VOS DROITS – Une fraude à la loi sanctionnée par le Tribunal fédéral

La liberté contractuelle ne permet pas de faire n’importe quoi en abusant de sa position dominante de bailleur, de surcroît en période de pénurie de logements.
Une grande société d’assurances dont le siège est à Zurich l’a appris à ses dépens. Le Tribunal fédéral a ainsi transformé un bail de durée déterminée en un bail de durée indéterminée.
Loyer et durée contestés par le locataire
Un locataire genevois avait signé un bail d’une durée déterminée de 4 ans pour un appartement de 4 pièces et demie (cuisine comprise) prévoyant un loyer mensuel de 1297 fr. auquel s’ajoutent des provisions de 120 fr. pour le chauffage et l’eau chaude et de 180 fr. pour frais d’exploitation. Ce loyer devait s’appliquer pendant les trois premières années du bail, puis le loyer net était augmenté de 1297 fr. à 2400 fr. la quatrième et dernière année!
Le premier loyer avait été imposé à la bailleresse dans le cadre d’une autorisation de rénovation de l’appartement délivrée par l’Etat de Genève en application de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Le loyer de 2400 fr. était, selon la bailleresse, conforme aux loyers du quartier. Avec l’aide de l’ASLOCA Genève, le locataire a contesté la durée déterminée du bail et le loyer de la quatrième année devant le Tribunal des baux et loyers, dans le délai de 30 jours dès la réception des clefs prévu par l’article 270 du Code des obligations (CO).
Succès total au Tribunal fédéral
Le Tribunal des baux et loyers a admis que la durée déterminée du bail consistait en une fraude à la loi et décrété que le bail était transformé en un bail de durée indéterminée. Par ailleurs, il a fixé le loyer dès la quatrième année à 1714.25 fr., frais accessoires non compris, soit une diminution de 685.75 fr. par mois!
Sur recours de la bailleresse, la Cour de justice a annulé le jugement et maintenu la durée déterminée du bail, mais a confirmé le loyer réduit de la quatrième année.
Toujours avec l’aide de l’ASLOCA, le locataire a recouru au Tribunal fédéral et a obtenu gain de cause! En effet, après avoir rappelé qu’un contrat de durée déterminée n’était pas illicite car prévu par la loi, le Tribunal fédéral a rappelé qu’il pouvait constituer une fraude à la loi, selon les circonstances, notamment si le bailleur a l’intention de louer une chose pour une durée indéterminée, mais adopte un système de baux de durée déterminée aux seules fins de faire échec à des règles impératives de protection des locataires.
Ainsi, le bailleur a le choix de refuser de conclure un nouveau bail, notamment parce qu’il a succombé dans une procédure ou parce qu’il estime le locataire trop revendicateur. Par ailleurs, contester le loyer initial du nouveau contrat est plus difficile que de s’opposer à une majoration de loyer en cours de bail.
Ces risques peuvent inciter le locataire à se montrer docile et à ne pas revendiquer des droits, afin de ne pas compromettre ses chances d’obtenir un renouvellement de son bail; il pourra notamment hésiter à contester un loyer initial abusif, à demander des travaux ou à contester des décomptes de chauffage. On peut également imaginer que le bailleur entende garder la liberté de conclure avec un autre locataire disposé à payer davantage, alors qu’il s’expose normalement à une annulation de congé si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure l’hypothèse qu’il puisse majorer légalement le loyer.
Pas de motif valable évoqué
Devant le Tribunal des baux, la bailleresse n’avait pas daigné se déplacer et avait seulement délégué son avocat, qui avait déclaré de manière arrogante qu’il n’y avait pas de motif particulier pour avoir conclu un bail de durée déterminée, que c’était la loi qui le permettait, sans avoir à motiver ce choix et qu’en l’espèce il n’y avait pas de motif.
Quant à la représentante de la régie, elle avait déclaré devant le Tribunal que le locataire s’était inquiété de la durée déterminée du bail avant la signature et qu’elle lui avait répondu qu’il pourrait certainement rester dans l’appartement à l’échéance du bail, car elle avait souvent vu des renouvellements de baux de durée déterminée, mais qu’elle ne pouvait lui donner aucune assurance quant au fait que son bail soit renouvelé «ad vitam aeternam».
Fraude à la loi avérée
Au regard de l’ensemble des circonstances, le Tribunal fédéral a jugé que «la construction juridique proposée par la bailleresse – qui correspond à une pratique systématique s’agissant des objets soumis à la LDTR, pour laquelle elle n’a avancé aucun motif et qui ne correspondait à aucun intérêt du locataire – ne peut s’expliquer que par la volonté d’éluder des dispositions impératives protégeant le locataire et est ainsi constitutive d’une fraude à la loi.» Une jurisprudence juste et bienvenue qui, on l’espère, dissuadera les nombreux propriétaires et régisseurs de continuer à recourir à ce genre de construction juridique illicite, et pas seulement dans les cas de loyer contrôlés temporairement par la LDTR.
(Arrêt du Tribunal fédéral du 12 avril 2019,  cause 4A_598/2018)
François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève