SUISSE – Baisse des taux hypothécaires: Ces locataires qui ont demandé une baisse de

Transjura
Un jeune père de famille obtient 40 francs de réduction
«Il n’y a pas de raison que les propriétaires se fassent de l’argent sur le dos des locataires.» Ce jeune père de famille habitant Porrentruy a la tête sur les épaules et ne se laisse pas impressionner. Avec sa compagne et leur enfant en bas âge, il réside depuis 2012 dans un appartement de 4,5 pièces en périphérie du centre-ville.

Le loyer leur revient à 1450 francs, charges comprises. Un bail qui n’a pas été rédigé dans les règles de l’art par le propriétaire: les charges ne sont pas distinctes du loyer et le taux hypothécaire de référence n’est même pas mentionné. Lorsque à l’automne 2013 le taux de référence baisse de 2,25 à 2%, l’information ne passe pas inaperçue aux yeux du locataire bruntrutain. Il se renseigne et se décide à demander une baisse de loyer. Mais, lorsqu’il prend contact avec son propriétaire, la réaction est immédiate et pour le moins agressive. «Je vais en parler à mon avocat», menace le bailleur.

Bien informé et conscient de ses droits, le jeune père de famille ne se laisse pas intimider. Il fait alors comprendre au propriétaire que ce dernier n’a pas d’argument à faire valoir pour refuser une baisse.

Le locataire obtient une réduction de 40  francs par mois. Satisfait, il n’en reste pas moins attentif à l’évolution de la situation.

Par principe, il redemandera une adaptation de loyer lors de la prochaine baisse du taux de référence. Son conseil: s’informer sur ses droits et ne pas avoir peur des propriétaires.

Christelle Guélat Koller
ASLOCA TransJura

Fribourg
Une baisse est toujours bonne à prendre

Ce couple fribourgeois vit dans un appartement de 3,5 pièces depuis l’automne 2012. Le loyer a été fixé à 1600 francs plus les charges et le taux d’intérêt hypothécaire mentionné dans le contrat était de 2,25%. L’IPC (indice des prix à la consommation) était également mentionné dans le contrat, il était de 98,9 points. Les locataires ont profité de l’occasion d’une contestation des charges pour demander également une baisse de loyer au propriétaire. Ils ont demandé une réduction de loyer fin janvier 2015, en faisant valoir la baisse du taux hypothécaire de référence de 2,25% à 2%. Comme le contrat de bail ne pouvait être résilié que tous les six mois, moyennant un préavis de quatre mois, pour le 30 septembre ou le 31 mars, la baisse ne pouvait entrer en vigueur qu’à partir du 1er octobre 2015.

Moins d’une semaine plus tard, les locataires recevaient la formule officielle leur annonçant la baisse de loyer. Celle-ci était calculée comme suit:

  • Réduction de 2,91% au vu de la baisse du taux hypothécaire de 2,25% à 2%, soit 47 francs de moins.
  • Réduction de 0,12% due à la baisse de l’IPC de 98,9 à 98,6 points, soit 2 francs de moins.
  • Augmentation de 0,75% des frais d’exploitation entre 2011 et 2014, soit 12 francs de plus.

Bien que cette dernière augmentation des frais d’exploitation ait pu être contestée, puisqu’elle n’est pas légale lorsque l’IPC baisse, il fallait mesurer l’enjeu d’une procédure de conciliation pour un montant litigieux de 12 francs. Les locataires ont préféré se contenter d’une réduction de loyer de 37 francs plutôt que d’amener le propriétaire devant la commission de conciliation pour obtenir une baisse mensuelle de 49 francs.

Elodie Surchat
ASLOCA Fribourg

Genève
«En s’unissant, on peut mieux faire valoir ses droits»
«En m’unissant à une cinquantaine de mes voisins et avec l’aide du secrétariat juridique de l’ASLOCA Genève, je suis parvenu à obtenir de mon bailleur qu’il renonce partiellement à une hausse des loyers, puis qu’il réduise ces derniers suite à la baisse du taux d’intérêt hypothécaire.

Je vis dans un immeuble construit par une grande compagnie d’assurances à la fin des années soixante.

Depuis la création de ces logements, le bailleur n’a effectué qu’un entretien minimal des logements. En 2010, après presque cinquante ans de bail, il a toutefois dû exécuter d’importants travaux de rénovation qui n’ont que modestement amélioré la qualité de mon logement et de ceux de mes voisins. En revanche, la propriétaire souhaitait obtenir ainsi une hausse de loyer, qui, pour certains locataires, aurait pu s’élever à plus de 30%. Les locataires se sont regroupés dans une association et ont pu contester, avec l’aide de l’ASLOCA, les majorations. Le bailleur a finalement dû renoncer aux deux tiers de sa hausse.

L’union fait la force
Désormais unis, les locataires ont ensuite fait valoir leur droit à une réduction de loyer suite à la baisse du taux d’intérêt hypothécaire de référence. Lors d’une assemblée générale de l’association des locataires des immeubles concernés, un juriste de l’ASLOCA a tenu une permanence et aidé les quelques dizaines de locataires présents à formuler leur demande de baisse de loyer.

Grâce à l’action de notre association d’habitants, c’est plusieurs dizaines de milliers de francs qui ont été économisés par les locataires de nos immeubles.

Mon exemple ainsi que celui de mes voisins montrent qu’en s’unissant au sein d’une association les locataires peuvent mieux faire valoir leurs droits et mieux résister à leur propriétaire. L’ASLOCA nous a encouragés à nous regrouper pour que les demandes de l’un des locataires puissent profiter également aux autres et éviter que la spéculation s’installe dans notre quartier.

Nous tentons maintenant de convaincre les nouveaux locataires de contester leur loyer initial. Cet instrument juridique permet d’obtenir d’excellents résultats.»

Témoignage recueilli
par Christian Dandrès
ASLOCA Genève

Vaud
«Nous avons obtenu une baisse de notre loyer de 150 francs par mois!»
Les époux Dubois louent dans l’agglomération lausannoise un appartement de 3,5 pièces depuis 2006. Ils le paient 1700 francs par mois charges comprises. En 2007, leur loyer subit une hausse de 75 francs suite à l’augmentation du taux hypothécaire.

Du coup, les locataires n’hésitent pas en 2009 à demander une baisse de loyer suite à la diminution du taux. La gérance répond négativement, invoquant que leur loyer est plus bas que ceux du quartier. N’aimant pas les procédures, M. et Mme Dubois renoncent à poursuivre l’affaire devant l’autorité de conciliation. Apprenant ensuite que des voisins de l’immeuble avaient obtenu une baisse, ils réitèrent leur demande en 2014. La réponse du bailleur reste la même: «Le loyer est trop bon marché par rapport au quartier.» Il souligne au surplus que l’immeuble n’est financé que par des fonds propres et que la baisse des taux n’entraîne aucune réduction des coûts pour lui.

Les locataires consultent alors l’ASLOCA, qui leur conseille de déposer une requête auprès de la commission de conciliation. L’ASLOCA leur signale que le bailleur qui argumente qu’un loyer se situe en dessous de ceux pratiqués dans le quartier doit en apporter la preuve. Il doit présenter cinq logements qui sont comparables quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état d’entretien et l’année de construction, et qui doivent en outre appartenir à des propriétaires différents. Il est très rare qu’un bailleur parvienne à réunir ces preuves. Et, dans le quartier des locataires, la majorité des immeubles appartiennent à leur propriétaire. De plus, le fait que le bailleur n’ait pas d’hypothèques, ou que son propre taux ne baisse pas, est sans incidence.

Convaincus, les époux Dubois saisissent la commission de conciliation. Lors de l’audience, ils parviennent à négocier une baisse de 150 francs par mois. Une économie bienvenue pour ce couple de retraités.

Témoignage recueilli
par Nicole Tille
ASLOCA Vaud

Neuchâtel
Jolie baisse
«Je suis entrée dans mon appartement en 1999 et je n’ai jamais songé à demander une baisse de loyer. Au début du mois de novembre 2014, je me suis rendue à l’ASLOCA Neuchâtel afin d’obtenir des renseignements concernant la réparation de ma machine à laver. L’avocate qui m’a reçue a constaté que mon loyer n’avait jamais été adapté à la baisse du taux hypothécaire et elle m’a préparé un modèle de lettre avec le calcul. La gérance m’a répondu qu’elle m’octroyait une baisse de loyer, très inférieure toutefois à celle que j’avais demandée, invoquant en plus la hausse des frais d’entretien de l’immeuble. J’ai repris contact avec l’ASLOCA, qui a constaté que la gérance avait mal calculé l’inflation; j’ai alors demandé à la gérance de corriger rapidement son erreur, faute de quoi la Chambre de conciliation du tribunal serait saisie. La lettre mentionnait que je ne m’opposerais pas à la compensation des frais d’entretien si la gérance corrigeait ses erreurs de calcul. Juste avant Noël, j’ai eu l’heureuse surprise de recevoir la confirmation que la gérance acceptait ma proposition. J’étais soulagée de ne pas devoir saisir la justice, mais je n’aurais pas hésité à le faire en cas de réponse négative. Après tout, le propriétaire profite déjà de toutes ces années où mon loyer est resté inchangé, alors que le taux hypothécaire baissait. Je suis vraiment ravie des démarches que j’ai entreprises et du résultat ainsi obtenu. Et ma machine à laver a été réparée.»

Ginette P., Neuchâtel