Demander une baisse de loyer en 5 étapes

Le taux hypothécaire de référence pour les loyers ne cesse de baisser depuis 1992. Pourtant, la plupart des locataires n’ont pas vu leur loyer baisser.
Evidemment, les bailleurs n’octroient aucune baisse spontanée, sauf de rares exceptions. Il appartient donc aux locataires de faire les démarches nécessaires pour obtenir ces baisses. En voici les différentes étapes.

1. Trouver la date de la dernière fixation de loyer

De manière générale, un locataire a droit à une baisse de loyer si le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la signature du contrat de bail.
Bien que le taux de référence est mis à jour quatre fois par année, c’est bien la date de la dernière fixation du loyer qui fait foi.

Si votre loyer a été fixé en 2008, vous pourriez obtenir une baisse de près de 20% sur votre loyer!

Depuis le 3 mars 2020, le taux de référence est à 1,25%. Mais en 2008, lorsqu’il a été instauré, ce taux était à 3,5%. Plus la date de votre contrat de bail est ancienne, plus la baisse risque d’être importante.

2. Identifier la date de la prochaine échéance

Une fois le taux hypothécaire ayant servi à la fixation de son loyer actuel identifié, il faut rechercher pour quelle date le locataire peut résilier son contrat. Les demandes de baisse de loyer doivent respecter le préavis de résiliation et le terme du bail.

Par exemple, on peut résilier son contrat avec un préavis de trois mois pour la fin de chaque mois. C’est la même chose pour une demande de baisse de loyer. En revanche, si on ne peut résilier son bail qu’une fois par année, par exemple au 30 juin, moyennant un préavis de trois mois, le bailleur doit recevoir votre lettre le 31 mars au plus tard.
Attention, c’est bien la date de réception qui compte et non pas la date d’envoi, même par courrier recommandé.

Vous ne trouver pas cette information sur votre bail? Contactez le bureau de l’ASLOCA le plus proche de chez vous. Nous vous conseillerons.

3. Calculer la baisse

Il existe sur Internet plusieurs calculateur pour connaître la baisse de loyer à laquelle vous avez droit. Faites le calcul grâce à notre outil en ligne!

4. Écrire au bailleur

Une fois le calcul fait, il reste à envoyer une lettre recommandé à votre bailleur. Grâce à notre calculateur, il vous suffit de remplir les champs de notre formulaire pour générer une lettre prérédigée avec vos informations!

5. Saisir l’autorité de conciliation si nécessaire

Si le bailleur refuse votre demande dans un délai de 30 jours, il est impératif de saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours dès cette réponse.
C’est uniquement la saisie de l’autorité de conciliation qui préserve les droits du locataire.

Attention, dans le cas où la régie n’a pas répondu dans le délai de 30 jours demandé, cela signifie qu’elle refuse toute baisse de loyer. Dans ce cas aussi, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (soit 60 jours depuis l’envoi de sa demande de baisse de loyer). Une fois l’autorité de conciliation saisie et les droits du locataire sauvegardés, il est encore possible de négocier le montant de la baisse de loyer avec son bailleur.

La loi interdit au bailleur de résilier un bail parce que le locataire fait valoir ses droits!

L’invocation que le loyer ne doit pas être baissé, car il se situe dans les limites des loyers du marché ou du quartier, est une objection courante, mais sans fondement. Le bailleur de produire des exemples précis de logements similaires, ce qu’il n’arrive en général pas à faire.

Exceptions

Il n’est pas toujours possible de demander une réduction de loyer en raison de la baisse du taux de référence.

Les loyers qui sont indexés à l’inflation (évolution de l’indice suisse des prix à la consommation) ne sont pas sensibles aux baisses du taux hypothécaire pendant la durée du contrat, mais seulement à leur échéance.

Les loyers subventionnés et contrôlés par une commune, un canton ou la Confédération ne sont pas non plus soumis aux évolutions du taux de référence, mais des intérêts hypothécaires réellement payés par le bailleur.

Les loyers fixés selon un échelonnement prévu à l’avance ne peuvent pas non plus être baissés avant la fin du contrat.

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève