GENEVE – Décompte de frais accessoires, qu’est-ce que cela comprend ?

Question de Elizabeth D. à Vernier : « Mon décompte de frais accessoires fait état de divers postes identiques, sous la rubrique du chauffage et celle de l’eau chaude (surveillance, énergie électrique, nettoyage, contrat d’entretien et frais de gestion). Dans l’immeuble voisin, chauffé par la même installation commune, une amie ne se voit pas facturer tels frais à double par sa régie. Comment savoir si cela est justifié ? »

C’est le bail qui dit quelles sont les charges qui ne sont pas comprises dans le loyer. S’il ne dit rien, le loyer est réputé charges comprises. A Genève, les contrats prévoient en principe que le chauffage et l’eau chaude sont facturés au locataire hors du loyer. Si tel est le cas, cela recouvre toutes les dépenses liées à la production de ces services, ce que rappelle l’ordonnance fédérale (OBLF ; art. 5), qui cite notamment : le combustible; l’énergie électrique; le nettoyage de l’installation; sa révision périodique ; le détartrage de l’installation et des conduites; la maintenance; et le travail administratif qu’occasionne l’exploitation de l’installation.

Quand les charges sont perçues selon le système des acomptes (un versement mensuel qui doit couvrir les dépenses annuelles estimées), il appartient à la régie en fin d’exercice de rendre des comptes au locataire. C’est le décompte de charges. Souvent les régies n’envoient pas de décomptes détaillés mais un récapitulatif qui se borne à donner un total pour le chauffage et un autre pour l’eau chaude.

Notre lectrice a visiblement reçu un décompte plus précis. Mais pourquoi les frais se retrouvent ici deux fois ? Très souvent dans un immeuble il n’y a qu’une seule installation pour chauffer l’immeuble et pour fabriquer l’eau chaude. L’eau qui circule dans la tuyauterie du chauffage central est à peu près à la même température que l’eau chaude du robinet. La chaudière fonctionne donc pour les radiateurs et pour les robinets. Et comme il n’y a régulièrement pas un compteur par logement, le décompte individuel du locataire résulte d’une double répartition, qui n’apparaît souvent pas clairement sur le document reçu: d’abord est estimée la part des coûts totaux de la chaufferie qui est imputée au chauffage (en général entre 65 et 70% des frais), respectivement à l’eau chaude (le reste, donc entre 30 et 35% des dépenses) ; puis il faut répartir ces masses entre les locataires (selon des clés plus ou moins complexes qui tiennent compte de l’étage, de l’exposition du logement, de la surface, etc.).

Dans le cas de notre lectrice le décompte est probablement ainsi présenté qu’il donne l’impression de facturer à double les frais. Il est possible que ce soit juste les parts d’un seul poste (entretien, nettoyage, etc.), imputables au chauffage, respectivement à l’eau chaude, qui sont rendues visibles. La régie voisine a peut-être une autre règle de présentation. Il n’existe en effet pas de « décompte standard » à Genève. Pour en avoir le cœur net il faudrait examiner plus attentivement son décompte.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 5 décembre 2020