GENEVE – PUSH pour le droit au logement

Pourquoi n’arrivons-nous plus à payer nos loyers?

Partout dans le monde les loyers ne cessent de grimper et poussent hors de leurs habitations des locataires de longue date. Le film PUSH pour le droit au logement cherche à comprendre comment le système financier globalisé alimente la crise du logement et rend inhabitable des quartiers entiers. La rapporteuse spéciale des Nations unies sur le logement convenable, Leilani Farha, voyage à travers le monde pour comprendre pourquoi nous n’avons plus les moyens de vivre dans nos villes.

Projection gratuite le jeudi 30 janvier 2020 à 19h au Cinéma du Grütli (salle Michel Simon, au sous-sol), offerte par l’ASLOCA.

La projection du film sera suivi d’une discussion sur la situation du droit du logement en Suisse, à Genève et dans le monde, avec Carlo Sommaruga (Conseiller aux États), Christian Dandrès (juriste de l’Asloca et Conseiller national) et Cyril Royez (Président d’Urbamonde).

L’initiative de l’ASLOCA, Davantage de logements abordables, soumise au vote le 9 février 2020, propose une solution au niveau Suisse. L’initiative veut protéger le marché locatif de la spéculation, et encourager la construction d’habitations d’utilité publique : moins de profits pour les sociétés immobilières et plus de loyers modérés pour les locataires.

GENEVE – Quelle hausse de loyer après rénovation de l’appartement ?

Question de Monsieur Serge G. à Genève : « Je viens de signer un bail pour un appartement rénové de 4 pièces. Je constate que l’ancien locataire payait 1040.- par mois, charges non comprises, alors que mon loyer est de 2500.-. La cuisine a été rénovée (nouveaux meubles et appareils, nouveaux carrelage et catelles) la salle-de-bains et les WC aussi (baignoire, lavabo, armoire, WC, carrelage et catelles neufs), les parquets poncés et vitrifiés et les peintures refaites. Un ami architecte évalue le coût des travaux à frs 50’000.- maximum. Le bailleur peut-il exiger frs 17’560.- de plus par année, de sorte que son investissement sera couvert par la hausse de loyer en 3 ans seulement ? »

C’est le lieu de rappeler qu’en Suisse, les loyers sont libres à l’exception d’une minorité de logements d’utilité publique, sur lesquels l’Etat institue un contrôle, en général temporaire, des loyers et du taux d’occupation (HBM, HLM, HM, …).
Le bailleur est donc libre d’offrir son appartement à la location à n’importe quel loyer et le locataire est « libre » d’accepter ou non ce loyer, même si la pénurie régnant toujours à Genève ne lui donne pas ce choix.

Un autre contrôle est institué par la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation), loi genevoise qui donne de l’urticaire aux milieux immobiliers.
En effet cette loi vise à maintenir un parc de logements destinés à la location pour la majeure partie de la population.

Elle institue, notamment, un contrôle temporaire des loyers après transformation ou rénovation. De simples travaux d’entretien, tels que le rafraîchissement des peintures de l’appartement ne sont pas soumis à la loi.

Lorsqu’un bailleur souhaite rénover un appartement il doit demander une autorisation à l’Etat de Genève, qui la lui délivrera mais en fixant un loyer maximum obligatoire pendant en général 3 ans.

Ce loyer ne dépassera pas frs 3405.- par pièce et par année,
frais de chauffage et eau chaude (exclusivement) non compris, soit frs 13’620.- par année ou frs 1’135.- par mois pour un appartement de 4 pièces. (si le loyer avant travaux dépasse déjà ce montant, il ne peut pas être augmenté après les travaux).

Manifestement le bailleur de notre lecteur, comme malheureusement de nombreux bailleurs à Genève, a effectué les travaux sans demander d’autorisation à l’Etat, car sinon la hausse n’aurait été que de frs 95.- par mois et non pas frs 1’460.-.

Notre lecteur peut dénoncer son bailleur auprès de l’Office des autorisations de construire qui régularisera la situation en fixant le loyer pendant 3 ans, ordonnera au bailleur de rembourser la différence au locataire et lui infligera le cas échéant une amende.

A noter que la prescription en matière administrative est de 25 ans de sorte que l’on peut signaler à l’Office des travaux effectués depuis 1995.

François Zutter, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 11 janvier 2020

GENEVE – Référendum déposé contre la modification de la LGZD

 

NON à la loi 12477

Contre la pénurie organisée de logements d’utilité publique

 

Le Comité d’initiative contre la loi 12477 a déposé le 9 décembre plus de 7’800 signatures contre la loi 12477 qui maintient le statu quo en matière de ratio de logements en zone de développement.

 

La zone de développement est un outil indispensable d’aménagement du territoire en vue de la construction de logements qui répondent aux besoins de la majorité des genevois-e-s. Pour des logements abordables pour toutes et tous, il faut que les catégories de logements qui y sont construits correspondent à la situation économique réelle des ménages.

 

À cet égard, l’article 4A de la loi générale sur les zones de développement (LGZD) joue un rôle central en fixant la répartition entre les catégories de logements. Or, sa teneur actuelle, qui date de 2007, n’est pas satisfaisante puisqu’elle permet de construire, sur les terrains anciennement en zone villas, jusqu’à 70% de logements destinés à la vente, alors que seuls 18% des personnes peuvent acquérir un appartement, en raison des exigences de financement. Par ailleurs, sur ces mêmes zones de fond, l’article 4A LGZD ne prévoit que 25% de logements subventionnés, soit un ratio bien insuffisant pour atteindre le minimum de 20% de logement d’utilité publique sur l’ensemble du parc dans un délai raisonnable comme le prévoit la Loi sur les logements d’utilité publique (LUP). L’application de cette norme, initialement vouée à s’abroger automatiquement au 31 décembre 2019, n’a dès lors fait que maintenir la pénurie de logements répondant aux besoins prépondérants de la population.

 

En dépit de cette évidence et après 2 ans et demi de discussions, le Grand Conseil a adopté le projet de loi 12477 qui empêche une augmentation du ratio de logements locatifs et de logements d’utilité publique en zone de développement et fait la part belle à la PPE, et refusé le compromis du Conseil d’Etat. Cette loi péjore la situation des plus précaires ainsi que de l’ensemble de la classe moyenne. Il bénéficie uniquement aux promoteurs étant donné que la PPE en zone de développement est contrôlée durant seulement 10 ans. Passé cette durée, le jeu spéculatif peut reprendre !

 

Il est ainsi indispensable d’abroger la loi 12477 pour faire mieux coïncider la production de nouveaux logements avec les besoins de la population, notamment par une augmentation de la part obligatoire de logements locatifs dans les nouveaux quartiers.

 

L’urgence est par ailleurs de mise dans la mesure où le potentiel de déclassement et de densification en zones agricoles arrivera à son terme dans les prochaines années. Le maintien des proportions trop faibles prévues par la loi durant cette période pourrait ainsi avoir des conséquences irrémédiables et vider toute modification ultérieure d’effets concrets, tous les grands projets ayant déjà été réalisés.

 

Le Comité référendaire est composé de l’ALOCA, du Rassemblement pour une politique sociale du logement (RPSL), la Ciguë, la Codah, le Collective des associations de quartier, le SIT, le Parti socialiste, Verts, Ensemble à gauche (EAG)

 

Pour le Comité référendaire :

Christian Dandrès, ASLOCA Genève

GENEVE – La régie refuse le transfert de mon bail

Question de M André J. à Genève : « En matière de transfert d’appartement, quels sont les droits de la régie pour refuser le nouveau locataire proposé par le locataire sortant ».

Précisons d’emblée que le transfert du bail d’un appartement n’est pas prévu par la loi. Cette institution n’existe que pour les baux portant sur un local commercial, afin de permettre au commerçant non seulement de vendre son affaire à son successeur, mais également le bail qui va avec les locaux dans lequel il exploite son commerce.
Un locataire d’appartement ne peut donc pas imposer un successeur pour reprendre le bail de son appartement. Cela dépend du bon vouloir du bailleur, même si le nouveau locataire est parfaitement solvable et de bonne moralité.
Cela étant, la présentation d’un nouveau locataire a pour but que l’ancien soit libéré de son contrat de manière anticipée, sans respecter les termes et délais de congé.
Attention, la croyance populaire soutient que l’on peut résilier un bail avec un préavis de 3 mois, sous-entendu n’importe quand.
Cela ne correspond pas à la réalité : en effet les termes et préavis de congé sont prévus par le bail signé et ils peuvent être très différents d’un contrat à l’autre.
Souvent, les baux sont conclu pour une durée d’une année et se renouvellent ensuite d’année en année, sauf congé reçu 3 mois avant la fin de l’année de bail. Ainsi, si le bail débute le 1er décembre, il peut être résilié pour le 30 novembre de chaque année, à condition que le bailleur reçoive (c’est bien la réception qui compte et pas l’envoi, même par courrier recommandé) la lettre de congé le 31 août au plus tard.
D’autres contrats sont conclus pour 5 ans avec renouvellement de 5 ans en 5 ans, de sorte que le contrat ne peut être résilié qu’une fois tous les 5 ans.
C’est pourquoi la loi prévoit que le locataire peut résilier le bail en tout temps en présentant (au moins) un locataire solvable qui soit disposé à reprendre le bail au mêmes conditions (durée et loyer) (article 264 du Code des obligations).
En Suisse romande, il faut respecter un préavis de 30 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Par exemple si le dossier d’un candidat est présenté au bailleur le 18 novembre, le locataire sortant est libéré de son contrat de bail au 31 décembre. A cet égard les clauses contractuelles qui interdisent de résilier pour le 31 décembre, car les régies sont sur les pistes de ski, ne sont pas valables, car contraire à des lois impératives.
Pour revenir à la question de notre lecteur, le bailleur n’est pas obligé de signer un nouveau bail avec le locataire présenté, mais l’ancien locataire est libéré de son contrat avant son terme.

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le Supplément Immo de la Tribune de Genève du 30 novembre 2019

GENEVE – Signez notre référendum contre la loi 12477

Le Grand Conseil a voté le 17 octobre dernier une loi permettant aux milieux immobiliers d’organiser la pénurie de logements abordables destinés à la classe moyenne et aux catégories les plus défavorisées de la population.

À l’heure actuelle, il est possible de construire jusqu’à 70% de logements destinés à la vente sur les terrains déclassés par l’État alors que seuls 18% des personnes ont un revenu leur permettant d’acheter un appartement. Parallèlement, les loyers pratiqués par les bailleurs privés pour des logements de 4 et 5 pièces ne permettent pas aux familles de se loger et près de 8000 demandes de logements auprès des bailleurs institutionnels sont toujours en attente d’être satisfaites.

En dépit de cette évidence, la majorité du Grand Conseil a adopté une loi qui empêche une augmentation du ratio de logements locatifs et de logements d’utilité publique en zone de développement et fait la part belle à la PPE.

Cette loi sert essentiellement les intérêts des promoteurs. Il est indispensable de la faire abroger pour faire mieux coïncider la production de nouveaux logements avec les besoins de la population, d’autant que le potentiel de terrains déclassés mis à disposition pour la construction de logements est limité.

L’ASLOCA vous demande à nouveau de vous mobiliser en signant et faisant signer ce référendum. Nous avons jusqu’au 6 décembre pour récolter 6000 signatures !

GENEVE – Immeuble acheté par un Fondation : dois-je accepter un bail HBM ?

 

 

Question de Madame Sophie R. à Onex : « J’habite un immeuble à loyers libres depuis longtemps. Il a été acheté par une Fondation Immobilière de Droit Pubic. La régie me dit que je dois signer un nouveau bail de type HBM.  Est-ce vrai ? Puis-je refuser ? »

 

La Loi  genevoise pour la construction de logements d’utilité publique (LUP) a pour objectif de constituer  un parc de logements d’utilité publique de 20% de l’ensemble du parc locatif du Canton de Genève. Actuellement on est loin de cet objectif, puisque les logements  LUP dépassent à peine 10% du total. Pour atteindre cet objectif la loi prévoit non seulement la construction de logements neufs mais aussi l’acquisition d’immeubles existants pour les faire passer sous le régime LUP.

 

Un logement est d’utilité publique s’il est locatif et si un taux d’effort et un taux d’occupation sont appliqués, pour autant qu’il soit détenu par l’Etat, une fondation de droit public, une commune ou un organisme sans but lucratif.

 

En d’autres termes, les revenus du locataire ne doivent pas être trop élevés et l’appartement ne doit pas non plus être sous-occupé.

 

En cas d’acquisition d’immeuble, la loi prévoit d’abord expressément que les baux des locataires en place ne peuvent pas être résiliés  en raison du changement de statut de l’immeuble.

De plus les locataires en place doivent pouvoir choisir entre conclure un nouveau bail HBM ou conserver leur ancien bail à loyer libre.

Les articles 3 LUP et 18 du Règlement précisent même que les règles HBM ne s’appliquent qu’aux locataires qui en font la demande écrite. A défaut leur bail perdure sans changement.

 

Actuellement il n’y a aucun avantage à demander à passer sous le régime HBM, mais que des inconvénients. En effet les loyers ne sont pas baissés car l’Etat ne verse aucune subvention aux FIDP pour  ce faire, de sorte que les anciens loyers libres demeurent inchangés ; souvent il s’agit de vieux immeubles avec des loyers raisonnables. D’autre part, en optant pour le système HBM, le locataire subirait des contraintes en matière de revenu et de taux d’occupation, pouvant entraîner le paiement de surtaxe en plus du loyer, voire la résiliation du bail.

 

Nous avons constaté que le cas de notre lectrice n’est pas isolé, les FIDP et leurs régies ayant tendance à vouloir imposer à tous les locataires des nouveaux baux HBM, sans leur laisser le choix et surtout sans leur expliquer les avantages (aucuns) et les inconvénients (nombreux) à opter pour le système HBM.

 

Nous avons récemment interpellé l’Office cantonal du logement et de la planification foncière sur ce problème et il nous a répondu vouloir être attentif à ce que la loi soit respectée par les Fondations.

 

François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 2 novembre 2019

 

GENEVE – PAS DE BAISSE DE LOYER A LA FIN DU REGIME HLM ?    

Question de M. Maurizio L. à T : « J’ai demandé une baisse de loyer pour le 1er janvier date de la fin du régime HLM de mon immeuble, comme le recommande l’ASLOCA sur son site internet. La régie refuse en invoquant le fait que les loyers seraient toujours contrôlés par l’Office fédéral du logement. Est-ce possible ? «

 

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM dans lequel le propriétaire recevait des subventions dégressives pendant 20 ans afin d’abaisser les loyers. En échange les loyers sont contrôlés par l’Etat pendant 20 ans. Ce contrôle accorde toutefois des rendements généreux aux propriétaires, rendements qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève après 20 ans. C’est pourquoi de nombreux locataires ont demandé et obtenu des baisses de loyers très importantes (de 10 à 30%) à la fin du régime HLM. Ce sera encore le cas pour les immeubles qui sortent du contrôle HLM à la fin de l’année, sauf ceux pour lesquels le régime HLM est doublé d’un subventionnement fédéral en vertu de la Loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété (LCAP).

 

Le contrôle des loyers selon la LCAP dure 25 ans, soit 5 ans au-delà du contrôle HLM ; c’est ce qui empêche notre lecteur de demander aujourd’hui une baisse de loyer sur la base du Code des obligations (art 270a CO). Malheureusement les mesures d’encouragement de la LCAP soit des abaissements de loyers cessent en général après 21 ans. Seules les personnes âgées, handicapées, nécessitant des soins ou en formation peuvent continuer à recevoir de la Confédération des aides pour le paiement du loyer. Les autres « subissent » le contrôle des loyers jusqu’à la fin des 25 ans, sans pouvoir demander une baisse du loyer.

 

Ces différents systèmes étant compliqués, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes. Par ailleurs une baisse de loyer doit être demandée en respectant le préavis de congé, soit en général 3 mois : en d’autres termes, pour pouvoir demander une baisse de loyer pour le 1er janvier 2020, il est indispensable que le bailleur reçoive la demande le lundi 30 septembre au plus tard. Attention le cachet de la Poste ne fait pas foi : c’est vraiment la réception physique du courrier à la régie qui est déterminante.

Heureusement le lundi 30 septembre est un jour ouvrable et il suffit donc d’apporter sa lettre à sa régie ce jour-là.

 

François Zutter, ASLOCA Genève

Publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 21 septembre 2019

 

 

GENEVE – O seu edifício sairá proximamente do sistema HLM: peça uma redução do seu aluguer !

O seu edifício sairá proximamente do sistema HLM: peça uma redução do seu aluguer !

 

Estes últimos anos, milhares de inquilinos em Genebra, numa situação similar a vossa, obtiveram reduções de aluguer até 30%, nomeadamente em função de um cálculo de rendimento dos edifícios alugados. Este ano será o seu torno ! Não desista dos seus direitos e não deixe escapar esta oportunidade ! Depois será demasiado tarde…

 

Para mais informações, consulte o nosso site : www.asloca.ch/asloca-geneve

 

Recomendamos-lhe que consulte rapidamente a ASLOCA. A maioria de vocês tem um prazo final até ao dia 30 de setembro 2019 para proceder. Os juristas da nossa associação poderão examinar a vossa situação e ajudá-los nos diversos procedimentos.

 

GENEVE – Rregullorja HLM do të perfundojë së shpejti në ndërtimin tuaj : kërkoni një reduktim të qirasë !

Rregullorja HLM do të perfundojë së shpejti në ndërtimin tuaj : kërkoni një reduktim të qirasë !

 

Në pesë vitet të fundit, mijëra banorëve në Gjenevë, në një situatë të ngjashme, kan perfituar nje ulje të qirasë deri në 30%, bazuar në një llogaritje të rendimentit. Këtë vit, është radha juaj! Mos e humbasni këte rast! Pas kësaj, do të jetë vonë …

 

Për më shumë informata : www.asloca.ch/asloca-geneve

 

Ju keshillojmë që të konsultoheni shoqatën « ASLOCA ». Shumica e banorëve kanë një afat deri me 30 shtator 2019. Juristëte shoqatës tonë mund të shqyrtojnë situatën tuaj dhe të ju ndihmojnë me ndonjë procedurë ligjore