DOSSIER: Vitrines vides au centre-ville: que faire?

Les locaux commerciaux atteignent des loyers très élevés, si élevés que plus personne ne peut les louer… Les propriétaires préfèrent souvent les garder vides plutôt que de les louer meilleur marché. Dès lors, que faire? Quels sont les outils à disposition des communes et des différents autres acteurs de la ville pour maintenir l’activité commerciale dans les centres-villes?

La situation des petits commerces est problématique, notamment en raison de l’essor des achats en ligne. Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’une personne désire ouvrir son propre commerce, elle se heurte souvent à des difficultés pour trouver un local à loyer décent ou pour trouver la garantie à faire valoir auprès du propriétaire. Dès lors, comment agir pour améliorer la situation des petits commerçants et éviter leur disparition? Les solutions sont diverses en Suisse romande, mais toutes les autorités se mettent d’accord sur le fait qu’il faut faire le maximum pour maintenir des petits commerces au centre-ville.

Garantie de loyer exorbitante
Ceux qui se lancent, malgré les loyers élevés, dans l’ouverture d’un nouveau commerce sont amenés à payer des garanties de loyer toujours plus importantes. Les régies immobilières, désireuses de se prémunir un maximum d’éventuels litiges, demandent des garanties de six mois, voire douze ou vingt-quatre mois! Difficile de se lancer dans de telles conditions. Il devient cependant possible, pour les futurs indépendants, de contacter des sociétés de cautionnement pour assurer cette garantie. Mais là aussi, évidemment, il faut présenter des finances solides. Concernant le financement de l’entreprise, l’accès s’est resserré ces dernières années. A Genève, il existe une structure cantonale, la FAE (Financer Autrement les Entreprises), qui apporte des solutions complémentaires de financement.

Différences entre pas-de-porte, fonds de commerce et loyer
Le loyer est le montant à payer chaque mois pour l’utilisation du bien loué. Le fonds de commerce est le prix à payer pour bénéficier de l’enseigne, de la clientèle, de la renommée, des installations, du mobilier, du matériel, du stock, etc. Quant au pas-de-porte, c’est une sorte de ticket d’entrée qu’on verse une seule fois à l’entrée en jouissance du bien. Il faut également savoir que le fait de baisser un loyer commercial, pour un propriétaire, revient à accepter que la valeur de son immeuble diminue. C’est bien là que le bât blesse.

Solutions des plus diverses
Les villes de Suisse romande constatent toutes la même évolution et s’en préoccupent. Les taux de vacance exacts ne sont pas toujours connus, mais presque toutes les villes planchent actuellement sur cette nouvelle problématique.
Côté Suisse alémanique, on a vu émerger un phénomène nouveau, qui pourrait permettre d’éviter de voir trop de vitrines vides dans les rues du centre-ville: des «pop-up stores», magasins éphémères qui naissent ici et là, pour une période courte, afin de remplir les espaces vides et maintenir l’animation.

Opération «Zéro vitrine vide»
C’est dans cette tendance des magasins éphémères et pour contrer un centre-ville devenu un peu morose que la Ville de Neuchâtel a lancé son opération «Zéro vitrine vide» au printemps 2017.
A Fribourg, la première analyse de la vacance commerciale, menée en avril 2018, relate un chiffre de 15% sur la zone considérée comme le «centre-ville», ce qui est élevé. Quant aux prix des locations, il n’y a pas d’étude comparative pour l’instant. La Ville a toutefois des estimations des loyers en ce qui concerne la ville historique et remarque des différences dans l’attitude des propriétaires selon la zone (différente vers la gare).
La Ville a mandaté des experts pour établir une analyse de ville ainsi que, dans une seconde phase, une stratégie de valorisation du quartier du Bourg en collaboration avec propriétaires et commerçants (résultats attendus pour mi-2019). En réponse au dernier questionnaire envoyé par la Ville, les propriétaires considèrent toutefois à 60% que les loyers sont stables ou en légère baisse sur les dernières années, ce qui n’est pas validé par les commerçants…
Alexandra Stadler, chargée du Développement économique de la Ville, observe que les commerces emblématiques, qui tournaient depuis des années avec des habitués (épicerie du coin, bijouterie, etc.) et dont les propriétaires atteignent l’âge de la retraite ne trouvent pas de repreneurs. Ils étaient souvent encore en mesure de fonctionner uniquement car les gérants étaient simultanément propriétaires de l’immeuble, ce qui permettait de réduire drastiquement les charges d’exploitation. Souvent, ces commerces n’étaient pas rentables sur les dernières années, mais les gérants ont résisté jusqu’à la retraite, «pour le quartier».

Changement de typologie des commerces
Quant aux commerces traditionnels (boucheries, épiceries ou autres), ils ont pratiquement disparu en raison de la concurrence des grands magasins d’alimentation généralistes. Il y a un grand tournus pour les commerces de flânerie (habits, accessoires, décorations) indépendants. Les magasins qui pour l’instant subsistent sont ceux qui se positionnent sur des produits spécialisés ou de niche et qui offrent également des services après-vente de qualité (réparation, suivi). Une totale mutation du type de commerce est en train de s’opérer.
La Ville de Fribourg a développé un plan d’action pour soutenir son centre-ville au niveau touristique, culturel et commercial, qui comprend notamment l’engagement d’une déléguée au Développement économique depuis 2017, des actions directes auprès des propriétaires d’espaces commerciaux vides et le développement à venir d’une régie culturelle dont le but est de soutenir l’attribution momentanée de locaux commerciaux vides pour la mise en valeur de la culture locale.

Prix Rue de l’Avenir 2018 pour Delémont
La politique communale delémontaine en matière d’implantation des commerces qui vise à maintenir le commerce de détail au centre-ville a été jugée exemplaire et a été récompensée par le Prix Rue de l’Avenir 2018. En effet, la Ville a obligé les grandes chaînes de magasins alimentaires à s’établir au centre de Delémont et non pas en périphérie. En vieille ville de Delémont, selon une étude menée sur l’évolution de l’occupation des rez-de-chaussée de 1992 à 2017, le nombre de locaux commerciaux vides est en diminution depuis quelques années. Une liste des locaux commerciaux disponibles est régulièrement tenue à jour par la Municipalité de Delémont afin d’avoir une vue d’ensemble des rez-de-chaussée libres pour de potentiels commerçants. Des contacts avec les propriétaires sont entrepris régulièrement afin de les mettre en relation avec des commerçants ou locataires potentiels. Cependant, actuellement, la Municipalité est confrontée à différents problèmes concernant les rez-de-chaussée vides. En effet, plusieurs de ces derniers sont sans activités apparentes et seraient donc disponibles pour accueillir un commerce. Cependant, les propriétaires souhaitent les garder ainsi pour diverses raisons (stockage de matériel, usage personnel, bâtiment en vente ou en projet de rénovation). Un commerçant est intéressé à venir s’installer en vieille ville et à ouvrir une boucherie (il n’y a plus de boucherie indépendante à Delémont)mais se retrouve face à différents obstacles (surface disponible, emplacement, exigences des propriétaires, etc.). Depuis 2017, un projet a été mis en place dans le but de redynamiser la vieille ville, ce qui se traduit par le démarchage de nouveaux commerçants et une aide à l’implantation de nouveaux commerçants en vieille ville (aide à la recherche d’un local, subventions éventuelles pour les rénovations du local, communication, etc.).

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef