Le Conseil national doit mettre un terme aux attaques contre le droit du bail !

La Commission des affaires juridiques du Conseil national a aujourd’hui opté pour une grave détérioration du droit du bail : les locataires risquent de perdre plus facilement leur logement. Et ce n’est que le début. Avec une tactique du salami, le lobby immobilier attaque le droit du bail pièce par pièce et veut toujours davantage le vider de sa substance. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande que le Conseil national mette un terme à ces attaques contre la protection des locataires. L’association prépare des référendums contre ces détériorations du droit du bail.

« L’enjeu est de taille : le droit du bail protège les locataires contre des loyers trop chers et contre les résiliations abusives du bail. Bien qu’il soit tout sauf parfait, c’est l’instrument le plus important pour protéger les droits des locataires. Le lobby immobilier attaque le droit du bail sur plusieurs fronts et il veut le vider de plus en plus de sa substance. » a déclaré le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga.

Le plan du lobby immobilier : démanteler le droit du bail brique par brique
Dans un premier temps, le lobby immobilier veut s’assurer que les locataires puissent être plus facilement congédié∙es. Avec la proposition de révision du droit du bail, qui sera prochainement débattue au Conseil national, il sera encore plus facile pour la partie bailleresse de résilier un bail pour ses besoins propres ou en cas de sous-location, alors même que la protection contre les congés est déjà aujourd’hui très faible en Suisse.

« Et ce n’est qu’une première étape. Dans une prochaine étape, il sera encore plus difficile pour les locataires de se battre contre les augmentations abusives de loyer. Cela permettrait aux bailleurs et bailleresses d’augmenter encore plus facilement les loyers, même lorsque l’augmentation n’est pas légale » critique Christian Dandrès, membre du comité de l’ASLOCA. Aujourd’hui déjà les bailleurs/bailleresses mènent le bal et beaucoup de locataires n’osent pas se défendre même s’ils/elles sont dans leurs droits.

L’ASLOCA se battra contre toute détérioration de la protection des locataires
L’ASLOCA critique vivement cette attaque concertée contre le droit du bail. « Nous demandons au Conseil national de bloquer immédiatement cette attaque contre la protection des locataires. Le budget consacré par les ménages au paiement du loyer est déjà au maximum supportable. Concrètement, nous demandons au Parlement de ne pas entrer en matière sur les projets. Pour l’ASLOCA, une chose est claire : nous nous opposerons à ces détériorations du droit du bail, si nécessaire par un ou plusieurs référendums », ajoute Christian Dandrès.

Refus d’un contrôle efficace des loyers
Sur toute la ligne contre les locataires : la commission juridique n’a pas seulement approuvé aujourd’hui un démantèlement du droit du bail, mais elle a également rejeté deux demandes importantes de l’ASLOCA pour améliorer le droit du bail. Une intervention déposée par Jacqueline Badran, membre du comité de l’ASLOCA, visait à garantir un contrôle des loyers afin d’éviter à l’avenir des loyers abusifs à cause de rendements excessifs. Pour les bailleurs/bailleresses qui louent trois logements ou plus, un devoir de révision périodique devrait être introduit afin de contrôler les rendements obtenus. L’initiative a été rejetée de peu.

Aucune chance pour une adaptation adéquate des taux de répercussion en cas de rénovation
La majorité de la commission a également rejeté une intervention du vice-président de l’ASLOCA Michael Töngi, qui souhaitait adapter les taux de répercussion du droit du bail aux valeurs réelles en cas de rénovation. Aujourd’hui, selon l’ordonnance, 50 à 70 % des coûts peuvent être répercutés sur le loyer en cas de rénovation complète. Or, selon une étude de la Haute école de Lucerne, ce taux est trop élevé et devrait se situer entre 35 et 55 %. Les loyers sont donc injustement trop élevés après les rénovations. « Le rejet de ces deux mesures contre la hausse des loyers est inacceptable si l’on considère que les propriétaires immobiliers ont indûment encaissé 78 milliards de francs de trop de la part des locataires au cours des 16 dernières années » a déclaré Baptiste Hurni, membre du comité de l’ASLOCA.

« 78 milliards de francs » : une étude montre la redistribution massive dans le marché locatif

Une étude actuelle montre l’énorme redistribution qui existe dans le marché immobilier locatif : bien que les loyers auraient dû baisser en raison de l’évolution des principaux facteurs de coûts, ils ont fortement augmenté. Cette évolution mène, entre 2006 et 2021, à une redistribution allant des parties locataires aux parties bailleresses d’un total de 78 milliards de francs. Seulement pour l’année 2021, cela représente 10 milliards de francs. Un ménage locataire a ainsi payé en moyenne 370 francs par mois en trop, ou 26% du loyer. Le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir. L’Association suisse des locataires (ASLOCA Suisse) demande un contrôle effectif des loyers.

« Les résultats de l’étude sont choquants. Il s’agit de sommes immenses, qui ont été transférées des parties locataires vers les parties bailleresses. En 2021, c’est en moyenne 370 francs ou 26% du loyer net par mois par ménage de locataires qui partent au bailleur ou à la bailleresse, pour lesquels il n’y a pas de base juridique. De l’argent qui manque au budget des ménages locataires à la fin du mois. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse Carlo Sommaruga.

Les loyers moyens ont augmenté de 22.1% entre 2005 et 2021 selon une étude menée par le renommé bureau BASS sur mandat de l’ASLOCA. C’est 18% de plus que l’indice suisse des prix à la consommation (loyers +22,1%, IPC +3,8%, voir tableau 1).

Selon les facteurs de coûts – évolution des taux hypothécaires, inflation et coûts d’entretien – une baisse des niveaux des loyers de 10,3% aurait dû être constatée. Les loyers ont au contraire augmenté de 36.1%, plus fortement que ce qui aurait été attendu en fonction des principaux facteurs de coûts (voir tableau 2).

Une redistribution immense
Cette évolution mène à une redistribution entre parties locataires et bailleresses d’un total de 78 milliards entre 2006 et 2021, soit presque 5 milliards par an. De plus, l’ampleur du phénomène ne cesse de croître. Rien que pour l’année 2021, la redistribution estimée atteint pour l’ensemble du pays 10,4 milliards ou 26% (voir tableau 3) ; cela représente par logement loué en moyenne 370 francs par mois.
Enrichissement massif sur le dos des locataires
Alors où sont les raisons de l’augmentation massive des loyers ? « Il est montré que les bailleurs et bailleresses ajustent souvent le loyer vers le haut en cas de changement de locataire, même lorsque les coûts baissent. Durant les dernières années, la baisse du taux hypothécaire de référence n’a été répercuté partiellement que dans une relation de bail sur six. » a expliqué Carlo Sommaruga. « Cela a permis aux bailleurs et bailleresses d’obtenir des rendements bien au-dessus de ce qui est définis dans le droit du bail. »

L’ASLOCA demande un contrôle des loyers
« La situation est grave. Le ministre de l’Économie et du logement Guy Parmelin, le Conseil fédéral et le Parlement doivent maintenant agir » a déclaré Carlo Sommaruga. « L’ASLOCA demande urgemment un contrôle effectif des loyers. » Au Parlement, une proposition correspondante qui a été déposée en même temps au Conseil national et au Conseil des Etats en juin 2021 par Jacqueline Badran, membre du comité de l’ASLOCA Suisse et Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, est pendante. Celle-ci devrait assurer qu’à l’avenir les loyers abusifs par des rendements trop élevés soient évités. « Pour les bailleurs et bailleresses qui louent trois logements ou plus, une révision périodique obligatoire devrait être introduite, afin de contrôler les rendements effectifs. » a ajouté Carlo Sommaruga. « Nous ne sommes plus disposés à regarder grand nombre de propriétaires s’enrichir illégalement sans conséquences. »

Figure 1 : L’évolution des loyers en Suisse entre novembre 2005 et novembre 2021

Figure 2 : Indice des prix à la consommation, indice des loyers effectif et indice des loyers attendu sur la base des principaux facteurs de coût pertinents selon le droit de bail en vigueur, novembre 2005 à novembre 2021.

Figure 3 : Évolution du transfert annuel de richesses des locataires au profit des bailleurs/bailleresses entre 2006 et 2021 (point de départ : 2005)

À télécharger
Résumé de l’étude BASS “Évolution et rendements sur le marché de la location 2006 – 2021” (7 pages)
Étude BASS complète (56 pages, en allemand)

Plus d’informations
Initiative parlementaire Sommaruga: Révision périodique des rendements locatifs immobiliers
Initiative parlementaire Badran: Soumettre les rendements locatifs des logements à des contrôles périodiques

Là où le bât blesse pour les locataires

Un sondage de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) mené dans toute la Suisse, montre que plus de 70% des locataires ont ou ont eu un problème dans leur relation de bail. Trois quarts ont eu des difficultés à trouver un logement adéquat et abordable. Le déséquilibre des forces entre les parties locataires et bailleresses mène à ce que les locataires ne se défendent souvent pas, même lorsqu’ils ou elles en ont la possibilité légale. Les personnes interrogées souhaitent très majoritairement des règles efficaces pour contrer la hausse des loyers et une meilleure protection des locataires.

L’institut de sondage Sotomo a mené un sondage représentatif dans toute la Suisse sur mandat de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) : plus de 18’000 locataires ont ainsi donné des informations sur leur situation locative, leurs expériences du marché du logement et leurs demandes en matière de politique de la location.

Intensité importante du problème
Environ trois quarts des locataires ont eu des difficultés lors de la recherche de logement, à trouver une habitation adéquate ou abordable. Les problèmes apparaissent dans les territoires urbains comme ruraux, mais sont accentués dans les villes. Plus de 70% des locataires ont ou ont eu des problèmes dans leur relation de bail, par exemple dans l’entretien du logement, en cas de défaut ou en lien avec des rénovations. Une grande partie de ces problèmes reste irrésolue.

Un déséquilibre des forces structurel dans la relation de bail
Les locataires estiment qu’une bonne relation avec leur bailleur ou bailleresse est très importante. Cela signifie également un fort rapport de dépendance dans la relation de bail dans lequel le locataire est la partie faible face à la partie bailleresse. Cette dépendance s’illustre dans la peur d’une résiliation du bail qui est considérée comme très contraignante.

Le déséquilibre structurel des forces entre partie bailleresse et locataire conduit à ce que les locataires ne font souvent pas valoir leurs droits, même s’ils en ont la possibilité juridique. Cela se manifeste par exemple par le fait que quatre personnes interrogées sur dix n’ont pas demandé une baisse de loyer basée sur la baisse du taux hypothécaire de référence par crainte de détériorer leur relation avec leur bailleur ou bailleresse. En même temps, la partie bailleresse ne fait que très rarement des concessions « volontaires » aux locataires (p. ex. seuls 6% des bailleurs et bailleresses reportent automatiquement la baisse du taux hypothécaire de référence sur les loyers).

Dans les cas où les locataires font valoir leurs droits, ils obtiennent le plus souvent gain de cause : en cas de contestation du loyer initial, les locataires ont obtenu un succès (partiel) dans 67% et 82% des cas. En cas de baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires de logement ont été victorieux·ses dans 63% des cas.

Une grande adhésion pour une amélioration de la protection des locataires
Le droit du bail actuel exige que les locataires soient actifs pour faire valoir leurs droits. Les locataires veulent prioritairement des améliorations juridiques, qui s’appliquent automatiquement ou qui instaurent un contrôle par des tiers. Ainsi le risque pour le locataire de se mettre en danger individuellement face à son bailleur ou sa bailleresse tomberait. Une répercussion automatique des baisses de loyer, la transparence du loyer précédent ou un contrôle du rendement de la partie bailleresse (contrôle des prix des loyers) suscitent par exemple une grande adhésion. Les propositions concrètes pour l’amélioration de la protection des locataires trouve une grande acceptation auprès des personnes interrogées comme par exemple une meilleure protection contre les résiliations (notamment en cas de rénovation).

Les résultats montrent clairement le besoin d’agir pour une amélioration de la protection des locataires et du logement. En ce moment pourtant sont déployés des efforts pour limiter les sous-locations ou faciliter les résiliations de baux pour les besoins propres du bailleur, ce qui renforcerait encore davantage le lien de dépendance entre les parties locataires et bailleresses.

À télécharger
Étude de Sotomo « Habiter en location »

Consultation sur le droit du bail

L’ASLOCA critique la technique du salami et la menace de démantèlement de la protection des locataires

Le droit du bail menace d’être sapé. Le parlement dominé par les partis bourgeois a adopté une batterie d’initiatives – toutes lancées par le lobby immobilier. Ces propositions devraient être mises en œuvre dans différents projets de loi. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) se prononce clairement contre ces détériorations dans sa réponse à la consultation.

Le droit du bail est attaqué frontalement par les partis bourgeois. Si les propositions sont validées, les locataires en Suisse sont menacé·e·s par des détériorations de leur protection. La relation de pouvoir inégale entre les locataires et les bailleurs et bailleresses s’accentuera puisque la position juridique du bailleur sera renforcée. Les initiatives suivantes sont particulièrement dangereuses du point de vue de l’ASLOCA :

  1. Détérioration pour les sous-locations (15.455, Egloff, UDC)
  2. Faciliter les possibilités de résiliation en cas de besoins propres (18.475, Merlini/Markwalder, PLR)
  3. Contestation du loyer initial : limitation aux besoins personnels ou familiaux (16.451, Egloff, UDC)
  4. Contestation du loyer initial : renforcement des loyers du quartier ou de la localité (17.493, Egloff, UDC)

La division des projets de loi rend plus difficile l’opposition des locataires
Les initiatives lancées par le lobby immobilier ne seront pas traitées en même temps, ce qui est inhabituel car tout ce qui touche au droit du bail pourrait être traité dans la même révision. La Commission des affaires juridiques du Conseil national a ainsi décidé de ne mettre en œuvre que quatre des six initiatives dans un premier paquet de révisions, et ce, dans trois projets législatifs.

Dans ce paquet figurent des règles sur les sous-locations (avant-projet 1) et sur les besoins propres (avant-projet 3) qui détérioreraient la situation pour les locataires. Les initiatives sur la contestation du loyer initial ne font pas partie de la procédure de consultation actuelle. Elles doivent être mises en œuvre dans un projet législatif postérieur.
« Nous condamnons fermement cette technique du salami, soit la division en plusieurs paquets législatifs qui créent des obstacles injustifiés pour l’exercice des droits de démocratie directe de la part des locataires. » a déclaré le président de l’ASLOCA Suisse, Carlo Sommaruga. « Nous demandons ainsi que la révision soit menée selon la procédure ordinaire, soit dans un seul projet qui intègre tous les articles révisés. »

Sous-location : résiliation pour des formalités ?
Dans sa réponse à la consultation sur la première partie de la révision du droit du bail, l’ASLOCA se prononce contre une détérioration des règles sur les sous-locations. Elle voudrait notamment éviter que l’omission de l’obtention d’un consentement écrit à la sous-location, soit désormais soumise à la plus haute sanction en matière de droit du bail, soit la résiliation du bail dans un délai très court. « Nous parlons ici de personnes qui perdraient leur logement en l’espace de quelques semaines pour une simple formalité. Cette sanction est disproportionnée » plaide Carlo Sommaruga.

Résiliation en cas de besoins propres : la partie bailleresse obtient encore plus de droits
La révision législative proposée prévoit également une limitation de la protection des locataires pour les résiliations en cas de besoins propres par la partie bailleresse. Le besoin propre ne devrait plus, à l’avenir, être « urgent ». Actuellement, les tribunaux procèdent à une véritable pesée des intérêts entre ceux des locataires et des bailleurs ou bailleresses. À l’avenir, cette pesée d’intérêt penchera systématiquement du côté de la partie bailleresse, même si la situation des locataires est précaire. « On pense ici à des personnes âgées ou des familles qui habitent depuis longtemps dans leur logement et qu’ils ou elles devraient quitter. Comme la partie locataire est déjà la partie faible au contrat de bail, cette détérioration est très problématique. » a critiqué Carlo Sommaruga. « Dans la pratique, le besoin propre est déjà aujourd’hui souvent utilisé uniquement pour déloger un locataire et relouer le logement à un loyer plus élevé. »

Vous trouverez ici le lien vers la réponse de l’Association suisse des locataires à la consultation

Oui à l’initiative sur la protection du logement à Bâle-Ville : premier canton suisse alémanique à introduire un contrôle des loyers

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) salue le Oui à l’initiative sur la protection du logement dans le canton de Bâle-Ville. Ainsi pour la première fois un canton suisse alémanique introduit des dispositions pour freiner les hausses excessives de loyers lors de rénovations. Le résultat de la votation, avec 53,12% voix pour, montre que la majorité des votant·e·s bâlois·e·s veut réagir aux développements problématiques sur le marché du logement avec des mesures concrètes.

« Ce n’est pas que dans des villes comme Bâle que des résiliations massives de baux ont lieu en raison de rénovations d’habitations orientées sur le profit. Les locataires concerné·e·s sont souvent contraint·e·s de payer un loyer bien plus élevé pour un nouveau logement. » a déclaré Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Depuis 2018, plus de 5500 personnes ont vu leur bail résilié à Bâle. Ces résiliations sont particulièrement dures pour les séniors qui vivent parfois depuis des dizaines d’années dans le même logement, pour les familles et pour les personnes à bas revenus. La classe moyenne souffre aussi toujours plus de ces résiliations et de manière générale, de l’augmentation des loyers.

Signal important pour la Suisse
« La population en a apparemment assez avec la maximisation incontrôlée des profits à ses dépens, notamment de la part de grands groupes d’assurance ou d’entreprises immobilières. Le résultat de la votation est un signal pour toute la Suisse. Les locataires disent stop à des excès de loyers et à la seule recherche de rendement des firmes immobilières. Le logement est un droit fondamental et doit être accessible à toutes et tous, à un prix accessible et adapté. » a ajouté Carlo Sommaruga.
Des règles similaires à celles demandées dans l’initiative sur la protection du logement lancée par l’ASLOCA de Bâle-Ville existent déjà aujourd’hui dans les cantons de Genève et Vaud. L’ASLOCA examine avec ses sections comment des systèmes de contrôles des loyers analogues pourraient être mis en place dans d’autres villes ou cantons.

Imposition de la propriété immobilière : le projet ne convainc pas

Lors de l’Assemblée générale (AG) de l’Association suisse des locataires qui a eu lieu aujourd’hui à Bienne, le changement de système de l’imposition de la propriété immobilière était au centre de la partie politique. L’AG a adopté une résolution demandant au Parlement de ne pas abandonner la valeur locative, afin que les locataires ne soient pas encore plus désavantagés par rapport aux propriétaires.

Le président Carlo Sommaruga a fait le bilan de l’année écoulée devant l’AG de l’Association suisse des locataires : « La situation difficile des locataires lors de la crise du Coronavirus nous préoccupe toujours beaucoup comme avant. Cela s’est vu lors des nombreux conseils juridiques pour des locataires privés ou commerciaux touché·e·s par les effets de la crise. Aucune solution n’ayant pu être trouvée au niveau politique en raison de la résistance massive des milieux immobiliers, la question ne peut maintenant qu’être tranchée par la justice. »

L’imposition de la valeur locative ne doit pas être abandonnée

L’Assemblée générale a adopté une résolution sur la valeur locative. Depuis des décennies l’association des propriétaires fonciers, ainsi que les partis bourgeois veulent abolir l’imposition de la valeur locative des bâtiments habités par leur propriétaire, mais ils ont échoué plusieurs fois avec ce projet. Lors de la session de septembre, le Conseil des Etats examinera une nouvelle révision de l’imposition de la propriété immobilière.

L’Assemblée générale de l’ASLOCA a demandé dans sa résolution que les 2,3 millions de ménages locataires et les 1,4 millions de ménages en propriété privée soient traités de la même manière, à situation de revenus et de fortunes identiques. C’est ce qu’exige le principe d’égalité de la constitution.

Sur le principe, l’ASLOCA Suisse est ouverte à une réforme et un changement total de système. Cependant, la révision prévue conduit à une inégalité de traitement encore plus forte entre les locataires et les propriétaires. Elle ne correspond donc plus au mandat initial de l’initiative parlementaire, qui demandait une révision qui devait être « le plus neutre possible sur les rentrées » et ne devait pas créer « de disparités inadmissibles entre locataires et propriétaires dans le cadre des exigences constitutionnelles ». Pour ces raisons, l’Assemblée générale de l’ASLOCA rejette la présente révision sur l’imposition de la propriété immobilière.

Le nombre de membres augmente encore

D’un point de vue de la politique associative, il est réjouissant de constater une augmentation des membres. Par rapport à 2019, le nombre de membres de l’ASLOCA dans les 20 sections a renchéri de 2%, pour atteindre un total de 224’927 membres. Compte tenu de la difficile année Covid-19, c’est un très bon signe pour l’association. Les services de l’Association suisse des locataires semblent particulièrement demandés en période de crise. Avec 2’183’189 habitant·e·s locataires en Suisse, c’est 10,3% des ménages locataires qui sont affiliés à l’ASLOCA.

Nouveaux membres au comité

À l’Assemblée générale deux membres du comité se sont retirées : Marieke Kruit et Anne Baehler. Leur énorme engagement pour les préoccupations des locataires a été chaleureusement remercié par le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga. La présidente de la section bernoise de l’ASLOCA, Edith Siegenthaler ainsi que Fabrice Berney, secrétaire général de la section vaudoise ont été nouvellement élu·e·s au comité.

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Résolution sur la valeur locative

Nouveaux chiffres de l’indice des loyers : et les loyers augment encore !

Les chiffres publiés aujourd’hui par l’Office fédéral de la statistique le montrent : l’indice des loyers a une fois de plus augmenté depuis le dernier calcul. En tout, les prix des loyers ont augmenté depuis décembre 2005 de plus de 20%. Cela pèse fortement sur les revenus des ménages des locataires. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande un meilleur contrôle des rendements dans le droit du bail.

Contrairement aux messages récurrents, il n’y a pas de détente des prix des loyers pour les locataires en Suisse. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique (OFS) le montrent : depuis 2005 les loyers ont augmenté de 20.8% selon l’indice des prix des loyers constant, alors que le renchérissement général est resté en-dessous de 5% pendant la même période et que le taux hypothécaire de référence baisse depuis des années. Cette part disproportionnée du loyer dans le budget des ménages est particulièrement grave en cette période de crise du coronavirus, pendant laquelle beaucoup de personnes en Suisse ont moins d’argent à la fin du mois qu’avant.

L’orientation sur les rendements mène à des loyers en hausse
Pourquoi est-ce que les loyers augmentent ? Toujours plus de logements appartiennent à de grandes firmes immobilières, comme Swiss Life, UBS, Crédit Suisse, etc. qui achètent de préférence des immeubles entiers. Aujourd’hui, 39% des logements sont propriété de ces grandes firmes, alors qu’il y a dix ans à peine ce taux était encore de 29%. Pour ces entreprises il s’agit avant tout de rendements, ce qui conduit à faire augmenter toujours plus les prix des loyers. D’autres raisons pour l’explosion des loyers sont des augmentations massives lors d’un changement de locataire ou en cas de rénovation (totale).

Trop peu de baisses de loyer
Depuis 2000 les taux hypothécaires pour les bailleurs et bailleresses ont baissé de manière permanente, ce qui donne aux locataires le droit à une réduction de loyer (sur la base du taux hypothécaire de référence). En réalité, les loyers auraient dû largement baisser durant les dernières années. Les faits sont pourtant là : seule une petite partie de cette baisse arrive aux locataires.

Contrôler les loyers
L’Association suisse des locataires demande ainsi que les rendements en matière de droit du bail soient plus fortement contrôlés. Aujourd’hui, les locataires sont eux-mêmes responsables de combattre des loyers abusifs – cela inclut les demandes de baisses ainsi que la contestation des hausses. Le système de contrôle actuel est très faible et de plus en plus déséquilibré, car il repose sur un comportement actif des locataires. Un véritable moyen de contrôler les loyers aiderait à lutter dans toute la Suisse contre les loyers qui reposent sur un rendement trop élevé et ainsi décharger les budgets de la majorité des locataires.

Liens :
Chiffres de l’Office fédéral de la statistiques (OFS) sur l’indice des prix des loyers (MPI)
Chiffres de l’OFS sur l’indice suisse des prix à la consommation (IPC)

Taux hypothécaire de référence : les locataires qui ne l’ont pas encore fait peuvent toujours faire valoir une réduction du loyer

Le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail reste à 1,25%. Ainsi depuis la dernière baisse de mars 2020 il n’y a pas de nouveau droit à une réduction de loyer. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) appelle toutefois tous et toutes les locataires, dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence actuel, de faire valoir leur droit à une baisse de loyer.

Aujourd’hui l’Office fédéral du logement (OFL) a communiqué que le taux hypothécaire de référence pour les contrats de bail est établi à 1,25% et reste ainsi au même niveau que lors de la dernière publication. Il n’y a donc pas de base à une nouvelle demande en réduction de loyer. Les locataires dont le loyer n’est pas basé sur le taux hypothécaire de référence de 1,25% peuvent toutefois toujours faire valoir leur droit non encore exigé à une baisse contre leur bailleur.

Les locataires doivent être actifs

La demande de baisse du loyer en cas de baisse du taux hypothécaire de référence est un droit important de la partie locataire. La plupart des ménages peuvent économiser plusieurs centaines de francs par an avec une baisse. Alors que dans la plupart des cas la baisse n’est pas automatiquement répercutée sur le∙la locataire par la partie bailleresse, les locataires doivent être eux-mêmes actifs et demander leur droit à une baisse de loyer par écrit à leur bailleur∙esse.

Des milliards sont retirés des budgets des ménages locatifs à cause de l’absence de répercutions de la baisse sur le loyer

Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse d’un quart de point, les loyers en Suisse devraient baisser d’environ un milliard. En regardant l’évolution depuis 2009, les loyers auraient dû baisser d’environ 8,5 milliards de francs en prenant en compte les différentes baisses du taux hypothécaire de référence. Au lieu de cela, les loyers augmentent depuis des années. En demandant une baisse du loyer fondée sur la baisse du taux hypothécaire de référence, les locataires en Suisse ont une possibilité concrète de lutter contre l’explosion des loyers.

Offre de conseil de l’ASLOCA

L’Association suisse des locataires aide les locataires dans leurs démarches de demande de baisse de loyer avec des lettres-type et des informations, et mets à disposition une offre de conseils juridiques.

Plus d’information à ce sujet : https://www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/

Seulement 29 pourcents des locataires ont reçu une aide de leurs bailleurs

Le nouveau rapport de monitoring du Conseil fédéral sur la situation des locataires commerciaux durant le 2e confinement dû à la pandémie de Covid-19 le montre : seulement 29 % des locataires commerciaux ont reçu de l’aide de la part de leur bailleur. La critique de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) se confirme : une grande partie des bailleurs ne se montrent pas solidaires. Les bailleurs s’en sortent sans dommages de la crise sur le dos des commerçants et des contribuables qui paient indirectement des millions aux bailleurs.

 

« La grande majorité des bailleurs et bailleresses n’ont pas montré de compassion envers leurs locataires durant la crise, contrairement à l’affirmation du lobby immobilier » a commenté le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga le nouveau rapport de monitoring de l’OFL. Ainsi, dans seulement 29 pourcents des cas il y a eu un geste envers les locataires qui ont été touchés par la pandémie. C’est encore moins que lors du 1er confinement où 31 pourcents avaient pu trouver une solution avec leur bailleur ou bailleresse. « De plus, l’accord avec le bailleur ne porte pas toujours sur une réduction du loyer. Cela peut aussi signifier une suspension du paiement, ce qui ne fait que retarder le problème : soit que le loyer devra être payé. »

 

Les bailleurs et bailleresses profite à nouveau

« Beaucoup de bailleurs et bailleresses sont restés les bras croisés et ont laissé les contribuables payer pour les loyers via l’argent des cas de rigueur. » a déclaré Carlo Sommaruga. « C’est encore un déplacement de moyens financiers vers les acteurs qui en ont déjà profité ces dernières années de manière disproportionnée. Que ce soit à travers l’absence de report de la baisse du taux hypothécaire sur les loyers qui représentent des milliards de francs ou avec des rendements illégaux bien trop hauts sur les loyers, qui privent les ménages locataires chaque année de milliards de francs. »

 

La situation s’est détériorée durant le 2e confinement

Les locataires commerçant·e·s ont eu plus de difficulté à payer leur loyer commercial durant la période de 2e confinement. Selon le 1er rapport de monitoring de l’OFL, 25% d’entre eux avaient de grandes ou de très grandes difficultés lors du 1er confinement, cette proportion est passée à 30% lors du 2e confinement. Les branches suivantes ont été particulièrement touchées lors du 2e confinement : la restauration et l’hébergement, le commerce de détail, les l’événementiel et les activités de services administratifs.

 

Peu de dialogue

« Les locataires ont demandé moins de réduction de loyer ou d’autres solutions lors du 2e confinement. Nous supposons que c’est d’une part, en raison des aides pour cas de rigueur qui ont été mises à disposition et d’autre part, également en raison des expériences difficiles avec les bailleurs et bailleresses lors du 1er confinement. » a ajouté Carlo Sommaruga. « Cela est devenu évident : les locataires sont les grands perdants de cette crise. » Dans 47 % des cas, il n’y a eu aucun dialogue lors du 2e confinement, là où cette proportion n’était que de 40% lors du 1er confinement.

 

La voie judiciaire comme prochaine étape

« Nous conseillons toujours à tous les locataires commerciaux, qui après des discussions avec leur bailleur ou bailleresse n’ont pas trouvé de solution, de se tourner vers la voie judiciaire, même si cette voie n’offre pas de solution rapide. Les premiers échos des tribunaux semblent toutefois faire espérer que le locataire puisse obtenir une réduction substantielle sur les loyers » a déclaré Carlo Sommaruga. L’Association suisse des locataires conseille ses membres sur leurs droits, y compris pour les loyers commerciaux.

Loi sur le CO2 – votations du 13 juin 2021

Le 13 juin 2021, la loi sur le CO2 a été soumise au vote populaire. Selon l’évaluation de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) la nouvelle loi qui voulait renforcer la protection du climat en Suisse, n’aurait eu que des effets marginaux sur les locataires. Nous avons réuni sur cette page les questions importantes qui concernent les locataires. En bas de page vous trouverez un document de référence où nous expliquons plus en détail pourquoi la loi n’aurait eu qu’un faible impact sur les coûts de location dans le domaine du chauffage. Dans ce papier nous énumérons plusieurs revendications sur les modalités de mise en œuvre de la loi, qui auraient du tenir compte des intérêts des locataires.