GENEVE – Baux commerciaux, la régie peut-elle en refuser le transfert ?

Question de Natalia M. de Genève : Je loue depuis 10 ans un espace dans lequel je dispense des cours de violon et organise ponctuellement des concerts impliquant une petite restauration. Je souhaite remettre mon commerce et transférer mon bail à une jeune entrepreneuse qui voudrait donner des cours de musique et développer une activité de musicothérapie. La régie s’y oppose, arguant que la destination des locaux serait modifiée.

Le transfert de bail au sens de l’art. 263 du Code des obligations est une figure juridique qui n’existe que pour les baux portant sur un local commercial. Elle vise à permettre au locataire commerçant de vendre son affaire à un successeur, tout en lui remettant le bail portant sur les locaux dans lesquels s’exerce son activité.

Le locataire doit obtenir le consentement écrit du bailleur. Ce dernier ne peut le refuser que pour de justes motifs, c’est-à-dire s’il existe un risque de péjoration conséquente de sa propre situation. Tel peut être le cas si le locataire refuse de fournir tous les renseignements utiles sur les conditions du transfert ou sur le bénéficiaire de celui-ci, si ce dernier se trouve dans une situation d’insolvabilité établie ou ne peut fournir les sûretés prévues par le bail.

Peut constituer également un juste motif, le fait que le repreneur n’entende pas utiliser les locaux conformément à la destination prévue dans le bail. En revanche, une modification mineure de l’affectation des locaux, comme dans le cas de notre lectrice, ne peut a priori pas justifier un refus de transfert du bail.

En d’autres termes, si les conditions légales sont réunies, le bailleur ne peut pas s’opposer au transfert et a l’obligation de conclure un contrat avec la bénéficiaire, étant précisé que notre lectrice, en tant que locataire sortante, répondra solidairement avec la nouvelle locataire, jusqu’à l’échéance du bail, mais au maximum pendant deux ans.

Si la régie maintient sa position, notre lectrice pourra déposer une action en constatation de la validité du transfert devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers.

Orlane VARESANO, ASLOCA Genève

Article publié dans la Tribune de Genève du 30 mars 2022