Hausse des taux? Pas de panique – par Baptiste Hurni

Ces derniers mois, sous l’effet de l’invasion de l’Ukraine, le coût du mazout a explosé. Par ailleurs, les taux hypothécaires remontent aussi après avoir été historiquement bas. Ces éléments auront inévitablement des conséquences négatives pour les locataires. Mais il convient de faire valoir ses droits, tant il est vrai que la plupart des propriétaires n’ont pas respecté le mécanisme légal quand les taux diminuaient. Premièrement, le système légal veut que le loyer soit fondé sur les coûts. Si la cherté de la vie augmente et que les taux hypothécaires suivent le même chemin, le loyer devrait augmenter. Mais l’inverse est aussi vrai: quand les taux hypothécaires diminuent, le loyer devrait baisser d’autant! Ainsi, si le système légal avait été respecté, les loyers auraient dû globalement diminuer en Suisse de 10,3% entre 2005 et 2021. Or ils ont augmenté de 22,1%, comme l’a démontré une étude du Bureau d’études de politique du travail
et de politique sociale publiée en février.

Une hausse limitée à certains cas

Cela signifie une chose. Si le taux hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement venait à augmenter prochainement, seuls les locataires qui ont régulièrement exigé des baisses, respectivement seuls les locataires qui ont signé un bail après le 3 mars 2020, se verront exposés à une hausse. Le taux directeur avait alors été fixé à 1,25%. Ceux des locataires qui ont signé leur bail avant cette date et sans demander de baisse ont déjà un taux supérieur. S’il remonte, ils sont en quelque sorte protégés. Pour tous les autres, cela serait contraire à la loi. Ainsi, pour un locataire qui aurait signé son bail en 2005 et qui n’aurait jamais exigé de baisse, une hausse du taux hypothécaire ne changera rien au fait qu’il a toujours droit à une baisse!

L’impact des prix à la consommation
Le loyer dépend aussi des prix à la consommation, dont l’indice officiel est dénommé IPC. Dans un bail usuel, seuls 40% de l’augmentation ou de la baisse de l’IPC peuvent être répercutés sur le loyer. Cela signifie que, si les coûts de la vie continuent d’augmenter, les loyers pourraient là aussi augmenter. Mais, à
nouveau, il convient d’être précis: seuls 40% de la hausse pourraient être répercutés. Néanmoins, il convient d’ajouter qu’aucune hausse n’est automatique. Celle-ci ne peut avoir lieu que pour le prochain terme et elle doit absolument être notifiée de façon officielle, faute de quoi elle sera nulle. Il est ainsi vivement recommandé de contester toute hausse de loyer afin de faire vérifier que celle-ci est légale.

Le prix du chauffage va peser
Pour les locataires dont le bailleur possède une chaudière à mazout, l’explosion des coûts aura un impact sur le décompte des charges 2022, à recevoir en 2023. De nouveau, les décomptes peuvent et doivent être contrôlés. Il arrive souvent que charges liées à l’entretien des chaudières soient facturées, alors que cela n’est pas possible. En résumé, l’augmentation du taux hypothécaire et de l’IPC, dont la cause est essentiellement l’explosion du prix du mazout, aura des conséquences pour les locataires. Les moyens de se défendre existent et il s’agit de les faire valoir. Politiquement, il est assez piquant de voir les bailleurs se frotter les mains en envisageant des augmentations, avant même que l’on ne sache si le taux de référence de l’OFL augmentera. Ils oublient que pendant
quinze ans ils n’ont pour une majorité d’entre eux pas octroyé aux locataires ce à quoi ils avaient droit. C’est-à-dire une baisse de loyer de plus de 10%. Aujourd’hui, à notre tour de leur résister et de ne pas nous laisser faire.