SUISSE – Campagne de l’ASLOCA pour des loyers abordables: Transparence du loyer précédent

Transparence du loyer précédent
1. Contexte

1.1. Bases juridiques

1.1.1 Contestation du loyer initial au changement de locataire
Selon l’art. 270 CO, le locataire peut contester un loyer initial qu’il estime abusif dans les 30 jours qui suivent la prise du logement. Il peut en demander la diminution, s’il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison du manque local de logements ; il peut en demander la réduction aussi, si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose louée par rapport à son montant précédent. La loi considère des loyers comme n’étant pas abusifs, quand ceux-ci se fondent sur une hausse des coûts ou des prestations ou qu’ils se situent dans les limites des loyers usuels de la localité ou du quartier. Les bailleurs se réfèrent en général à ces loyers comparatifs pour justifier un loyer initial qui est contesté. C’est alors au locataire plaignant de démontrer la hausse abusive, en regard des usages du quartier ou de la localité.1

1.1.2 Obligation de renseigner du bailleur
Selon l’article 256a alinéa 2 CO, le locataire peut exiger que lui soit communiqué le loyer fixé dans le contrat de bail précédent. Le bailleur n’est donc pas obligé d’indiquer spontanément le loyer précédent. Il n’est pas non plus tenu de fournir un motif de hausse éventuelle.

1.1.3 Formule officielle
En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent prescrire sur tout ou partie de leur territoire l’usage de la formule officielle, selon l’art. 269d CO, indiquant le montant du loyer initial et celui du loyer précédent. La formule doit contenir les mêmes données qu’une annonce de hausse, soit l’ancien et le nouveau loyer ainsi que les motifs fondant la fixation du loyer. La formule est actuellement en vigueur dans les cantons de GE, VD, FR, NE, NW, ZG et ZH.

1.2. Expériences faites
Plusieurs centaines de loyers initiaux sont contestés annuellement dans les cantons de Genève et Vaud. Cela n’est pas dû seulement à la formule officielle mais à des procédures facilitées aussi. Des centaines de milliers de locataires déménagent chaque année. En Suisse romande également, seule une minorité des gens qui déménagent s’adressent aux commissions de conciliation. A Zurich, où la communication du loyer précédent est à nouveau en vigueur depuis le 1er novembre 2013, l’ASLOCA conseille davantage de locataires sur la question. Dans la plupart des cas, les parties arrivent à s’entendre avant l’intervention de l’autorité de conciliation.

2. Transparence des loyers via la formule officielle

2.1. Proposition du Conseil fédéral
Fin mai 2014, le Conseil fédéral a envoyé en consultation jusqu’au 30 septembre une révision du Code des obligations qui généralise la transparence du loyer précédent à tout le pays. La formule officielle doit contenir le montant du loyer précédent et le nouveau ainsi que la raison d’une augmentation éventuelle. La révision répond ainsi à une recommandation du groupe de dialogue entre villes, cantons et Confédération pour la politique du logement. Au cours de l’enquête menée auprès des villes, deux-tiers des participants se sont exprimés pour une telle mesure.

2.2. Avantages de la formule officielle

2.2.1. Transparence lors de relocations
La formule officielle facilite avant tout la transparence. La ou le locataire sait ainsi combien son prédécesseur a payé pour l’appartement. Cela éclaire partiellement le marché du logement. Des comparaisons de prix deviennent désormais possibles et demandées pour des objets d’achat et des services parmi les plus différents. Se loger – pourtant plus grande dépense d’un ménage – reste encore un domaine opaque aujourd’hui.

2.2.2. Effet modérateur sur les prix
La communication obligée du loyer payé jusqu’ici incite le bailleur à fixer avec prudence le nouveau loyer. Les hausses les plus fortes peuvent ainsi être empêchées.

2.2.3. Spontanément plutôt que sur demande
Demander au bailleur quel était le loyer précédent est une démarche exigeante, sans formule officielle due. Quand la formule sera la norme, l’information parviendra spontanément aux locataires de tout le pays.

2.2.4. Locataires en meilleure position
La formule officielle renseigne les locataires sur la manière de contester un loyer abusif éventuel.

2.2.5. Simple et non bureaucratique
La formule au début d’un bail correspond à celle indiquant une hausse de loyer en cours de bail. Sa mise en forme et son usage ne font pas l’objet de controverses. Chaque bailleur la remplit rapidement ; les régies l’impriment en pressant sur un bouton.

Association suisse des locataires ASLOCA, 30 août 2014

1 Selon un arrêt du Tribunal fédéral de décembre 2012, le bailleur est tenu de prouver le niveau usuel du loyer dans la localité ou dans le quartier, si la hausse n’est pas explicable par les coûts de l’immeuble. La preuve de ce niveau usuel est délicate à apporter : les données de cinq logements doivent être présentées pour comparaison. Ceux-ci doivent comporter notamment un nombre de pièces identique, se trouver dans la même commune ou le même quartier, disposer d’un confort et d’une situation comparable (bruit, vue), avoir été construits au cours de la même période ; ils ne peuvent en outre appartenir tous au même propriétaire ni être administrés par la même régie.