VOS DROITS: Contrôle des décomptes de frais accessoires – mode d’emploi

Avec l’automne, les décomptes de frais accessoires, appelés communément décomptes de charges, arrivent dans nos boîtes aux lettres. Bonne ou mauvaise surprise?

Comment s’y retrouver dans les décomptes de frais accessoires? Souvent ceux-ci ne sont pas détaillés et prennent la forme d’une simple facture du type: «Frais de chauffage: 845 fr.; frais d’eau chaude: 345 fr.; acomptes versés: 960 fr.; solde en notre faveur: 230 fr.». La régie ne se donne même pas la peine de faire le total des frais mis à la charge du locataire!

1. NE PAS PANIQUER
Ne pas déduire du fait que le solde en faveur de la régie a passé de 122 fr. l’an passé à 230 fr. que les frais ont doublé. En effet, il faut comparer les coûts annuels et non pas les soldes. On se rendra compte que les frais ont passé de 1082 à 1190 fr. (avec des acomptes versés de 80 fr. par mois), soit une augmentation de moins de 10%.

2. VÉRIFIER SON BAIL
Il faut prendre son bail pour vérifier que le bailleur peut facturer au locataire des frais accessoires en plus du loyer net. En effet des frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si le bail le prévoit expressément (et clairement). D’autres formes de paiement des frais accessoires sont possibles: par exemple le loyer sans charges (le locataire d’une villa paie lui-même les frais aux fournisseurs), le loyer charges incluses, le loyer avec un forfait de charges (dans ce cas, le bailleur ne doit pas établir un décompte, mais il doit se baser sur la moyenne calculée sur une période de trois ans).

3. VÉRIFIER QUE LA LISTE DE FRAIS EST CELLE PRÉVUE DANS LE BAIL
Les frais accessoires facturés au locataire dans le décompte doivent avoir été prévus précisément dans le contrat: si celui-ci ne prévoit que des frais de chauffage et d’eau chaude, le bailleur ne peut pas facturer d’autres frais accessoires, tels que le salaire du concierge, les frais de maintenance de l’ascenseur, l’électricité des communs… (liste à la Prévert très populaire surtout en Suisse alémanique). Le cas échéant, le locataire peut demander le remboursement des frais accessoires facturés et payés qui n’étaient pas prévus par le contrat. Par ailleurs les frais accessoires ne peuvent être que des dépenses effectives du bailleur en relation avec l’usage de la chose. Les frais de réparation ou de remplacement d’une installation sont exclus.

4. VÉRIFIER QUE LES ACOMPTES VERSÉS ONT ÉTÉ COMPTABILISÉS
Cela peut sembler évident, mais il est déjà arrivé que tous les acomptes versés n’aient pas été comptabilisés, notamment lorsque le loyer a été consigné: selon la loi, le loyer consigné est considéré comme payé, de sorte que les acomptes consignés doivent être pris en compte dans le décompte.

5. ÉCRIRE À LA RÉGIE
Il faut demander le décompte général des charges et le tableau de répartition entre les locataires à la régie. Selon la loi (article 8 OBLF, ordonnance sur le bail à loyer et à ferme) le décompte DOIT mentionner que le locataire peut EXIGER ces documents s’ils ne sont pas remis spontanément avec la facture. Malheureusement, cette disposition est rarement respectée, certaines régies mentionnant même que le locataire doit se déplacer en ses bureaux pour les consulter et même dans un certain délai. Tout cela est illégal. Il faut par ailleurs demander ces documents pour les deux dernières saisons afin de pouvoir comparer l’évolution des différents coûts. En cas de doute, la loi prévoit que le locataire a le droit de consulter toutes les factures, mais cette fois dans les bureaux du bailleur ou de sa régie.

Le canton de Vaud connaît des Directives paritaires pour l’établissement du décompte annuel de chauffage et d’eau chaude (asloca.ch/informations-pratiques/législation/droit et directives cantonales) qui peuvent servir de guide pour comprendre un décompte.

Enfin, si le bailleur est incapable d’effectuer un décompte alors que le contrat le prévoit, le locataire peut prétendre au remboursement intégral des acomptes versés.

François Zutter

Avocat répondant

ASLOCA Genève