L’arrêt du Tribunal fédéral mène à de plus hauts loyers pour les locaux d’habitation et commerciaux

Le Tribunal fédéral a publié aujourd’hui un nouvel arrêt, qui prévoit un changement de pratique du calcul du rendement net pour les loyers des locaux commerciaux et d’habitation. Pour les propriétaires immobiliers, les rendements admissibles ont plus que doublé par rapport à l’ancienne jurisprudence. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique vertement cette décision clairement en faveur du lobby immobilier. L’association combat au Parlement une proposition similaire pour l’augmentation des rendements. Ce jugement et cette proposition vont mener à de plus hauts loyers en Suisse.

Dans son arrêt du 26 octobre 2020 (4A_554/2019), le Tribunal fédéral a changé le calcul du loyer admissible des locaux d’habitation et commerciaux en fonction du rendement net. Est considéré comme admissible – soit non abusif – un rendement de 2% en plus du taux hypothécaire de référence (pour autant que le taux de référence soit équivalent ou inférieur à 2%). Cela signifie des rendements plus que doublés par rapport à l’ancienne jurisprudence. Avec un taux hypothécaire actuellement de 1,25%, les rendements devaient se monter à 1,75% avant, et peuvent désormais, avec la nouvelle jurisprudence, se monter à 3,25%.

« Un exemple chiffré de l’Association suisse des locataires montre que pour une maison de quatre appartements, le loyer admissible par appartement selon l’ancienne situation juridique se montait à CHF 1344.00 par mois. Avec un rendement net de 3,25%, un loyer de CHF 1979.00 serait désormais admissible. Cela signifie une augmentation du loyer de CHF 635.00 par mois et CHF 7608.00 par an » a déclaré le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga.

Profits massifs des propriétaires immobiliers
Le Tribunal fédéral justifie sa décision par le fait que les rendements des caisses de pension et des autres propriétaires immobiliers sont trop faibles. « C’est une décision politique du Tribunal fédéral » a ainsi commenté Carlo Sommaruga. Economiquement, cela se présente de la façon suivante : la jurisprudence du jour garanti aux investisseurs pour le marché du logement des rendements sûrs et stables, contrairement aux investissements dans des actions, obligations ou comptes en banque qui ont soit des risques plus élevés, soit des intérêts plus faibles, voire négatifs.

« C’est une argumentation catastrophique, totalement favorable aux propriétaires » a ajouté Carlo Commaruga. « Les loyers en Suisse n’ont cessé d’augmenter depuis les années 1990 et les propriétaires immobiliers ont engrangé des profits massifs sur le dos des locataires. » Une étude de la banque Raiffeisen démontre que les loyers sont actuellement 40% plus haut que ce qu’ils devraient être selon le droit du bail.

De multiples loyers contraires au droit restent un problème majeur
Selon le droit actuel, un loyer est abusif s’il permet d’obtenir un rendement excessif (art. 269 CO). L’arrêt du Tribunal fédéral ne change pas le fait qu’en Suisse, depuis des années, beaucoup de loyers fournissent aux bailleurs·eresses des rendements excessifs et sont ainsi contraires au droit. L’ASLOCA soutient ses membres afin qu’ils contestent ces loyers non conformes à la jurisprudence.

Le Conseil des Etats décide le 15.12 sur l’augmentation des rendements
« Ce qui est piquant, c’est que la décision du Tribunal fédéral tombe juste deux semaines avant la session d’hiver du Parlement, durant laquelle le Conseil des Etat va débattre de l’initiative du représentant PLR des milieux immobiliers, Olivier Feller. » a déclaré Carlo Sommaruga. Celle-ci demande une augmentation massive des rendements pour le bailleur ou la bailleresse. L’ASLOCA combat fermement cette proposition. L’association a déjà menacé de lancer le référendum si ces initiatives des milieux immobiliers venaient à passer, afin de combattre ces affaiblissements massifs dans la protection des locataires.

La protection des locataires pendant la crise du Coronavirus est d’autant plus importante
L’ASLOCA demande urgemment au Conseil des Etats de refuser l’initiative Feller. Ce serait également un signe fort au Tribunal fédéral pour qu’il corrige sa décision à l’avenir. « Particulièrement en ces temps de coronavirus, où des milliers de locataires commerciaux et d’habitation font face à des difficultés financières et ont du mal à payer leur loyer, il est totalement absurde d’augmenter les rendements du côté immobilier et ainsi d’augmenter les loyers. » a déclaré Carlo Sommaruga. Que les loyers sont trop hauts, la population suisse le constate aussi. Dans une publication récente de l’Office fédéral du logement, 91 % (!) des personnes interrogées disent que les loyers sont en général ou en partie trop haut en Suisse.

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Factsheet de l’ASLOCA sur le calcul du rendement
Lien vers l’arrêt du Tribunal fédéral