Transparence du loyer à la conclusion du bail: un minimum indispensable

L’usage d’une formule officielle de fixation de loyer à la conclusion du bail est une mesure simple, non bureaucratique, qui assure la transparence sans générer de coûts supplémentaires. C’est une mesure déjà largement expérimentée, qui renforce la confiance entre les parties au contrat de bail et contribue à la lutte contre les abus. Pour l’ASLOCA, la proposition du Conseil fédéral d’étendre l’usage de la formule officielle à l’ensemble de la Suisse est un des éléments qui permettent de garantir des loyers abordables pour tous. Elle reste toutefois en deçà de l’exigence de blocage des loyers, là où sévit une pénurie durable de logement.

Avec l’entrée en vigueur du droit du bail actuel le 1er juillet 1990, soit il y a bientôt 25 ans, le législateur a reconnu le déséquilibre entre les parties contractuelles à la signature du contrat de bail. Pour compenser cela, il a inscrit dans le Code des obligations des mesures afin de protéger les locataires contre les abus en matière de loyers et de résiliations du bail.

Ainsi, en cours de bail, pour toute modification du loyer ou des charges, le bailleur doit utiliser une formule officielle qui précise le montant de la modification, sa date d’entrée en vigueur, la motivation précise de cette modification, les droits du locataire, le délai pour agir et les coordonnées des autorités de conciliation. Le locataire est ainsi informé de la situation et peut – s’il estime qu’une majoration est indue ou qu’une baisse de loyer est insuffisante – saisir l’autorité de conciliation compétente dans les délais.

Toujours depuis le 1er juillet 1990, le législateur autorise les cantons dans lesquels sévit la pénurie à introduire cette formule officielle de fixation de loyer aussi à la conclusion du bail. Cette formule, remise au plus tard à la signature du bail, permet de contester les loyers initiaux abusifs.

L’ASLOCA s’est immédiatement engagée pour obtenir dans les cantons où sévit la pénurie l’introduction de la formule à la conclusion du bail. Aujourd’hui ce sont 6 cantons qui ont introduit la formule officielle (GE, VD, FR, NE, ZG et récemment et en dernier lieu ZH).

Les statistiques des deux dernières décennies montrent :

  • que le niveau général des loyers en Suisse augmente beaucoup plus vite que l’indice suisse des prix à la consommation ;
  • que cette hausse générale des loyers est en contradiction avec
  • la réduction constante du taux hypothécaire de référence à un plancher historique (2% aujourd’hui) et
  • l’obligation légale de baisses des loyers que cette réduction du taux hypothécaire de référence devrait entraîner. L’élément déterminant de cette augmentation, bien supérieure à l’inflation, résulte clairement de l’augmentation des loyers à la conclusion du bail.
Prévenir les hausses abusives

A la suite des interventions politiques de l’ASLOCA sur la nécessité de garantir des logements à loyers abordables, le Groupe de dialogue sur le logement entre villes, cantons et Confédération, instauré en 2013 par le Conseil fédéral, a recommandé notamment d’étendre l’usage de la formule officielle, pour contribuer à réduire la pression sur les loyers par la transparence. La mise en consultation par le Conseil fédéral jusqu’à fin septembre 2014 de la modification du Code des obligations met en oeuvre cette recommandation et se justifie parfaitement.

L’usage d’une formule officielle est connu par les bailleurs en cours de bail. C’est une mesure simple. Elle ne génère aucune bureaucratie. Elle n’est aucunement coûteuse. Elle prévient des hausses abusives et surtout établit une relation de confiance entre bailleur et locataire. Ainsi, alors que le canton de Genève compte en 2013 près de 25’000 déménagements par année et celui de Vaud un peu plus de 45’000, les commissions de conciliation n’ont été saisies que 195 fois à Genève et 228 fois sur Vaud en matière de loyer initial. Ce sont donc bien les abus qui sont contestés.

Quoiqu’il en soit, il s’agit d’une mesure très peu incisive dans la liberté contractuelle avec un effet indéniable, mais bien plus limité que le blocage ou la limitation des hausses de loyers à la conclusion du bail qu’exige l’ASLOCA là où sévit de manière durable la pénurie.

 

Carlo Sommaruga,
vice-président ASLOCA Suisse