GENEVE – La régie refuse le transfert de mon bail

Question de M André J. à Genève : « En matière de transfert d’appartement, quels sont les droits de la régie pour refuser le nouveau locataire proposé par le locataire sortant ».

Précisons d’emblée que le transfert du bail d’un appartement n’est pas prévu par la loi. Cette institution n’existe que pour les baux portant sur un local commercial, afin de permettre au commerçant non seulement de vendre son affaire à son successeur, mais également le bail qui va avec les locaux dans lequel il exploite son commerce.
Un locataire d’appartement ne peut donc pas imposer un successeur pour reprendre le bail de son appartement. Cela dépend du bon vouloir du bailleur, même si le nouveau locataire est parfaitement solvable et de bonne moralité.
Cela étant, la présentation d’un nouveau locataire a pour but que l’ancien soit libéré de son contrat de manière anticipée, sans respecter les termes et délais de congé.
Attention, la croyance populaire soutient que l’on peut résilier un bail avec un préavis de 3 mois, sous-entendu n’importe quand.
Cela ne correspond pas à la réalité : en effet les termes et préavis de congé sont prévus par le bail signé et ils peuvent être très différents d’un contrat à l’autre.
Souvent, les baux sont conclu pour une durée d’une année et se renouvellent ensuite d’année en année, sauf congé reçu 3 mois avant la fin de l’année de bail. Ainsi, si le bail débute le 1er décembre, il peut être résilié pour le 30 novembre de chaque année, à condition que le bailleur reçoive (c’est bien la réception qui compte et pas l’envoi, même par courrier recommandé) la lettre de congé le 31 août au plus tard.
D’autres contrats sont conclus pour 5 ans avec renouvellement de 5 ans en 5 ans, de sorte que le contrat ne peut être résilié qu’une fois tous les 5 ans.
C’est pourquoi la loi prévoit que le locataire peut résilier le bail en tout temps en présentant (au moins) un locataire solvable qui soit disposé à reprendre le bail au mêmes conditions (durée et loyer) (article 264 du Code des obligations).
En Suisse romande, il faut respecter un préavis de 30 jours pour le 15 ou la fin d’un mois. Par exemple si le dossier d’un candidat est présenté au bailleur le 18 novembre, le locataire sortant est libéré de son contrat de bail au 31 décembre. A cet égard les clauses contractuelles qui interdisent de résilier pour le 31 décembre, car les régies sont sur les pistes de ski, ne sont pas valables, car contraire à des lois impératives.
Pour revenir à la question de notre lecteur, le bailleur n’est pas obligé de signer un nouveau bail avec le locataire présenté, mais l’ancien locataire est libéré de son contrat avant son terme.

François Zutter, avocat répondant, Asloca Genève

Article publié dans le Supplément Immo de la Tribune de Genève du 30 novembre 2019