GENEVE – Immeuble acheté par un Fondation : dois-je accepter un bail HBM ?

 

 

Question de Madame Sophie R. à Onex : « J’habite un immeuble à loyers libres depuis longtemps. Il a été acheté par une Fondation Immobilière de Droit Pubic. La régie me dit que je dois signer un nouveau bail de type HBM.  Est-ce vrai ? Puis-je refuser ? »

 

La Loi  genevoise pour la construction de logements d’utilité publique (LUP) a pour objectif de constituer  un parc de logements d’utilité publique de 20% de l’ensemble du parc locatif du Canton de Genève. Actuellement on est loin de cet objectif, puisque les logements  LUP dépassent à peine 10% du total. Pour atteindre cet objectif la loi prévoit non seulement la construction de logements neufs mais aussi l’acquisition d’immeubles existants pour les faire passer sous le régime LUP.

 

Un logement est d’utilité publique s’il est locatif et si un taux d’effort et un taux d’occupation sont appliqués, pour autant qu’il soit détenu par l’Etat, une fondation de droit public, une commune ou un organisme sans but lucratif.

 

En d’autres termes, les revenus du locataire ne doivent pas être trop élevés et l’appartement ne doit pas non plus être sous-occupé.

 

En cas d’acquisition d’immeuble, la loi prévoit d’abord expressément que les baux des locataires en place ne peuvent pas être résiliés  en raison du changement de statut de l’immeuble.

De plus les locataires en place doivent pouvoir choisir entre conclure un nouveau bail HBM ou conserver leur ancien bail à loyer libre.

Les articles 3 LUP et 18 du Règlement précisent même que les règles HBM ne s’appliquent qu’aux locataires qui en font la demande écrite. A défaut leur bail perdure sans changement.

 

Actuellement il n’y a aucun avantage à demander à passer sous le régime HBM, mais que des inconvénients. En effet les loyers ne sont pas baissés car l’Etat ne verse aucune subvention aux FIDP pour  ce faire, de sorte que les anciens loyers libres demeurent inchangés ; souvent il s’agit de vieux immeubles avec des loyers raisonnables. D’autre part, en optant pour le système HBM, le locataire subirait des contraintes en matière de revenu et de taux d’occupation, pouvant entraîner le paiement de surtaxe en plus du loyer, voire la résiliation du bail.

 

Nous avons constaté que le cas de notre lectrice n’est pas isolé, les FIDP et leurs régies ayant tendance à vouloir imposer à tous les locataires des nouveaux baux HBM, sans leur laisser le choix et surtout sans leur expliquer les avantages (aucuns) et les inconvénients (nombreux) à opter pour le système HBM.

 

Nous avons récemment interpellé l’Office cantonal du logement et de la planification foncière sur ce problème et il nous a répondu vouloir être attentif à ce que la loi soit respectée par les Fondations.

 

François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 2 novembre 2019

 

GENEVE – PAS DE BAISSE DE LOYER A LA FIN DU REGIME HLM ?    

Question de M. Maurizio L. à T : « J’ai demandé une baisse de loyer pour le 1er janvier date de la fin du régime HLM de mon immeuble, comme le recommande l’ASLOCA sur son site internet. La régie refuse en invoquant le fait que les loyers seraient toujours contrôlés par l’Office fédéral du logement. Est-ce possible ? «

 

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM dans lequel le propriétaire recevait des subventions dégressives pendant 20 ans afin d’abaisser les loyers. En échange les loyers sont contrôlés par l’Etat pendant 20 ans. Ce contrôle accorde toutefois des rendements généreux aux propriétaires, rendements qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève après 20 ans. C’est pourquoi de nombreux locataires ont demandé et obtenu des baisses de loyers très importantes (de 10 à 30%) à la fin du régime HLM. Ce sera encore le cas pour les immeubles qui sortent du contrôle HLM à la fin de l’année, sauf ceux pour lesquels le régime HLM est doublé d’un subventionnement fédéral en vertu de la Loi fédérale encourageant la construction et l’accession à la propriété (LCAP).

 

Le contrôle des loyers selon la LCAP dure 25 ans, soit 5 ans au-delà du contrôle HLM ; c’est ce qui empêche notre lecteur de demander aujourd’hui une baisse de loyer sur la base du Code des obligations (art 270a CO). Malheureusement les mesures d’encouragement de la LCAP soit des abaissements de loyers cessent en général après 21 ans. Seules les personnes âgées, handicapées, nécessitant des soins ou en formation peuvent continuer à recevoir de la Confédération des aides pour le paiement du loyer. Les autres « subissent » le contrôle des loyers jusqu’à la fin des 25 ans, sans pouvoir demander une baisse du loyer.

 

Ces différents systèmes étant compliqués, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes. Par ailleurs une baisse de loyer doit être demandée en respectant le préavis de congé, soit en général 3 mois : en d’autres termes, pour pouvoir demander une baisse de loyer pour le 1er janvier 2020, il est indispensable que le bailleur reçoive la demande le lundi 30 septembre au plus tard. Attention le cachet de la Poste ne fait pas foi : c’est vraiment la réception physique du courrier à la régie qui est déterminante.

Heureusement le lundi 30 septembre est un jour ouvrable et il suffit donc d’apporter sa lettre à sa régie ce jour-là.

 

François Zutter, ASLOCA Genève

Publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 21 septembre 2019

 

 

GENEVE – O seu edifício sairá proximamente do sistema HLM: peça uma redução do seu aluguer !

O seu edifício sairá proximamente do sistema HLM: peça uma redução do seu aluguer !

 

Estes últimos anos, milhares de inquilinos em Genebra, numa situação similar a vossa, obtiveram reduções de aluguer até 30%, nomeadamente em função de um cálculo de rendimento dos edifícios alugados. Este ano será o seu torno ! Não desista dos seus direitos e não deixe escapar esta oportunidade ! Depois será demasiado tarde…

 

Para mais informações, consulte o nosso site : www.asloca.ch/asloca-geneve

 

Recomendamos-lhe que consulte rapidamente a ASLOCA. A maioria de vocês tem um prazo final até ao dia 30 de setembro 2019 para proceder. Os juristas da nossa associação poderão examinar a vossa situação e ajudá-los nos diversos procedimentos.

 

GENEVE – Rregullorja HLM do të perfundojë së shpejti në ndërtimin tuaj : kërkoni një reduktim të qirasë !

Rregullorja HLM do të perfundojë së shpejti në ndërtimin tuaj : kërkoni një reduktim të qirasë !

 

Në pesë vitet të fundit, mijëra banorëve në Gjenevë, në një situatë të ngjashme, kan perfituar nje ulje të qirasë deri në 30%, bazuar në një llogaritje të rendimentit. Këtë vit, është radha juaj! Mos e humbasni këte rast! Pas kësaj, do të jetë vonë …

 

Për më shumë informata : www.asloca.ch/asloca-geneve

 

Ju keshillojmë që të konsultoheni shoqatën « ASLOCA ». Shumica e banorëve kanë një afat deri me 30 shtator 2019. Juristëte shoqatës tonë mund të shqyrtojnë situatën tuaj dhe të ju ndihmojnë me ndonjë procedurë ligjore

GENEVE – HLM ends in 2019 ? Ask for a rent reduction for January 1st 2020!

The state regulations over the rents in your building (HLM) terminates on December 31st 2019 ?

Ask for a rent reduction !

 

During the last few years, thousands of tenants in Geneva, in a similar situation to yours today, were able to obtain rent reductions as high as 30%, based on a yield calculation. This year, it’s your turn ! Don’t be the only one who misses out ! Afterwards, it will be too late…

We strongly recommend that you consult ASLOCA without delay. Most tenants have a deadline at the end of September 2019 to ask for a rent reduction (the letter must be in possession of the regie at this date).

Lawyers of our association can examine your situation and assist you with any legal procedure.

François Zutter, ASLOCA Genève

 

GENEVE – Fin du régime HLM au 31 décembre 2019 ? Demandez une baisse de loyer pour le 1er janvier 2020!

Votre immeuble sort du régime HLM cette année ?

Ces dernières années, des milliers de locataires du Canton de Genève, dans une situation similaire à la vôtre aujourd’hui, ont obtenu des baisses de loyer jusqu’à 30%, fondées sur un calcul de rendement. Cette année, c’est votre tour ! Ne soyez pas seul·e·s renoncer ! Après, ce sera trop tard…

 Nous avons pu négocier ces dernières années, dans la majorité des cas, des accords avec des baux de durée (5 ou 10 ans) accompagnés de baisses de loyer allant jusqu’à 30% selon les immeubles !

 Vous ne risquez pas de perdre votre logement, car la loi vous protège notamment contre les congés de représailles. D’ailleurs, Ces dernières années, aucun des locataires qui a demandé une baisse de loyer à la sortie du contrôle n’a reçu de congé !

Attention : beaucoup de régies proposent des baisses trop faibles, qu’il ne faut pas accepter. Si elles proposent de faibles baisses, c’est très généralement parce qu’elles savent que des baisses plus importantes peuvent être obtenues légalement !

Il se peut toutefois que le contrôle de votre loyer se poursuive pendant 5 ans en raison du contrôle des loyers par l’Office fédéral du logement

Nous vous recommandons vivement de consulter l’ASLOCA rapidement. La plupart d’entre vous ont un délai au 30 septembre 2019, date de réception de votre demande de baisse de loyer par votre régie.

Les juristes de notre association peuvent examiner votre situation et vous accompagner dans vos démarches.

François Zutter, ASLOCA Genève

 

 

 

GENEVE – La régie me facture le salaire du concierge dans les frais de chauffage et eau chaude!

 

Question de Mme  Ruth K., 6 avenue François-Besson à Meyrin : « Ma régie m’a envoyé en juin le décompte de chauffage et eau chaude pour la saison 2016/2017 et maintenant le décompte 2017/2018 avec des soldes importants à ma charge. En particulier elle veut me faire payer  des frais accessoires en plus du chauffage et de l’eau chaude, comme le salaire du concierge, des frais d’ascenseur et  d’entretien des extérieurs. A-t-elle le droit ? «

 

NON, le bailleur ne peut facturer à titre de frais accessoires (appelés communément charges) que les postes prévus expressément dans le bail. A Genève, en règle générale, seuls les frais de chauffage et d’eau chaude sont mis à la charge des locataires, comme notre lectrice. Le bailleur et sa régie ne peuvent donc pas faire payer aux  d’autres frais comme le salaire du concierge, la maintenance de l’ascenseur ou les frais d’entretien  des extérieurs.

 

La loi est en effet stricte : selon l’art 257a du Code des Obligations (CO), les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si le contrat de bail le prévoit expressément. A défaut, ils sont compris dans le loyer. Le bailleur ne peut pas modifier unilatéralement le contrat, sans l’accord exprès du locataire.

 

Ces frais accessoires ne peuvent par ailleurs concerner que des prestations fournies par le bailleur ou un tiers en relation avec l’usage de l’appartement ou du local commercial. Ainsi, le bailleur ne peut pas faire payer ses frais hypothécaires au locataire par le biais de frais accessoires.

 

On remarquera par ailleurs que notre lectrice n’a reçu qu’en juin 2019 le décompte pour la saison 2016/2017, soit avec 2 ans de retard !

 

Malheureusement la loi ne prévoit pas de délai strict dans lequel le bailleur doit établir et faire parvenir aux locataires les décomptes. Si les baux genevois prévoient en général un délai de 4 mois après le bouclement de la saison, il n’y a pas de sanction en cas d’inobservation de ce délai. Ce n’est guère qu’après 5 ans que le bailleur ne peut plus réclamer de solde au locataire !

 

Cela étant, si le bailleur est incapable d’établir un décompte, les locataires sont fondés à demander le remboursement intégral des acomptes versés ; en effet c’est évidemment le bailleur qui avait choisi le système de la perception de frais accessoires par acomptes, alors qu’il y a d’autres possibilités légales : le loyer sans frais accessoires (donc inclus dans le loyer) ou le loyer avec en sus un forfait pour les frais accessoires (il n’y a pas de décompte car il s’agit d’un forfait).  Il doit donc assumer les conséquences de son choix.

Nous ne pouvons que conseiller notre lectrice d’inviter ses voisins à contester les décomptes reçus et en cas de besoin, saisir la Commission de Conciliation en matière de baux et loyers. La procédure est gratuite.

 

François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 7 septembre 2019

 

 

 

GENEVE – Les taux hypothécaires baissent mais pas mon loyer. Pourquoi ?

 

Question de Irina R. à Chêne-Bourg : « J’entends régulièrement les médias dire que le taux hypothécaire de référence est très bas, ayant en outre baissé depuis de nombreuse années. D’après eux, ce taux a une influence sur les loyers, mais le mien ne baisse pas. Pourquoi ?

Le droit du bail a établi plusieurs méthodes et critères pour déterminer les loyers, en cas de contestation. L’un des critères le plus important est le taux hypothécaire de référence. Ce taux de référence est une valeur estimée par l’Office fédéral du logement. Elle est fondée sur la moyenne des taux hypothécaires pratiqués par les banques suisses, soit les taux d’intérêts auxquels les banques prêtent de l’argent destiné à l’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit d’une valeur légale et unique pour toute la Suisse. Cette valeur, parmi d’autres éléments, sert de base de calcul pour déterminer ce qu’un bailleur est en droit de retirer financièrement de son immeuble. Le système construit par le législateur, expliqué schématiquement, tisse ainsi un lien entre ce que le propriétaire immobilier peut retirer de l’investissement de son bien, avec celui obtenu par les banques au moyen de leurs prêts.

En Suisse romande, une infime minorité de bailleurs répercute systématiquement les baisses du taux hypothécaire de référence sur ses loyers. Il appartient ainsi aux locataires de faire valoir leur droit à une baisse de loyer, lors d’une baisse du taux. Cette baisse doit être calculée selon la variation du taux hypothécaire applicable au contrat, et celui dit de « référence ». Par exemple, une baisse du taux de 2,25% à 1,5% (taux actuel) peut entraîner une baisse maximale de 8,26%. Le taux applicable au contrat peut être différent pour chaque locataire puisqu’il dépend du moment où le contrat a été conclu et des éventuelles variations ultérieures du loyer. Il n’est ainsi pas possible de dire dans le cas de notre lectrice si elle pourrait prétendre à une baisse, ni pour quelle échéance. Cela dit, le taux actuel est le plus bas jamais enregistré. Cela signifie que tous les locataires (soit une très grande majorité) dont le taux contractuel est plus élevé que le taux de référence actuel sont susceptibles de prétendre à une baisse de loyer.

Roman SEITENFUS, titulaire du brevet d’avocat, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du  24 août 2019

GENEVE – Punaises de lit (suite) : qui paie les frais supplémentaires du locataire ?

Question de M. Simon T. à Genève « Je rebondis sur la question d’il y a 15 jours. Ma régie a payé les frais de désinfection, mais refuse de payer les frais de traitement de mes affaires personnelles et de rembourser les meubles que j’ai dû jeter. Est-ce juste ? »

La présence de punaises de lit dans un appartement est un défaut de la chose louée dont l’élimination incombe au bailleur (art 256 et 259a du Code des obligations). Toute dérogation figurant dans un contrat est nulle (art 256 al 2 CO). Malheureusement  on voit de plus en plus voit de telles clauses nulles, même dans des baux conclu par de grandes caisse de pension, par exemple «Le locataire est tenu d’informer immédiatement le bailleur de la présence de punaises de lit dans son appartement. Le locataire est rendu attentif au fait que la désinfection du logement est obligatoire et que le coût du traitement sera intégralement à sa charge ». Cette clause n’a pas de valeur.

Non seulement le coût du traitement est à la charge du propriétaire, mais le locataire a le droit de réclamer une diminution de loyer pour les nuisances subies (art 259d CO) mais encore le remboursement de ses frais (art 259e  CO).

Ces frais peuvent consister dans la congélation des affaires personnelles du locataire. Malheureusement aucune assurance ne couvre ces frais, en particulier pas l’assurance ménage du locataire.

Comme l’a indiqué récemment le Tribunal fédéral, ces frais sont à la charge du bailleur, sauf s’il arrive à démontrer qu’aucune faute ne lui est imputable. Selon le système de la loi, la faute du bailleur est présumée : il lui appartient donc de prouver avoir pris toutes les précautions pour éviter le dommage. (Arrêt du TF du 11 octobre 2018, concernant une affaire genevoise).

Cette preuve sera difficile, vu le manque d’information et de mesures de prévention des régies genevoises. En effet elles n’ont effectué aucune information systématique aux locataires depuis l’apparition des punaises de lit à Genève. Elles ne font aucune détection préventive. Comme on l’a vu, elles se contentent en général d’insérer des clauses nulles dans les contrats.

Pour obtenir le remboursement des frais qu’il a subis, le locataire doit saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, étant rappelé que cette procédure est gratuite.

 

François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, Asloca Genève

Publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 6 septembre 2019.