Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – Entretien de l’appartement, qui paye quoi ?

Question de Alma S., à Genève : « Le robinet de l’évier fuit. La régie m’a adressé un bon de travail. Un collaborateur de l’entreprise mandatée a démonté tout le robinet qu’il a remplacé par un modèle neuf. L’intervention a pris un quart d’heure. Est-ce à moi de payer? »

Par principe, les travaux d’entretien sont à charge du bailleur. C’est à lui en effet qu’il appartient d’entretenir le capital (son immeuble) dont il tire des fruits (les loyers). Les loyers payés au fil du temps par le locataire comprennent ainsi une part de réserve d’entretien, que le bailleur liquidera au fil du temps, selon les besoins liés à l’usure normale des installations.

La loi déroge à ce principe afin que le bailleur ne soit pas sollicité à la moindre bagatelle (changer une ampoule). Néanmoins, le locataire ne paie qu’exceptionnellement, pour les « menus travaux » relevant de l’entretien, sous réserve de sa responsabilité quant à l’apparition du défaut. Il faut que deux conditions soient réalisées en même temps : premièrement, les travaux doivent pouvoir être faits par quiconque, sans connaissances spécialisées ; deuxièmement, les frais sont limités (en principe pas plus de fr. 100.- ). Il s’agit par exemple de changer une ampoule, le flexible (tuyau) ou le pommeau de la douche, etc. Les conditions générales des contrats contiennent des listes de travaux censés être à charge du locataire, mais elles sont erronées et vieillottes, car selon celles-ci, par exemple, la pose de fenêtres doubles ou d’une sangle de store, voire des toiles de tente du balcon, seraient à charge du locataire ! Or cela nécessite un savoir-faire technique, si ce n’est des frais importants… Si une seule condition n’est pas réalisée, les frais sont imputables au bailleur. Ainsi, un joint de frigo est à sa charge, car s’il est peu cher, il est difficile à installer.

Dans le cas de notre lectrice, l’intervention ne s’est pas limitée à la pose d’un joint de robinet (facile à exécuter à moindre frais, donc à payer par le locataire), mais à une intervention plus technique avec remplacement de robinetterie, si bien que cela doit être payé par le bailleur. Sauf bien sûr si la locataire a cassé le robinet par un usage inapproprié, auquel cas elle avisera son assurance RC.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 5 mai 2021

GENEVE – Un sous-locataire peut-il être expulsé sans jugement ?

Question d’Isabelle d’Onex : Je vis dans un appartement sans avoir de contrat. Je paie tous les mois le loyer à la vraie locataire. Or, elle s’est présentée à ma porte il y a quelques jours, se montrant très agressive, et me demandant de partir d’ici au 30 avril 2021. Elle m’a dit qu’elle fera appel à la police si je ne suis pas partie à cette date. En a-t-elle le droit ?

Un contrat de bail existe quand bien-même il n’a pas été couché sur une feuille de papier. En effet, la loi n’exige pas la forme écrite et un bail peut être conclu par un simple échange de prestations, soit la jouissance d’un appartement contre le paiement d’un loyer.

Comme il est difficile de prouver l’existence du contrat en pareil cas, il est d’autant plus essentiel de conserver les preuves de paiement du loyer ou, à tout le moins, de s’en acquitter en présence d’un témoin.

Ecrit ou pas, locataires et sous-locataires bénéficient de la protection du droit du bail, y compris contre les résiliations.

En outre, si un bailleur ou un sous-bailleur procède à une évacuation de force, sans disposer d’un jugement l’y autorisant, il commet diverses infractions (violation de domicile, contrainte, voire menace) sanctionnées par une peine pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement.

Ainsi, seul un Tribunal peut autoriser une expulsion de force d’un logement, en rendant un jugement visant la personne concernée, après examen de sa situation concrète et moyennant l’octroi d’un sursis humanitaire, cas échéant. A Genève, la loi prévoit que ces audiences se font en présence des représentants de l’Office du logement et de l’Hospice général, dont le rôle est notamment de s’assurer du respect du principe de proportionnalité.

On précisera enfin que sur décision du Conseil d’État, les évacuations forcées des locataires et sous-locataires sont suspendues jusqu’au 15 mai 2021, crise sanitaire oblige.

En d’autres termes, jusqu’à cette date en tout cas, même si un huissier devait se présenter à la porte de notre lectrice en se prévalant d’un jugement la visant et autorisant la sous-bailleresse à recourir à la force publique pour obtenir son expulsion, la police refusera d’intervenir et l’exécution de l’évacuation sera donc reportée.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 21 avril 2021

GENEVE – Fin du contrôle de l’État et conséquences pour le bail

Question de Cristina R. d’Onex : Ma régie m’explique que mon immeuble est soumis à la Loi générale sur les zones de développement (LGZD) et qu’il sortira du contrôle de l’Etat cette année. Elle soutient que nous devrions par conséquent signer un nouveau contrat pour une durée déterminée de trois ans et que le loyer augmentera de manière conséquente. Suis-je obligée de signer ce nouveau bail ? Et, si je ne le fais pas, dois-je quitter mon logement ?

Non, notre lectrice n’est obligée ni à l’un ni à l’autre.

Rappelons d’abord que dans le cadre de mesures d’encouragement à la construction, l’Etat accorde des avantages aux bailleurs et contrôle, en contrepartie, les loyers durant une certaine période. Il s’agit d’un outil de la politique sociale du logement des collectivités publiques.

Le fait que l’Etat n’exercera prochainement plus de contrôle administratif des loyers de l’immeuble ne met pas fin au bail de notre lectrice. Celui-ci se poursuivra automatiquement, sans nécessité d’aucun acte des parties au contrat.

Si les conditions proposées dans le nouveau bail ne lui sont pas favorables – ce qui semble être de notre lectrice – elle ne doit surtout pas le signer.

Si sa bailleresse entend néanmoins lui imposer des nouvelles conditions locatives, notamment une hausse de loyer, elle devra lui notifier cette modification par écrit, au moyen d’un avis officiel, que notre lectrice pourra contester auprès de l’autorité de conciliation, dans un délai de trente jours.

Relevons à cet égard que le Tribunal fédéral a rappelé récemment qu’au moment de la sortie du contrôle de l’Etat, il est possible de se fonder sur un calcul de rendement, donc de calculer le loyer sur les coûts, pour demander une baisse de loyer. Les baisses obtenues peuvent être importantes, car le taux de rendement pris en considération pour calculer le loyer est plus bas à l’expiration du contrôle étatique.

Notre lectrice n’a donc aucun intérêt à signer le nouveau bail ou à accepter une hausse de loyer. Elle devrait se renseigner rapidement sur la possibilité d’obtenir une diminution de loyer, en raison de la prochaine fin de contrôle administratif de son immeuble.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 24 mars 2021

GENEVE – Le décès du locataire met-il fin au bail ?

Question de Louna M. de Bernex : ma mère est décédée récemment. Bien que je vivais avec elle depuis plusieurs années, je n’étais pas titulaire du bail de l’appartement. Aujourd’hui, la bailleresse me demande de restituer le logement dans les meilleurs délais. Peut-elle m’obliger à quitter l’appartement alors que je n’ai pas de solution de relogement? Quels sont mes droits face à une telle situation ?

Le décès du locataire ne met pas fin au contrat de bail. De plein droit, le bail continue avec les héritiers qui prennent immédiatement la place du défunt dans le contrat.

De par la loi, notre lectrice, en tant qu’héritière de la défunte et à condition qu’elle n’ait pas répudié la succession, est ainsi devenue titulaire du bail. La relation contractuelle se poursuit avec celle-ci et les autres éventuels héritiers.

Dès lors, la bailleresse ne peut exiger le départ immédiat de notre lectrice, qui dispose bien d’un titre juridique pour se maintenir dans l’appartement.

Si la bailleresse décidait de résilier le bail pour la prochaine échéance contractuelle, notre lectrice pourrait contester ce congé devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours, ce que nous lui conseillerions naturellement de faire.

En effet, le droit du bail prévoit qu’un congé est annulable notamment lorsqu’il est donné par le bailleur « en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu’il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur », lesquels devraient être prouvés par ce dernier.

Le décès du locataire est une situation considérée comme constituant une modification dans la situation familiale de celui-ci.

En outre, le Tribunal fédéral considère que l’héritier, qu’il s’agisse du conjoint ou des enfants, qui occupait à titre principal le logement avec le locataire décédé peut se prévaloir de ces dispositions protectrices contre les résiliations de bail.

Ainsi, très généralement, un congé donné en raison du décès du locataire, contesté par l’héritier qui vivait avec le défunt, sera, sauf circonstances particulières, annulé par les Tribunaux.

Notre lectrice pourrait donc se prévaloir de la protection de la loi dans un tel cas.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 24 février 2021

GENEVE – Quels sont les risques à contester son loyer initial ?

Question d’Hélène V. à Perly : j’ai emménagé dans un nouvel appartement le 15 janvier 2021 et j’aimerais contester mon loyer initial, mais j’ai des craintes pour la suite. Ma bailleresse pourra t-elle résilier mon bail avec succès ou refuser mes demandes de travaux ?

Que notre lectrice se rassure ! Contester son loyer est un droit des locataires.

Or, les locataires qui font valoir leurs droits sont protégés contre les congés, pendant toute la durée de la procédure devant la juridiction des baux et loyers et les trois ans qui suivent celle-ci. Il existe, certes, des cas dans lesquels le bailleur pourrait résilier avec succès le contrat durant une telle période, mais c’est uniquement pour des motifs très spécifiques, qui revêtent une certaine importance (défaut de paiement du loyer par le locataire, besoin urgent pour le bailleur d’occuper le logement – qui n’est pas invocable si le propriétaire n’est pas une personne physique mais par exemple une société) et que le bailleur devrait être à même de prouver.

Aussi, très généralement, un congé donné pendant une telle période dite de protection sera annulé par les Tribunaux.

Il faut également relever que, même au delà de cette période de protection, le droit du bail protège les locataires contre les congés abusifs, à savoir ceux donnés pour un motif contraire à la bonne foi, notamment parce qu’ils ne représentent qu’un prétexte ou une forme de représailles.

Quant aux demandes de travaux, la loi oblige les bailleurs à entretenir les locaux et à effectuer les travaux de remise en état de ceux-ci, si des problèmes devaient survenir en cours de bail. Il n’y a aucune raison qu’il refuse de tels travaux. Mais si tel devait être le cas, notre lectrice pourrait l’y contraindre, cas échéant en consignant son loyer initial après un avertissement formel et en saisissant la juridiction des baux et loyers.

En pratique, il est très rare que des locataires ayant contesté leur loyer initial voient leur bail résilié ou essuient des refus de travaux d’entretien.

Notre lectrice a donc tout intérêt à contester son loyer initial, ce qu’elle devra faire devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de 30 jours dès réception des clefs.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 27 janvier 2021

GENEVE : Mon bailleur peut-il décider de baisser le chauffage de mon appartement ?

Question de Jean-Christophe à Carouge : notre propriétaire a décidé de baisser le chauffage de l’immeuble, arguant vouloir se conformer aux recommandations de l’Office fédéral de l’énergie. La température de mon appartement est maintenant d’un constant 19°C. Quels sont mes droits ?

Le droit du bail prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose louée dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été louée et de l’entretenir en cet état.
Pour répondre à la question de notre lecteur, il faut partir de ce cadre général et du principe qu’un appartement est loué à l’usage d’habitation, ce qui implique que la température doit être adéquate pour y vivre.

La loi ne précise pas la température minimale qui doit être garantie dans un logement. Il faut ainsi se référer aux recommandations des autorités publiques, soit notamment de l’Office fédéral de la santé publique et de l’Office fédéral de l’énergie.

Il est admis que la température soit de 20°C dans les pièces à vivre, entre 17 et 20° dans les chambres à coucher suivant les heures, et entre 20 et 23° dans la salle de bain. Il s’agit de températures adéquates entre 6 et 23h. La température dans l’appartement ne doit en tout cas pas descendre en dessous de 15°C, même pendant la nuit.

Si ces températures ne sont pas atteintes, le locataire doit en informer la régie, afin que ce problème (ce que la loi qualifie de défaut de la chose louée) soit réglé. Le bailleur a l’obligation de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.

Il est conseillé de faire cette demande ou de la confirmer par écrit. De même, il essentiel de prendre des mesures de la température dans l’appartement et d’en conserver des preuves, qui seraient nécessaires au cas où une procédure devait être lancée devant la juridiction des baux et loyers pour obtenir la suppression de ce défaut.

Dès lors qu’un défaut empêche ou entrave l’usage pour lequel la chose a été louée, le locataire a aussi droit à une réduction proportionnelle du loyer, du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à la suppression définitive de celui-ci. Elle varie selon les cas.

GENEVE – Décompte de frais accessoires, qu’est-ce que cela comprend ?

Question de Elizabeth D. à Vernier : « Mon décompte de frais accessoires fait état de divers postes identiques, sous la rubrique du chauffage et celle de l’eau chaude (surveillance, énergie électrique, nettoyage, contrat d’entretien et frais de gestion). Dans l’immeuble voisin, chauffé par la même installation commune, une amie ne se voit pas facturer tels frais à double par sa régie. Comment savoir si cela est justifié ? »

C’est le bail qui dit quelles sont les charges qui ne sont pas comprises dans le loyer. S’il ne dit rien, le loyer est réputé charges comprises. A Genève, les contrats prévoient en principe que le chauffage et l’eau chaude sont facturés au locataire hors du loyer. Si tel est le cas, cela recouvre toutes les dépenses liées à la production de ces services, ce que rappelle l’ordonnance fédérale (OBLF ; art. 5), qui cite notamment : le combustible; l’énergie électrique; le nettoyage de l’installation; sa révision périodique ; le détartrage de l’installation et des conduites; la maintenance; et le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation.

Quand les charges sont perçues selon le système des acomptes (un versement mensuel qui doit couvrir les dépenses annuelles estimées), il appartient à la régie en fin d’exercice de rendre des comptes au locataire. C’est le décompte de charges. Souvent les régies n’envoient pas de décomptes détaillés mais un récapitulatif qui se borne à donner un total pour le chauffage et un autre pour l’eau chaude.

Notre lectrice a visiblement reçu un décompte plus précis. Mais pourquoi les frais se retrouvent ici deux fois ? Très souvent dans un immeuble il n’y a qu’une seule installation pour chauffer l’immeuble et pour fabriquer l’eau chaude. L’eau qui circule dans la tuyauterie du chauffage central est à peu près à la même température que l’eau chaude du robinet. La chaudière fonctionne donc pour les radiateurs et pour les robinets. Et comme il n’y a régulièrement pas un compteur par logement, le décompte individuel du locataire résulte d’une double répartition, qui n’apparaît souvent pas clairement sur le document reçu: d’abord est estimée la part des coûts totaux de la chaufferie qui est imputée au chauffage (en général entre 65 et 70% des frais), respectivement à l’eau chaude (le reste, donc entre 30 et 35% des dépenses) ; puis il faut répartir ces masses entre les locataires (selon des clés plus ou moins complexes qui tiennent compte de l’étage, de l’exposition du logement, de la surface, etc.).

Dans le cas de notre lectrice le décompte est probablement ainsi présenté qu’il donne l’impression de facturer à double les frais. Il est possible que ce soit juste les parts d’un seul poste (entretien, nettoyage, etc.), imputables au chauffage, respectivement à l’eau chaude, qui sont rendues visibles. La régie voisine a peut-être une autre règle de présentation. Il n’existe en effet pas de « décompte standard » à Genève. Pour en avoir le cœur net il faudrait examiner plus attentivement son décompte.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 5 décembre 2020

GENEVE – Loyers impayés, les risques pour le locataire

Question de Ana D. à Genève : « J’ai dû quitter mon logement avant le terme normal du bail (30 avril 2021), à l’approche de l’hiver, car mon loyer était trop cher. Mon bailleur peut-il me poursuivre pénalement parce que je suis partie un mois après la date pour laquelle mon bail a été résilié? Peut-il m’adresser une poursuite ? A-t-il le droit de se renseigner sur moi (nouvelle adresse, état civil) ? »

En cas d’impayés, le bailleur peut résilier le bail en respectant quelques conditions minimales (notamment : mise en demeure avec délai de paiement de 30 jours ; congé donné avec un préavis de 30 jours au moins). Si le loyer est payable par mois d’avance, parce que le contrat le prévoit, et que le loyer courant n’est pas payé au 1er octobre 2020, la régie peut adresser un avis comminatoire laissant 30 jours pour payer et, si ce n’est pas le cas, résilier le bail pour fin décembre 2020 déjà. Il n’y a pas de trêve hivernale obligatoire en Suisse, ni pour adresser le congé, ni pour expulser. Les Tribunaux n’accordent en principe pas le droit d’expulser entre le 15 décembre et le 15 janvier, même s’ils en ont la faculté ; s’ils le font exceptionnellement, rares sont heureusement les huissiers qui acceptent d’exécuter telle décision.

Rester dans un logement dont le bail est résilié n’est pas une infraction. En particulier, il n’y pas de violation du domicile. Au contraire : si le bailleur s’aventurait à expulser sans procès un locataire en raison d’un impayé, c’est lui qui commettrait une violation de domicile et un acte de contrainte.

Lorsque le locataire a laissé des loyers impayés, il peut être poursuivi pour cela. Il suffit au bailleur de lui faire adresser un commandement de payer par l’office des poursuites. Par contre si le locataire a payé ce qu’il doit, il ne risque rien. Il n’y a donc pas d’« amende civile ». Il faut par contre souligner, contrairement à ce que les gens pensent parfois, qu’un locataire peut devoir des loyers y compris pour une période pendant laquelle il vivait ailleurs, et avait donc libéré la chose louée, si le bailleur ne peut relouer le logement au prix convenu jusqu’au terme normal du contrat (si par exemple ici le bien ne peut être reloué jusqu’au 30 avril 2021, ou seulement pour un loyer plus bas). Il s’agit de dommages-intérêts.

Enfin, le bailleur peut obtenir de l’office cantonal de la population, sur présentation du bail, la nouvelle adresse du locataire, son état civil et le nom de son conjoint ou partenaire enregistré.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 24 octobre 2020

GENEVE – Bail à durée déterminée, que peut faire le locataire ?

Question de Rui B. à Genève: « J’ai conclu un bail d’une durée fixe de trois ans, durée imposée. Face à mon inquiétude de devoir partir au terme de ces trois ans, la régie m’a assuré oralement que le contrat serait renouvelé « si tout se passait bien ». J’ai appris que le bailleur, qui est une grande compagnie d’assurances, impose systématiquement des baux de durée déterminée à ses locataires, notamment quand le loyer est augmenté fortement comme ici. Que faire? »

Un bail de durée déterminée est un contrat qui prend fin automatiquement à son échéance. L’une ou l’autre des parties n’a ainsi pas besoin de le résilier. Un contrat de durée déterminée est sur le principe licite, puisqu’il peut répondre aux intérêts des parties : il peut notamment convenir au locataire qui n’entend pas se lier pour plus de telle durée, ou au bailleur s’il souhaite revenir à terme dans son logement. Il est toutefois regrettable que ce type de contrat pullule, sans autre motif que de museler le locataire, qui y réfléchira à deux fois avant de contester le loyer initial abusif ou de demander l’élimination d’un défaut, s’il sait pertinemment que son bail ne sera pas reconduit s’il exerce ses droits.

Le Tribunal fédéral, pour éviter que les droits du locataire ne soient mis à néant par le recours à une sorte de « période d’essai permanente », a fixé des limites, et admis qu’imposer un bail de durée déterminée à un locataire peut constituer une fraude à la loi, selon les circonstances. Il faut alors admettre que le contrat est de durée indéterminée. Pour peu que le locataire agisse pour contester pareille pratique, la fraude pourra être reconnue en présence d’indices d’une telle fraude, en particulier sur un marché du logement frappé de pénurie, si le bailleur n’invoque aucun motif objectif expliquant la durée fixe du contrat, ou ne participe d’aucune manière à établir la réalité de son motif.

Notre lecteur devrait contester son loyer initial et en demander la diminution, tout en sollicitant la requalification par le juge du contrat, en contrat de durée indéterminée. Il doit pour cela agir auprès de la Commission des baux et loyers sous 30 jours dès la prise des clés. Le fait que dans le présent cas, le bailleur possède un important parc immobilier et impose systématiquement des baux de durée déterminée, constitue un indice fort qu’il n’a d’autre intérêt pour ce faire que de rendre docile son locataire.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 10 octobre 2020

GENEVE – Hausse de loyer après la signature du bail

Question de René S. aux Eaux-Vives : « Je viens de conclure un bail pour ma nouvelle demeure. Mon bailleur avait procédé, plusieurs mois avant la conclusion du bail à des travaux de rénovations dans l’immeuble. Quelques semaines après mon entrée, il me notifie une augmentation du loyer au motif que le loyer convenu ne tient pas compte de ses investissements à plus-value, ce qui ne m’avait jamais été communiqué. Puis-je contester la hausse ? »

Deux méthodes sont applicables pour déterminer si un loyer est admissible. Une première méthode, dite absolue, vise à examiner si le loyer est en soi abusif, par référence aux prix d’objets similaires ou à des coûts supportés par le bailleur, mais sans égard aux accords antérieurs des parties. La deuxième méthode, dite relative, qui s’applique en priorité en cas de hausse dans un bail en cours (sauf rares exceptions), consiste à contrôler si une adaptation du loyer est admissible en fonction des rapports contractuels entre les parties et de la confiance éveillée auprès de la partie adverse; pour ce faire, le juge examine en particulier l’évolution des critères de fixation du loyer entre le moment de la fixation du précédent loyer et celui de la fixation du loyer contesté. Le principe de la confiance implique qu’une modification de loyer n’est en général admissible que si les circonstances ont changé depuis sa dernière fixation. Tel est le cas si par exemple le taux hypothécaire a fluctué.

Dans le cas de notre lecteur, au moment de la conclusion du contrat, le bailleur ne l’a pas informé du fait que des travaux avaient eu lieu dans l’immeuble et que ces travaux allaient engendrer une augmentation de loyer dans un futur proche. Rien ne donne à penser qu’il aurait dû s’attendre à une hausse de loyer, par exemple parce que les travaux auraient été visibles lors de sa visite. Dans ces conditions, il pouvait penser, de bonne foi, que le loyer demandé correspondait à l’état réel de la chose louée. Il s’ensuit que la notification de hausse de loyer (deuxième moment de référence), survenant après la signature du bail (premier moment de référence) et se basant sur des travaux effectués avant cette signature, n’est pas admissible, les circonstances n’ayant pas changé entre les deux moments de référence. Il importe peu que les travaux à plus-value n’étaient pas encore payés à la conclusion du bail, puisque ces travaux avaient déjà eu lieu et que ces travaux allaient engendrer une hausse de loyer qui était certaine. Il appartenait au bailleur de renseigner notre lecteur sur cet élément lors des pourparlers contractuels, ce qu’il n’a pas fait. Le résultat peut paraître sévère. Il n’aurait pas été juste toutefois que notre lecteur soit attiré par un loyer bas à conclure un bail, pour se voir réclamer une hausse juste après son emménagement.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 26 septembre 2020