Limitation admissible des loyers au niveau communal

Malgré des taux d’intérêts bas et une inflation faible, les loyers ont augmenté dans plusieurs lieux, dans une proportion qui dépasse largement l’inflation, et ce, notamment en lien avec des rénovations. Un avis de droit mandaté par l’Association suisse des locataires (ASLOCA) estime qu’il est admissible d’introduire des limitations de loyer au niveau communal afin de lutter contre les augmentations de loyers massives en cas de rénovations ou d’assainissements. De telles limitations des prix des loyers existent déjà au niveau cantonal dans les cantons de Vaud, de Genève et bientôt de Bâle-Ville.

« L’avis de droit Merkli/Merkli réalisé sur mandat de l’ASLOCA « Sur l’admissibilité de limitations communales des prix des loyers dans les communes de Berne, Zurich et Lucerne » arrive à la conclusion que des limitations des prix des loyers ne sont pas uniquement possibles au niveau cantonal, mais également moyennant certaines conditions au niveau communal » a expliqué Carlo Sommaruga, le président de l’ASLOCA Suisse. L’avis de droit examine à titre d’exemple les trois communes de Berne, Zurich et Lucerne.

Au niveau cantonal, il existe déjà des limitations des prix des loyers dans les cantons de Vaud, Genève et prochainement dans celui de Bâle-Ville. Le tribunal fédéral a déjà validé expressément les règles des cantons de Genève et Vaud qui soumettent à autorisation la transformation, la rénovation et la démolition de certains immeubles d’habitation et qui assortissent cette autorisation d’un contrôle administratif des loyers pendant quelques années.

L’avis de droit apporte des clarifications
« L’avis de droit Merkli/Merkli confirme qu’il existe également au niveau communal la possibilité juridique de limiter les augmentations des prix des loyers, par exemple dans le cadre des assainissements. Cela permet justement dans les grandes villes où il y a peu de logement à prix abordable, de prendre des mesures contre les augmentations de loyers. » a déclaré le vice-président de l’ASLOCA Michael Töngi. « Les communes intéressées disposent ainsi d’un cadre juridique pour leurs éventuelles interventions. »

L’avis de droit confirme l’admissibilité de limitations de hausse de loyer au niveau communal à certaines conditions. Elles ne doivent pas être contraires à des règles de droit supérieur. Le but des mesures ne doit pas être la relation entre le locataire et le bailleur en général, mais la limitation du loyer doit viser le maintien ou la construction de logements à usages déterminés, par exemple des logements à loyers modérés. Une limitation de loyer au niveau communal doit être basée sur un règlement ou une loi communale et elle doit être proportionnée. De plus, elle doit avoir un effet limité, par exemple temporellement (pour quelques années) ou limité aux assainissements. Ainsi, selon l’avis de droit, il serait donc admissible au niveau communal de soumettre les augmentations de loyer à une autorisation en cas de mesures d’assainissement, assortie à un contrôle administratif de la part d’investissement pouvant être répercutée et à un contrôle des loyers pendant quelques années. Au contraire, un contrôle général du niveau des loyers est exclu.

A télécharger
Avis de droit Thomas Merkli, ancien juge fédéral, et Dr. Dina Merkli, ancienne juge cantonale, « Zur Zulässigkeit kommunaler Mietzinsbeschränkungen in den Stadtgemeinden Bern, Zürich und Luzern ». (en allemand uniquement)

Hausse des prix de l’énergie : mesures d’accompagnement et allocation énergétique demandée

Les prix en hausse du gaz et du mazout montrent la dépendance des locataires aux coûts volatiles de l’énergie. Des hausses de près de 1200 CHF par an menacent, qui seront un véritable problème pour les ménages locataires avec des bas revenus. Il faut donc des solutions politiques. Contre cette précarité énergétique qui menace, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande à la Confédération la mise en place d’un groupe de travail et d’une allocation énergétique. De plus, il faut des mesures d’accompagnement pour le changement de chaudière vers de nouveaux systèmes énergétiques, une campagne générale d’économie d’énergie et des compteurs de chauffage individuels.

Dans les dernières semaines, les prix des combustibles fossiles pour le chauffage ont radicalement augmenté. Actuellement, ils sont deux fois plus hauts que la moyenne des dernières années, ils sont toutefois très volatils. Pour beaucoup de ménages locataires, ces prix fortement plus élevés seront tangibles dans quelques mois ou dans une année, lorsque les décomptes annuels des charges de chauffage arriveront. La situation pour les ménages locataires avec des revenus bas ou très bas, qui supportent déjà aujourd’hui des loyers élevés, est problématique. Il faut des solutions politiques pour le cas où les coûts du gaz et du mazout resteraient significativement élevés dans les prochains temps.

Un surcoût possible de 1200 CHF par an
Dans un appartement de quatre pièces très mal isolé, le besoin en mazout se situe environ à 2000 litres par an. Avec une majoration du prix du mazout de 60 CHF/100L à 120 CHF/100L cela signifierait un surcoût de 1200 CHF par an. Le prix du gaz a évolué de manière analogue, il faut donc partir du principe que les mêmes majorations seront appliquées. Pour les locataires, cette majoration sera effective lors du décompte de charges de 2023, puisque la période de décompte coure en général de juillet à juin et que seuls les frais effectifs doivent être facturés.

Changement vers des nouveaux systèmes de chauffage avec des mesures d’accompagnement pour les locataires
Les prix élevés du gaz et du mazout montrent la dépendance des locataires aux prix volatiles de l’énergie. Il est important que les propriétaires changent rapidement les systèmes de chauffage pour des énergies renouvelables et la Confédération et les cantons doivent soutenir ce changement par des subventions. Dans le marché du logement locatif, les subventions doivent mener à des baisses des augmentations de loyer lors de rénovations énergétiques. Le programme de subvention doit répondre aux critères suivants:

  • Pas de subventions en cas de résiliation des baux. Si cela n’est pas le cas, la partie bailleresse profite deux fois : elle peut relouer le logement à un loyer bien plus élevé et touche encore l’argent des subventions.
  • Contrôle des augmentations de loyers. Si des subventions sont touchées, l’augmentation de loyer doit être contrôlée par une autorité administrative. Ainsi la confiance dans le programme de subvention sera augmentée.

Allocation énergétique pour les ménages aux faibles revenus
Il faut une solution pour les locataires aux revenus modestes. Concrètement, une allocation énergétique, qui combat la précarité énergétique. Une allocation énergétique dépendante du revenu peut être octroyée dans le cadre du système cantonal des subsides d’assurance maladie. Ainsi, elle pourrait être rapidement et facilement mise en œuvre. L’ASLOCA demande une allocation énergétique de 200 à 400 francs par personne via le système existant des subsides cantonaux d’assurance maladie. Ainsi, la population aux revenus les plus modestes (majoritairement des locataires) sera déchargée du poids des coûts de chauffage.

Il faut un groupe de travail national sur la précarité énergétique
La Confédération doit rapidement mettre sur pied un groupe de travail qui comprend entre autres des représentant-e-s de la Confédération (assurances sociales, office fédéral du logement), les milieux immobiliers, les milieux de défense des locataires et les cantons (subsides d’assurance maladie, aide sociale). En plus de l’allocation énergétique, il faut une modification en matière de prestations complémentaires et d’aide sociale. Concrètement, les frais supplémentaires des décomptes de chauffage annuels doivent être couverts par les prestations complémentaires.

Campagne d’économie d’énergie et compteurs de chauffage individuels
Avec chaque degré chauffé en moins, les économies d’énergies sont d’environ 6 pourcent. Il est pertinent de provoquer un changement de comportement chez les habitant-e-s (locataires comme propriétaires) car cela peut mener à des économies d’énergie massives. Avec une grande campagne de la Confédération et des cantons, il est possible d’économiser massivement et rapidement de l’énergie (voir la campagne de conseil énergétique menée en Autriche). Il ne faut toutefois pas que cela mène à ce que les appartements des riches soient chauffés et pas ceux des pauvres. La Confédération et les cantons devraient appeler à travers cette campagne à baisser de 2 degrés la température des pièces, ce qui ferait baisser le besoin en énergie de 12% et ainsi soulagerait la charge des frais accessoires. Pour qu’une baisse des besoins énergétique bénéficie aussi financièrement aux locataires, il est nécessaire d’installer des compteurs de chauffage individuels.

« 78 milliards de francs » : une étude montre la redistribution massive dans le marché locatif

Une étude actuelle montre l’énorme redistribution qui existe dans le marché immobilier locatif : bien que les loyers auraient dû baisser en raison de l’évolution des principaux facteurs de coûts, ils ont fortement augmenté. Cette évolution mène, entre 2006 et 2021, à une redistribution allant des parties locataires aux parties bailleresses d’un total de 78 milliards de francs. Seulement pour l’année 2021, cela représente 10 milliards de francs. Un ménage locataire a ainsi payé en moyenne 370 francs par mois en trop, ou 26% du loyer. Le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir. L’Association suisse des locataires (ASLOCA Suisse) demande un contrôle effectif des loyers.

« Les résultats de l’étude sont choquants. Il s’agit de sommes immenses, qui ont été transférées des parties locataires vers les parties bailleresses. En 2021, c’est en moyenne 370 francs ou 26% du loyer net par mois par ménage de locataires qui partent au bailleur ou à la bailleresse, pour lesquels il n’y a pas de base juridique. De l’argent qui manque au budget des ménages locataires à la fin du mois. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse Carlo Sommaruga.

Les loyers moyens ont augmenté de 22.1% entre 2005 et 2021 selon une étude menée par le renommé bureau BASS sur mandat de l’ASLOCA. C’est 18% de plus que l’indice suisse des prix à la consommation (loyers +22,1%, IPC +3,8%, voir tableau 1).

Selon les facteurs de coûts – évolution des taux hypothécaires, inflation et coûts d’entretien – une baisse des niveaux des loyers de 10,3% aurait dû être constatée. Les loyers ont au contraire augmenté de 36.1%, plus fortement que ce qui aurait été attendu en fonction des principaux facteurs de coûts (voir tableau 2).

Une redistribution immense
Cette évolution mène à une redistribution entre parties locataires et bailleresses d’un total de 78 milliards entre 2006 et 2021, soit presque 5 milliards par an. De plus, l’ampleur du phénomène ne cesse de croître. Rien que pour l’année 2021, la redistribution estimée atteint pour l’ensemble du pays 10,4 milliards ou 26% (voir tableau 3) ; cela représente par logement loué en moyenne 370 francs par mois.
Enrichissement massif sur le dos des locataires
Alors où sont les raisons de l’augmentation massive des loyers ? « Il est montré que les bailleurs et bailleresses ajustent souvent le loyer vers le haut en cas de changement de locataire, même lorsque les coûts baissent. Durant les dernières années, la baisse du taux hypothécaire de référence n’a été répercuté partiellement que dans une relation de bail sur six. » a expliqué Carlo Sommaruga. « Cela a permis aux bailleurs et bailleresses d’obtenir des rendements bien au-dessus de ce qui est définis dans le droit du bail. »

L’ASLOCA demande un contrôle des loyers
« La situation est grave. Le ministre de l’Économie et du logement Guy Parmelin, le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir » a déclaré Carlo Sommaruga. « L’ASLOCA demande urgemment un contrôle effectif des loyers. » Au Parlement, une proposition correspondante qui a été déposée en même temps au Conseil national et au Conseil des Etats en juin 2021 par Jacqueline Badran, membre du comité de l’ASLOCA Suisse et Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, est pendante. Celle-ci devrait assurer qu’à l’avenir les loyers abusifs par des rendements trop élevés soient évités. « Pour les bailleurs et bailleresses qui louent trois logements ou plus, une révision périodique obligatoire devrait être introduite, afin de contrôler les rendements effectifs. » a ajouté Carlo Sommaruga. « Nous ne sommes plus disposés à regarder grand nombre de propriétaires s’enrichir illégalement sans conséquences. »

Figure 1 : L’évolution des loyers en Suisse entre novembre 2005 et novembre 2021

Figure 2 : Indice des prix à la consommation, indice des loyers effectif et indice des loyers attendu sur la base des principaux facteurs de coût pertinents selon le droit de bail en vigueur, novembre 2005 à novembre 2021.

Figure 3 : Évolution du transfert annuel de richesses des locataires au profit des bailleurs/bailleresses entre 2006 et 2021 (point de départ : 2005)

À télécharger
Résumé de l’étude BASS “Évolution et rendements sur le marché de la location 2006 – 2021” (7 pages)
Étude BASS complète (56 pages, en allemand)

Plus d’informations
Initiative parlementaire Sommaruga: Révision périodique des rendements locatifs immobiliers
Initiative parlementaire Badran: Soumettre les rendements locatifs des logements à des contrôles périodiques

Oui au soutien à la presse associative, Oui au train d’aide aux médias

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) a décidé de soutenir le Oui lors de la votation sur le train d’aide aux médias. En effet, l’encouragement de la presse associative est un apport important au renforcement de la formation de l’opinion et au débat politique en Suisse.

« Nous serions ravis si le train d’aide aux médias et ainsi l’augmentation de la contribution pour la presse associative de 10 millions de francs était accepté par la population suisse », a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse Carlo Sommaruga. L’instrument éprouvé de l’aide indirecte à la presse permet déjà aujourd’hui de soutenir des magazines de membres d’organisations et d’associations de tous les domaines de la société.

« Les journaux des membres de l’Association suisse des locataires sont un apport à la libre formation de l’opinion dans le débat politique et sociétal sur le thème du logement et de la location. Avec une contribution supplémentaire, nous pouvons investir davantage dans la production de contenus à la place des frais de port », a déclaré Carlo Sommaruga. « De notre côté, il est important que nos experts puissent régulièrement informer nos membres de manière actuelle spécifique et indépendante sur leurs droits ainsi que sur les développements actuels dans le droit du bail et le secteur du logement ». L’ASLOCA est la seule association en Suisse qui s’engage pour les droits des locataires. Elle a environ 220’000 membres dans toute la Suisse.

Là où le bât blesse pour les locataires

Un sondage de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) mené dans toute la Suisse, montre que plus de 70% des locataires ont ou ont eu un problème dans leur relation de bail. Trois quarts ont eu des difficultés à trouver un logement adéquat et abordable. Le déséquilibre des forces entre les parties locataires et bailleresses mène à ce que les locataires ne se défendent souvent pas, même lorsqu’ils ou elles en ont la possibilité légale. Les personnes interrogées souhaitent très majoritairement des règles efficaces pour contrer la hausse des loyers et une meilleure protection des locataires.

L’institut de sondage Sotomo a mené un sondage représentatif dans toute la Suisse sur mandat de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) : plus de 18’000 locataires ont ainsi donné des informations sur leur situation locative, leurs expériences du marché du logement et leurs demandes en matière de politique de la location.

Intensité importante du problème
Environ trois quarts des locataires ont eu des difficultés lors de la recherche de logement, à trouver une habitation adéquate ou abordable. Les problèmes apparaissent dans les territoires urbains comme ruraux, mais sont accentués dans les villes. Plus de 70% des locataires ont ou ont eu des problèmes dans leur relation de bail, par exemple dans l’entretien du logement, en cas de défaut ou en lien avec des rénovations. Une grande partie de ces problèmes reste irrésolue.

Un déséquilibre des forces structurel dans la relation de bail
Les locataires estiment qu’une bonne relation avec leur bailleur ou bailleresse est très importante. Cela signifie également un fort rapport de dépendance dans la relation de bail dans lequel le locataire est la partie faible face à la partie bailleresse. Cette dépendance s’illustre dans la peur d’une résiliation du bail qui est considérée comme très contraignante.

Le déséquilibre structurel des forces entre partie bailleresse et locataire conduit à ce que les locataires ne font souvent pas valoir leurs droits, même s’ils en ont la possibilité juridique. Cela se manifeste par exemple par le fait que quatre personnes interrogées sur dix n’ont pas demandé une baisse de loyer basée sur la baisse du taux hypothécaire de référence par crainte de détériorer leur relation avec leur bailleur ou bailleresse. En même temps, la partie bailleresse ne fait que très rarement des concessions « volontaires » aux locataires (p. ex. seuls 6% des bailleurs et bailleresses reportent automatiquement la baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers).

Dans les cas où les locataires font valoir leurs droits, ils obtiennent le plus souvent gain de cause : en cas de contestation du loyer initial, les locataires ont obtenu un succès (partiel) dans 67% et 82% des cas. En cas de baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires de logement ont été victorieux·ses dans 63% des cas.

Une grande adhésion pour une amélioration de la protection des locataires
Le droit du bail actuel exige que les locataires soient actifs pour faire valoir leurs droits. Les locataires veulent prioritairement des améliorations juridiques, qui s’appliquent automatiquement ou qui instaurent un contrôle par des tiers. Ainsi le risque pour le locataire de se mettre en danger individuellement face à son bailleur ou sa bailleresse tomberait. Une répercussion automatique des baisses de loyer, la transparence du loyer précédent ou un contrôle du rendement de la partie bailleresse (contrôle des prix des loyers) suscitent par exemple une grande adhésion. Les propositions concrètes pour l’amélioration de la protection des locataires trouve une grande acceptation auprès des personnes interrogées comme par exemple une meilleure protection contre les résiliations (notamment en cas de rénovation).

Les résultats montrent clairement le besoin d’agir pour une amélioration de la protection des locataires et du logement. En ce moment pourtant sont déployés des efforts pour limiter les sous-locations ou faciliter les résiliations de baux pour les besoins propres du bailleur, ce qui renforcerait encore davantage le lien de dépendance entre les parties locataires et bailleresses.

À télécharger
Étude de Sotomo « Habiter en location »

Consultation sur le droit du bail

L’ASLOCA critique la technique du salami et la menace de démantèlement de la protection des locataires

Le droit du bail menace d’être sapé. Le parlement dominé par les partis bourgeois a adopté une batterie d’initiatives – toutes lancées par le lobby immobilier. Ces propositions devraient être mises en œuvre dans différents projets de loi. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) se prononce clairement contre ces détériorations dans sa réponse à la consultation.

Le droit du bail est attaqué frontalement par les partis bourgeois. Si les propositions sont validées, les locataires en Suisse sont menacé·e·s par des détériorations de leur protection. La relation de pouvoir inégale entre les locataires et les bailleurs et bailleresses s’accentuera puisque la position juridique du bailleur sera renforcée. Les initiatives suivantes sont particulièrement dangereuses du point de vue de l’ASLOCA :

  1. Détérioration pour les sous-locations (15.455, Egloff, UDC)
  2. Faciliter les possibilités de résiliation en cas de besoins propres (18.475, Merlini/Markwalder, PLR)
  3. Contestation du loyer initial : limitation aux besoins personnels ou familiaux (16.451, Egloff, UDC)
  4. Contestation du loyer initial : renforcement des loyers du quartier ou de la localité (17.493, Egloff, UDC)

La division des projets de loi rend plus difficile l’opposition des locataires
Les initiatives lancées par le lobby immobilier ne seront pas traitées en même temps, ce qui est inhabituel car tout ce qui touche au droit du bail pourrait être traité dans la même révision. La Commission des affaires juridiques du Conseil national a ainsi décidé de ne mettre en œuvre que quatre des six initiatives dans un premier paquet de révisions, et ce, dans trois projets législatifs.

Dans ce paquet figurent des règles sur les sous-locations (avant-projet 1) et sur les besoins propres (avant-projet 3) qui détérioreraient la situation pour les locataires. Les initiatives sur la contestation du loyer initial ne font pas partie de la procédure de consultation actuelle. Elles doivent être mises en œuvre dans un projet législatif postérieur.
« Nous condamnons fermement cette technique du salami, soit la division en plusieurs paquets législatifs qui créent des obstacles injustifiés pour l’exercice des droits de démocratie directe de la part des locataires. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse, Carlo Sommaruga. « Nous demandons ainsi que la révision soit menée selon la procédure ordinaire, soit dans un seul projet qui intègre tous les articles révisés. »

Sous-location : résiliation pour des formalités ?
Dans sa réponse à la consultation sur la première partie de la révision du droit du bail, l’ASLOCA se prononce contre une détérioration des règles sur les sous-locations. Elle voudrait notamment éviter que l’omission de l’obtention d’un consentement écrit à la sous-location, soit désormais soumise à la plus haute sanction en matière de droit du bail, soit la résiliation du bail dans un délai très court. « Nous parlons ici de personnes qui perdraient leur logement en l’espace de quelques semaines pour une simple formalité. Cette sanction est disproportionnée » plaide Carlo Sommaruga.

Résiliation en cas de besoins propres : la partie bailleresse obtient encore plus de droits
La révision législative proposée prévoit également une limitation de la protection des locataires pour les résiliations en cas de besoins propres par la partie bailleresse. Le besoin propre ne devrait plus, à l’avenir, être « urgent ». Actuellement, les tribunaux procèdent à une véritable pesée des intérêts entre ceux des locataires et des bailleurs ou bailleresses. À l’avenir, cette pesée d’intérêt penchera systématiquement du côté de la partie bailleresse, même si la situation des locataires est précaire. « On pense ici à des personnes âgées ou des familles qui habitent depuis longtemps dans leur logement et qu’ils ou elles devraient quitter. Comme la partie locataire est déjà la partie faible au contrat de bail, cette détérioration est très problématique. » a critiqué Carlo Sommaruga. « Dans la pratique, le besoin propre est déjà aujourd’hui souvent utilisé uniquement pour déloger un locataire et relouer le logement à un loyer plus élevé. »

Vous trouverez ici le lien vers la réponse de l’Association suisse des locataires à la consultation

Oui à l’initiative sur la protection du logement à Bâle-Ville : premier canton suisse alémanique à introduire un contrôle des loyers

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le Oui à l’initiative sur la protection du logement dans le canton de Bâle-Ville. Ainsi pour la première fois un canton suisse alémanique introduit des dispositions pour freiner les hausses excessives de loyers lors de rénovations. Le résultat de la votation, avec 53,12% voix pour, montre que la majorité des votant·e·s bâlois·e·s veut réagir aux développements problématiques sur le marché du logement avec des mesures concrètes.

« Ce n’est pas que dans des villes comme Bâle que des résiliations massives de baux ont lieu en raison de rénovations d’habitations orientées sur le profit. Les locataires concerné·e·s sont souvent contraint·e·s de payer un loyer bien plus élevé pour un nouveau logement. » a déclaré Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Depuis 2018, plus de 5500 personnes ont vu leur bail résilié à Bâle. Ces résiliations sont particulièrement dures pour les séniors qui vivent parfois depuis des dizaines d’années dans le même logement, pour les familles et pour les personnes à bas revenus. La classe moyenne souffre aussi toujours plus de ces résiliations et de manière générale, de l’augmentation des loyers.

Signal important pour la Suisse
« La population en a apparemment assez avec la maximisation incontrôlée des profits à ses dépens, notamment de la part de grands groupes d’assurance ou d’entreprises immobilières. Le résultat de la votation est un signal pour toute la Suisse. Les locataires disent stop à des excès de loyers et à la seule recherche de rendement des firmes immobilières. Le logement est un droit fondamental et doit être accessible à toutes et tous, à un prix accessible et adapté. » a ajouté Carlo Sommaruga.
Des règles similaires à celles demandées dans l’initiative sur la protection du logement lancée par l’ASLOCA de Bâle-Ville existent déjà aujourd’hui dans les cantons de Genève et Vaud. L’ASLOCA examine avec ses sections comment des systèmes de contrôles des loyers analogues pourraient être mis en place dans d’autres villes ou cantons.

Imposition de la propriété immobilière : le projet ne convainc pas

Lors de l’Assemblée générale (AG) de l’Association suisse des locataires qui a eu lieu aujourd’hui à Bienne, le changement de système de l’imposition de la propriété immobilière était au centre de la partie politique. L’AG a adopté une résolution demandant au Parlement de ne pas abandonner la valeur locative, afin que les locataires ne soient pas encore plus désavantagés par rapport aux propriétaires.

Le président Carlo Sommaruga a fait le bilan de l’année écoulée devant l’AG de l’Association suisse des locataires : « La situation difficile des locataires lors de la crise du Coronavirus nous préoccupe toujours beaucoup comme avant. Cela s’est vu lors des nombreux conseils juridiques pour des locataires privés ou commerciaux touché·e·s par les effets de la crise. Aucune solution n’ayant pu être trouvée au niveau politique en raison de la résistance massive des milieux immobiliers, la question ne peut maintenant qu’être tranchée par la justice. »

L’imposition de la valeur locative ne doit pas être abandonnée

L’Assemblée générale a adopté une résolution sur la valeur locative. Depuis des décennies l’association des propriétaires fonciers, ainsi que les partis bourgeois veulent abolir l’imposition de la valeur locative des bâtiments habités par leur propriétaire, mais ils ont échoué plusieurs fois avec ce projet. Lors de la session de septembre, le Conseil des Etats examinera une nouvelle révision de l’imposition de la propriété immobilière.

L’Assemblée générale de l’ASLOCA a demandé dans sa résolution que les 2,3 millions de ménages locataires et les 1,4 millions de ménages en propriété privée soient traités de la même manière, à situation de revenus et de fortunes identiques. C’est ce qu’exige le principe d’égalité de la constitution.

Sur le principe, l’ASLOCA Suisse est ouverte à une réforme et un changement total de système. Cependant, la révision prévue conduit à une inégalité de traitement encore plus forte entre les locataires et les propriétaires. Elle ne correspond donc plus au mandat initial de l’initiative parlementaire, qui demandait une révision qui devait être « le plus neutre possible sur les rentrées » et ne devait pas créer « de disparités inadmissibles entre locataires et propriétaires dans le cadre des exigences constitutionnelles ». Pour ces raisons, l’Assemblée générale de l’ASLOCA rejette la présente révision sur l’imposition de la propriété immobilière.

Le nombre de membres augmente encore

D’un point de vue de la politique associative, il est réjouissant de constater une augmentation des membres. Par rapport à 2019, le nombre de membres de l’ASLOCA dans les 20 sections a renchéri de 2%, pour atteindre un total de 224’927 membres. Compte tenu de la difficile année Covid-19, c’est un très bon signe pour l’association. Les services de l’Association suisse des locataires semblent particulièrement demandés en période de crise. Avec 2’183’189 habitant·e·s locataires en Suisse, c’est 10,3% des ménages locataires qui sont affiliés à l’ASLOCA.

Nouveaux membres au comité

À l’Assemblée générale deux membres du comité se sont retirées : Marieke Kruit et Anne Baehler. Leur énorme engagement pour les préoccupations des locataires a été chaleureusement remercié par le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga. La présidente de la section bernoise de l’ASLOCA, Edith Siegenthaler ainsi que Fabrice Berney, secrétaire général de la section vaudoise ont été nouvellement élu·e·s au comité.

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Résolution sur la valeur locative

Nouveaux chiffres de l’indice des loyers : et les loyers augment encore !

Les chiffres publiés aujourd’hui par l’Office fédéral de la statistique le montrent : l’indice des loyers a une fois de plus augmenté depuis le dernier calcul. En tout, les prix des loyers ont augmenté depuis décembre 2005 de plus de 20%. Cela pèse fortement sur les revenus des ménages des locataires. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande un meilleur contrôle des rendements dans le droit du bail.

Contrairement aux messages récurrents, il n’y a pas de détente des prix des loyers pour les locataires en Suisse. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique (OFS) le montrent : depuis 2005 les loyers ont augmenté de 20.8% selon l’indice des prix des loyers constant, alors que le renchérissement général est resté en-dessous de 5% pendant la même période et que le taux hypothécaire de référence baisse depuis des années. Cette part disproportionnée du loyer dans le budget des ménages est particulièrement grave en cette période de crise du coronavirus, pendant laquelle beaucoup de personnes en Suisse ont moins d’argent à la fin du mois qu’avant.

L’orientation sur les rendements mène à des loyers en hausse
Pourquoi est-ce que les loyers augmentent ? Toujours plus de logements appartiennent à de grandes firmes immobilières, comme Swiss Life, UBS, Crédit Suisse, etc. qui achètent de préférence des immeubles entiers. Aujourd’hui, 39% des logements sont propriété de ces grandes firmes, alors qu’il y a dix ans à peine ce taux était encore de 29%. Pour ces entreprises il s’agit avant tout de rendements, ce qui conduit à faire augmenter toujours plus les prix des loyers. D’autres raisons pour l’explosion des loyers sont des augmentations massives lors d’un changement de locataire ou en cas de rénovation (totale).

Trop peu de baisses de loyer
Depuis 2000 les taux hypothécaires pour les bailleurs et bailleresses ont baissé de manière permanente, ce qui donne aux locataires le droit à une réduction de loyer (sur la base du taux hypothécaire de référence). En réalité, les loyers auraient dû largement baisser durant les dernières années. Les faits sont pourtant là : seule une petite partie de cette baisse arrive aux locataires.

Contrôler les loyers
L’Association suisse des locataires demande ainsi que les rendements en matière de droit du bail soient plus fortement contrôlés. Aujourd’hui, les locataires sont eux-mêmes responsables de combattre des loyers abusifs – cela inclut les demandes de baisses ainsi que la contestation des hausses. Le système de contrôle actuel est très faible et de plus en plus déséquilibré, car il repose sur un comportement actif des locataires. Un véritable moyen de contrôler les loyers aiderait à lutter dans toute la Suisse contre les loyers qui reposent sur un rendement trop élevé et ainsi décharger les budgets de la majorité des locataires.

Liens :
Chiffres de l’Office fédéral de la statistiques (OFS) sur l’indice des prix des loyers (MPI)
Chiffres de l’OFS sur l’indice suisse des prix à la consommation (IPC)

Taux hypothécaire de référence : les locataires qui ne l’ont pas encore fait peuvent toujours faire valoir une réduction du loyer

Le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail reste à 1,25%. Ainsi depuis la dernière baisse de mars 2020 il n’y a pas de nouveau droit à une réduction de loyer. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) appelle toutefois tous et toutes les locataires, dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence actuel, de faire valoir leur droit à une baisse de loyer.

Aujourd’hui l’Office fédéral du logement (OFL) a communiqué que le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail est établi à 1,25% et reste ainsi au même niveau que lors de la dernière publication. Il n’y a donc pas de base à une nouvelle demande en réduction de loyer. Les locataires dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence de 1,25% peuvent toutefois toujours faire valoir leur droit non encore exigé à une baisse contre leur bailleur.

Les locataires doivent être actifs

La demande de baisse du loyer en cas de baisse du taux hypothécaire de référence est un droit important de la partie locataire. La plupart des ménages peuvent économiser plusieurs centaines de francs par an avec une baisse. Alors que dans la plupart des cas la baisse n’est pas automatiquement répercutée sur le∙la locataire par la partie bailleresse, les locataires doivent être eux-mêmes actifs et demander leur droit à une baisse de loyer par écrit à leur bailleur∙esse.

Des milliards sont retirés des budgets des ménages locatifs à cause de l’absence de répercutions de la baisse sur le loyer

Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse d’un quart de point, les loyers en Suisse devraient baisser d’environ un milliard. En regardant l’évolution depuis 2009, les loyers auraient dû baisser d’environ 8,5 milliards de francs en prenant en compte les différentes baisses du taux hypothécaire de référence. Au lieu de cela, les loyers augmentent depuis des années. En demandant une baisse du loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires en Suisse ont une possibilité concrète de lutter contre l’explosion des loyers.

Offre de conseil de l’ASLOCA

L’Association suisse des locataires aide les locataires dans leurs démarches de demande de baisse de loyer avec des lettres-type et des informations, et mets à disposition une offre de conseils juridiques.

Plus d’information à ce sujet : https://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/