. Il n’y a donc pas d’« amende civile ». Il faut par contre souligner, contrairement à ce que les gens pensent parfois, qu’un locataire peut devoir des loyers y compris pour une période pendant laquelle il vivait ailleurs, et avait donc libéré la chose louée, si le bailleur ne peut relouer le logement au prix convenu jusqu’au terme normal du contrat (si par exemple ici le bien ne peut être reloué jusqu’au 30 avril 2021, ou seulement pour un loyer plus bas). Il s’agit de dommages-intérêts.

Enfin, le bailleur peut obtenir de l’office cantonal de la population, sur présentation du bail, la nouvelle adresse du locataire, son état civil et le nom de son conjoint ou partenaire enregistré.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 24 octobre 2020

GENEVE – Bail à durée déterminée, que peut faire le locataire ?

Question de Rui B. à Genève: « J’ai conclu un bail d’une durée fixe de trois ans, durée imposée. Face à mon inquiétude de devoir partir au terme de ces trois ans, la régie m’a assuré oralement que le contrat serait renouvelé « si tout se passait bien ». J’ai appris que le bailleur, qui est une grande compagnie d’assurances, impose systématiquement des baux de durée déterminée à ses locataires, notamment quand le loyer est augmenté fortement comme ici. Que faire? »

Un bail de durée déterminée est un contrat qui prend fin automatiquement à son échéance. L’une ou l’autre des parties n’a ainsi pas besoin de le résilier. Un contrat de durée déterminée est sur le principe licite, puisqu’il peut répondre aux intérêts des parties : il peut notamment convenir au locataire qui n’entend pas se lier pour plus de telle durée, ou au bailleur s’il souhaite revenir à terme dans son logement. Il est toutefois regrettable que ce type de contrat pullule, sans autre motif que de museler le locataire, qui y réfléchira à deux fois avant de contester le loyer initial abusif ou de demander l’élimination d’un défaut, s’il sait pertinemment que son bail ne sera pas reconduit s’il exerce ses droits.

Le Tribunal fédéral, pour éviter que les droits du locataire ne soient mis à néant par le recours à une sorte de « période d’essai permanente », a fixé des limites, et admis qu’imposer un bail de durée déterminée à un locataire peut constituer une fraude à la loi, selon les circonstances. Il faut alors admettre que le contrat est de durée indéterminée. Pour peu que le locataire agisse pour contester pareille pratique, la fraude pourra être reconnue en présence d’indices d’une telle fraude, en particulier sur un marché du logement frappé de pénurie, si le bailleur n’invoque aucun motif objectif expliquant la durée fixe du contrat, ou ne participe d’aucune manière à établir la réalité de son motif.

Notre lecteur devrait contester son loyer initial et en demander la diminution, tout en sollicitant la requalification par le juge du contrat, en contrat de durée indéterminée. Il doit pour cela agir auprès de la Commission des baux et loyers sous 30 jours dès la prise des clés. Le fait que dans le présent cas, le bailleur possède un important parc immobilier et impose systématiquement des baux de durée déterminée, constitue un indice fort qu’il n’a d’autre intérêt pour ce faire que de rendre docile son locataire.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 10 octobre 2020

GENEVE – Hausse de loyer après la signature du bail

Question de René S. aux Eaux-Vives : « Je viens de conclure un bail pour ma nouvelle demeure. Mon bailleur avait procédé, plusieurs mois avant la conclusion du bail à des travaux de rénovations dans l’immeuble. Quelques semaines après mon entrée, il me notifie une augmentation du loyer au motif que le loyer convenu ne tient pas compte de ses investissements à plus-value, ce qui ne m’avait jamais été communiqué. Puis-je contester la hausse ? »

Deux méthodes sont applicables pour déterminer si un loyer est admissible. Une première méthode, dite absolue, vise à examiner si le loyer est en soi abusif, par référence aux prix d’objets similaires ou à des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux accords antérieurs des parties. La deuxième méthode, dite relative, qui s’applique en priorité en cas de hausse dans un bail en cours (sauf rares exceptions), consiste à contrôler si une adaptation du loyer est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance éveillée auprès de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l’évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté. Le principe de la confiance implique qu’une modification de loyer n’est en général admissible que si les circonstances ont changé depuis sa dernière fixation. Tel est le cas si par exemple le taux hypothécaire a fluctué.

Dans le cas de notre lecteur, au moment de la conclusion du contrat, le bailleur ne l’a pas informé du fait que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ces travaux allaient engendrer une augmentation de loyer dans un futur proche. Rien ne donne à penser qu’il aurait dû s’attendre à une hausse de loyer, par exemple parce que les travaux auraient été visibles lors de sa visite. Dans ces conditions, il pouvait penser, de bonne foi, que le loyer demandé correspondait à l’état réel de la chose louée. Il s’ensuit que la notification de hausse de loyer (deuxième moment de référence), survenant après la signature du bail (premier moment de référence) et se basant sur des travaux effectués avant cette signature, n’est pas admissible, les circonstances n’ayant pas changé entre les deux moments de référence. Il importe peu que les travaux à plus-value n’étaient pas encore payés à la conclusion du bail, puisque ces travaux avaient déjà eu lieu et que ces travaux allaient engendrer une hausse de loyer qui était certaine. Il appartenait au bailleur de renseigner notre lecteur sur cet élément lors des pourparlers contractuels, ce qu’il n’a pas fait. Le résultat peut paraître sévère. Il n’aurait pas été juste toutefois que notre lecteur soit attiré par un loyer bas à conclure un bail, pour se voir réclamer une hausse juste après son emménagement.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 26 septembre 2020

GENEVE – Une aide fédérale spéciale COVID pour mon commerce ?

Question de Jean-Marc T., à Lancy : « Mon restaurant a été fermé par les mesures urgentes de confinement prises par le Conseil fédéral. Je n’ai par ailleurs pas pu profiter du mécanisme d’exonération du loyer mis en place par le Conseil d’État et les milieux intéressés, mon bailleur ayant refusé d’y participer. J’ai appris néanmoins qu’une loi fédérale devait être adoptée, réduisant rétroactivement mon loyer de 60% pendant le confinement. Pourrais-je y avoir droit, et quand ? »

Le projet de loi Covid-19 sur les loyers commerciaux est actuellement débattu aux Chambres fédérales. Il a pour origine deux motions adoptées tant par le Conseil national que le Conseil des États. Le projet de loi a été rédigé par le Conseil fédéral. La procédure législative nécessite qu’il soit encore adopté par le Parlement, avec possibles amendements, et ne soit pas attaqué par référendum, ce qui signifie que cette loi ne devrait pas entrer en force avant l’année 2021. Ce projet prévoit, en substance et s’il devait être adopté tel quel, que les loyers (hors charges) des locaux commerciaux dont la fermeture a été ordonnée par le Conseil fédéral (tels que par exemple : restaurants, bars, salons de coiffure, magasins ne vendant pas de produits de première nécessité, etc.) sont réduits à concurrence de 40%, le bailleur assumant la charge des 60% restant.

La loi fixe un seuil de CHF 20’000.- par mois de loyer, au-delà duquel aucune exemption n’est donnée. Par ailleurs, entre CHF 15’000.- et CHF 20’000.- de loyer, le bailleur et le locataire peuvent l’un ou l’autre déclarer renoncer à l’application de la loi, par une déclaration écrite intervenant dans les 60 jours suivant l’entrée en vigueur de la loi. D’autres exceptions sont également prévues. La plus importante touchant les locataires à Genève prévoit que les accords exprès conclus entre les parties relatifs aux loyers dus pendant le confinement restent valables et font échec à l’application de la loi. Concrètement, les locataires ayant bénéficié de l’accord cantonal d’exemption du loyer ne pourront solliciter de baisse supplémentaire si la loi fédérale devait se montrer plus généreuse. Notre lecteur serait ainsi susceptible, sous réserve de l’adoption de cette loi, d’obtenir rétroactivement une réduction de loyer de 60% pendant la période de fermeture forcée de son restaurant. Reste également ouverte la voie judiciaire, par laquelle le locataire demanderait une exemption totale de loyer pendant la fermeture forcée. La question d’une exemption totale de loyer n’est à ce jour pas tranchée par les tribunaux, vu sa nature récente.

Roman SEITENFUS, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 11 juillet 2020

GENEVE – Sortie de régime HLM = augmentation de loyer ?

Question de M. Boris. L. au Grand-Saconnex : « La date de fin du régime HLM de mon immeuble est le 31 décembre 2020. Mon bailleur pourra-t-il augmenter mon loyer ? »

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Les loyers, contrairement à ce qui prévaut dans le secteur libre, sont principalement fixés en fonction des frais supportés par le propriétaire et du rendement autorisé qu’il a le droit de tirer de ses investissements. Autrement dit, la règle n’est pas celle du « prix du marché », mais du loyer basé sur les coûts.

Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM : le propriétaire reçoit des subventions dégressives pendant 20 ans, afin d’abaisser les loyers, en échange de quoi les loyers sont contrôlés par l’État pendant cette période. Ce régime accorde toutefois des taux de rendement généreux aux propriétaires, qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève. Ce paradoxe s’explique par le fait qu’il y a vingt ans, au moment de la construction de l’immeuble HLM, le taux hypothécaire de référence s’établissait à environ 6%, si bien que l’État avait garanti au propriétaire un rendement supérieur. A l’expiration de la période de contrôle, de nos jours, le taux de profit est de…1.75%, vu le paysage économique des taux bas. En conséquence, à l’heure actuelle, contrairement à ce qui se passait dans les années 1990, les loyers n’augmentent pas à la sortie du contrôle de l’État, mais doivent plutôt baisser.

Le droit du locataire de demander une diminution de son loyer (il n’y a pas de baisse de loyer spontanée !), en se prévalant du critère du rendement net, vient d’être confirmé par le Tribunal fédéral le 21 avril 2020, après que les milieux immobiliers aient cherché à le dénier aux locataires. Il est difficile de faire un pronostic précis, mais les locataires ont ces dernières années obtenu des baisses de loyer de l’ordre de 10 à 30%, moyennant pareille démarche.

Pour ce faire, notre lecteur doit impérativement écrire à sa régie en recommandé, pour demander une baisse de loyer. Attention : il convient que la régie reçoive la demande de baisse de loyer au plus tard le 30 septembre 2020. S’il essuie un refus, il devra saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de trente jours. Le système étant compliqué, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes.

Pierre Stastny, ASLOCA

Article paru dans la Tribune de Genève du samedi 27 juin 2020

GENEVE – Ces frais sont à charge du locataire ! Vraiment ?

Une tendance à tout faire payer au locataire

On constate en pratique une tendance de nombreuses régies à vouloir mettre à charge du locataire toute dépense liée à un travail effectué par ses soins, et qui devrait être logiquement payé par le bailleur qui la mandate pour assurer la gestion de son bien. De nombreux contrats de bail ou conditions générales stipulent ainsi que le locataire s’engage à payer des montants forfaitaires, à titre d’émolument, pour diverses tâches assumées par la régie. Il s’agit principalement de frais de type administratif (« frais de dossier », établissement du bail, demande de copies, d’une attestation, etc.) ou pour l’exercice d’un droit (sous-louer, restituer de manière anticipée, transférer le bail commercial, payer son loyer par voie postale, etc.). Fréquemment les baux prévoient aussi que les frais assumés par le bailleur dans le cadre d’un procès sont à charge du locataire.

Le présent article passe en revue certains de ces frais (difficile d’être exhaustif vu l’inventivité des régies en la matière !) et leur éventuelle imputabilité au locataire . Il n’est pas ici question des frais d’entretien, souvent facturés (à tort) au locataire, ni des frais accessoires indûment réclamés, sujets abondamment traités par notre journal et sur lesquels il sera certainement revenu.

Tout ce que dit le bail n’est pas parole d’évangile

Il faut rappeler d’abord que ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai. Le droit du bail est protecteur du locataire et prend en considération que celui-ci n’a pas forcément la possibilité ni les ressources, pour lire et négocier attentivement toute clause de son bail, au moment de sa conclusion. C’est pourquoi le Code des obligations prévoit des protections impératives devant lesquelles une disposition contraire du contrat devra s’effacer. Il ne faut donc pas se laisser opposer sans autre que « ce montant est dû par vos soins, et d’ailleurs le bail que vous avez signé le prévoit ».

La régie doit être payée par le bailleur pour son travail

Le bailleur est autorisé à répercuter à travers le loyer les honoraires de gérance que lui facture sa régie (en principe de 3,5 à 5% du montant des loyers de l’immeuble). Cela représente donc des montants importants et couvre donc l’activité de la régie dans le cadre de la gestion du bien. Il n’est donc pas licite que des frais soient réclamés au locataire, car cela revient à le faire payer deux fois : une fois par le loyer, une autre par un émolument exigé au moment de la prestation.

Frais de dossier, d’établissement et de conclusion du bail

Ces frais sont souvent facturés au locataire entre CHF 150.- et 200.-. Or, ils sont à charge du bailleur. C’est d’ailleurs ce que prévoient aujourd’hui les règles et usages locatifs vaudois (RULV) à l’art. 8 let. a . C’est en effet le travail de la régie que de trouver le locataire et d’établir le bail, puis le lui faire signer.

Frais d’avenants et d’attestation

Un avenant au bail établi en cas de concubinage ou de mariage par exemple, ou une attestation pour demander un macaron à la fondation des parkings, est aussi un travail administratif fait par la régie dans le cadre de son mandat de gestion ordinaire . Les frais en sont donc à charge du bailleur et ne peuvent être refacturés une seconde fois au locataire.

Frais de rappels et de mise en demeure

Certaines régies facturent des frais de mise en demeure de CHF 80.- ! Et de simple rappels CHF 20.- … Alors qu’il s’agit d’un courrier-type, parfois pas même adressé en recommandé. Or ce travail est déjà payé par le bailleur, qui paie l’honoraire de gérance pour la « gestion financière », ce qui inclut « les rappels dans le cadre d’une procédure amiable », c’est-à-dire tout ce qui se fait avant l’envoi d’une réquisition de poursuite . Par gain de paix il faut admettre des frais raisonnables, de maximum CHF 10.-.

Autorisation de sous-louer ou de transfert du bail commercial

Comme le droit du bail prévoit de manière impérative, lorsque les conditions pour le faire sont réalisées, que le locataire peut sous-louer (art. 262 CO) ou le commerçant peut transférer son bail (art. 263 CO), les frais qui en résultent ne peuvent être mis à charge du locataire . Ces frais sont par ailleurs partie des frais de « gestion locative et administrative » déjà facturés au bailleur par la régie pour son travail.

Frais de restitution anticipée

Dans le même ordre d’idée, le Tribunal fédéral a pu dire que les frais exigés par la régie (en général entre CHF 200 et 300.- ou 1 pourcent du loyer annuel),du locataire qui « résilie » le bail en avance en présentant un candidat de remplacement, ne sont pas dus.

Frais d’avocat et frais d’huissier

Sauf exception rare, où le locataire engendre par un comportement abusif des frais inutiles, les frais de procès du bailleur (y compris d’avocat) sont à charge de celui-ci, si le canton, comme c’est le cas à Genève et dans d’autres cantons romands, prévoit la gratuité de la procédure ; de même pour les frais d’huissier venus à un état des lieux de sortie, quand le locataire ne les a pas provoqués abusivement.

(Renvois et références se trouvent dans l’article original, paru dans le Droit au logement n° 246 de juin 2020)

Pierre Stastny, ASLOCA