DOSSIER – L’essor des sociétés immobilières signifie “une marchandisation de l’immobilier”

Quelques questions à Patrick Rérat, professeur à l’Institut de géographie et durabilité de l’Université de Lausanne, à propos de l’essor des sociétés immobilières.

Pour Patrick Rérat, on constate une baisse de la proportion de particuliers et à une «montée en puissance» des investisseurs institutionnels. Toutefois, il ne s’agit pas à son sens de la conséquence d’un énorme transfert de propriété. Pour cela, il juge utile de regarder en fonction de l’époque de construction. La part des particuliers dans les logements construits avant 1946, entre 1946 et 1980, entre 1980 et 2000, diminue. Il y a un effet de transfert (rachat) mais qui est assez limité en volume. Si les investisseurs institutionnels montent en puissance, c’est surtout le fait de nouvelles constructions. Ils possèdent plus de 4 logements locatifs sur 10 construits après 2000.

Pourquoi la concentration de la propriété, avec des sociétés immobilières qui possèdent l’équivalent de villes suisses en appartements, a-t-elle augmenté ces dernières années? Qu’est-ce qui a permis cette évolution?

Il y a pour cela plusieurs raisons:
– les institutionnels s’étaient quelque peu détournés de l’immobilier dans les années 1990. L’éclatement de la bulle immobilière et une conjoncture faible contrastaient avec les perspectives de rendement des investissements en bourse. La baisse des actions en 2002 a incité les investisseurs institutionnels à revenir à l’immobilier pour diversifier leurs placements (l’immobilier étant plus stable que la bourse);
– l’apparition de nouveaux acteurs que sont les fonds d’investissement immobilier. Certains investisseurs (y compris des particuliers) privilégient l’achat de parts de fonds immobiliers plutôt qu’un investissement direct dans la pierre. Ils cherchent la sécurité du placement tout en évitant la gestion de biens immobiliers (vue comme chronophage et coûteuse). On peut aussi mentionner les grands groupes de construction qui vont monter des projets et les vendre clés en main à de grands investisseurs;
– la situation de pénurie sur le marché du logement a incité à la construction de grands projets (ex. répondre à la demande);
– les taux hypothécaires historiquement bas et l’introduction de taux négatifs rendent les investissements dans l’immobilier d’autant plus intéressants;
– ces investisseurs sont capables de lever des fonds importants, de faire face à l’augmentation des prix du foncier, de réaliser de grandes opérations (par exemple régénération de friches industrielles), ce que les particuliers ne sont pas en mesure de faire.

Quels sont les risques d’une trop grande concentration de la propriété immobilière?

Les acteurs institutionnels, comme les propriétaires particuliers d’ailleurs, fonctionnent sur une logique de rendement. L’objectif des caisses de pension et des assurances est de dégager du profit pour financer des retraites, des prestations à leurs assurés, etc. Les fonds d’investissement cotés en bourse suivent aussi cette logique de rendement et perçoivent l’immobilier comme un produit financier. Les plus-values servent à rétribuer les actionnaires. Il s’agit là d’une marchandisation de l’immobilier. Les grands investisseurs sont également localisés en premier lieu dans les grands centres urbains. Ils ont tendance ainsi à drainer des revenus des autres régions.
Une question qui reste ouverte pour moi serait de déterminer si les propriétaires particuliers protègent réellement davantage les locataires. Cela mériterait d’être approfondi à mon sens, mais je n’ai pas d’éléments tirés de mes recherches.

Quels sont les moyens à disposition pour éviter que cela n’empire encore?

Favoriser les maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme les coopératives. Il y a également des débats sur la promotion de la maîtrise d’ouvrage habitante (donc par les habitants) en France, en Suisse, etc. C’est le cas par exemple de la densification douce de la zone villa (création de logements par des petites opérations menées par les propriétaires).

Qui peut engager ces moyens?

Les pouvoirs publics, par une politique foncière active (ex. achat de terrain, mise à disposition pour droit de superficie pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique).

Propos recueillis par Henriette Schaffter