Tous ces frais sont-ils vraiment à la charge des locataires?

ll y a une tendance qui consiste à tout faire payer au locataire. Mais c’est pourtant loin de devoir être le cas. On fait le point.

facture

De nombreuses régies veulent mettre à charge du locataire toute dépense liée à un travail effectué par ses soins, et qui devrait être logiquement payé par le bailleur qui la mandate pour assurer la gestion de son bien. De nombreux contrats de bail ou conditions générales stipulent que le locataire s’engage à payer des montants forfaitaires, à titre d’émolument, pour diverses tâches assumées par la régie. Aperçu des frais qui ne sont pas à votre charge.

Tout ce que dit le bail n’est pas parole d’évangile

Ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai. Le droit du bail est protecteur du locataire et prend en considération que celui-ci n’a pas forcément la possibilité ni les ressources pour lire et négocier attentivement toute clause de son bail au moment de sa conclusion. C’est pourquoi le Code des obligations prévoit des protections impératives devant lesquelles une disposition contraire du contrat devra s’effacer. Il ne faut donc pas se laisser opposer sans autre que «ce montant est dû par vos soins, et d’ailleurs le bail que vous avez signé le prévoit».

La régie doit être payée par le bailleur pour son travail

Le bailleur est autorisé à répercuter à travers le loyer les honoraires de gérance que lui facture sa régie (en principe de 3,5 à 5% du montant des loyers de l’immeuble). Cela représente donc des montants importants et couvre l’activité de la régie dans le cadre de la gestion ordinaire du bien. Il n’est donc pas justifié que des frais soient réclamés au locataire, car cela revient à le faire payer deux fois: une fois par le loyer, une autre par un émolument exigé au moment de la prestation.

Frais de dossier, d’établissement et de conclusion du bail

Ces frais sont souvent facturés au locataire entre 150 et 200 francs. Or ils sont à la charge du bailleur. C’est d’ailleurs ce que prévoient aujourd’hui les règles et usages locatifs vaudois. C’est à la régie de trouver le locataire et d’établir le bail, puis de le lui faire signer.

 

Ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai.

 

Frais d’avenants et d’attestation

Un avenant au bail établi en cas de concubinage ou de mariage par exemple, ou une attestation pour demander un macaron à la Fondation des parkings, est aussi un travail administratif fait par la régie dans le cadre de son mandat de gestion ordinaire. Les frais en sont donc à charge du bailleur et ne peuvent être refacturés une seconde fois au locataire.

Frais de rappel et de mise en demeure

Certaines régies facturent des frais de mise en demeure de 80 francs! Et de simples rappels de 20 francs… Alors qu’il s’agit d’un courrier-type, parfois pas même adressé en recommandé. Or ce travail est déjà payé par le bailleur, qui paie l’honoraire de gérance pour la «gestion financière», ce qui inclut «les rappels dans le cadre d’une procédure amiable», c’est-à-dire tout ce qui se fait avant l’envoi d’une réquisition de poursuite. Par gain de paix il faut admettre des frais raisonnables, de maximum 10 francs.

Autorisation de sous-louer ou de transfert du bail commercial

Comme le droit du bail prévoit de manière impérative, lorsque les conditions pour le faire sont réalisées, que le locataire peut sous-louer ou le commerçant peut transférer son bail, les frais qui en résultent ne peuvent être mis à charge du locataire.

Frais de restitution anticipée

Dans le même ordre d’idée, le Tribunal fédéral a pu dire que les frais exigés par la régie (en général entre 200 et 300 francs ou 1% du loyer annuel) du locataire qui «résilie» le bail en avance en présentant un candidat de remplacement ne sont pas dus.

Frais d’avocat et frais d’huissier

Sauf exception rare, où le locataire engendre par un comportement abusif des frais inutiles, les frais de procès du bailleur (y compris d’avocat) sont à charge de celui-ci si le canton, comme c’est le cas à Genève et dans d’autres cantons romands, prévoit la gratuité de la procédure; de même pour les frais d’huissier venu à un état des lieux de sortie, quand le locataire ne les a pas provoqués abusivement.

 

Pierre Stastny,
Asloca Genève

Précarité en temps de Covid-19 : lorsque le voile se déchire

En cette période difficile, la précarité dans les villes n’est plus aussi cachée qu’habituellement. De nombreux habitants ne peuvent plus nourrir leur famille sans aide extérieure.

Depuis plusieurs semaines, la même scène se répète les samedis matin à la patinoire des Vernets à Genève. Une file de personnes en détresse financière font parfois plusieurs heures de queue pour obtenir des colis alimentaires ou de produits de première nécessité d’une valeur de quelques dizaines de francs. Ces files que l’on retrouve également dans d’autres villes de Suisse montrent l’ampleur de la précarité d’une partie de la population durement frappée par la crise.

Travailleurs sans sécurité

Privées de revenus, beaucoup de ces personnes sont menacées de devoir quitter leurs appartements. Nombreux sont les locataires travaillant dans la restauration ainsi que dans l’économie domestique. Ces secteurs emploient nombre de personnes sans papiers ou de travailleur·euse·s au noir. Ces salarié·e·s, sans le soutien de leur employeur, ne peuvent pas bénéficier du chômage technique, souvent faute d’avoir été déclarés aux assurances sociales, et ne peuvent pas bénéficier des allocations pour pertes de gain (APG) dans la mesure où ils n’ont pas le statut d’indépendant·e·s. Sans revenus, ces personnes sont réduites à une forme de charité organisée pour nourrir leur famille et répondre à leurs besoins les plus élémentaires.

Des droits à faire valoir

Leur statut de locataire leur offre cependant des droits. Il existe deux principes qui pourraient être d’une grande aide pour les locataires ou sous-locataires menacés d’être évacués physiquement par le locataire principal (en cas de sous-location) ou le propriétaire de l’appartement:

  •  La personne qui vit dans un appartement en payant un loyer a le statut de locataire et dispose de la protection prévue par le droit du bail, même si elle ne dispose pas d’un contrat écrit. Il faut que le locataire demande une quittance du paiement du loyer ou conserve une trace de celui-ci. Il est prudent de garder une copie de cette preuve des paiements avec soi, pour être en mesure de démontrer cette qualité de locataire au cas où le bailleur profiterait de l’absence du locataire pour changer les serrures.
  • Le locataire mis à la porte ou dont les serrures du logement auraient été changées en son absence peut appeler la police ou reprendre immédiatement possession de l’appartement, le cas échéant en changeant à son tour les serrures. La loi n’autorise pas le bailleur ou le sous-bailleur à expulser quelqu’un sans décision judiciaire!

Cette règle vaut pour toutes et tous les locataires, avec ou sans permis de séjour. Il faut cependant que les locataires évacués sans jugement se souviennent qu’il faut immédiatement réagir pour récupérer leur logement.

L’Asloca est à disposition des locataires pour les informer de leurs droits et les aider à les faire valoir.

 

Sarah Braunschmidt et Orlane Varesano,
Juristes pour l’Asloca Genève

Neuchâtel: une locataire obtient gain de cause face à un congé abusif

Il vaut toujours la peine de se défendre contre des congés non nécessaires donnés par des propriétaires peu compatissants. Encore une preuve à Neuchâtel dans le cas ci-dessous.

En s’excusant d’agir «à l’aube des fêtes de fin d’année» 2010, la gérance Ribaux & von Kessel adressait une hausse de loyer «aux plus anciens locataires de l’immeuble sis Fontaine-André n° 42-44».

Dans la correspondance qui l’accompagnait, elle annonçait avoir procédé à une étude du marché, lui permettant de fixer le loyer net d’un trois-pièces à 800 francs (voire 1300 francs en cas de rénovation), mais qu’elle se contenterait de 776 francs compte tenu de la dernière baisse du taux hypothécaire (en oubliant évidemment les baisses précédentes). Les locataires étaient invités à «comprendre réellement» qu’ils profitaient encore d’un «geste» de la part de la propriétaire. Pour clore cette missive dans un style bien propre à cette gérance, il était indiqué:

Le locatif de la rue de Fontaine-André. @Marie-Claire Jeanprêtre Pittet

«Par surabondance de précaution, s’il devait y avoir une contestation sur ce loyer de 776 francs/mois, hors charges, nous serons (sic) contraints, devant la com- mission de conciliation, de faire état de cette étude et ainsi prétendre à un loyer majoré. Nous espérons ne pas en arriver à cet ultime recours.» Cette hausse a été contestée et retirée. Plusieurs des locataires concernés occupaient les quatre rez-de-chaussée de ces immeubles, avec un loyer net de 540 francs.

Rénovation et congé…

Quelques années plus tard, au début de 2018, la propriétaire a eu l’idée d’agrandir les balcons des quatre rez-de-chaussée et de procéder à des travaux de rénovation. Selon l’architecte, il était absolument impossible d’intervenir en présence des locataires. Les deux occupants du n° 44 ont reçu leur congé, dont l’une, âgée de 88 ans, vivait depuis cinquante ans dans son appartement; celle-ci a été victime d’un malaise peu après et placée définitivement dans un home. Les travaux annoncés ont été exécutés et les logements remis sur le marché au prix de 1450 francs plus charges. L’un a été loué avec remise de loyer et l’autre est toujours vide au moment où nous écrivons ces lignes. Autant dire un gâchis humain, économique(du moins pour l’instant) et deux logements à loyer abordable en moins sur le marché; mais pas suffisant pour mettre un frein à la seconde phase du projet.

Personnes âgées: aucune compassion de la propriétaire

Les locataires des rez-de-chaussée du n° 42 ont reçu leur congé peu de temps avant Noël 2018. L’un des logements était occupé depuis 46 ans par une dame âgée de 87 ans, atteinte dans sa santé, au bénéfice de faibles revenus et qui s’était constitué un réseau d’aide parmi ses voisins lui assurant son maintien à domicile. Bien qu’au courant de cette situation difficile, la propriétaire n’a pas voulu retirer le congé et l’affaire a été portée devant le tribunal. En cours de procédure, la gérance a annoncé de façon péremptoire que les travaux sur les balcons allaient commencer, alors qu’elle clamait dans ses échanges d’écritures que c’était absolument impossible.

Congé annulé

Dans son jugement rendu le 8 janvier dernier, la juge a annulé le congé. Elle a retenu qu’il était démontré que les travaux pouvaient être exécutés sans résilier le bail (puisqu’ils étaient faits!), et surtout qu’il existait une disproportion grossière entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers de la bailleresse, et les conséquences particulièrement pénibles sur le plan humain pour la locataire en raison de la résiliation. Dommage que ce jugement, pourtant rendu dans un délai très bref, n’ait pas pu être glissé sous le sapin de Noël 2019.

 

Marie-Claire Jeanprêtre Pittet
Responsable du service juridique Asloca Neuchâtel

COVID-19: 5 conseils sur vos droits de locataires

Les mesures de lutte contre la pandémie décrétées par le Conseil fédéral les 13 et 16 mars 2020 ne sont pas sans interroger les rapports entre locataires et bailleurs.

@Jehan Khodel

Ci-après, quelques questions fréquentes posées aux permanences (désormais téléphoniques) de l’ASLOCA Genève, avec des tentatives de réponses. La situation actuelle étant heureusement sans précédent, ce qui suit n’a aucune prétention à l’exhaustivité et ne peut être pris comme parole d’évangile, vu l’absence de jurisprudence en la matière.

Obligation de payer le loyer des locataires commerciaux

Savoir si le locataire commerçant est tenu au paiement du loyer est la question la plus récurrente mais aussi la plus brûlante et épineuse. Les milieux immobiliers se sont empressés de soutenir par la voix de leurs représentants que l’obligation de payer le loyer demeurait de mise, notamment pour les locataires commerciaux1, la crise actuelle relevant du risque d’entreprise qu’il appartient au locataire commerçant d’assumer. Le Conseil d’Etat genevois et les milieux immobiliers ont d’ailleurs convenu d’un Protocole d’accord le 19 mars 2020, qui présume pareille obligation et ne prévoit pour toute solution que l’engagement informel des partenaires immobiliers à envisager, selon les cas, un échelonnement de la dette de loyer et à aiguiller les locataires commerciaux vers un fonds d’aide aux entreprises. Sans garantie. Ni partage des risques. Des voix dissidentes se sont élevées, d’abord en Suisse alémanique, parmi lesquelles d’ailleurs des avocats proches des milieux immobiliers2. Les mesures prises par le Conseil fédéral (CF) visant la protection de la santé de l’ensemble de la population, il est inéquitable que les pertes économiques qui y sont liées soient attribuées aux locataires seuls.
Il est ainsi soutenable que l’interdiction faite d’exploiter certains commerces ouvre droit à une limitation de l’obligation de payer le loyer3. Les commerçants sont appelés toutefois à la prudence: il leur appartient de contacter leur bailleur pour discuter d’une solution taillée sur mesure et tenant compte de l’économie du contrat conclu en l’espèce ainsi que des difficultés économiques de part et d’autre. Les arguments juridiques n’étant pas éprouvés devant les tribunaux, une renégociation des conditions de loyer provisoire est à préférer à un procès. Une «autoréduction du loyer» sans autre communication au bailleur doit en tous les cas être proscrite.

Retard dans la remise des locaux

Si le bailleur est en retard dans la remise des locaux il tombe en demeure, certes sans sa faute si cela est lié à des problèmes dans la «chaîne de livraison» induits par les mesures du CF. Le locataire peut lui fixer un délai convenable pour délivrer la chose et, à défaut d’exécution dans le délai, il peut alternativement demander l’exécution du contrat et des dommages-intérêts (frais d’hôtel par exemple) ou, selon diverses modalités, renoncer à l’objet et demander des dommages-intérêts. Un conseil juridique est recommandé en pareils cas, avant toute action, vu la complexité de certaines règles en la matière.

Obligation de tolérer des visites en vue de la relocation ou de travaux

Le locataire doit en principe tolérer ces visites (art. 257h CO). Mais, vu le contexte actuel, il peut exiger le respect des règles posées par l’OFSP (limitation du nombre de personnes, une seule à la fois en plus de la régie, et distance de sécurité de deux mètres). Les cas particuliers de personnes à risque doivent être réservés, car il leur est recommandé d’éviter tout contact. On ne peut évidemment exiger de quiconque qu’il mette sa vie en péril pour favoriser la visite des locaux. Le locataire prudent contactera la régie pour discuter de solutions pragmatiques, étant précisé qu’il n’est pas tenu de transmettre de certificats médicaux, protection des données personnelles oblige, mais qu’en cas litige aboutissant à un procès un juge pourrait les solliciter. Là encore, la communication des parties dans le respect des règles de la bonne foi doit être préférée à toute lecture juridique intransigeante.

Déménagements

A l’heure où est rédigé cet article les déménagements ne sont pas proscrits et les entreprises de déménagement pas visées par l’ordonnance du CF du 13 mars 2020 limitant certaines activités. Si un locataire ne peut déménager avec l’aide d’amis, car ceux-ci craignent une contamination, il lui appartient de minimiser son dommage en trouvant une entreprise ou une association pouvant s’en charger. Il ne peut sans autre prétendre se départir du contrat nouvellement signé et révoquer le congé donné pour son logement actuel, en se prévalant de la crise sanitaire en cours.
S’il ne peut déménager parce qu’il est contaminé par le virus, il sera en demeure de rendre les locaux actuels et risque de devoir payer un loyer supplémentaire, mais devrait pouvoir soutenir selon nous que c’est sans sa faute, et être libéré de pareille dette. Lorsqu’il libérera les lieux, le bailleur ne pourra pas exiger de lui la prise en charge des frais de désinfection complète du logement: être malade chez soi n’est pas un usage anormal de la chose louée!

Visites chez soi

Le bailleur ne peut interdire des visites de proches du locataire si elles se déroulent dans le respect des règles posées par l’Office fédéral de la santé publique (pas plus de cinq personnes en un lieu donné). Il va de soi que dans la mesure du possible les réunions inutiles de type festif doivent être évitées.

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève

Un congé économique annulé!

Un locataire a réussi à faire annuler le congé qui lui avait été adressé, notamment parce que la vente de la villa qu’il occupe en partie pouvait très bien se faire en sa présence.

Le Tribunal fédéral a récemment confirmé l’annulation d’une résiliation de bail donnée au motif que le propriétaire souhaitait vendre le logement libre de son locataire dans le but d’en tirer un meilleur prix. Cette décision rappelle que ce type de congé n’est pas automatiquement valable, et qu’il peut s’avérer disproportionné.

Situation du locataire à prendre en considération

Le locataire, beau-frère du bailleur, était une personne handicapée qui vivait depuis près de vingt ans dans un appartement situé dans une villa qui comprenait deux logements. L’assurance-
invalidité avait financé d’importants travaux d’adaptation de cette habitation, à hauteur d’environ 57 000 francs. Le bailleur avait, quant à lui, hérité du bien et souhaitait vendre la villa, l’autre appartement sis dans cette dernière étant vide. Il avait d’abord envisagé de louer celui-ci à une personne que son beau-frère pourrait proposer, puis de charger une régie d’administrer la villa, et avait d’ailleurs informé son beau-frère de ces intentions, avant de se rétracter. Il avait finalement résilié le bail pour son échéance. Ce congé a été contesté par le locataire devant la juridiction des baux et loyers genevoise. Les deux instances cantonales ont annulé la résiliation et le bailleur a recouru au Tribunal fédéral.

Rappel des principes en matière de protection du locataire contre les congés

En vertu de l’art. 271 al. 1 du Code des obligations (CO), la résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire contre le congé chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion importante des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse, ou qu’il adopte une attitude contradictoire. L’art. 271 al. 1 CO ne supprime pas le droit du bailleur de résilier le contrat, mais vise uniquement, selon le Tribunal fédéral, à protéger le locataire contre d’éventuels abus. Un congé n’est ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin.

Le congé économique pour vendre n’est pas automatiquement valable

La jurisprudence fédérale a certes admis parfois la validité du congé signifié dans le but de favoriser une vente. Encore faut-il que la présence d’un locataire soit effectivement de nature à rendre une vente plus difficile, ce qui ne va pas automatiquement de soi. C’est ce que rappelle utilement la décision, à savoir que le Tribunal fédéral n’a jamais admis de manière abstraite que la vente d’un appartement libre d’occupant se fait toujours à de meilleures conditions: tout dépend du cas d’espèce. Or, ici, il n’a pas été démontré que la libération de l’appartement permettrait effectivement de vendre la villa à un prix plus élevé, et il a même été retenu que la vente serait possible aussi sans résilier le bail (sans qu’on sache, cela dit, à quelles conditions). Il s’ensuit que la résiliation du bail ne paraît pas objectivement nécessaire à la réalisation du projet de vente, si bien que le congé doit être annulé.

Le congé économique peut aussi être disproportionné

Les inconvénients particulièrement graves que la fin du contrat entraînerait pour le locataire, en raison de sa situation personnelle particulière, ont aussi amené la Cour genevoise à casser le congé, ce à quoi le Tribunal fédéral ne trouve rien à redire, à juste titre. Cette décision est bienvenue à une époque où les ventes immobilières de biens loués sont légion et que les acquisitions sont souvent faites par des investisseurs en quête de placements sûrs, et pas par des personnes désireuses de vivre dans le logement acheté, disposées ainsi à payer plus cher un bien libre. Et, même en pareil cas, la résiliation économique peut être annulée si la situation particulière du locataire le commande.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 8 avril 2019, cause 4A_485/2018).

Pierre Stastny
Avocat répondant, ASLOCA Genève

Demander une baisse de loyer en 5 étapes

Le taux hypothécaire de référence pour les loyers ne cesse de baisser depuis 1992. Pourtant, la plupart des locataires n’ont pas vu leur loyer baisser.
Evidemment, les bailleurs n’octroient aucune baisse spontanée, sauf de rares exceptions. Il appartient donc aux locataires de faire les démarches nécessaires pour obtenir ces baisses. En voici les différentes étapes.

1. Trouver la date de la dernière fixation de loyer

De manière générale, un locataire a droit à une baisse de loyer si le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la signature du contrat de bail.
Bien que le taux de référence est mis à jour quatre fois par année, c’est bien la date de la dernière fixation du loyer qui fait foi.

Si votre loyer a été fixé en 2008, vous pourriez obtenir une baisse de près de 20% sur votre loyer!

Depuis le 3 mars 2020, le taux de référence est à 1,25%. Mais en 2008, lorsqu’il a été instauré, ce taux était à 3,5%. Plus la date de votre contrat de bail est ancienne, plus la baisse risque d’être importante.

2. Identifier la date de la prochaine échéance

Une fois le taux hypothécaire ayant servi à la fixation de son loyer actuel identifié, il faut rechercher pour quelle date le locataire peut résilier son contrat. Les demandes de baisse de loyer doivent respecter le préavis de résiliation et le terme du bail.

Par exemple, on peut résilier son contrat avec un préavis de trois mois pour la fin de chaque mois. C’est la même chose pour une demande de baisse de loyer. En revanche, si on ne peut résilier son bail qu’une fois par année, par exemple au 30 juin, moyennant un préavis de trois mois, le bailleur doit recevoir votre lettre le 31 mars au plus tard.
Attention, c’est bien la date de réception qui compte et non pas la date d’envoi, même par courrier recommandé.

Vous ne trouver pas cette information sur votre bail? Contactez le bureau de l’ASLOCA le plus proche de chez vous. Nous vous conseillerons.

3. Calculer la baisse

Il existe sur Internet plusieurs calculateur pour connaître la baisse de loyer à laquelle vous avez droit. Faites le calcul grâce à notre outil en ligne!

4. Écrire au bailleur

Une fois le calcul fait, il reste à envoyer une lettre recommandé à votre bailleur. Grâce à notre calculateur, il vous suffit de remplir les champs de notre formulaire pour générer une lettre prérédigée avec vos informations!

5. Saisir l’autorité de conciliation si nécessaire

Si le bailleur refuse votre demande dans un délai de 30 jours, il est impératif de saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours dès cette réponse.
C’est uniquement la saisie de l’autorité de conciliation qui préserve les droits du locataire.

Attention, dans le cas où la régie n’a pas répondu dans le délai de 30 jours demandé, cela signifie qu’elle refuse toute baisse de loyer. Dans ce cas aussi, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (soit 60 jours depuis l’envoi de sa demande de baisse de loyer). Une fois l’autorité de conciliation saisie et les droits du locataire sauvegardés, il est encore possible de négocier le montant de la baisse de loyer avec son bailleur.

La loi interdit au bailleur de résilier un bail parce que le locataire fait valoir ses droits!

L’invocation que le loyer ne doit pas être baissé, car il se situe dans les limites des loyers du marché ou du quartier, est une objection courante, mais sans fondement. Le bailleur de produire des exemples précis de logements similaires, ce qu’il n’arrive en général pas à faire.

Exceptions

Il n’est pas toujours possible de demander une réduction de loyer en raison de la baisse du taux de référence.

Les loyers qui sont indexés à l’inflation (évolution de l’indice suisse des prix à la consommation) ne sont pas sensibles aux baisses du taux hypothécaire pendant la durée du contrat, mais seulement à leur échéance.

Les loyers subventionnés et contrôlés par une commune, un canton ou la Confédération ne sont pas non plus soumis aux évolutions du taux de référence, mais des intérêts hypothécaires réellement payés par le bailleur.

Les loyers fixés selon un échelonnement prévu à l’avance ne peuvent pas non plus être baissés avant la fin du contrat.

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

Contester le loyer initial dix ans après peut rapporter gros!

Sans formule officielle, le loyer d’un locataire vaudois a été jugé nul. Ce sont ainsi dix ans de trop-perçu de loyer qui doivent lui être remboursés.
Pendant combien de temps peut-on contester le loyer initial? Dans les 30 jours dès la réception des clefs (et non pas dès la signature du contrat) selon l’article 270 du Code des obligations (CO). Cependant, dans les cantons qui connaissent l’obligation par le bailleur de notifier au locataire la formule officielle prévue à l’art. 270 alinéa 2 CO, ce délai de 30 jours ne court pas si le bailleur a omis de la notifier. Si le bailleur la notifie dans les 30 jours dès la remise des clefs, alors le délai ne commence à courir que dès la remise effective de la formule. Une notification au-delà des 30 premiers jours du bail équivaut à l’absence de notification. Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu de loyer.

Nullité du loyer initial

Dès lors jusqu’à quand peut-on contester le loyer initial? Ce sont les règles sur l’enrichissement illégitime qui s’appliquent, soit les articles 62 et suivants CO. Le locataire doit agir en justice, soit par le dépôt d’une demande auprès de l’Autorité de conciliation, dans un délai d’un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit et, dans tous les cas, dans les dix ans dès la naissance du droit. Un locataire a connaissance de son droit lorsqu’il sait que l’absence de la notification de la formule officielle (ou de l’indication du loyer du précédent locataire ou de la motivation de la hausse de loyer par rapport au précédent locataire) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était dès lors abusif. En revanche il ne suffit pas que le locataire ait pu ou dû le savoir.

Remboursement sur dix ans

Une fois que le juge aura fixé le loyer licite dès le début du bail, se pose la question de savoir sur quelle durée le locataire peut obtenir le remboursement du trop-perçu de loyer. Ce n’est pas la prescription de cinq ans de l’art. 128 CO concernant les prestations périodiques qui s’applique: cette durée concerne en revanche les loyers que le locataire doit payer, raison pour laquelle il est indispensable que les locataires conservent les quittances de loyer pendant cinq ans. Comme déjà dit, c’est le délai de prescription de dix ans qui s’applique. Toutefois, ce délai ne part pas du début du bail mais lors du versement de chaque loyer.

Litige qui débouche sur un énorme remboursement

C’est ce qu’a confirmé dans un arrêt du 8 juillet 2019 la Cour d’appel civile du canton de Vaud dans une affaire concernant la région de Montreux. Le locataire avait loué un appartement à partir du 1er janvier 2004 pour un loyer net de 2100 fr. Il a résilié le bail de manière anticipée en juin 2016 en présentant un locataire de remplacement refusé par le bailleur. Un litige est donc survenu sur la question de savoir jusqu’à quand le locataire devait payer le loyer. Le locataire estimait être libéré de ses obligations à fin octobre, alors que le bailleur exigeait le loyer jusqu’à fin décembre. Ce litige a amené le locataire à consulter son assurance de protection juridique en juillet 2016 et il a ainsi appris que le loyer payé était nul faute de notification de la formule officielle. Les juges ont finalement fixé le loyer à 1650 fr., soit une différence de 450 fr. par mois, soit sur dix ans un capital de 54 000 fr. ! Sous déduction de quelques loyers impayés et autres frais, le bailleur a été condamné à restituer au locataire une somme de presque 42 000 fr.
Moralité: contestez le loyer dans les 30 jours ou consultez l’ASLOCA ultérieurement si vous n’avez pas reçu la formule officielle de fixation du loyer initial. Il appartient bien sûr au bailleur de prouver qu’il l’a notifiée au locataire. Cette formule officielle n’est malheureusement obligatoire que dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud, Bâle-Ville, Zoug et Zurich.
François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

Une fraude à la loi sanctionnée par le Tribunal fédéral

La liberté contractuelle ne permet pas de faire n’importe quoi en abusant de sa position dominante de bailleur, de surcroît en période de pénurie de logements.
Une grande société d’assurances dont le siège est à Zurich l’a appris à ses dépens. Le Tribunal fédéral a ainsi transformé un bail de durée déterminée en un bail de durée indéterminée.

Loyer et durée contestés par le locataire

Un locataire genevois avait signé un bail d’une durée déterminée de 4 ans pour un appartement de 4 pièces et demie (cuisine comprise) prévoyant un loyer mensuel de 1297 fr. auquel s’ajoutent des provisions de 120 fr. pour le chauffage et l’eau chaude et de 180 fr. pour frais d’exploitation. Ce loyer devait s’appliquer pendant les trois premières années du bail, puis le loyer net était augmenté de 1297 fr. à 2400 fr. la quatrième et dernière année!
Le premier loyer avait été imposé à la bailleresse dans le cadre d’une autorisation de rénovation de l’appartement délivrée par l’Etat de Genève en application de la loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (LDTR). Le loyer de 2400 fr. était, selon la bailleresse, conforme aux loyers du quartier. Avec l’aide de l’ASLOCA Genève, le locataire a contesté la durée déterminée du bail et le loyer de la quatrième année devant le Tribunal des baux et loyers, dans le délai de 30 jours dès la réception des clefs prévu par l’article 270 du Code des obligations (CO).

Succès total au Tribunal fédéral

Le Tribunal des baux et loyers a admis que la durée déterminée du bail consistait en une fraude à la loi et décrété que le bail était transformé en un bail de durée indéterminée. Par ailleurs, il a fixé le loyer dès la quatrième année à 1714.25 fr., frais accessoires non compris, soit une diminution de 685.75 fr. par mois!
Sur recours de la bailleresse, la Cour de justice a annulé le jugement et maintenu la durée déterminée du bail, mais a confirmé le loyer réduit de la quatrième année.
Toujours avec l’aide de l’ASLOCA, le locataire a recouru au Tribunal fédéral et a obtenu gain de cause! En effet, après avoir rappelé qu’un contrat de durée déterminée n’était pas illicite car prévu par la loi, le Tribunal fédéral a rappelé qu’il pouvait constituer une fraude à la loi, selon les circonstances, notamment si le bailleur a l’intention de louer une chose pour une durée indéterminée, mais adopte un système de baux de durée déterminée aux seules fins de faire échec à des règles impératives de protection des locataires.
Ainsi, le bailleur a le choix de refuser de conclure un nouveau bail, notamment parce qu’il a succombé dans une procédure ou parce qu’il estime le locataire trop revendicateur. Par ailleurs, contester le loyer initial du nouveau contrat est plus difficile que de s’opposer à une majoration de loyer en cours de bail.
Ces risques peuvent inciter le locataire à se montrer docile et à ne pas revendiquer des droits, afin de ne pas compromettre ses chances d’obtenir un renouvellement de son bail; il pourra notamment hésiter à contester un loyer initial abusif, à demander des travaux ou à contester des décomptes de chauffage. On peut également imaginer que le bailleur entende garder la liberté de conclure avec un autre locataire disposé à payer davantage, alors qu’il s’expose normalement à une annulation de congé si l’application de la méthode de calcul absolue permet d’exclure l’hypothèse qu’il puisse majorer légalement le loyer.

Pas de motif valable évoqué

Devant le Tribunal des baux, la bailleresse n’avait pas daigné se déplacer et avait seulement délégué son avocat, qui avait déclaré de manière arrogante qu’il n’y avait pas de motif particulier pour avoir conclu un bail de durée déterminée, que c’était la loi qui le permettait, sans avoir à motiver ce choix et qu’en l’espèce il n’y avait pas de motif.
Quant à la représentante de la régie, elle avait déclaré devant le Tribunal que le locataire s’était inquiété de la durée déterminée du bail avant la signature et qu’elle lui avait répondu qu’il pourrait certainement rester dans l’appartement à l’échéance du bail, car elle avait souvent vu des renouvellements de baux de durée déterminée, mais qu’elle ne pouvait lui donner aucune assurance quant au fait que son bail soit renouvelé «ad vitam aeternam».

Fraude à la loi avérée

Au regard de l’ensemble des circonstances, le Tribunal fédéral a jugé que «la construction juridique proposée par la bailleresse – qui correspond à une pratique systématique s’agissant des objets soumis à la LDTR, pour laquelle elle n’a avancé aucun motif et qui ne correspondait à aucun intérêt du locataire – ne peut s’expliquer que par la volonté d’éluder des dispositions impératives protégeant le locataire et est ainsi constitutive d’une fraude à la loi.» Une jurisprudence juste et bienvenue qui, on l’espère, dissuadera les nombreux propriétaires et régisseurs de continuer à recourir à ce genre de construction juridique illicite, et pas seulement dans les cas de loyer contrôlés temporairement par la LDTR.

François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

Acomptes de frais accessoires sous-évalués: pas de problème pour le Tribunal fédéral

Le Tribunal fédéral vient de confirmer sa jurisprudence selon laquelle les locataires ne peuvent pas se fier au montant des acomptes fixés par le bailleur. Le bailleur n’a ainsi aucune obligation de fixer ces acomptes en fonction des coûts prévisibles. Des locataires zurichois sont, une nouvelle fois, partis à l’assaut du Tribunal fédéral pour changer cette jurisprudence. En vain.

Définition claire des frais accessoires

Les frais accessoires sont les frais que le bailleur facture au locataire pour des prestations fournies par lui ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose louée (art. 257a du Code des obligations). Selon l’art. 257a al. 2 CO, «ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement». Il faut donc une mention précise dans le contrat de bail pour que chacun des frais accessoires puisse être mis à la charge des locataires; à défaut ces frais sont considérés comme faisant partie du loyer net. On entend, en général, par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage et d’eau chaude (le plus souvent), ainsi que d’autres frais d’exploitation selon une tendance venant des bailleurs suisses alémaniques.

Ainsi, de plus en plus, on voit les bailleurs mettre à la charge des locataires sous forme de frais accessoires de nombreux frais tels que les frais d’électricité des communs, les abonnements d’entretien pour l’ascenseur, la ventilation, les extincteurs, l’interphone, les installations de buanderie, les éclairages de secours, les frais de nettoyage des surfaces et locaux communs, les frais d’eau froide, les frais de déneigement (!), le salaire du concierge, etc. La liste de ces frais accessoires devient tellement longue qu’ils peuvent représenter un tiers du loyer brut!

Contestation prise en compte puis reniée

Cette situation est d’autant plus problématique que non seulement le locataire n’a aucun regard sur le choix des entreprises, ni d’influence sur le coût de ces frais accessoires, mais qu’il devra encore payer les surcoûts lors de la présentation du décompte annuel.
Dans un premier jugement, le Tribunal du district de Horgen avait admis les contestations des locataires et limité les soldes dus à 30% de dépassement des acomptes versés. Cela représentait tout de même un solde supplémentaire entre 1000 fr. et 1300 fr. suivant les loyers des locataires.
Malheureusement, ce jugement a été cassé par le Tribunal supérieur du canton de Zurich, qui a estimé que les locataires devaient payer jusqu’au dernier centime les soldes réclamés par le bailleur. Les soldes réclamés s’échelonnent entre 3237 fr. et 8843 fr., soit des dépassements de près de 100%!

Aucun devoir de transparence

Le premier tribunal zurichois avait considéré qu’il convenait d’appliquer par analogie les règles en matière de devis dans le contrat d’entreprise: une facture finale ne peut pas, en règle générale, dépasser de plus de 10% le devis. Le tribunal avait déjà été généreux en acceptant un dépassement de 30%. Le Tribunal fédéral a estimé que les dispositions sur le contrat d’entreprise ne peuvent pas s’appliquer, même par analogie. Il a estimé que le bailleur n’a aucun devoir de transparence lors des négociations précontractuelles.
Cette considération est douteuse dans la mesure où la loi prévoit expressément que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement dans le contrat de bail, ce qui signifie qu’une attention particulière doit être apportée par le bailleur dans la rédaction du contrat de bail.

Liberté contractuelle à tout prix

Le Tribunal fédéral a également écarté les nombreuses critiques des spécialistes du droit du bail à la suite de l’arrêt qu’il avait rendu en 2005 dans lequel il avait défendu la même position. Le Tribunal fédéral défend mordicus son argument de liberté contractuelle: les parties sont libres de conclure n’importe quel contrat. Il appartiendrait donc au locataire de se renseigner précisément auprès du bailleur, avant de conclure le contrat, pour savoir si les acomptes de frais accessoires correspondent réellement au coût. Evidemment, dans un canton où, comme à Zurich, il y a 50 candidats pour un appartement, aucun locataire ne va prendre le risque de poser des questions incisives à un bailleur avant la conclusion du contrat; ce serait le meilleur moyen de renoncer à la location de l’appartement. Le Tribunal fédéral relevait également qu’il ne peut pas y avoir de tromperie de la part du bailleur dans la mesure où rien ne l’oblige à fixer des acomptes corrects. Bref, encore une fois, le Tribunal fédéral se montre peu sensible à la cause des locataires.
(Arrêt du Tribunal fédéral du 29 janvier 2019, cause 4A_339/2018).

François Zutter
Avocat répondant, ASLOCA Genève 

La Suisse condamnée par la Cour européenne des droits de l’homme

La Suisse a été condamnée au motif que le Tribunal fédéral avait violé l’art. 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) en privant des locataires d’un procès équitable.

Déroulement des faits

L’affaire commence en 2008 lorsque des locataires louent une maison à Genève, pour un loyer mensuel de 8000 fr. Aucun avis officiel de fixation du loyer initial ne leur a été remis.
Dès octobre 2009, les locataires ont pris du retard dans le paiement du loyer, entraînant une résiliation de bail. En date du 1er septembre 2010, le bailleur a requis l’évacuation des locataires auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le 27 octobre 2010, les locataires ont ouvert action en fixation du loyer initial concluant à ce que le loyer mensuel soit fixé à 3500 fr., dès le début du bail. La procédure en évacuation a été suspendue; le 1er novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires de leur procédure en fixation du loyer, jugement confirmé par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice en date du 3 décembre 2012.
Les locataires ont recouru auprès du Tribunal fédéral, qui a finalement, par arrêt du 12 avril 2013, admis le recours des locataires et renvoyé la cause à la Chambre des baux et loyers de Genève pour nouvelle décision, soit pour la fixation du loyer depuis le 15 avril 2008. Les juridictions genevoises avaient retenu que les locataires commettaient un abus de droit en remettant en cause le loyer, abus écarté par le Tribunal fédéral.

Assistés par l’ASLOCA à Genève

Dans le cadre des procédures devant les juridictions cantonales, les locataires étaient assistés par l’ASLOCA, agissant notamment par l’intermédiaire de Pierre Stastny. On rappellera qu’à Genève l’ASLOCA peut plaider devant les juridictions des baux et loyers en tant que mandataire professionnellement qualifiée, le canton de Genève ayant fait usage de la possibilité offerte par l’art. 68 al. 2 let. d du Code de procédure civile.
Assistés par un avocat indépendant devant le TF
Pour la procédure devant le Tribunal fédéral, les locataires étaient assistés par Pierre Stastny, agissant désormais en qualité d’avocat indépendant inscrit au Barreau de Genève.
La possibilité pour un avocat indépendant, employé à temps partiel par l’ASLOCA Genève, de représenter devant le Tribunal fédéral des anciens clients de l’ASLOCA avait été discutée par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 26 février 2013 dans lequel il s’était simplement posé la question de savoir si l’avocat de l’ASLOCA satisfaisait à l’exigence légale d’indépendance selon la loi sur les avocats du 23 juin 2000, sans prendre position.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral avait indiqué qu’en tous les cas cette absence d’indépendance n’entraînerait pas l’irrecevabilité de l’écriture de l’avocat «mais nécessiterait l’octroi d’un délai pour remédier à l’irrégularité, conformément à l’art. 42 al. 5 LTF».


Représentation non valable selon le TF

Un mois et demi plus tard, dans l’arrêt condamné par la Cour européenne des droits de l’homme, le Tribunal fédéral s’est posé la même question et a conclu que Pierre Stastny ne satisfaisait pas à l’exigence légale d’indépendance «car il ne peut guère conseiller les recourants dans un sens différent de celui voulu par son employeur».
Cependant, au lieu de fixer aux locataires un délai pour remédier à cette irrégularité, le Tribunal fédéral a conclu que «les recourants ayant signé une procuration en faveur de l’avocat Stastny, il ne fait aucun doute qu’il contresignerait l’acte de recours reprenant les conclusions déjà prises en appel. Par économie de procédure, il peut être renoncé à cette formalité. En revanche, les recourants ne sauraient prétendre à l’indemnisation de leurs frais d’avocat, dans la mesure où ils ne sont pas valablement représentés».

Comme on l’a vu, au fond, le Tribunal fédéral a admis le recours des locataires, renvoyé la cause à la Chambre des baux et loyers de Genève pour fixer le loyer, arrêté les frais judiciaires à 4000 fr., mis pour moitié à la charge des locataires et pour moitié à la charge du bailleur et condamné les locataires à verser une indemnité de 2500 fr. au bailleur à titre de dépens.

Les locataires «pris au dépourvu»

La Cour rappelle que le juge doit respecter le principe de la procédure contradictoire, notamment lorsqu’il tranche un litige sur la base d’un motif invoqué d’office ou d’une exception soulevée d’office. Le droit à une procédure contradictoire ne revêt pas un caractère absolu, mais l’élément déterminant est la question de savoir si une partie a été «prise au dépourvu» par le fait que le Tribunal a fondé sa décision sur un motif invoqué d’office.
«Le principe du contradictoire commande que les Tribunaux ne se fondent pas dans leur décision sur des éléments de fait ou de droit qui n’ont pas été discutés durant la procédure et qui donnent au litige une tournure que même une partie diligente n’aurait pas été en mesure d’anticiper».
La Cour rappelle que ces principes s’appliquent également aux décisions en matière de frais, même s’il s’agit d’un aspect subsidiaire du procès. La Cour a également rappelé que le principe du contradictoire est celui de l’égalité des armes, étroitement liée en eux, soit des éléments fondamentaux de la notion de «procès équitable» au sens de l’art. 6, § 1 CEDH.
La Cour rappelle que l’art. 40 de la loi sur le Tribunal fédéral donnait aux locataires le droit d’être représentés par un avocat de leur choix, ce qu’ils ont fait en signant une procuration en faveur de Pierre Stastny le 18 janvier 2013.
La Cour en déduit que «les requérants avaient remis la défense de leurs intérêts entre les mains d’un avocat qui paraissait apte à les représenter devant le Tribunal fédéral. Ils ont donc été pris au dépourvu par la tournure imprévisible et inattendue que la décision du Tribunal fédéral de disqualifier leur avocat a donnée à la procédure».
La Cour relève donc que le Tribunal fédéral a privé les locataires de représentation après avoir soulevé d’office la question de la capacité de Pierre Stastny à agir et sans que les locataires en aient été informés, qu’ils aient été entendus et mis en condition de remédier à l’irrégularité, comme prévu pourtant expressément par l’art. 42 al. 5 LTF.Le Tribunal fédéral a privé les locataires de représentation
La Cour considère dès lors «que la décision du Tribunal fédéral de les priver de représentation, prise en l’absence de contradictoire, les a ipso facto objectivement placés dans une situation de net désavantage par rapport à la partie adverse, laquelle était valablement représentée et a pu par conséquent bénéficier des dispositions de l’art. 68 LTF».
La Cour a donc conclu qu’une atteinte avait été portée au droit des locataires à un procès équitable et partant qu’il y a eu une violation de l’art. 6, § 1 CEDH.
En conséquence, la Suisse a été condamnée à verser aux locataires 2334 euros pour dommage matériel (correspondant aux dépens auxquels les locataires avaient été condamnés par le Tribunal fédéral) et à 7000 euros de dépens pour la procédure devant la Cour européenne des droits de l’homme. À noter que cet arrêt a été rendu à l’unanimité des membres de la Cour.

François Zutter
avocat répondant
ASLOCA Genève