VOS DROITS: Comment fixer le loyer d’un vieil immeuble?

Le Tribunal fédéral vient de trancher la question de savoir à quel moment un immeuble est considéré comme ancien pour la fixation du loyer. Explications.

Après avoir considéré qu’il fallait retenir «plusieurs décennies», le Tribunal fédéral a décidé qu’un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Cette question est d’importance car elle détermine le mode de fixation du loyer, notamment du loyer initial lorsque celui-ci est contesté, et la répartition du fardeau de la preuve.

Calcul souvent profitable au locataire

En principe, le loyer est fixé en fonction des fonds investis par le propriétaire et de ses charges: on peut ainsi calculer un rendement net au sens de l’article 269 du Code des obligations. Selon cette disposition, le bailleur ne peut pas retirer un rendement abusif des fonds investis; dans la mesure où le taux hypothécaire actuel s’élève à 1,5%, le rendement net ne peut pas dépasser 2%, ce qui est très bas.
Peu de propriétaires se contentent d’un tel rendement, de sorte que, lorsque le calcul peut être effectué, le loyer du locataire est fortement réduit. Ce calcul est possible, si tant est que le bailleur veuille bien collaborer à la procédure et produire les pièces nécessaires, lorsque l’immeuble n’est pas ancien ou lorsqu’il a été acheté récemment.

Pour les immeubles construits ou achetés il y a moins de trente ans
Dès lors, ce calcul est possible si l’immeuble a été construit il y a moins de trente ans ou s’il a été acheté il y a moins de trente ans également. Le Tribunal fédéral a précisé que le délai commence à courir «à la date de la construction de l’immeuble et doit être échu au moment du début du bail», ce qui va soulever de nouvelles discussions quant à la détermination de la date de la construction de l’immeuble.
On peut retrouver la date de construction ou d’achat de l’immeuble en consultant le Registre foncier de chaque canton; certains cantons (comme Genève) mentionnent également au Registre foncier le prix d’achat, ce qui est utile pour ébaucher le calcul de rendement.
De manière générale, on sait que le locataire peut contester le loyer initial si le loyer a été augmenté sensiblement par rapport au loyer de l’ancien locataire (+10%) ou s’il a été contraint de conclure le bail en raison de la pénurie régnant sur le marché local du logement (en général, le fait que le canton ait introduit l’usage obligatoire de la formule officielle prévue à l’article 270 alinéa 2 CO à la conclusion de tout nouveau bail suffit à démontrer cette pénurie) ou encore en démontrant avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

Lorsque l’immeuble n’est pas ancien ou n’a pas été acheté il y a plus de trente ans, le loyer sera fixé par un calcul de rendement dans ces trois hypothèses, c’est-à-dire même si le loyer n’a pas été augmenté ou même a été baissé par rapport à celui de l’ancien locataire.

Immeubles anciens: méthode différente
Cela étant, lorsque l’immeuble est ancien et que le loyer a été sensiblement majoré par rapport au loyer de l’ancien locataire, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a une inversion du fardeau de la preuve, en ce sens qu’il appartient au bailleur de prouver que le nouveau loyer est conforme aux loyers du quartier.
A cet égard, les critères posés par la loi et la jurisprudence sont extrêmement sévères, de sorte que, sauf exception, le bailleur n’arrivera pas à prouver que le loyer n’est pas abusif. Dans ce cas, le juge ne peut pas fixer le loyer en fonction des statistiques, dans la mesure où, toujours et encore selon le Tribunal fédéral, il n’existe pas de statistiques suffisamment précises et différenciées pour fixer un loyer, même les statistiques genevoises. En conséquence, le juge n’aura pas d’autre solution que de fixer le loyer au niveau de celui de l’ancien locataire.

Victoire à la Pyrrhus des bailleurs
Cela constituera déjà une grande victoire pour le locataire, puisque l’on se trouve dans l’hypothèse où le loyer a été sensiblement majoré par rapport au précédent loyer; à noter que l’arrêt du Tribunal fédéral du 13 septembre 2018 a été obtenu sur recours d’un bailleur, ce qui a fait dire à Me Philippe Conod, avocat habituel des bailleurs, qu’il s’agissait d’une victoire à la Pyrrhus (Newsletter Bail.ch, novembre 2018). Autre conséquence de cette jurisprudence, lorsque l’immeuble est ancien ou n’a pas été acheté il y a moins de trente ans et que le loyer n’a pas été augmenté sensiblement par rapport au loyer de l’ancien locataire, il est inutile de contester le loyer initial. En effet, il appartiendrait au locataire de prouver que le loyer est abusif en fonction des loyers usuels du quartier, ce qui lui serait impossible de faire. Dans les autres cas (immeuble de moins de trente ans ou acheté il y a moins de trente ans ou immeuble ancien avec augmentation sensible du loyer), il n’y a aucune raison de ne pas contester le loyer initial.

Rappelons que cette contestation se fait dans les trente jours, dès réception de la chose louée, en déposant une demande auprès de la Commission de conciliation. Dans les cantons qui connaissent l’avis officiel de fixation du loyer initial (Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud), cette contestation peut être effectuée en tout temps si le bailleur n’a pas notifié la formule officielle au locataire.

François Zutter

Avocat répondant, ASLOCA Genève