GENEVE – Sortie de régime HLM = augmentation de loyer ?

Question de M. Boris. L. au Grand-Saconnex : « La date de fin du régime HLM de mon immeuble est le 31 décembre 2020. Mon bailleur pourra-t-il augmenter mon loyer ? »

Le canton de Genève encourage la construction de logements d’utilité publique en vertu de la Loi générale sur le logement et la protection des locataires (LGL). Les loyers, contrairement à ce qui prévaut dans le secteur libre, sont principalement fixés en fonction des frais supportés par le propriétaire et du rendement autorisé qu’il a le droit de tirer de ses investissements. Autrement dit, la règle n’est pas celle du « prix du marché », mais du loyer basé sur les coûts.

Jusqu’à peu, le système le plus répandu était le système HLM : le propriétaire reçoit des subventions dégressives pendant 20 ans, afin d’abaisser les loyers, en échange de quoi les loyers sont contrôlés par l’État pendant cette période. Ce régime accorde toutefois des taux de rendement généreux aux propriétaires, qui paradoxalement s’avèrent abusifs au sens du droit du bail fédéral au moment où le régime HLM s’achève. Ce paradoxe s’explique par le fait qu’il y a vingt ans, au moment de la construction de l’immeuble HLM, le taux hypothécaire de référence s’établissait à environ 6%, si bien que l’État avait garanti au propriétaire un rendement supérieur. A l’expiration de la période de contrôle, de nos jours, le taux de profit est de…1.75%, vu le paysage économique des taux bas. En conséquence, à l’heure actuelle, contrairement à ce qui se passait dans les années 1990, les loyers n’augmentent pas à la sortie du contrôle de l’État, mais doivent plutôt baisser.

Le droit du locataire de demander une diminution de son loyer (il n’y a pas de baisse de loyer spontanée !), en se prévalant du critère du rendement net, vient d’être confirmé par le Tribunal fédéral le 21 avril 2020, après que les milieux immobiliers aient cherché à le dénier aux locataires. Il est difficile de faire un pronostic précis, mais les locataires ont ces dernières années obtenu des baisses de loyer de l’ordre de 10 à 30%, moyennant pareille démarche.

Pour ce faire, notre lecteur doit impérativement écrire à sa régie en recommandé, pour demander une baisse de loyer. Attention : il convient que la régie reçoive la demande de baisse de loyer au plus tard le 30 septembre 2020. S’il essuie un refus, il devra saisir la Commission de conciliation en matière de baux et loyers dans un délai de trente jours. Le système étant compliqué, il est vivement conseillé de se renseigner auprès de spécialistes.

Pierre Stastny, ASLOCA

Article paru dans la Tribune de Genève du samedi 27 juin 2020