Précarité en temps de Covid-19 : lorsque le voile se déchire

En cette période difficile, la précarité dans les villes n’est plus aussi cachée qu’habituellement. De nombreux habitants ne peuvent plus nourrir leur famille sans aide extérieure.

Depuis plusieurs semaines, la même scène se répète les samedis matin à la patinoire des Vernets à Genève. Une file de personnes en détresse financière font parfois plusieurs heures de queue pour obtenir des colis alimentaires ou de produits de première nécessité d’une valeur de quelques dizaines de francs. Ces files que l’on retrouve également dans d’autres villes de Suisse montrent l’ampleur de la précarité d’une partie de la population durement frappée par la crise.

Travailleurs sans sécurité

Privées de revenus, beaucoup de ces personnes sont menacées de devoir quitter leurs appartements. Nombreux sont les locataires travaillant dans la restauration ainsi que dans l’économie domestique. Ces secteurs emploient nombre de personnes sans papiers ou de travailleur·euse·s au noir. Ces salarié·e·s, sans le soutien de leur employeur, ne peuvent pas bénéficier du chômage technique, souvent faute d’avoir été déclarés aux assurances sociales, et ne peuvent pas bénéficier des allocations pour pertes de gain (APG) dans la mesure où ils n’ont pas le statut d’indépendant·e·s. Sans revenus, ces personnes sont réduites à une forme de charité organisée pour nourrir leur famille et répondre à leurs besoins les plus élémentaires.

Des droits à faire valoir

Leur statut de locataire leur offre cependant des droits. Il existe deux principes qui pourraient être d’une grande aide pour les locataires ou sous-locataires menacés d’être évacués physiquement par le locataire principal (en cas de sous-location) ou le propriétaire de l’appartement:

  •  La personne qui vit dans un appartement en payant un loyer a le statut de locataire et dispose de la protection prévue par le droit du bail, même si elle ne dispose pas d’un contrat écrit. Il faut que le locataire demande une quittance du paiement du loyer ou conserve une trace de celui-ci. Il est prudent de garder une copie de cette preuve des paiements avec soi, pour être en mesure de démontrer cette qualité de locataire au cas où le bailleur profiterait de l’absence du locataire pour changer les serrures.
  • Le locataire mis à la porte ou dont les serrures du logement auraient été changées en son absence peut appeler la police ou reprendre immédiatement possession de l’appartement, le cas échéant en changeant à son tour les serrures. La loi n’autorise pas le bailleur ou le sous-bailleur à expulser quelqu’un sans décision judiciaire!

Cette règle vaut pour toutes et tous les locataires, avec ou sans permis de séjour. Il faut cependant que les locataires évacués sans jugement se souviennent qu’il faut immédiatement réagir pour récupérer leur logement.

L’Asloca est à disposition des locataires pour les informer de leurs droits et les aider à les faire valoir.

 

Sarah Braunschmidt et Orlane Varesano,
Juristes pour l’Asloca Genève

Neuchâtel: une locataire obtient gain de cause face à un congé abusif

Il vaut toujours la peine de se défendre contre des congés non nécessaires donnés par des propriétaires peu compatissants. Encore une preuve à Neuchâtel dans le cas ci-dessous.

En s’excusant d’agir «à l’aube des fêtes de fin d’année» 2010, la gérance Ribaux & von Kessel adressait une hausse de loyer «aux plus anciens locataires de l’immeuble sis Fontaine-André n° 42-44».

Dans la correspondance qui l’accompagnait, elle annonçait avoir procédé à une étude du marché, lui permettant de fixer le loyer net d’un trois-pièces à 800 francs (voire 1300 francs en cas de rénovation), mais qu’elle se contenterait de 776 francs compte tenu de la dernière baisse du taux hypothécaire (en oubliant évidemment les baisses précédentes). Les locataires étaient invités à «comprendre réellement» qu’ils profitaient encore d’un «geste» de la part de la propriétaire. Pour clore cette missive dans un style bien propre à cette gérance, il était indiqué:

Le locatif de la rue de Fontaine-André. @Marie-Claire Jeanprêtre Pittet

«Par surabondance de précaution, s’il devait y avoir une contestation sur ce loyer de 776 francs/mois, hors charges, nous serons (sic) contraints, devant la com- mission de conciliation, de faire état de cette étude et ainsi prétendre à un loyer majoré. Nous espérons ne pas en arriver à cet ultime recours.» Cette hausse a été contestée et retirée. Plusieurs des locataires concernés occupaient les quatre rez-de-chaussée de ces immeubles, avec un loyer net de 540 francs.

Rénovation et congé…

Quelques années plus tard, au début de 2018, la propriétaire a eu l’idée d’agrandir les balcons des quatre rez-de-chaussée et de procéder à des travaux de rénovation. Selon l’architecte, il était absolument impossible d’intervenir en présence des locataires. Les deux occupants du n° 44 ont reçu leur congé, dont l’une, âgée de 88 ans, vivait depuis cinquante ans dans son appartement; celle-ci a été victime d’un malaise peu après et placée définitivement dans un home. Les travaux annoncés ont été exécutés et les logements remis sur le marché au prix de 1450 francs plus charges. L’un a été loué avec remise de loyer et l’autre est toujours vide au moment où nous écrivons ces lignes. Autant dire un gâchis humain, économique(du moins pour l’instant) et deux logements à loyer abordable en moins sur le marché; mais pas suffisant pour mettre un frein à la seconde phase du projet.

Personnes âgées: aucune compassion de la propriétaire

Les locataires des rez-de-chaussée du n° 42 ont reçu leur congé peu de temps avant Noël 2018. L’un des logements était occupé depuis 46 ans par une dame âgée de 87 ans, atteinte dans sa santé, au bénéfice de faibles revenus et qui s’était constitué un réseau d’aide parmi ses voisins lui assurant son maintien à domicile. Bien qu’au courant de cette situation difficile, la propriétaire n’a pas voulu retirer le congé et l’affaire a été portée devant le tribunal. En cours de procédure, la gérance a annoncé de façon péremptoire que les travaux sur les balcons allaient commencer, alors qu’elle clamait dans ses échanges d’écritures que c’était absolument impossible.

Congé annulé

Dans son jugement rendu le 8 janvier dernier, la juge a annulé le congé. Elle a retenu qu’il était démontré que les travaux pouvaient être exécutés sans résilier le bail (puisqu’ils étaient faits!), et surtout qu’il existait une disproportion grossière entre les intérêts en présence, soit ceux purement financiers de la bailleresse, et les conséquences particulièrement pénibles sur le plan humain pour la locataire en raison de la résiliation. Dommage que ce jugement, pourtant rendu dans un délai très bref, n’ait pas pu être glissé sous le sapin de Noël 2019.

 

Marie-Claire Jeanprêtre Pittet
Responsable du service juridique Asloca Neuchâtel

COVID-19: 5 conseils sur vos droits de locataires

Les mesures de lutte contre la pandémie décrétées par le Conseil fédéral les 13 et 16 mars 2020 ne sont pas sans interroger les rapports entre locataires et bailleurs.

@Jehan Khodel

Ci-après, quelques questions fréquentes posées aux permanences (désormais téléphoniques) de l’ASLOCA Genève, avec des tentatives de réponses. La situation actuelle étant heureusement sans précédent, ce qui suit n’a aucune prétention à l’exhaustivité et ne peut être pris comme parole d’évangile, vu l’absence de jurisprudence en la matière.

Obligation de payer le loyer des locataires commerciaux

Savoir si le locataire commerçant est tenu au paiement du loyer est la question la plus récurrente mais aussi la plus brûlante et épineuse. Les milieux immobiliers se sont empressés de soutenir par la voix de leurs représentants que l’obligation de payer le loyer demeurait de mise, notamment pour les locataires commerciaux1, la crise actuelle relevant du risque d’entreprise qu’il appartient au locataire commerçant d’assumer. Le Conseil d’Etat genevois et les milieux immobiliers ont d’ailleurs convenu d’un Protocole d’accord le 19 mars 2020, qui présume pareille obligation et ne prévoit pour toute solution que l’engagement informel des partenaires immobiliers à envisager, selon les cas, un échelonnement de la dette de loyer et à aiguiller les locataires commerciaux vers un fonds d’aide aux entreprises. Sans garantie. Ni partage des risques. Des voix dissidentes se sont élevées, d’abord en Suisse alémanique, parmi lesquelles d’ailleurs des avocats proches des milieux immobiliers2. Les mesures prises par le Conseil fédéral (CF) visant la protection de la santé de l’ensemble de la population, il est inéquitable que les pertes économiques qui y sont liées soient attribuées aux locataires seuls.
Il est ainsi soutenable que l’interdiction faite d’exploiter certains commerces ouvre droit à une limitation de l’obligation de payer le loyer3. Les commerçants sont appelés toutefois à la prudence: il leur appartient de contacter leur bailleur pour discuter d’une solution taillée sur mesure et tenant compte de l’économie du contrat conclu en l’espèce ainsi que des difficultés économiques de part et d’autre. Les arguments juridiques n’étant pas éprouvés devant les tribunaux, une renégociation des conditions de loyer provisoire est à préférer à un procès. Une «autoréduction du loyer» sans autre communication au bailleur doit en tous les cas être proscrite.

Retard dans la remise des locaux

Si le bailleur est en retard dans la remise des locaux il tombe en demeure, certes sans sa faute si cela est lié à des problèmes dans la «chaîne de livraison» induits par les mesures du CF. Le locataire peut lui fixer un délai convenable pour délivrer la chose et, à défaut d’exécution dans le délai, il peut alternativement demander l’exécution du contrat et des dommages-intérêts (frais d’hôtel par exemple) ou, selon diverses modalités, renoncer à l’objet et demander des dommages-intérêts. Un conseil juridique est recommandé en pareils cas, avant toute action, vu la complexité de certaines règles en la matière.

Obligation de tolérer des visites en vue de la relocation ou de travaux

Le locataire doit en principe tolérer ces visites (art. 257h CO). Mais, vu le contexte actuel, il peut exiger le respect des règles posées par l’OFSP (limitation du nombre de personnes, une seule à la fois en plus de la régie, et distance de sécurité de deux mètres). Les cas particuliers de personnes à risque doivent être réservés, car il leur est recommandé d’éviter tout contact. On ne peut évidemment exiger de quiconque qu’il mette sa vie en péril pour favoriser la visite des locaux. Le locataire prudent contactera la régie pour discuter de solutions pragmatiques, étant précisé qu’il n’est pas tenu de transmettre de certificats médicaux, protection des données personnelles oblige, mais qu’en cas litige aboutissant à un procès un juge pourrait les solliciter. Là encore, la communication des parties dans le respect des règles de la bonne foi doit être préférée à toute lecture juridique intransigeante.

Déménagements

A l’heure où est rédigé cet article les déménagements ne sont pas proscrits et les entreprises de déménagement pas visées par l’ordonnance du CF du 13 mars 2020 limitant certaines activités. Si un locataire ne peut déménager avec l’aide d’amis, car ceux-ci craignent une contamination, il lui appartient de minimiser son dommage en trouvant une entreprise ou une association pouvant s’en charger. Il ne peut sans autre prétendre se départir du contrat nouvellement signé et révoquer le congé donné pour son logement actuel, en se prévalant de la crise sanitaire en cours.
S’il ne peut déménager parce qu’il est contaminé par le virus, il sera en demeure de rendre les locaux actuels et risque de devoir payer un loyer supplémentaire, mais devrait pouvoir soutenir selon nous que c’est sans sa faute, et être libéré de pareille dette. Lorsqu’il libérera les lieux, le bailleur ne pourra pas exiger de lui la prise en charge des frais de désinfection complète du logement: être malade chez soi n’est pas un usage anormal de la chose louée!

Visites chez soi

Le bailleur ne peut interdire des visites de proches du locataire si elles se déroulent dans le respect des règles posées par l’Office fédéral de la santé publique (pas plus de cinq personnes en un lieu donné). Il va de soi que dans la mesure du possible les réunions inutiles de type festif doivent être évitées.

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève

Un congé économique annulé!

Un locataire a réussi à faire annuler le congé qui lui avait été adressé, notamment parce que la vente de la villa qu’il occupe en partie pouvait très bien se faire en sa présence.

Le Tribunal fédéral a récemment confirmé l’annulation d’une résiliation de bail donnée au motif que le propriétaire souhaitait vendre le logement libre de son locataire dans le but d’en tirer un meilleur prix. Cette décision rappelle que ce type de congé n’est pas automatiquement valable, et qu’il peut s’avérer disproportionné.

Situation du locataire à prendre en considération

Le locataire, beau-frère du bailleur, était une personne handicapée qui vivait depuis près de vingt ans dans un appartement situé dans une villa qui comprenait deux logements. L’assurance-
invalidité avait financé d’importants travaux d’adaptation de cette habitation, à hauteur d’environ 57 000 francs. Le bailleur avait, quant à lui, hérité du bien et souhaitait vendre la villa, l’autre appartement sis dans cette dernière étant vide. Il avait d’abord envisagé de louer celui-ci à une personne que son beau-frère pourrait proposer, puis de charger une régie d’administrer la villa, et avait d’ailleurs informé son beau-frère de ces intentions, avant de se rétracter. Il avait finalement résilié le bail pour son échéance. Ce congé a été contesté par le locataire devant la juridiction des baux et loyers genevoise. Les deux instances cantonales ont annulé la résiliation et le bailleur a recouru au Tribunal fédéral.

Rappel des principes en matière de protection du locataire contre les congés

En vertu de l’art. 271 al. 1 du Code des obligations (CO), la résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire contre le congé chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion importante des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse, ou qu’il adopte une attitude contradictoire. L’art. 271 al. 1 CO ne supprime pas le droit du bailleur de résilier le contrat, mais vise uniquement, selon le Tribunal fédéral, à protéger le locataire contre d’éventuels abus. Un congé n’est ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin.

Le congé économique pour vendre n’est pas automatiquement valable

La jurisprudence fédérale a certes admis parfois la validité du congé signifié dans le but de favoriser une vente. Encore faut-il que la présence d’un locataire soit effectivement de nature à rendre une vente plus difficile, ce qui ne va pas automatiquement de soi. C’est ce que rappelle utilement la décision, à savoir que le Tribunal fédéral n’a jamais admis de manière abstraite que la vente d’un appartement libre d’occupant se fait toujours à de meilleures conditions: tout dépend du cas d’espèce. Or, ici, il n’a pas été démontré que la libération de l’appartement permettrait effectivement de vendre la villa à un prix plus élevé, et il a même été retenu que la vente serait possible aussi sans résilier le bail (sans qu’on sache, cela dit, à quelles conditions). Il s’ensuit que la résiliation du bail ne paraît pas objectivement nécessaire à la réalisation du projet de vente, si bien que le congé doit être annulé.

Le congé économique peut aussi être disproportionné

Les inconvénients particulièrement graves que la fin du contrat entraînerait pour le locataire, en raison de sa situation personnelle particulière, ont aussi amené la Cour genevoise à casser le congé, ce à quoi le Tribunal fédéral ne trouve rien à redire, à juste titre. Cette décision est bienvenue à une époque où les ventes immobilières de biens loués sont légion et que les acquisitions sont souvent faites par des investisseurs en quête de placements sûrs, et pas par des personnes désireuses de vivre dans le logement acheté, disposées ainsi à payer plus cher un bien libre. Et, même en pareil cas, la résiliation économique peut être annulée si la situation particulière du locataire le commande.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 8 avril 2019, cause 4A_485/2018).

Pierre Stastny
Avocat répondant, ASLOCA Genève