GENEVE – Comment peut-on contester le loyer en début du bail ?

Question de Mme Simone V. à Genève : « Je viens de louer un appartement de 4 pièces dans un vieil immeuble. Mon loyer est frs 2000.- alors que l’ancien locataire ne payait que frs 1100.-. Le propriétaire a-t-il le droit d’augmenter d’autant alors qu’il n’a pas rénové l’appartement ? «

 

Contrairement à ce que l’on croit souvent, il n’y a pas de limite à l’augmentation des loyers entre locataires. Les loyers sont fixés « librement » entre les parties. Cependant, vu que la Constitution fédérale prévoit que la Confédération doit lutter contre les loyers abusifs, la loi prévoit que le locataire a le droit de contester le loyer signé dans le contrat, dans les 30 jours dès la réception des clefs, s’il estime ce loyer abusif.

Attention la contestation doit se faire uniquement auprès de la Commission de conciliation dont l’adresse figure sur le formulaire officiel de couleur verte qui doit obligatoirement être remis à tout nouveau locataire. Si le bailleur, cela arrive, n’a pas notifié ce formulaire au locataire, celui-ci peut contester le loyer en tout temps, avec effet rétroactif au début du bail.

Notre lectrice peut donc contester son loyer et en demander la diminution. S’agissant d’un immeuble ancien (plus de 30 ans selon une récente jurisprudence du TF), il appartiendra au bailleur de prouver que le nouveau loyer n’est pas abusif, notamment en produisant une demi-douzaine d’exemples de loyers d’appartements situés dans le quartier et comparables quant à l’emplacement, la dimension l’équipement, l’état et l’année de construction.

En général les bailleurs n’y arrivent pas, de sorte que le juge fixera le nouveau loyer au niveau de celui de l’ancien locataire. Le juge ne peut pas se baser sur les statistiques genevoises car elles ne sont pas suffisamment précises  et ne remplissent pas les critères susmentionnés.

En revanche, si l’appartement a été rénové, alors le loyer n’est pas libre car il doit respecter le loyer maximum fixé par la Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR) , qui fixe un loyer maximum de frs 1135.-, chauffage et eau chaude non compris, pour un 4 pièces, si le loyer avant rénovation est inférieur. Si le loyer avant rénovation est supérieur, le propriétaire devra relouer l’appartement au même prix.

Malheureusement, vu que la LDTR ne permet que des loyers raisonnables, de nombreux propriétaires indélicats rénovent des appartements sans demander l’autorisation du Département du Territoire. C’est toutefois à leurs risques et périls, puisque le DT peut, sur dénonciation, obliger le propriétaire à rembourser le locataire avec effet rétroactif au début du bail.

 

François Zutter, Asloca Genève

Publié dans la Tribune de Genève du 15 décembre 2018.