Questions fréquentes

L’association Suisse des Locataires s’engage pour la défenses des droits des locataires

A la conclusion du bail


Peut-on renoncer à un nouveau bail après l’avoir signé?

NON!

Un contrat de bail est valable dès que le bailleur et le locataire ont apposé leurs signatures si le contrat est passé par écrit. Il ne faut pas confondre avec le délai de réflexion institué pour la vente par acomptes ou le démarchage à domicile. Une fois le bail signé, il est trop tard.

Seule solution: présenter à la régie un locataire de remplacement, disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Pour la procédure à suivre, demandez conseil à l’ASLOCA.

Puis-je contester le loyer après signature du bail?

Oui, c’est possible, mais à certaines conditions restrictives.

Une des conditions est une hausse sensible au changement de locataire. Selon la pratique, il faut une hausse d’environ 10% par rapport au loyer payé par le précédent locataire.

Votre section cantonale de l’ASLOCA vous renseignera en détail sur les possibilités existantes. Attention, le délai pour contester le loyer initial est de 30 jours; toutefois, il ne commence à courir qu’à compter de la remise des clés du logement et non de la signature du contrat!



En cours de bail


Lorsque je dois envoyer mon congé ou demander une baisse de loyer, est-ce la date du cachet postal ou la date de réception de la lettre par le bailleur qui fait foi pour déterminer si je l’ai envoyée à temps?

Question piège! C’est toujours la date de la réception par le bailleur qui déterminera si la lettre est parvenue à temps. Donc n’attendez jamais le dernier jour pour envoyer votre courrier recommandé. Attention: les plis recommandés ne sont pas distribués le samedi; un courrier recommandé envoyé vendredi ne parviendra au plus tôt à son destinataire que le lundi.

Si la date de résiliation porte sur un samedi, un dimanche ou un jour férié, n’oubliez pas que votre courrier doit parvenir au bailleur le vendredi ou le jour précédent le jour férié!

Un truc: si vraiment vous avez attendu le dernier jour, soit envoyez le courrier par exprès (mais renseignez-vous d’abord sur les délais de livraison des PTT ; car de nos jours…la poste n’est plus ce qu’elle était) ou préparez deux exemplaires de votre courrier et foncez chez la régie ou votre propriétaire pour leur donner un exemplaire en main propre. Faites signer un accusé de réception, qui restera en votre possession (par exemple, un double de la lettre). Allez-y accompagné d’une autre personne non membre de votre famille, si vous pensez que la régie ou votre propriétaire refusera la lettre. Cette personne pourra vous servir de témoin, le cas échéant.

Je n‘ose pas contester une augmentation de loyer car j’ai peur de recevoir mon congé, mes craintes sont-elles fondées?

Le droit du bail suisse ne prévoit aucun contrôle systématique des loyers, mais ne sanctionne que les abus. Il appartient ainsi au locataire d’agir afin de faire vérifier si le loyer réclamé est abusif ou non. Les bailleurs le savent et entretiennent une peur du “congé-représailles” courante parmis la population. Sachez cependant que le locataire “contestataire” est mieux protégé contre les congés qu’un locataire qui ne conteste rien!

Le locataire bénéficie d’une protection contre les congés dès qu’il fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail (lettre recommandée au bailleur pour solliciter une demande de baisse de loyer ou des explications sur un décompte, par exemple) ou saisit l’autorité de conciliation. Il est protégé pendant toute la durée de la procédure, ainsi que dans les trois ans à compter de la fin de celle-ci, dans la mesure où le locataire a obtenu (même partiellement) gain de cause, ou qu’un arrangement est intervenu.

Est-ce que cela ne fait rien si j’attends un peu pour demander une baisse de loyer, sera-t-elle appliquée avec effet à la date à laquelle le taux hypothécaire a baissé?

NON! Vous pouvez solliciter une baisse de loyer uniquement pour la prochaine échéance de votre bail, en respectant les termes et délais de résiliation de celui-ci. Parfois cela renvoit la baisse de loyer à une année.

Conclusion: N’attendez jamais! Lorsque les taux hypothécaires grimpent, les bailleurs sautent sur leur ordinateur afin de procéder rapidement à des augmentations massives!

Puis-je cesser de payer mon loyer en tout ou en partie si mon bailleur n’effectue pas, malgré maintes réclamations, des travaux de remise en état ou la suppression de défauts?

NON! Vous risqueriez une mise en demeure et une résiliation de bail pour non-paiement du loyer. En revanche, en suivant une procédure particulière, vous avez le droit de consigner votre loyer, c’est-à-dire le déposer sur un compte spécial où cet argent est bloqué tant que les réparations ne sont pas effectuées.

Attention! Les conditions de la consignation sont très strictes; il est nécessaire de prendre rendez-vous auprès de la permanence ASLOCA la plus proche afin de vous assurer de suivre correctement la procédure!

Ma régie peut-elle me mettre aux poursuites avant de m’envoyer au moins un rappel?

Une grande légende tenace: ma régie ne peut pas me mettre aux poursuites avant de m’envoyer un rappel au moins.

N’importe qui peut mettre n’importe quelle autre personne aux poursuites pour n’importe quel montant n’importe quand et pour n’importe quel motif! Il suffit de payer l’avance des frais exigée par l’office des poursuites pour la notification du commandement de payer. C’est seulement l’usage commercial qui veut que l’on envoie plusieurs rappels. D’abord parce que cela coûte moins cher, et qu’il peut arriver à n’importe quel client de jeter par inadvertance une facture ou d’oublier de la payer.

ATTENTION: un contrat de bail vaut reconnaissance de dette et permet au propriétaire de passer facilement les étapes de la poursuite en cas de non-paiement du loyer. Renseignez-vous bien auprès de l’ASLOCA avant de compenser ou de cesser de payer votre loyer pour divers motifs!

Existe-t-il un délai pour contester un décompte de charges ?

La loi ne prévoit aucun délai pour faire connaitre son désaccord auprès de la gérance ou du bailleur sur un décompte de charges, ni pour saisir l’autorité de conciliation d’une contestation du solde des frais accessoires. La fixation d’un tel délai dans le contrat de bail est sans portée juridique. Une clause prévoyant que le décompte est réputé accepté si le locataire ne saisit pas l’autorité de conciliation dans les 30 jours n’est pas valable. Il n’y a donc pas lieu de se faire intimider par une gérance ou un bailleur au motif qu’une clause figure dans le contrat de bail. De nombreuses demandes réclamant des frais accessoires payés à tort pendant 10 ans, par exemple la taxe d’épuration des eaux non prévue par le contrat de bail, aboutissent sans problèmes. Toutefois, s’il y a eu une mise en demeure de le payer dans les 30 jours avec une menace de résiliation de bail, pour éviter une résiliation de bail intempestive, il est recommandé de payer le solde réclamé et d’adresser une lettre recommandée à la régie expliquant que le paiement du solde ne vaut pas reconnaissance du montant réclamé, mais qu’il survient uniquement pour éviter une procédure pour résiliation abusive. Ensuite, le mieux est de consulter l’ASLOCA.

Suis-je en droit de faire des trous dans les murs pour pendre des tableaux?

Oui vous pouvez le faire, sous réserve que le bail ne vous l’interdise pas expressément et par écrit et que vous n’ayez pas l’intention de transformer vos parois en gruyère.

En fin de bail, vous avez l’obligation de reboucher soigneusement les trous ; mais non pas de refaire la paroi à neuf. Le fait de faire des trous pour accrocher des tableaux ou des étagères relève de l’usage normal, comme la différence de couleur inévitable des parois une fois les tableaux décrochés.

Un truc: si votre paroi est recouverte de tapisserie ou d’ingrain, vous pouvez procéder de la manière suivante. Faites une croix avec une lame de rasoir à l’endroit où vous souhaitez poser une vis, décollez légèrement les angles ainsi formés et faites le trou sans endommager la tapisserie. A votre départ, rabattez les angles avec un peu de colle (la colle de poisson est recommandée pour éviter les taches).

Le papier peint de mon salon a plus de 10 ans et il est défraîchi; puis-je demander que la peinture soit refaite?

Le bailleur a une obligation générale d’entretien prévue par la loi, et toute clause contraire figurant dans un contrat de bail est nulle de plein droit (par exemple:”aucun entretien ne sera effectué par le bailleur”).

A partir du moment où la peinture est défraîchie, il s’agit d’un défaut et le locataire peut demander à son bailleur de procéder à des travaux. Encore faut-il que le défraîchissement soit lié à l’écoulement du temps et non à une usure anormale et trop rapide en raison du comportement fautif du locataire (par exemple un jaunissement précoce car le locataire est un gros fumeur).

La durée de vie des tapisseries et peintures est en général estimée à 10 ans par les différentes tabelles utilisées dans la pratique (cf. tabelle de durée de vie des installations). La durée de vie se calcule naturellement depuis la date des derniers travaux et non depuis le début du contrat.

En cas de gros travaux de rénovation, est-ce que je peux résilier mon bail sans respecter les délais avant les travaux?

En principe non. Mais si l’augmentation annoncée et les travaux envisagés vous épouvantent, vous avez toujours la possibilité de le négocier avec votre régie. Sachez que vous pouvez vous opposer à certains travaux. Renseignez-vous le plus rapidement possible en consultant l’ASLOCA. Moins il y a de travaux, moins le loyer sera élevé.

Rappellez-vous encore que souvent, les prévisions des augmentations après travaux sont excessives, et qu’il ne faut pas hésiter à faire vérifier le bien-fondé de celles-ci dès qu’elles vous sont notifiées, le cas échéant en déposant une contestation (opposition) de hausse de loyer auprès de l’Autorité de conciliation dans les 30 jours suivant la notification.

Consultez l’ASLOCA, cela vous aidera à connaître vos droits.

Mon bailleur m’a déclaré qu’il avait l’intention de vendre mon appartement ; est-ce que je reste tenu par les délais de résiliation de mon bail?

Oui: même si le bailleur entend vendre votre appartement, vous restez lié par les termes et délais de résiliation de votre bail.

Un truc: ne vous précipitez pas pour résilier. La vente d’un bien immobilier peut prendre du temps. De plus, en cas de congé donné par le bailleur (avant ou après la vente), vous avez le droit dans tous les cas à une prolongation de bail, même si l’acheteur invoque un besoin propre pour lui-même ou ses proches. Si la prolongation accordée par l’autorité de conciliation est inférieure à une année, le délai de résiliation est ramené à un mois pour la fin d’un mois.

Souvenez-vous qu’en cas de vente, le bail passe de par la loi à l’acquéreur, vous n’avez donc aucune obligation de signer un nouveau bail. Le nouveau propriétaire profite souvent de la signature d’un nouveau contrat pour augmenter le loyer ou modifier les clauses du contrat en défaveur du locataire; alors refusez et consultez l’ASLOCA.

En cas de vente de mon appartement, suis-je prioritaire pour l’achat?

Non! Malgré les encouragements des milieux immobiliers en faveur de l’accès à la propriété, ces mêmes milieux se sont opposés à l’introduction d’un droit de préemption en faveur du locataire.

En conséquence, le bailleur n’a pas l’obligation de vous informer de son intention de vendre l’immeuble. Il n’est pas obligé de vous faire une proposition d’achat avant de l’offrir à des tiers.

Le nouvel acquéreur de mon appartement à l’intention de résilier mon bail pour venir y habiter, quels sont mes droits?

Même si le nouvel acquéreur invoque son besoin propre (ce qu’il devra encore prouver), vous avez droit à une prolongation de bail suffisante pour vous permettre de retrouver un appartement équivalent dans un délai raisonnable, en fonction des intérêts en présence.

La prolongation du bail doit être demandée auprès de l’Autorité de conciliation du lieu de votre domicile dans les 30 jours à compter de la réception de l’avis de résiliation de bail. Veuillez vous adresser à votre permanence de l’ASLOCA rapidement afin qu’elle vous prépare la requête.

Ai-je le droit de sous-louer mon logement, pour autant que j’indique à mon bailleur les conditions de la sous-location?

J’ai le droit de sous-louer mon logement, pour autant que j’indique à mon bailleur les conditions de la sous-location.

Oui, mais vous devez solliciter une autorisation écrite du bailleur pour pouvoir sous-louer. Celui-ci ne peut pas la refuser, sauf justes motifs, si vous lui communiquer les conditions de la sous-location (identité du sous-locataire, montant du loyer de sous-location). Encore faut-il que les conditions de sous-location ne soient pas abusives (ne sous-louez pas le double du prix de la location principale!). En cas de refus injustifié du bailleur, il est nécessaire de saisir l’autorité de conciliation pour faire constater que les conditions de sous-location ne sont pas abusives.

En tant que locataire principal, vous restez tenu envers votre bailleur de toutes les obligations découlant du bail; vous répondez entièrement des actes du sous-locataire (paiement du loyer, dégâts au logement, comportement dans l’immeuble). Assurez-vous que celui-ci possède une assurance responsabilité civile, faites lui signer un contrat de bail écrit et faites établir une garantie-loyer auprès d’un établissement bancaire (garantie dont le montant devra figurer dans le contrat écrit).



A la fin du bail


Si le locataire décède, le bail prend-il fin ou passe-t-il aux héritiers?

Lors du décès, la totalité des droits et obligations du défunt passe aux héritiers. Les héritiers deviennent donc titulaires ensemble du contrat de bail. S’ils ne souhaitent pas conserver l’appartement, les héritiers disposent toutefois d’un droit de résiliation spécial, qui permet de résilier le bail moyennant un préavis de 3 mois pour une fin de trimestre de bail. Toutefois et pour mettre fin encore plus rapidement au bail, les héritiers peuvent procéder à une résiliation anticipée ordinaire, en trouvant un locataire de remplacement solvable et disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions.

Attention, la résiliation de bail devra être signée par tous les héritiers ou par leur représentant dûment autorisé!

Lorsque je dois envoyer mon congé ou demander une baisse de loyer, est-ce la date du cachet postal ou la date de réception de la lettre par le bailleur qui fait foi pour déterminer si je l’ai envoyée à temps?

Question piège! C’est toujours la date de la réception par le bailleur qui déterminera si la lettre est parvenue à temps. Donc n’attendez jamais le dernier jour pour envoyer votre courrier recommandé. Attention: les plis recommandés ne sont pas distribués le samedi; un courrier recommandé envoyé vendredi ne parviendra au plus tôt à son destinataire que le lundi.

Si la date de résiliation porte sur un samedi, un dimanche ou un jour férié, n’oubliez pas que votre courrier doit parvenir au bailleur le vendredi ou le jour précédent le jour férié!

Un truc: si vraiment vous avez attendu le dernier jour, soit envoyez le courrier par exprès (mais renseignez-vous d’abord sur les délais de livraison des PTT; car de nos jours… la poste n’est plus ce qu’elle était) ou préparez deux exemplaires de votre courrier et foncez chez la régie ou votre propriétaire pour leur donner un exemplaire en main propre. Faites signer un accusé de réception, qui restera en votre possession (par exemple, un double de la lettre). Allez-y accompagné d’une autre personne non membre de votre famille, si vous pensez que la régie ou votre propriétaire refusera la lettre. Cette personne pourra vous servir de témoin, le cas échéant.

Si je résilie sans respecter les termes et délais de mon bail, je suis libéré si je trouve un locataire de remplacement solvable et prêt à reprendre mon bail aux mêmes conditions?

OUI.

La loi exige bien du locataire qu’il présente un seul candidat qui remplisse les conditions. Vous n’avez aucune obligation d’en présenter plusieurs. Si le bailleur refuse le candidat proposé pour des raisons de convenance personnelle, il doit vous libérer de toute obligation pour la date de relocation proposée.

Mais attention: vous n’êtes ni à l’abri des candidats qui se désistent sans crier gare (et parfois même si le contrat est établi mais non signé…) ni à l’abri de ceux qui se déclarent solvables et qui ne le sont pas (en tant que locataire, l’office des poursuites ne vous renseignera pas). Toutefois, vous êtes libéré du paiement du loyer si le candidat se désiste parce que le bailleur a décidé d’augmenter le loyer ou de changer les conditions du bail (délai de résiliation, montant de la garantie loyer, etc.).

Si je reçois mon congé, puis-je partir n’importe quand, sans respecter de terme ou de délai?

Non: en cas de congé, le locataire reste lié par les termes et délais de résiliation de son bail, à moins que le bailleur ne l’ait autorisé à partir avant par écrit. Rien ne permet de garantir que vous allez retrouver un autre logement avant la date de départ fixée par le bailleur .

La solution: il faut immédiatement contacter l’ASLOCA pour contester le congé auprès de l’autorité de conciliation et solliciter l’annulation du congé ou, au moins, une prolongation de bail (attention au délai de trente jours, après il est trop tard !). Pendant la prolongation de bail accordée par l’autorité de conciliation, le délai de résiliation est ramené à un mois pour la fin d’un mois, si la prolongation est inférieure à une année. De plus, il est toujours possible de négocier devant l’autorité la possibilité de partir avant la date de résiliation, avec des délais réduits.

Suis-je obligé de signer l’état des lieux de sortie dressé par le bailleur, même si je conteste certains postes?

Vous n’êtes jamais obligé d’apposer votre signature sur un document, car une fois celui-ci signé, vous êtes censé être d’accord avec son contenu. En revanche, le fait de refuser de signer l’état des lieux oblige votre bailleur à sauvegarder ses droits pour les défauts qu’il a constatés et dont il entend vous rendre responsable.

La solution consiste à:

  1. Prendre son temps pour relire attentivement le document avant de le signer.
  2. Ne pas hésiter à empoigner un stylo pour inscrire des remarques ou commentaires en regard des postes litigieux (ex : « contesté » ; « déjà dans cet état à notre arrivée » ; « usage normal » ; etc..). Essayez d’être précis, cela évitera des litiges d’interprétation ultérieurs. N’hésitez donc pas à détailler.
  3. Refuser de reconnaître une somme d’argent déterminée, même si la régie affirme que c’est un «montant approximatif» ou «indicatif». En effet, sur la base de ce document, elle n’hésitera pas à vous mettre aux poursuites en cas de contestation! De même et dans la foulée, prenez garde à ne pas signer un papier qui permettrait à la régie de procéder au déblocage de votre garantie loyer.
  4. Consulter l’ASLOCA en cas de désaccord.

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée ; à qui incombe la preuve en cas de litige lors de l’état des lieux de sortie?

Il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée; à qui incombe la preuve en cas de litige lors de l’état des lieux de sortie?

Depuis le 1er juillet 1990, la loi prévoit que sans état des lieux d’entrée écrit, c’est au bailleur de prouver lors de votre départ que l’appartement était en bon état à l’entrée et que le défaut n’existait pas à votre arrivée!



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Consultez les permanences des sections cantonales de l’ASLOCA!