Articles publiés dans les média papier, répondant aux questions de locataires, sur différents thèmes.

GENEVE – Une indexation du loyer est-elle contestable ?

Question de M. Martin S. à Genève : « J’ai conclu un bail avec une caisse de pension en janvier 2015. Le bail se renouvelle automatiquement chaque cinq ans, soit la dernière fois dès début 2020. Elle me communique cette année une hausse du loyer de 2 %, en se basant sur l’inflation depuis le début du bail. Puis-je la contester ? »

Le droit du bail autorise le bailleur à répercuter sur le loyer 40 % seulement de l’inflation mesurée par l’indice des prix à la consommation (IPC). L’idée sous-jacente est que le bailleur a théoriquement financé partiellement le bien par l’emprunt, à concurrence de 60 %. Son capital propre, exposé à la perte de pouvoir d’achat induite par l’inflation, est donc de 40 %.

Une règle particulière est prévue pour le propriétaire qui conclut des baux d’une durée minimale de cinq ans, qui peut alors répercuter sur le loyer la totalité de l’inflation. Autrement dit, si l’IPC évolue de 2 %, le loyer peut être adapté en conséquence, et pas de 0.8 % uniquement (2 x 40%). Ce type de baux est principalement prisé par les caisses de pensions qui, comme elles versent des prestations sur le long terme, sont attachées à une augmentation constante du loyer.

Notre lecteur se demande si, alors que la « première tranche » de cinq ans de son bail a expiré, il est permis au bailleur de remonter à 2015 pour fixer l’augmentation. Tel est le cas selon le Tribunal fédéral, l’indexation étant un mode de fixation du loyer qui s’inscrit dans la continuité, si bien que le bailleur n’est pas tenu de la déterminer en ne considérant que l’inflation depuis le dernier renouvellement automatique (2020). Notre lecteur ne pourra ainsi contester la hausse que si elle a été mal calculée.

En revanche, il pourra demander une baisse de son loyer pour le prochain terme (2025), en se prévalant de la baisse du taux hypothécaire depuis 2015, si ce dernier n’a pas dépassé 2 % (niveau auquel il s’établissait en janvier 2015). Si telle adaptation ne peut pas être demandée « à l’intérieur » d’une période de bail de cinq ans, elle peut l’être pour le début de la prochaine période. Attention néanmoins à respecter le préavis (en principe trois mois) pour la solliciter, et donc de s’adresser à la régie au plus tard en septembre 2024 !

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 27 avril 2022

GENEVE – Baux commerciaux, la régie peut-elle en refuser le transfert ?

Question de Natalia M. de Genève : Je loue depuis 10 ans un espace dans lequel je dispense des cours de violon et organise ponctuellement des concerts impliquant une petite restauration. Je souhaite remettre mon commerce et transférer mon bail à une jeune entrepreneuse qui voudrait donner des cours de musique et développer une activité de musicothérapie. La régie s’y oppose, arguant que la destination des locaux serait modifiée.

Le transfert de bail au sens de l’art. 263 du Code des obligations est une figure juridique qui n’existe que pour les baux portant sur un local commercial. Elle vise à permettre au locataire commerçant de vendre son affaire à un successeur, tout en lui remettant le bail portant sur les locaux dans lesquels s’exerce son activité.

Le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut le refuser que pour de justes motifs, c’est-à-dire s’il existe un risque de péjoration conséquente de sa propre situation. Tel peut être le cas si le locataire refuse de fournir tous les renseignements utiles sur les conditions du transfert ou sur le bénéficiaire de celui-ci, si ce dernier se trouve dans une situation d’insolvabilité établie ou ne peut fournir les sûretés prévues par le bail.

Peut constituer également un juste motif, le fait que le repreneur n’entende pas utiliser les locaux conformément à la destination prévue dans le bail. En revanche, une modification mineure de l’affectation des locaux, comme dans le cas de notre lectrice, ne peut a priori pas justifier un refus de transfert du bail.

En d’autres termes, si les conditions légales sont réunies, le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert et a l’obligation de conclure un contrat avec la bénéficiaire, étant précisé que notre lectrice, en tant que locataire sortante, répondra solidairement avec la nouvelle locataire, jusqu’à l’échéance du bail, mais au maximum pendant deux ans.

Si la régie maintient sa position, notre lectrice pourra déposer une action en constatation de la validité du transfert devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 30 mars 2022

GENEVE – Quelles sont les règles pour résilier un bail ?

Question de Madame Nadia M. au Grand-Saconnex : “je souhaite restituer mon appartement car je suis transférée par mon employeur hors du canton de Genève. Mon mari, qui n’est pas titulaire du bail, a déjà déménagé dans le nouvel appartement avec nos enfants. Je pourrai les rejoindre dans deux mois. Comment dois-je procéder pour résilier mon bail ?”

Pour répondre à notre lectrice, il faut tout d’abord examiner son bail. Certains baux prévoient des clauses permettant aux locataires de résilier leur bail en tout temps, pour des motifs professionnels impliquant un départ du canton, moyennant un préavis déterminé par le contrat.

Si tel n’est pas le cas, elle pourrait résilier son bail pour l’un des termes prévus par le contrat. Le bail prévoit en général la date pour laquelle il peut être résilié. Il peut mentionner plusieurs termes par an ou un seul. Il faut en plus respecter un préavis qui est, de par la loi, de trois mois au minimum pour les logements (mais qui peut être prolongé par le contrat !). Or, notre lectrice veut partir sous deux mois, si bien que cette solution ne lui convient pas.

Comme notre lectrice souhaite résilier le bail sans devoir respecter le préavis de résiliation, elle devra respecter des conditions fixées par l’art. 264 du Code des obligations et présenter à la régie le dossier complet d’au moins un candidat de remplacement solvable qui accepte de reprendre le bail aux mêmes conditions. Par prudence, il lui est conseillé d’envoyer, par recommandé et email, plusieurs dossiers, et de garder les coordonnées des intéressés, pour vérifier avec eux les motifs d’un éventuel refus de la régie. Car un refus injustifié du bailleur d’un dossier présenté ou un retard conséquent dans le traitement de celui-ci emporte libération de la locataire.

Enfin, relevons que la lettre de résiliation de bail – envoyée par courrier recommandé – devra être signée par le mari de notre lectrice, et cela même s’il n’est pas titulaire du bail, étant donné que l’appartement a été le logement de la famille.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 2 mars 2022

GENEVE – Comment se calcule une baisse de loyer ?

Question de M. Jacques B. à Genève: « J’ai demandé une baisse de loyer selon un exemple de lettre et un calculateur consultés sur internet. Selon ce calcul, je devrais avoir une diminution d’environ CHF 228.- par mois, mais la régie m’a envoyé un avis officiel présentant une baisse de CHF 41.35 par mois. Que faire ? »

Le droit du bail prévoit que le locataire peut demander une baisse du loyer quand le taux hypothécaire diminue. Pour aider les locataires il existe des calculateurs en ligne. Ils sont toutefois sommaires et ne prennent en considération que la baisse du taux hypothécaire (et parfois partie de l’inflation), mais pas d’autres facteurs pertinents (hausse éventuelle des charges d’exploitation ou travaux à plus-value faits récemment). Il ne s’agit pas toutefois d’une omission. Ce n’est simplement pas au locataire de prendre en compte ces critères favorables au bailleur, mais à ce dernier de les invoquer.

Notre lecteur s’est inspiré de modèles en ligne pour demander la baisse en ne répercutant sur son loyer que la baisse du taux hypothécaire. La régie a probablement aussi considéré la variation de l’inflation depuis la dernière fixation du loyer et l’évolution des charges d’exploitation (à ne pas confondre avec les frais accessoires, payés séparément du loyer, qui donc logiquement n’influencent pas ce dernier). L’inflation est mesurée par l’indice des prix. Les charges d’exploitation (entretien de l’objet, assurances, conciergerie, etc.), sont par contre impossibles à déterminer sans accès aux pièces comptables. Pour éviter des procès et une consultation fastidieuse de documents, la pratique a développé des forfaits, non contraignants, en ce sens que le bailleur ne pourra les invoquer que dans le cadre d’un accord. Un forfait acceptable se situe entre 0,25% et 0,5 % par année. Soit, si le loyer a été fixé il y a 8 ans, un facteur compensatoire de 2 à 4 %. Les régies articulent parfois des forfaits supérieurs qui ne sont pas justifiés.

Cela explique pourquoi le locataire a calculé CHF 228.- de baisse et la régie CHF 41.35, car elle a compensé la baisse avec la variation à la hausse d’autres facteurs. Elle aura sans doute utilisé pour le calcul des charges un forfait de 1%, ce qui est trop. Le locataire qui a ici reçu un avis de modification officiel, sera bien inspiré de le contester sous 30 jours dès sa réception, auprès de la Commission de conciliation dont l’adresse figure sur l’avis.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 9 février 2022

(notre calculateur de loyer : https://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer)

GENEVE – Punaises de lit, qui paie ?

Question de Madame Louise N. de Carouge : J’ai récemment intégré un logement et me suis rapidement rendue compte qu’il était infesté de punaises de lit. J’ai immédiatement informé ma régie de ce problème. Après plusieurs relances de ma part, elle a finalement fait intervenir une entreprise en m’indiquant que les frais de désinfestation seraient à ma charge. Après une première intervention, la régie m’a annoncé que vu l’ampleur de l’infestation, il était nécessaire de congeler mes effets personnels, à mes frais. Que dois-je payer ?

La présence de punaises de lit est un défaut de la chose louée, qualifié de grave par les juridictions. La suppression de défauts – ici, la désinfestation visant à éradiquer les punaises de lit – est à la charge du bailleur, qu’il soit fautif ou non.

Celui-ci peut néanmoins s’en exonérer s’il parvient à démontrer que le locataire est fautif, c’est-à-dire à l’origine du défaut, en ayant intentionnellement ou par négligence transporté les punaises de lit. Les punaises de lit se propagent passivement, dans des sacs, valises, vêtements, meubles ou matelas. Elles peuvent également se déplacer, dans un immeuble entre les appartements et étages, par les gaines techniques, les parquets flottants, etc. Déterminer qui dans un immeuble a été le vecteur de l’infestation est a priori impossible. Le fait qu’un seul logement soit apparemment touché ou qu’il le soit à l’arrivée de nouveaux locataires ne signifie pas que ses occupants en soient forcément responsables. Faute de pouvoir démontrer de manière certaine que notre lectrice est responsable, les frais de désinfestation restent à la charge du bailleur.

Quant à la congélation des affaires personnelles, elle n’est pas considérée par le Tribunal fédéral comme une intervention visant la suppression du défaut, et n’est donc pas nécessairement à la charge du bailleur. Les locataires ne peuvent demander le remboursement des frais en résultant qu’en cas de faute du bailleur, qui est présumée par la loi. Ici, le fait de remettre à bail un bien infesté apparaît en soi comme une faute. A tout le moins, l’absence de réaction de la régie peut-elle être, si elle a causé une invasion plus grande des nuisibles, considérée comme une faute.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 26 janvier 2022

GENEVE – Pas d’eau chaude, que faire ?

Question de Eva M. à Genève : « Je subis des pannes successives d’eau chaude ou froide. Il n’y a aucune pression dans la douche, et une attente de cinq minutes pour pouvoir bénéficier d’eau chaude. La régie me dit ne rien pouvoir faire car les installations sont anciennes. Pourtant je paie un loyer assez élevé. Que faire ? »

Le bailleur doit en principe livrer et garantir au locataire de pouvoir bénéficier d’un objet sans défauts. Un défaut n’est pas seulement présent du fait qu’il y a un manque de confort ou un problème esthétique, car cela peut refléter ce qui a été prévu entre les parties (on peut conclure un contrat avec un loyer moins cher, mais des prestations moindres). Juridiquement, il y a défaut, quand il y a une différence entre l’état convenu de la chose (ou auquel le locataire pouvait s’attendre), et l’état effectif du bien.

Pour savoir ce qui a été prévu par les parties, le contrat et l’état des lieux sont déterminants, de même que les comportements des parties (par exemple à la visite, puis à l’état des lieux). Le loyer fixé est aussi un indicateur (plus le loyer est élevé, moins le locataire doit s’attendre à rencontrer des défauts).

Même si elles ne font pas l’objet d’un accord exprès, certaines qualités sont considérées comme convenues entre les parties, parce qu’objectivement nécessaires, vu la destination de la chose louée.

Les Tribunaux admettraient ainsi probablement l’existence d’un défaut dans le cas de notre lectrice, en dépit de l’ancienneté de l’immeuble et de ses canalisations, car la fourniture d’eau chaude fait partie des standards minimaux, et que le bailleur est tenu d’entretenir le bien au fil du temps, de manière à pouvoir répondre aux standards. Une réduction de loyer de 15 pourcents a pu être accordée dans un cas similaire.

Notre lectrice peut par conséquent, après avoir valablement exigé les travaux, avec fixation d’un délai raisonnable au bailleur pour supprimer le défaut, consigner son loyer, puis solliciter auprès de la juridiction des baux et loyers qu’il soit fait ordre au bailleur de remédier au défaut. Une réduction du loyer – calculée sur le loyer net- lui est due, dès la date de sa première lettre à la régie dénonçant le problème, jusqu’à son élimination.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 12 janvier 2022

GENEVE – Décompte de charge et frais accessoires

Question de Damien La P. de Genève : J’ai finalement reçu mon décompte de charges, après plusieurs relances adressées à ma régie. Or, cette année, pour la première fois, je vois qu’il m’est facturé non seulement les frais de chauffage et d’eau chaude, mais, en plus, des frais « accessoires » dont j’ignore ce qu’ils couvrent. Est-ce que cela est justifié ?

Pour répondre à la question de notre lecteur, il faut se référer à son bail, lequel indique quelles sont les charges qui ne sont pas incluses dans le loyer et qui sont donc facturées en sus.

Si le bail ne mentionne qu’un montant pour le loyer et qu’aucune de ses clauses ne met à la charge du locataire d’autres frais, le loyer est réputé charges comprises. A Genève, les contrats prévoient en principe que le chauffage et l’eau chaude sont facturés aux locataires en sus du loyer, soit toutes les dépenses liées à la production de ces services (tel que le combustible, l’énergie électrique ou encore le nettoyage de l’installation). Néanmoins, le contrat peut prévoir que d’autres frais que le chauffage et l’eau chaude soient facturés à côté du loyer. Le bail doit clairement l’indiquer et inclure une liste précise de tous les frais qui sont visés. Ceux-ci sont communément appelés « frais accessoires » ou « frais d’exploitation ». Cela inclut notamment des frais de conciergerie, l’électricité des communs ou encore la maintenance de l’ascenseur.

Rappelons que lorsque les charges sont perçues selon le système des acomptes, comme c’est le cas pour notre lecteur, le bailleur a l’obligation de rendre des comptes aux locataires, en fin d’exercice, en établissant un décompte de charges, le plus souvent effectué par la régie.

Notre lecteur doit vérifier dans son bail si des « frais accessoires » peuvent lui être facturés outre les frais de chauffage et d’eau chaude, et quels frais précisément, pour comparer ensuite cette liste à celle du décompte de charges qui lui a été transmis.

Notre lecteur pourra demander à sa régie un décompte détaillé, pour déterminer ce sur quoi portent les « frais accessoires » qui lui sont facturés, et solliciter la clef de répartition entre les locataires de l’immeuble, puis si nécessaire consulter les pièces justificatives pour s’assurer de l’exactitude du décompte.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 8 décembre 2021

GENEVE – Contester le loyer d’un logement neuf, c’est possible.

Question de Lia S. aux Eaux-Vives : « Je vais emménager dans un appartement sis dans un complexe d’habitation neuf. Le loyer me semble cher. Je me dis aussi que les logements dans les immeubles neufs réservent des surprises vu les nouveaux concepts de construction. Puis-je contester le loyer initial ? »

La contestation du loyer initial, c’est-à-dire celle du montant convenu à la signature du bail, permet au locataire qui a dû signer le bail mais n’a pu négocier son prix – notamment en raison de la pénurie de logement – de faire valoir auprès de la Commission de conciliation, uniquement dans les 30 premiers jours après avoir pris les clés (après il est trop tard !), que le loyer est trop élevé.

C’est aussi possible quand l’habitation est neuve. Pas besoin qu’il y ait eu une hausse par rapport à un précédent locataire. Il faut cependant s’assurer que le loyer soit en régime libre, et pas dans un régime contrôlé par l’État comme c’est souvent le cas pour les constructions nouvelles. Ainsi, les baux qui indiquent les sigles « LGZD » ou « HM » ont un loyer ne pouvant faire l’objet d’une contestation devant le juge civil, car il est présumé avoir fait l’objet d’un plafonnement par les autorités administratives.

Notre lectrice a aussi raison de relever que contester le loyer initial vise, outre payer un loyer moins cher, à se prémunir contre les mauvaises surprises constatées à l’usage du bien. Souvent les régies disent que tel problème évoqué par le locataire relève de l’état normal du bien, se refusant à le qualifier de défaut. Exemple : les températures (haute ou basse), ou les sifflements induits par la circulation de l’air dans les immeubles avec un concept énergétique élaboré. Mieux vaut avoir alors contesté le loyer initial. Autant pouvoir se dire qu’à ce prix-là (diminué) on peut accepter pareils désagréments. Et faute de l’avoir fait, il faut tenter de convaincre une juridiction de l’existence de défauts, ce qui n’est pas gagné d’avance.

Enfin, la contestation du loyer initial d’un logement récent est simplifiée par le fait que le calcul du loyer se fait sur la base du rendement brut de la chose louée, qui selon les cas (souvent à Genève) donnera un loyer plus bas que le prétendu prix du marché fixé par la régie.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 24 novembre 2021

GENEVE – Ma demande de sous-location a été refusée, que faire ?

Question de Mme Sula V., de Satigny : j’ai informé ma régie de mon souhait de sous-louer mon appartement à une amie, qui est solvable, pour une période de deux ans, durant laquelle je serai à l’étranger. Néanmoins, ma bailleresse a refusé cette sous-location, m’indiquant que je n’ai pas le droit de sous-louer mon logement plus d’un an. Que puis-je faire ?

Le droit fédéral prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou une partie de son logement avec le consentement de la bailleresse. Dans ce cadre, il demeure lié par son bail, mais cède l’usage de l’appartement à une autre personne moyennant paiement d’un sous-loyer. Héberger à titre gratuit des membres de la famille ou des amis n’est en revanche pas une sous-location.

Relevons que vis-à-vis du bailleur, le sous-locataire n’a, sauf exception, ni droits ni obligations. Ainsi, notre lectrice demeura responsable vis-à-vis de sa bailleresse, par exemple, en cas de problèmes quant au paiement du loyer.

La bailleresse ne peut s’opposer à une sous-location que dans trois hypothèses : si le locataire refuse d’indiquer les conditions de la sous-location, si les conditions de la sous-location sont abusives – notamment relativement au montant du loyer – ou si la sous-location présente pour la bailleresse des inconvénients majeurs, qu’elle devra prouver.

La loi ne fixe pas de limite de temps qui encadrerait le droit de sous-louer ni n’indique que celle-ci a un caractère provisoire. Selon la jurisprudence cependant, les locataires doivent avoir une intention claire et réelle de revenir dans l’appartement. Naturellement, cette règle doit être nuancée en cas de sous-location partielle, dans le cadre de laquelle, le locataire n’a par définition pas quitté son logement.

En l’espèce, notre lectrice ne peut pas se voir refuser le droit de sous-louer son appartement parce qu’elle entend le faire pendant plus d’un an, si elle a bien l’intention de réintégrer celui-ci. Il s’agit donc d’un refus injustifié. Si la bailleresse persiste dans sa position, notre lectrice pourrait saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers pour faire constater que les conditions de la sous-location sont valables.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 10 novembre 2021

GENÈVE – Résiliation du bail de conjoints séparés

Question de M. Léo S., de Versoix : « Mon bail a récemment été résilié pour le 30 juin 2022, pour un motif inconnu. Ma femme, qui est cotitulaire du bail, dont je suis pourtant séparé et avec qui je ne suis pas en bonne entente, a également reçu ce congé alors même que le Tribunal m’a attribué la jouissance exclusive de l’appartement, dans le cadre de la séparation. Que faire pour protéger mes droits par rapport à mon bailleur et ma femme? »

Les locataires jouissent d’une protection contre les congés qui contreviennent aux règles de la bonne foi. Ces derniers sont annulables. Tel est le cas d’un congé qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, par exemple si le motif invoqué apparaît manifestement être un prétexte.

La loi prévoit que le congé doit être motivé par le bailleur si le locataire le demande, ce que notre lecteur devrait faire rapidement, afin de déterminer si le congé apparaît abusif. Le bailleur doit contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments nécessaires à la vérification du motif allégué.

Notre lecteur dispose d’un délai de 30 jours à partir du moment où le congé pouvait parvenir dans sa sphère de possession (et non pas à partir du moment où il a effectivement retiré le courrier recommandé !) pour déposer une requête auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le fait que la résiliation est donnée pour le 30 juin 2022, date qui paraît pourtant lointaine, n’y change rien.

Quant au fait que notre lecteur soit séparé et non divorcé de sa femme, cela a des implications. En effet, si le Tribunal a décidé que celui-ci est le seul à pouvoir utiliser l’appartement, tous deux restent néanmoins titulaires des droits et obligations relatifs au bail. C’est la raison pour laquelle la résiliation a également été notifiée à l’épouse de notre lecteur.

Si cette dernière n’acceptait pas de contester le congé aux côtés de notre lecteur, celui-ci devrait impérativement diriger la requête non seulement contre son bailleur, mais également contre sa femme, sinon la résiliation ne serait pas contestée valablement !

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 13 octobre 2021