GENEVE – Bail à durée déterminée, que peut faire le locataire ?

Question de Rui B. à Genève: « J’ai conclu un bail d’une durée fixe de trois ans, durée imposée. Face à mon inquiétude de devoir partir au terme de ces trois ans, la régie m’a assuré oralement que le contrat serait renouvelé « si tout se passait bien ». J’ai appris que le bailleur, qui est une grande compagnie d’assurances, impose systématiquement des baux de durée déterminée à ses locataires, notamment quand le loyer est augmenté fortement comme ici. Que faire? »

Un bail de durée déterminée est un contrat qui prend fin automatiquement à son échéance. L’une ou l’autre des parties n’a ainsi pas besoin de le résilier. Un contrat de durée déterminée est sur le principe licite, puisqu’il peut répondre aux intérêts des parties : il peut notamment convenir au locataire qui n’entend pas se lier pour plus de telle durée, ou au bailleur s’il souhaite revenir à terme dans son logement. Il est toutefois regrettable que ce type de contrat pullule, sans autre motif que de museler le locataire, qui y réfléchira à deux fois avant de contester le loyer initial abusif ou de demander l’élimination d’un défaut, s’il sait pertinemment que son bail ne sera pas reconduit s’il exerce ses droits.

Le Tribunal fédéral, pour éviter que les droits du locataire ne soient mis à néant par le recours à une sorte de « période d’essai permanente », a fixé des limites, et admis qu’imposer un bail de durée déterminée à un locataire peut constituer une fraude à la loi, selon les circonstances. Il faut alors admettre que le contrat est de durée indéterminée. Pour peu que le locataire agisse pour contester pareille pratique, la fraude pourra être reconnue en présence d’indices d’une telle fraude, en particulier sur un marché du logement frappé de pénurie, si le bailleur n’invoque aucun motif objectif expliquant la durée fixe du contrat, ou ne participe d’aucune manière à établir la réalité de son motif.

Notre lecteur devrait contester son loyer initial et en demander la diminution, tout en sollicitant la requalification par le juge du contrat, en contrat de durée indéterminée. Il doit pour cela agir auprès de la Commission des baux et loyers sous 30 jours dès la prise des clés. Le fait que dans le présent cas, le bailleur possède un important parc immobilier et impose systématiquement des baux de durée déterminée, constitue un indice fort qu’il n’a d’autre intérêt pour ce faire que de rendre docile son locataire.

Pierre STASTNY, ASLOCA Genève

Article publié dans le supplément immo de la Tribune de Genève du 10 octobre 2020