GENEVE – Quelle hausse de loyer après rénovation de l’appartement ?

Question de Monsieur Serge G. à Genève : « Je viens de signer un bail pour un appartement rénové de 4 pièces. Je constate que l’ancien locataire payait 1040.- par mois, charges non comprises, alors que mon loyer est de 2500.-. La cuisine a été rénovée (nouveaux meubles et appareils, nouveaux carrelage et catelles) la salle-de-bains et les WC aussi (baignoire, lavabo, armoire, WC, carrelage et catelles neufs), les parquets poncés et vitrifiés et les peintures refaites. Un ami architecte évalue le coût des travaux à frs 50’000.- maximum. Le bailleur peut-il exiger frs 17’560.- de plus par année, de sorte que son investissement sera couvert par la hausse de loyer en 3 ans seulement ? »

C’est le lieu de rappeler qu’en Suisse, les loyers sont libres à l’exception d’une minorité de logements d’utilité publique, sur lesquels l’Etat institue un contrôle, en général temporaire, des loyers et du taux d’occupation (HBM, HLM, HM, …).
Le bailleur est donc libre d’offrir son appartement à la location à n’importe quel loyer et le locataire est « libre » d’accepter ou non ce loyer, même si la pénurie régnant toujours à Genève ne lui donne pas ce choix.

Un autre contrôle est institué par la LDTR (Loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation), loi genevoise qui donne de l’urticaire aux milieux immobiliers.
En effet cette loi vise à maintenir un parc de logements destinés à la location pour la majeure partie de la population.

Elle institue, notamment, un contrôle temporaire des loyers après transformation ou rénovation. De simples travaux d’entretien, tels que le rafraîchissement des peintures de l’appartement ne sont pas soumis à la loi.

Lorsqu’un bailleur souhaite rénover un appartement il doit demander une autorisation à l’Etat de Genève, qui la lui délivrera mais en fixant un loyer maximum obligatoire pendant en général 3 ans.

Ce loyer ne dépassera pas frs 3405.- par pièce et par année,
frais de chauffage et eau chaude (exclusivement) non compris, soit frs 13’620.- par année ou frs 1’135.- par mois pour un appartement de 4 pièces. (si le loyer avant travaux dépasse déjà ce montant, il ne peut pas être augmenté après les travaux).

Manifestement le bailleur de notre lecteur, comme malheureusement de nombreux bailleurs à Genève, a effectué les travaux sans demander d’autorisation à l’Etat, car sinon la hausse n’aurait été que de frs 95.- par mois et non pas frs 1’460.-.

Notre lecteur peut dénoncer son bailleur auprès de l’Office des autorisations de construire qui régularisera la situation en fixant le loyer pendant 3 ans, ordonnera au bailleur de rembourser la différence au locataire et lui infligera le cas échéant une amende.

A noter que la prescription en matière administrative est de 25 ans de sorte que l’on peut signaler à l’Office des travaux effectués depuis 1995.

François Zutter, Asloca Genève

Article publié dans le supplément immobilier de la Tribune de Genève du samedi 11 janvier 2020