VOS DROITS – Un congé économique annulé!

Un locataire a réussi à faire annuler le congé qui lui avait été adressé, notamment parce que la vente de la villa qu’il occupe en partie pouvait très bien se faire en sa présence.

Le Tribunal fédéral a récemment confirmé l’annulation d’une résiliation de bail donnée au motif que le propriétaire souhaitait vendre le logement libre de son locataire dans le but d’en tirer un meilleur prix. Cette décision rappelle que ce type de congé n’est pas automatiquement valable, et qu’il peut s’avérer disproportionné.

Situation du locataire à prendre en considération

Le locataire, beau-frère du bailleur, était une personne handicapée qui vivait depuis près de vingt ans dans un appartement situé dans une villa qui comprenait deux logements. L’assurance-
invalidité avait financé d’importants travaux d’adaptation de cette habitation, à hauteur d’environ 57 000 francs. Le bailleur avait, quant à lui, hérité du bien et souhaitait vendre la villa, l’autre appartement sis dans cette dernière étant vide. Il avait d’abord envisagé de louer celui-ci à une personne que son beau-frère pourrait proposer, puis de charger une régie d’administrer la villa, et avait d’ailleurs informé son beau-frère de ces intentions, avant de se rétracter. Il avait finalement résilié le bail pour son échéance. Ce congé a été contesté par le locataire devant la juridiction des baux et loyers genevoise. Les deux instances cantonales ont annulé la résiliation et le bailleur a recouru au Tribunal fédéral.

Rappel des principes en matière de protection du locataire contre les congés

En vertu de l’art. 271 al. 1 du Code des obligations (CO), la résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire contre le congé chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion importante des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse, ou qu’il adopte une attitude contradictoire. L’art. 271 al. 1 CO ne supprime pas le droit du bailleur de résilier le contrat, mais vise uniquement, selon le Tribunal fédéral, à protéger le locataire contre d’éventuels abus. Un congé n’est ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin.

Le congé économique pour vendre n’est pas automatiquement valable

La jurisprudence fédérale a certes admis parfois la validité du congé signifié dans le but de favoriser une vente. Encore faut-il que la présence d’un locataire soit effectivement de nature à rendre une vente plus difficile, ce qui ne va pas automatiquement de soi. C’est ce que rappelle utilement la décision, à savoir que le Tribunal fédéral n’a jamais admis de manière abstraite que la vente d’un appartement libre d’occupant se fait toujours à de meilleures conditions: tout dépend du cas d’espèce. Or, ici, il n’a pas été démontré que la libération de l’appartement permettrait effectivement de vendre la villa à un prix plus élevé, et il a même été retenu que la vente serait possible aussi sans résilier le bail (sans qu’on sache, cela dit, à quelles conditions). Il s’ensuit que la résiliation du bail ne paraît pas objectivement nécessaire à la réalisation du projet de vente, si bien que le congé doit être annulé.

Le congé économique peut aussi être disproportionné

Les inconvénients particulièrement graves que la fin du contrat entraînerait pour le locataire, en raison de sa situation personnelle particulière, ont aussi amené la Cour genevoise à casser le congé, ce à quoi le Tribunal fédéral ne trouve rien à redire, à juste titre. Cette décision est bienvenue à une époque où les ventes immobilières de biens loués sont légion et que les acquisitions sont souvent faites par des investisseurs en quête de placements sûrs, et pas par des personnes désireuses de vivre dans le logement acheté, disposées ainsi à payer plus cher un bien libre. Et, même en pareil cas, la résiliation économique peut être annulée si la situation particulière du locataire le commande.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 8 avril 2019, cause 4A_485/2018).

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève