GENEVE – Punaises de lit (suite) : qui paie les frais supplémentaires du locataire ?

Question de M. Simon T. à Genève « Je rebondis sur la question d’il y a 15 jours. Ma régie a payé les frais de désinfection, mais refuse de payer les frais de traitement de mes affaires personnelles et de rembourser les meubles que j’ai dû jeter. Est-ce juste ? »

La présence de punaises de lit dans un appartement est un défaut de la chose louée dont l’élimination incombe au bailleur (art 256 et 259a du Code des obligations). Toute dérogation figurant dans un contrat est nulle (art 256 al 2 CO). Malheureusement  on voit de plus en plus voit de telles clauses nulles, même dans des baux conclu par de grandes caisse de pension, par exemple «Le locataire est tenu d’informer immédiatement le bailleur de la présence de punaises de lit dans son appartement. Le locataire est rendu attentif au fait que la désinfection du logement est obligatoire et que le coût du traitement sera intégralement à sa charge ». Cette clause n’a pas de valeur.

Non seulement le coût du traitement est à la charge du propriétaire, mais le locataire a le droit de réclamer une diminution de loyer pour les nuisances subies (art 259d CO) mais encore le remboursement de ses frais (art 259e  CO).

Ces frais peuvent consister dans la congélation des affaires personnelles du locataire. Malheureusement aucune assurance ne couvre ces frais, en particulier pas l’assurance ménage du locataire.

Comme l’a indiqué récemment le Tribunal fédéral, ces frais sont à la charge du bailleur, sauf s’il arrive à démontrer qu’aucune faute ne lui est imputable. Selon le système de la loi, la faute du bailleur est présumée : il lui appartient donc de prouver avoir pris toutes les précautions pour éviter le dommage. (Arrêt du TF du 11 octobre 2018, concernant une affaire genevoise).

Cette preuve sera difficile, vu le manque d’information et de mesures de prévention des régies genevoises. En effet elles n’ont effectué aucune information systématique aux locataires depuis l’apparition des punaises de lit à Genève. Elles ne font aucune détection préventive. Comme on l’a vu, elles se contentent en général d’insérer des clauses nulles dans les contrats.

Pour obtenir le remboursement des frais qu’il a subis, le locataire doit saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, étant rappelé que cette procédure est gratuite.

 

François Zutter, titulaire du brevet d’avocat, Asloca Genève

Publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 6 septembre 2019.

GENEVE – Punaises de lit : qui paie la désinfestation ?

Question de Nicolas N. à Genève « J’ai découvert des punaises de lit dans mon appartement et ai immédiatement appelé la régie pour que mon logement soit désinfesté, ce qui a été fait récemment. La régie me demande maintenant de rembourser tous les frais d’assainissement (détection canine, pulvérisation d’insecticide, etc…). Elle prétexte que ces frais sont à ma charge, puisque je suis le seul locataire dans l’immeuble à avoir eu ce problème. Est-ce juste ?”

Non. La présence de punaises de lit est un défaut de la chose louée. La suppression des défauts est à la charge du bailleur, qu’il soit fautif ou non. Le bailleur peut néanmoins s’exonérer s’il parvient à démontrer que le locataire est fautif, soit que ce dernier est à l’origine du défaut. Les punaises de lit se propagent passivement, dans des sacs, valises, vêtements, meubles ou matelas. Elles ne « sautent » pas sur les gens. Par contre, elles peuvent dans un immeuble se déplacer facilement entre les appartements et étages, par les gaines techniques (ventilation ou électriques), parquets flottants, etc… Déterminer qui dans un immeuble a été le vecteur de l’infestation est à priori impossible. Le fait qu’un seul logement soit touché ne signifie pas que son occupant en soit le responsable. Dès lors faute de pouvoir démontrer de manière stricte que le locataire est responsable, les frais de désinfestation restent à la charge du bailleur.
On notera également que chacun réagit différemment à leurs piqûres, allant à de fortes démangeaisons à l’absence de symptômes. Ainsi, qu’un seul locataire se plaigne ne signifie pas que d’autres appartements ne soient pas infestés. Par ailleurs, même s’il était possible de désigner le vecteur de l’infestation, il n’en reste pas moins que cela suffit pas pour le rendre responsable, puisque le bailleur doit démontrer que le locataire a intentionnellement ou par négligence transporté les punaises de lit. Dès lors, tous les frais de désinfestation sont à la charge du bailleur, sauf preuve stricte (et à priori presque impossible à rapporter) du contraire. Il faut relever que propager la rumeur selon laquelle un locataire serait responsable de la présence de punaises de lit si aucun autre appartement n’est touché est pour le moins critiquable. Cela pourrait inciter des locataires à ne pas avertir la régie (ne sachant pas si d’autres appartements sont touchés) et contribuer à la propagation de l’infestation. Enfin, il apparaît évident que tous les logements d’un immeuble devraient être contrôlés si un appartement était touché, ce qui n’est pas fait systématiquement par toutes les régies. Ces dernières devraient par ailleurs informer systématiquement tous les locataires de la présence possible de punaises de lit et leur rappeler leur devoir d’avertir le bailleur immédiatement.

Roman SEITENFUS, Asloca Genève
Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 22 juin 2019

GENEVE – Mon sous-bailleur m’expulse : que peut et doit faire la police ?

Question de Chantal M. à Genève : « je suis sous-locataire d’un appartement depuis 8 mois. Le locataire m’a dit qu’il me mettrait sur le bail après une année. Maintenant il a changé d’avis et m’a demandé avec insistance de lui rendre son appartement. Comme j’ai refusé, il a changé la serrure et je me retrouve dehors. La police refuse d’intervenir, me renvoyant au Tribunal des Baux. Est-ce juste ? »
Non, le sous-bailleur n’a pas le droit d’expulser son locataire de force : il doit d’abord résilier le bail (par écrit !) et ensuite demander l’évacuation du sous-locataire au Tribunal. Notre lectrice est victime d’une violation de domicile, infraction punie de 3 ans d’emprisonnement selon l’art 186 du Code pénal suisse. En effet, en cas de sous-location, l’appartement est le domicile du sous-locataire et non pas du locataire. Le sous-bailleur commet également une infraction de contrainte au sens de l’art 181 CP, voire de menace (art 180 CP).
La sous-locataire doit donc expressément dire au policier qu’elle dépose plainte pénale pour ces faits contre son sous-bailleur et insister pour que la police l’assiste immédiatement pour pouvoir entrer à nouveau dans son appartement, si nécessaire avec l’aide d’un serrurier.
Malheureusement, trop souvent les policiers genevois pensent qu’il ne s’agit que d’un problème civil à régler au Tribunal des Baux; c’est faux.
Par analogie imaginerait-on que le policier dise à la victime d’un vol, qu’elle doit agir devant les tribunaux civils pour récupérer l’argent que détient le voleur pris en flagrant délit ? Non, l’argent lui est immédiatement rendu.
Il n’est donc pas nécessaire que le sous-locataire soit contraint de déposer une requête en mesures provisionnelles urgentes au Tribunal, même si cela peut être utile dans certains cas.
Le Code civil protège également le possesseur de l’appartement, soit le sous-locataire ; l’art 926 du Code civil permet au possesseur de repousser par la force tout acte d’usurpation ou de trouble. Le sous-locataire « peut, lorsque la chose lui a été enlevée par violence ou clandestinement, la reprendre aussitôt, en l’arrachant au spoliateur surpris en flagrant délit ou arrêté dans sa fuite ».
Le sous-locataire, selon les circonstances, notamment s’il possède (sur lui !) un contrat de sous-location écrit ou des quittances de paiement du sous-loyer, peut donc mandater directement un serrurier pour faire changer à nouveau les serrures.

François Zutter, avocat, Asloca Genève

Article paru dans les upplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 8 juin 2019

GENEVE – Mon bailleur a nettement sous-estimé les acomptes de chauffage : que faire ?

Question de Monsieur Martin D à Genève : « Je rebondis sur la question de votre lecteur publié dans Tout l’immobilier du 20 avril.  C’est le premier décompte que je reçois pour cet appartement : le propriétaire avait fixé des acomptes de Fr. 3’360.- par année et la régie m’a envoyé un solde supplémentaire de Fr. 3’237.- ! »

Une fois que le locataire aura pu vérifier si les frais mis à sa charge sont corrects par rapport à ce qui est prévu par le contrat selon la méthode expliquée dans notre rubrique du samedi 20 avril, la question se posera de savoir si le propriétaire n’est pas fautif en ayant sous-estimé les acomptes.

Par exemple, en matière de contrat d’entreprise, lorsque vous demandez à un ébéniste de vous fabriquer une table, il vous fera un devis ; si la facture finale dépasse de 10 ou 20 % le devis, vous pouvez refuser de payer le montant supplémentaire.

Malheureusement, le Tribunal fédéral vient de débouter des locataires zurichois qui avaient contesté un décompte de frais accessoires dépassant très largement les acomptes versés.

S’ils avaient obtenu gain de cause devant le Tribunal de district, malheureusement le Tribunal cantonal zurichois et le Tribunal fédéral ont jugé qu’ils devaient payer entièrement les soldes réclamés !

Le Tribunal fédéral a ainsi écarté une application analogique des règles sur les devis ; il a aussi estimé que malheureusement les bailleurs n’avaient aucune obligation de transparence lors des négociations précontractuelles pour la fixation du loyer et des acomptes de frais accessoires.

Cette conception est douteuse, dans la mesure où la loi prévoit expressément que des frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement dans le contrat de bail. On devrait logiquement en conclure que le bailleur devrait mettre un soin tout particulier à la fixation des acomptes.

Malheureusement, le Tribunal fédéral s’en tient à une conception totalement théorique en matière du droit du bail, à savoir que les parties sont libres de conclure n’importe quel contrat.

Le Tribunal fédéral fait comme si un locataire était libre ou non de conclure un contrat de bail pour son logement et qu’il pouvait discuter d’égal à égal des conditions avec un bailleur.

 

Dans la mesure où rien n’oblige le bailleur à fixer des acomptes corrects, on ne donc peut pas non plus l’accuser de tromperie.

La seule solution serait de demander expressément et par écrit au bailleur lors des négociations précontractuelles si réellement le montant des acomptes fixés couvre les frais.

Malheureusement, celui qui oserait poser une telle question serait sûr de ne pas obtenir le bail !

Une autre solution, plus judicieuse et probablement plus rentable, est d’accepter le contrat, emménager dans l’appartement et contester le loyer initial (soit le loyer net) dans les 30 jours dès la réception des clés.

 

François ZUTTER,  ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 11 mai 2019.

 

GENEVE – Votation du 19 mai 2019 : créer des logements abordables pour les habitant.e.s du Canton et sauvegarder les rentes de la Caisse de Prévoyance de l’État de Genève (CPEG)

Oui à la loi 12228 (loi 1)
Non à la loi 12404 (loi 2),
à la question subsidiaire préférer la loi 12228 (loi 1)

Dès lors que le Canton de Genève n’échappera pas à la nécessité d’augmenter le capital de la CPEG, autant que cela serve aux habitant.e.s du Canton : en transférant des terrains dont l’État est propriétaire, dont le PAV (Praille Acacias Vernets), à la CPEG afin qu’elle y construise du logement locatif accessible à la majorité des habitant.e.s (salarié.e.s, jeunes en formation, retraité.e.s).

L’ASLOCA est à l’origine de cette solution prévue dans la loi 12228 (loi 1).

La droite s’oppose à cette loi avec des arguments mensongers (lire plus).

Pour bonne mesure, le Conseil d’État répand des fausses informations (lire plus).

La droite et le Conseil d’État soutiennent la loi 12404 (loi 2) qui péjore les futures rentes des 45’000 salarié.e.s qui travaillent au service de la population (santé, éducation, sécurité, social, etc.).

L’ASLOCA appelle à voter et à faire voter OUI à la loi 12228 (loi 1) et NON à la loi 12404 (loi 2).

Pour d’autres informations et prises de positions, consulter le site : www.infoalternativecpeg.org

GENEVE – Comment contester mon décompte annuel de chauffage ?

Question de Damien C. à Genève « Je viens de recevoir mon décompte annuel de chauffage/eau chaude. Je dois payer une grosse différence par rapport à l’an passé. Le décompte n’est pas clair et je ne sais pas s’il est juste. J’ai téléphoné à la régie pour obtenir des explications. Ils m’ont dit que je devais consulter les pièces dans leurs bureaux. Cela me paraît très fastidieux. Y a-t-il un autre moyen de le vérifier et cas échéant le contester ?

 

Les frais accessoires sont des charges variables que le bailleur facture au locataire, à côté du loyer. Ils peuvent se limiter aux frais de chauffage et d’eau chaude, ou être « étendus » (par exemple : salaire du concierge, électricité dans les parties communes, abonnement d’entretien de l’ascenseur, etc…). Le contrat doit spécifier quels sont les charges imputées au locataire. Elles correspondent aux frais effectifs, sauf si le contrat prévoit une facturation à un montant fixe. Le paiement des charges se fait en règle générale par acomptes mensuels, qui sont déduits de la facture annuelle. En principe, les régies n’envoient pas de décomptes détaillés. Par exemple, lorsque les frais se limitent au chauffage et à l’eau chaude, le récapitulatif n’énumère souvent pas le détail des charges (par ex. : le combustible consommé et son coût, les abonnements d’entretien de la chaufferie, etc..). Le locataire est en droit demander un décompte détaillant tous les frais. La régie ne peut lui opposer qu’il est seulement consultable dans ses bureaux, avec les pièces justificatives. Il appartient au locataire demander rapidement par écrit un tel décompte et de contester le solde réclamé. Il exigera par la même occasion la clé de répartition des charges entre les habitants. La pratique (et certains contrats) estime qu’un délai de 30 jours est suffisant. Passé ce délai, le solde du décompte est exigible, ouvrant la possibilité pour le bailleur d’en exiger le paiement, cas échéant avec menace de résiliation du bail. Il est recommandé de demander systématiquement un décompte détaillé (même en cas de remboursement), de manière à examiner l’évolution des coûts année après année. S’il estime que le décompte est erroné, le locataire devra demander sa rectification au Tribunal, sauf si la régie reconnaît son erreur. Par prudence, il paiera au préalable le montant réclamé, sans reconnaissance de dette, et exigera le remboursement de son dû.

 

Roman SEITENFUS, ASLOCA Genève

Article paru dans la Tribune de Genève du 20 avril 2019

GENEVE – Puis-je transférer le bail de mon appartement à mon fils ?


 

Question de Madame Corinne G à Genève : « Je quitte définitivement la Suisse ; je suis locataire d’un 2.5 pièces et vis avec mon fils adulte. Il n’est pas inscrit sur le bail. La régie ne me garantit pas qu’il puisse le reprendre malgré qu’il ait une bonne situation.

Puis-je faire un transfert de bail ? »

Malheureusement, non : la loi ne prévoit pas la possibilité du transfert de bail en matière de logement, mais seulement en matière de locaux commerciaux, soit dans le cas où un locataire remet son commerce à un autre commerçant.

En matière de bail de logement, la régie et le bailleur sont totalement libres de choisir le locataire suivant, même s’il s’agit de l’enfant adulte des locataires précédents.

Par ailleurs, en cas de départ définitif de la Suisse, il est difficile d’obtenir l’autorisation pour sous-louer l’appartement à son fils, dans la mesure où la sous-location est prévue pour une absence temporaire et non pas pour une absence définitive.

Encore une fois, le fait que le sous-locataire soit le fils de la locataire n’y change rien.

Autre est la question lorsque le fils de la locataire n’a pas de revenu et qu’il dépend entièrement de ses parents.

Dans ce cas, il s’agit d’un hébergement gratuit qui n’est pas soumis aux règles de la sous-location.

La sous-location implique le paiement d’un loyer, ce qui n’est pas le cas d’un hébergement gratuit.

Enfin, le fait que l’immeuble soit propriété d’une caisse de pension qui s’avérerait par ailleurs être la caisse de pension du fils de la locataire n’y change rien juridiquement.

Peut-être que ce bailleur acceptera plus facilement de faire un nouveau bail avec le fils de la locataire dans ce cas ; toutefois, cela n’est pas une obligation. Le bail peut par ailleurs être proposé à d’autres conditions, notamment un loyer plus élevé.

Bref, la locataire doit, pour obtenir une réponse du bailleur, résilier son bail en indiquant expressément qu’elle le résilie à la condition que le contrat soit attribué à son fils.

Si le bailleur n’accepte pas cette condition, le bail n’est pas résilié. On notera qu’il est seulement possible de résilier sous condition, si la réalisation de celle-ci dépend du destinataire de la résiliation.

Il n’est en revanche pas possible de résilier sous condition en indiquant par exemple, “je résilie le bail à la condition que je trouve un autre appartement “.

 

François ZUTTER, Asloca Genève

Texte paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 6 avril 2019

 

 

 

 

GENEVE – Garantie de loyer ou cautionnement ?

Question de Nicolas B. au Petit-Saconnex: « Je viens de conclure un contrat de bail et je vais déménager prochainement. La régie me demande de fournir une garantie de loyer de trois mois mais je n’ai pas les moyens de la verser. Elle a cependant accepté que je puisse faire recours à une société de cautionnement. Quels sont les avantages et inconvénients d’un tel système ?

 

Le bailleur peut exiger du locataire une garantie de loyer, qui n’excèdera pas trois mois de loyer, lorsque le bail porte sur une habitation. La garantie doit être placée obligatoirement sur un compte bloqué. Des sociétés financières, constatant qu’il pouvait être difficile pour un locataire de débourser rapidement une telle somme, ont « inventé » un contrat d’assurance couvrant les risques supportés par celui-là en raison des loyers impayés et des dégâts qu’il pourrait commettre dans le logement.

Pareils contrats ne constituent pas des garanties de loyer comme l’entend la loi. De manière générale, les régies acceptent cependant que la garantie soit faite sous cette forme. Tout locataire devant faire appel à une assurance de cautionnement devra toutefois au préalable se faire confirmer par la régie qu’un tel cautionnement est accepté.

L’avantage évident pour le locataire qui doit recourir à un tel procédé est de ne pas devoir mobiliser rapidement une importante somme d’argent, qu’il n’a peut-être pas. En contrepartie, il devra s’acquitter de primes annuelles à sa caution. Celles-ci sont de l’ordre (elles peuvent varier selon les sociétés de cautionnement) de 5% d’un montant équivalant du triple du loyer mensuel. L’inconvénient majeur réside dans le fait que les primes sont versées à fonds perdu et peuvent s’accompagner de frais de dossiers élevés. En d’autres termes, en cas de loyers impayés ou de dégâts commis par le locataire, les primes que ce dernier aura payées ne seront pas imputées sur le montant déboursé pour son compte par la société de cautionnement. Par ailleurs, cette dernière exigera également du locataire le remboursement de la somme réglée au bailleur. A cet égard, certaines banques et des sociétés de crédit à la consommation peuvent proposer des prêts à un taux proche des primes exigées par les sociétés de cautionnement. Cette alternative permettrait au locataire de placer le montant du prêt sur un compte de garantie de loyer, le remboursement du prêt lui restant acquis.

Roman SEITENFUS, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 22 mars 2019

 

GENEVE – Défauts : puis-je arrêter de payer le loyer ?

Question de Mme Irène C. à Onex : « Mon appartement est plein de défauts et la régie ne veut pas les réparer, malgré mes nombreux téléphones, des visites du gérant et des devis effectués par des entreprises. J’ai entendu dire que j’avais le droit d’arrêter de payer le loyer jusqu’à ce que la régie fasse les travaux. Est-ce exact ? »

Malheureusement non ; le locataire n’a pas le droit de cesser de payer le loyer, même si le bailleur ne supprime pas les défauts, alors que c’est son obligation légale. Le locataire qui le fait court le risque de voir son bail résilié pour défaut de paiement.

Ce qu’il faut faire c’est écrire une lettre recommandée à sa régie en rappelant les défauts et en donnant au bailleur un délai raisonnable pour les supprimer. Ce délai sera court si la régie connaît les défauts depuis longtemps.

On indiquera également que si les travaux ne sont pas exécutés dans ce délai, les loyers ultérieurs seront consignés au sens de l’article 259g du Code des obligations.

Par exemple, le locataire met en demeure le bailleur d’effectuer les travaux d’ici au 22 mars 2019 en menaçant de consigner les travaux. Si le bailleur ne s’exécute pas, le locataire ira payer en espèces le loyer et les frais accessoires du mois d’avril, le 29 mars 2019 au plus tard (car les loyers doivent être payés par mois d’avance) auprès de la Caisse du Palais de Justice (3 Place du Bourg-de-four, 4e étage, guichet ouvert entre 9h et 12h).

La Caisse remettra au locataire des bulletins de versement pour le paiement des loyers ultérieurs.

Dans les 30 jours dès l’échéance du loyer consigné, soit jusqu’au 30 avril au plus tard, le locataire devra déposer à la Commission de conciliation en matière de Baux et Loyers ( 1 Place du Bourg-de-Four, case postale 3120, 1211 Genève 3) une requête en validation de la consignation, dans laquelle il demandera que le bailleur soit condamné à effectuer les travaux demandés et qu’une réduction proportionnelle du loyer lui soit accordée depuis le moment où le bailleur a connaissance du défaut jusqu’à sa suppression. Des formulaires sont disponibles sur le site du Pouvoir judiciaire. (http://ge.ch/justice/formulaires).

Il est aussi possible, dans certains cas, de demander soi-même un devis gratuit à une entreprise pour la suppression des défauts et de l’envoyer à sa régie en la menaçant de commander les travaux aux frais du bailleur s’ils ne sont pas exécutés rapidement. Cette méthode est toutefois délicate et il convient de bien se faire conseiller par un spécialiste avant de l’appliquer.

François Zutter, Asloca Genève

Article paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 9 mars 2019

GENEVE – Quels droits en cas de lourds travaux de rénovation ?

Question de Pierre S. à Chêne-Bourg: « De lourds travaux de rénovation seront bientôt entrepris sur mon immeuble (parmi eux isolation des façades, pose de fenêtres avec double vitrage et réfection des gaines techniques). J’appréhende ces travaux et leurs nuisances. Comment puis-je m’assurer qu’il se dérouleront convenablement, et quels seront mes droits à leur issue ?

De lourds travaux de rénovation sont naturellement susceptibles d’entraîner d’importantes nuisances, telles que : bruit, poussière, et plus généralement la perte de se sentir chez soi. Si le propriétaire est au bénéfice d’une autorisation pour les réaliser, le locataire ne pourra en principe pas s‘y opposer. Reste la question de leur mise en œuvre. Le bailleur doit en effet prendre toutes les mesures pour minimiser autant que possible leur impact, en veillant notamment à organiser rationnellement le chantier et éviter toute nuisance inutile.

Avant le début des travaux, il est important de demander à sa régie leur planning pour s’y préparer. S’il est possible de formuler des recommandations sur leur déroulement, il n’en reste pas moins que les locataires d’un immeuble ont intérêt à le faire collectivement pour que leur voix soit le mieux entendue. Durant les travaux, il est vivement recommandé de tenir un journal de bord, où sera noté leur déroulement au jour le jour, ainsi que les nuisances particulières du chantier. De même, le locataire peut prendre des photographies et des vidéos pour illustrer celui-ci. Ces informations sont destinées à documenter au mieux la demande de réduction de loyer qui sera faite après la fin des travaux. Il peut arriver que des régies proposent spontanément une réduction de loyer à l’issue des travaux. Généralement, elles se situent dans une fourchette relativement basse de ce qui pourrait être obtenu, si un tribunal devait se prononcer sur le cas. S’il n’en est pas satisfait, le locataire peut refuser et formuler une contre-proposition. Sans proposition spontanée de la régie, il lui appartiendra de la faire par écrit, en détaillant les nuisances qu’il a subies. En l’absence d’accord, le locataire devra saisir le Tribunal des baux et loyers pour qu’il statue sur la quotité de réduction.

                                                                                            Roman SEITENFUS, Asloca Genève

Texte paru dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du 23 février 2019