GENEVE – GIM : NON, Mme SALERNO, discuter, expliquer, traiter les locataires avec humanité, ne peuvent pas engendrer des congés de représailles.

La Gérance Immobilière Municipale (GIM) est prise d’une frénésie de congés depuis environ une année. De nombreux locataires ont reçu leur congé au motif qu’ils ne rempliraient plus les conditions pour rester dans un logement social de la Ville de Genève.

Ces congés sont brutaux, sans explications détaillées et surtout ne sont précédés d’aucune discussion avec le locataire.

Le règlement de la GIM de 2009, prévoit pourtant qu’elle doit d’abord prendre contact avec le locataire, lui proposer des solutions de relogement avant de résilier le bail.

Mme SALERNO, conseillère administrative en charge de la GIM, explique que le Code des obligations ne lui permettrait pas de le faire, sous peine que le locataire plaide le congé de représailles.

C’est faux : Mme SALERNO doit arrêter de répandre cette contre-vérité et modifier les pratiques de la GIM.

Il y a congé de représailles si le locataire demande quelque chose, par exemple une baisse de loyer ou des travaux d’entretien dans son appartement, et pour toute réponse le bailleur résilie le bail.

Dans le cas de la GIM, les locataires ne demandent rien : c’est la GIM qui les contacterait pour parler de leurs revenus ou de leur taux d’occupation, en leur expliquant que la situation pourrait entraîner une résiliation de bail.

Si un accord n’est pas trouvé (le locataire déménage spontanément ou accepte une proposition de relogement de la GIM) et que la GIM résilie, en aucun cas ce congé ne peut être taxé de représailles.

Il est inadmissible que les locataires de la GIM soient traités de cette manière.

Le mécontentement est tel qu’il a conduit à la (re)naissance d’une Association des locataires de la GIM!

 

François ZUTTER, avocat-répondant, Asloca Genève

 

GENEVE – Une victoire d’étape

“Dépenser 4 milliards sans la garantie de construire un seul logement abordable? Non merci.”
Une victoire d’étape pour les salarié·e·s au service de la population (santé, éducation, sécurité, social) et pour les locataires !

Le 16 janvier, nous annoncions le dépôt de l’initiative « Sauvegarder les rentes en créant du logement », lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA*. Cette initiative, munie de 11’740 signatures, a été validée le 21 février par la Chancellerie.

Un projet de loi (PL 12228) avec des objectifs très semblables à ceux de l’initiative, déposé le 28 novembre, vient d’être approuvé, en date du 28 mars, par la Commission des finances du Grand Conseil. Le Conseil d’État a quant à lui déposé un projet de loi (PL 12188) qui péjore fortement les rentes des infirmières, des policiers, des enseignants sans imposer la construction d’un seul logement abordable, notamment sur les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets). Les représentants des milieux immobiliers au Grand Conseil (les partis de droite) veulent privatiser ces terrains et réserver aux privés la rente foncière qui en découle (en ne versant qu’une modeste redevance à la collectivité). Les 4 milliards que le Conseil d’État veut affecter à la Caisse de pensions de l’État de Genève (CPEG) doivent servir aussi aux habitants du Canton ! Une majorité de droite doit donc être évitée aux prochains élections !

Le projet de loi Dandrès/Velasco, soutenu à la commission des finances par le PS, les Verts, Ensemble à gauche et le MCG, est en outre moins cher que celui du Conseil d’État, à prestations égales.

D’ores et déjà, si le projet de loi du Conseil d’État devait être approuvé par le Grand Conseil, nous appelons à un référendum et nous invitons les salarié·e·s de la fonction publique et les locataires à le soutenir massivement. Il faut défendre les salarié.e.s au service de la population contre une baisse des rentes et les locataires contre les abus commis par les propriétaires privés. Ces derniers n’hésitent pas à imposer des baux à durée déterminée ou à résilier pour relouer plus cher, alors que la CPEG ne commet pas de tels abus.

Le Cartel intersyndical & l’Asloca

*Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS.

GENEVE – Conférence publique 20 mars 2018 : “Comment assurer des loyers abordables pour tous ?”

L’ASLOCA Genève vous invite à une conférence publique qui se tiendra le mardi 20 mars à 20h30, à l’issue de son assemblée générale annuelle, Maison des Associations, 15 rue des Savoises à Genève.

COMMENT ASSURER DES LOYERS ABORDABLES POUR TOUTES ET TOUS ?

Les enjeux politiques de la prochaine législature.

Débat avec Messieurs Antonio HODGERS, Conseiller d’Etat, Pablo CRUCHON, candidat au Grand Conseil et vice-président de l’Asloca Genève, Alexandre DE SENARCLENS, candidat au Conseil d’Etat et Président du PLR et Bertrand REICH, Président des Fondations HBM et Président sortant de la CGI.

Entrée libre.

GENEVE – Assemblée générale 2018

L’assemblée générale ordinaire de l’Asloca Genève aura lieu le MARDI 20 MARS 2018 à 19h00, à la Maison des Associations, rue des Savoises 15 à Genève.

Elle sera suivie d’une conférence publique à 20h30 : “Comment assurer des loyers abordables pour toutes et tous ?”

GENEVE – L’initiative Sauvegarder les rentes en créant du logement de l’Asloca et du Cartel est déposée.

 

Avec plus de 11’000 signatures, l’initiative populaire lancée conjointement par le Cartel intersyndical de la fonction publique et l’ASLOCA* a été déposée le 4 janvier 2018.

Puisque le droit fédéral, voulu par la droite, les banques et les assurances, impose une capitalisation massive de la Caisse de Pensions de l’Etat de Genève (CPEG) et qu’il faut de ce fait dépenser des milliards, cet argent doit servir à offrir un logement abordable à la majorité des habitants du Canton (salariés.e.s, jeunes en formation, retraités.e.s).

Depuis plus de quarante ans, la crise du logement sévit à Genève.

Lorsque les quelques logements abordables construits sortent du contrôle de l’Etat, trop de propriétaires en profitent pour augmenter les loyers, pour imposer des contrats à durée déterminée ou pour donner le congé afin de relouer plus cher. Il faut que cela cesse!

Certain député de droite déclare hypocritement ne pas savoir à qui, des locataires ou des assurés à la CPEG,  la présente initiative va faire du tort. Nous pouvons le rassurer :

1) Cette initiative sert les intérêts des assurés en défendant le niveau des rentes. Faut-il rappeler que 45’000 salarié.e.s travaillent, notamment dans la santé, l’éducation, la sécurité, le social, donc en faveur de la majorité de la population. Cette initiative assure à la caisse publique un rendement supérieur à celui du projet du Conseil d’Etat. De plus, le rendement des immeubles est aussi sûr et plus socialement utile que celui du prêt simultané que l’Etat entend obtenir de la CPEG.

2) L’initiative sert l’intérêt des locataires, car elle permet la construction de milliers de logements abordables par la CPEG, qui ne commet jamais les abus dont se rendent coupables trop de propriétaires privés.

3) Elle sert aussi, de surcroît, les intérêts de tous les salarié.e.s-contribuables, car la solution proposée par l’initiative coûte moins cher, sur le long terme, que celle du Conseil d’Etat (capitalisation par des terrains constructibles au lieu du versement d’intérêts passifs).

Cette initiative est donc un projet « gagnant-gagnant-gagnant » pour l’immense majorité de la population. Du tort, elle ne peut en faire qu’à des propriétaires privés qui aimeraient s’accaparer les terrains du PAV (Praille, Acacias, Vernets) et d’autres terrains publics, comme ils l’ont fait avec des logements en PPE, prétendument destinés à la classe moyenne, mais qu’ils se sont attribués à eux-mêmes, à leur famille ou à leurs proches!

La rente foncière ne doit pas rester le « droit divin » des propriétaires privés!

Elle doit être affectée au maximum à la majorité des salariés-contribuables.

Toutefois, restons vigilants. Cette rente foncière, les milieux immobiliers la défendront par tous les moyens imaginables : déjà, ils veulent augmenter le prix maximal que l’Etat admet lors d’un déclassement de terrains, au-delà de 1’000 francs le m2. Cela rendrait les futurs logements plus chers, tout en permettant aux propriétaires de terrains des bénéfices injustifiés!

Sauvegardons les rentes de la CPEG, qui assure les infirmières, des policiers, les enseignants !

Créons du logement abordable !

Votons et appelons à voter OUI à l’initiative !

 

Le Cartel intersyndical & L’ASLOCA

 

* Avec l’appui d’un comité comprenant notamment la CGAS, le MPF, le SIT, le SSP, Syndicom, le Parti socialiste, Les Verts, Ensemble à gauche et le MPS. Un projet de loi avec des objectifs très semblables a été déposé le 28 novembre avec le soutien du MCG également.

GENEVE – adhérez aujourd’hui à l’ASLOCA Genève : l’adhésion sera valable jusqu’à fin 2018

Pour les nouveaux membres, à l’occasion de son 75e anniversaire, l’ASLOCA Genève prolonge la durée de validité de la cotisation 2017 jusqu’à la fin de l’année 2018.

Adhérez aujourd’hui et profitez gratuitement des conseils juridiques dispensés en nos bureaux 12 rue du Lac à Genève jusqu’à fin 2018!

Cotisation annuelle logement : frs 70.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

Cotisation annuelle pour locataires de locaux commerciaux : frs 140.- + frs 20.- de taxe d’inscription unique.

GENEVE – L’initiative “Sauvegarder les rentes en créant du logement” est lancée !

Sauvegarder les rentes de la Caisse de prévoyance de l’État de Genève…
Le nouveau droit fédéral sur les caisses de pensions publiques oblige ces dernières à augmenter très fortement leur capital. La Caisse de prévoyance de l’État de Genève (CPEG), pourtant très bien gérée, n’échappe pas à cette contrainte : plusieurs milliards doivent à nouveau être injectés dans la CPEG, sous peine de réduire au strict minimum légal les futures rentes des 45’000 salarié-e-s qui travaillent au service de la population (santé, éducation, sécurité, social, etc.).

…en créant du logement abordable pour les habitant-e-s du Canton
Dès lors que le Canton de Genève n’échappera pas à la nécessité d’augmenter le capital de la CPEG, autant que cela serve aux habitant-e-s du Canton : en transférant des terrains dont l’État est propriétaire, dont le PAV (Praille Acacias Vernets), à la CPEG afin qu’elle y construise du logement locatif accessible à la majorité des habitant-e-s.

Pour l’ASLOCA et le Cartel intersyndical du personnel de l’État et du secteur subventionné, cette solution permet de :

  • sauvegarder les rentes de la CPEG,
  • enfin résoudre la crise du logement,
  • sans faire courir de risques financiers à l’État.

(Télécharger la feuille pour la récolte de signatures)

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GENEVE – Initiative cantonale : Retraites et logements, même combat

L’ASLOCA et le Cartel intersyndical lancent une initiative visant à assurer les retraites du secteur public tout en favorisant la construction de logements par la CPEG.

Depuis plus de quinze ans, la moitié des logements construits ne correspond à la capacité financière que d’un cinquième des ménages les plus aisés. La pénurie de logements à loyer abordable n’est pas près de finir et les bailleurs continueront à obtenir des loyers scandaleusement abusifs. Pour faire pression sur les locataires, certains bailleurs ont recours à des contrats à durée déterminée ainsi qu’à des congés économiques donnés pour relouer plus cher.

Ces spéculateurs veulent un maximum de profits à court terme. Face à ceux-là, les caisses de prévoyance professionnelle sont avant tout soucieuses de garantir des rendements stables sur le long terme. Le but légal et statutaire des caisses soustrait en pratique les logements, dont elles sont propriétaires, à la spéculation. Cette approche est un avantage indéniable pour les locataires.

Décisions douloureuses

La situation de la Caisse de prévoyance de l’État de Genève (CPEG) illustre cette nécessité. En effet, le patrimoine de cette dernière a notamment souffert des taux de change et de la diminution des rendements escomptés (intérêt technique), ce qui exige des capitaux supplémentaires.

La CPEG se heurte en outre aux exigences de la modification de la Loi sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP), qui a fait l’objet d’une importante révision en 2010. Celle-ci impose aux caisses publiques d’atteindre un taux de couverture (capital disponible comparé aux engagements) de 80% dans un délai de 40 ans.

La CPEG souffre en outre d’une faiblesse. Dès les années 1970, elle n’a pas été dotée d’un capital suffisant pour être en mesure de répondre à l’impératif actuel. Les retraités ne pouvant être mis à contribution selon le droit fédéral, le fardeau repose aujourd’hui sur les assurés actifs, pour lesquels le taux de couverture est proche de zéro!

Dans ces circonstances, d’importantes péjorations des retraites ont d’ores et déjà été annoncées par les instances dirigeantes de la CPEG, l’État restant malgré tout obligé, pour GENÈVE ANNIVERSAIRE FRANÇOIS ZUTTER Avocat répondant ASLOCA Genève respecter la loi fédérale, d’injecter plusieurs milliards de francs en faveur d’une nouvelle capitalisation de la Caisse de prévoyance de l’État de Genève. L’intérêt des salariés affiliés à la CPEG au maintien de leurs prestations de retraite rejoint celui des locataires à trouver des logements à loyer abordable.

L’ASLOCA et les syndicats de la fonction publique réunis sous le Cartel intersyndical ont décidé de lancer une initiative destinée à assurer les retraites des salariés du secteur public tout en favorisant la construction de logements par la CPEG. Pour atteindre cet objectif, l’initiative préconise que la réalisation du secteur Praille-Acacias-Vernets (PAV), dont l’État détient déjà la majorité des terrains, se fasse au bénéfice de la CPEG, plutôt qu’en faveur des investisseurs privés qui, déjà, se bousculent au portillon.

Cette initiative permettrait de soustraire durablement des terrains publics, en priorité le PAV, à la captation privée de la rente foncière et à la spéculation. Elle permettrait à la population de trouver plus facilement un logement.

Christian Dandrès
Avocat
ASLOCA Genève

GENEVE – Anniversaire : L’ASLOCA Genève souffle ses 75 bougies

L’Association genevoise de défense des locataires a été fondée en octobre 1942.
En trois quarts de siècle, elle n’aura jamais baissé la garde face aux bailleurs.

Fondée il y a septante-cinq ans, l’ASLOCA Genève se donnait pour but de défendre les droits des locataires en matière de chauffage et de révision des baux, tout en souhaitant un contact régulier et collaboratif avec les autorités cantonales et les régisseurs. Elle émanait des milieux radicaux et socialistes, à une époque où les questions liées au logement et à la condition des locataires étaient davantage portées par des forces politiques situées plus à gauche dans l’échiquier politique.

Défense individuelle

Au début, l’ASLOCA Genève est essentiellement centrée sur l’aide individuelle aux locataires, grâce à l’apport d’un juriste, d’un expert- comptable et d’un actuaire, qui délivrent leurs conseils lors de permanences du soir (déjà!).

Au début des années 1960, les interventions en faveur des locataires se multiplient et la nécessité de renforcer l’Asloca se fait sentir, ce qui conduit à l’engagement de Christian Grobet au bureau juridique en 1965. Il y restera jusqu’en 1978 et mettra en place, avec Nils de Dardel, engagé en 1970, le système dual de défense (individuelle et politique) des locataires caractéristique de l’ASLOCA Genève et qui a fait son succès grâce d’abord à l’engagement de juristes, pour la plupart titulaires du brevet d’avocat, pour la défense individuelle des locataires dans leur combat pour faire valoir leurs droits face aux bailleurs.

Au fil des ans, le bureau juridique de l’ASLOCA Genève s’agrandit. Il compte actuellement 19 juristes, qui ne sont pas de trop pour faire face aux sollicitations des locataires, de plus en plus nombreuses. Ainsi, en 2016, plus de 8300 personnes se sont présentées aux permanences de l’association, dont 2000 sur rendez- vous, donnant lieu à l’ouverture de plus de 1600 dossiers.

La particularité de l’ASLOCA Genève, par rapport aux autres sections, est que le locataire est pris en charge par ses juristes, si nécessaire de A jusqu’à Z, sans qu’il soit nécessaire de faire appel à des avocats externes. En effet, l’ASLOCA Genève ayant le statut de mandataire professionnellement qualifié (MPQ), les juristes peuvent assister ou représenter les locataires devant toutes les juridictions genevoises, et ce évidemment à moindre coût.

Défense politique

Ensuite, l’ASLOCA Genève s’engage sur le plan politique pour la défense collective des droits des locataires, soit seule, soit avec le Rassemblement pour une politique sociale du logement à Genève, soit, en Suisse, avec les autres sections de l’Asloca.

C’est ainsi qu’à Genève existe un Tribunal des baux et loyers et que des MPQ peuvent y représenter des locataires, alors qu’en général le monopole des avocats règne en matière de représentation devant les tribunaux.

En 1985, la modification de la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation) est adoptée par le peuple genevois, afin de mettre un terme à la pratique des congés-ventes, qui avait mis de nombreux locataires devant l’injonction d’acheter leur logement ou de le quitter.

Cette loi limite également les augmentations de loyer après les travaux de rénovation: elle a été maintes fois attaquées par les représentants des milieux immobiliers au Grand Conseil et l’ASLOCA Genève a dû souvent lancer des référendums pour la défendre. Ce combat n’est pas terminé!


Fête de l’ASLOCA Genève samedi 14 octobre 2017

Afin de célébrer dignement son jubilé, l’ASLOCA Genève invite ses membres et le public à une manifestation gratuite qui se déroulera dès 11 h à la Salle communale de Plainpalais, 52 rue de Carouge à Genève.

Tout au long de la journée, les avocats de l’Asloca donneront des conseils juridiques gratuits.

Des ateliers concernant la LDTR, des questions d’urbanisme ou les droits des locataires face aux bailleurs auront lieu à 12 h, avant la partie officielle à 14 h 30 et un apéritif gratuit à 17 h.

Une conférence gesticulée (spectacle politique et humoristique) sur le thème «La ville est à qui? Elle est à nous» se déroulera dès 18 h.

La soirée se poursuivra en musique dès 20 h 30. Des stands de boissons et de nourriture sont prévus.

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

GENEVE – Le taux hypothécaire reste très bas : demandez les baisses de loyer que vous n’avez pas obtenues!

Le taux hypothécaire de référence pour les loyers reste fixé à 1,5% selon communication de l’Office fédéral du logement du 1er septembre 2017, malgré son mouvement constant à la baisse depuis 1992.

Même si le taux est inchangé depuis le 2 juin 2017, de nombreux locataires n’ont jamais bénéficié des baisses de loyer depuis la dernière fixation de leur loyer.

Vérifiez sur quel taux hypothécaire votre loyer est fixé :

https://www.bwo.admin.ch/bwo/fr/home/mietrecht/referenzzinssatz/entwicklung-referenzzinssatz-und-durchschnittszinssatz.html#

ou si votre loyer actuel a été fixé avant le 10 septembre 2008 : http://www.mietrecht.ch/db/hypozins_list.php?Kanton=GE

Calculez ensuite la baisse de loyer possible à l’aide de notre calculateur : http://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/

Par exemple, depuis la date de la dernière fixation de votre loyer, les baisses du taux hypothécaire peuvent donner droit aux baisses suivantes :

19% depuis 2008; 15-17% depuis 2009; 13% depuis 2010; 10% depuis 2011; 8% depuis 2012; 6% depuis 2013; 3% depuis 2015.

N’hésitez pas à demander, cela vaut la peine!

François ZUTTER, ASLOCA GENEVE