EDITIONS DE L’ASLOCA – Des best-sellers écrits par des spécialistes

Deux livres parus ce printemps aux Editions de l’ASLOCA:
Le bail à loyer – Edition 2019
David Lachat et Karin Grobet Thorens, Xavier Rubli, Pierre Stastny
Ce livre est un instrument unique pour comprendre le droit du bail et toutes ses subtilités. Ecrit dans un langage clair est précis, il se veut accessible au commun des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux professionnels de l’immobilier et de la justice, aux praticiens du droit, aux gérants d’immeubles et aux étudiants. L’ouvrage recense de très nombreuses jurisprudences et contributions de la doctrine romande et alémanique, en particulier celles parues depuis sa dernière édition en 2008. Le sujet est abordé de manière limpide et facile à comprendre, de la conclusion du bail jusqu’à la restitution des locaux. Les lecteurs trouveront des réponses à toutes leurs questions. Ils ont apprécié la précédente édition et ne seront vraiment pas déçus par celle-ci.
Procédure civile en matière de baux et loyers – Edition 2019
David Lachat et Boris Lachat
Depuis l’entrée en vigueur au début de 2011 du Code de procédure civile, de très nombreuses jurisprudences et contributions de doctrine ont vu le jour. Il s’imposait donc de réactualiser la précédente édition de l’ouvrage, parue au début de 2011. Ce livre se veut factuel, concret et pratique. Il décrit pour les praticiens, par le menu, la procédure depuis la saisie de l’autorité de conciliation jusqu’au Tribunal fédéral. Truffé d’exemples et comportant des modèles d’actes judiciaires, l’ouvrage incite les bailleurs et les locataires à mettre un terme consensuel à leurs différends et à éviter les pièges de procédures longues, compliquées et onéreuses. Objectif, citant les avis que les auteurs ne partagent pas, l’ouvrage plaira aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux locataires, et à leurs mandataires. Un ouvrage pour les praticiens, rédigé par des praticiens confirmés.
Commandez les livres en ligne ici  ou par mail en écrivant à l’adresse suivante: editions@asloca.ch.

Interview

David Lachat était auparavant le seul auteur de ces publications. Quatre personnes vont désormais reprendre le flambeau et ont déjà participé à cette édition 2019. Nous leur avons posé quelques questions.
A qui est destiné le livre que vous avez co-écrit? A qui le conseilleriez-vous?
Pierre Stastny/PS: A tous ceux qui veulent mieux comprendre le droit du bail et ses enjeux. C’est le seul ouvrage qui va, de manière structurée, de l’historique du droit du bail à l’examen de la pratique de celui-ci (de la conclusion à sa résiliation), comme un manuel de formation. Son appareil critique et ses conseils de lecture dans chaque partie permettent aux plus perfectionnistes de s’orienter, et à ceux qui ne partagent pas les avis du livre de savoir où chercher du blé à moudre.
Xavier Rubli/XR: L’ouvrage a pour objectif de pouvoir être lu par toute personne intéressée par le droit du bail, qu’elle soit locataire, bailleresse, professionnelle de l’immobilier, juriste à l’ASLOCA, avocate, préfète, juge, étudiante ou professeure à l’Université.
Boris Lachat/BL: Le livre de procédure est avant tout destiné aux praticiens de cette matière (malheureusement) extrêmement technique et formaliste.
Que peut-on dire des changements opérés dans cette nouvelle édition par rapport à la précédente? Le droit du bail est-il en train de se durcir ou de s’assouplir?
PS: Le droit du bail est de plus en plus compliqué.  Mais les solutions souvent préconisées par les politiciens pour en faciliter la lecture sont simplistes, et trop souvent marquées par l’intérêt d’un seul milieu. La protection des locataires en matière de congé est au demeurant certainement moindre avec le temps, et c’est malheureux.
XR: La nouvelle édition est une remise à jour complète de l’ouvrage de 2008. Depuis, les jurisprudences et avis doctrinaux se sont multipliés. Il a donc fallu les intégrer et parfois les critiquer. Les dernières initiatives parlementaires en matière de droit du bail tendent vers une protection moindre des locataires, mais cela pourrait changer selon le résultat des élections d’octobre prochain.
Karin Grobet Thorens/KGT: L’ouvrage est très complet et a bénéficié d’une mise à jour indispensable de la dernière édition. Le droit du bail est par ailleurs toujours plus complexe, il s’agit au demeurant d’une des matières où l’on recense le plus grand nombre d’arrêts du Tribunal fédéral. Il n’est donc pas aisé de faire une synthèse simple lorsqu’il s’agit de résoudre une problématique.
BL: Huit années de plus, c’est extrêmement important pour un nouveau-né, comme pour le nouveau Code de procédure de 2011. La jurisprudence l’a façonné par de nombreux arrêts, confirmant ou infirmant les opinions exprimées dans la première édition.
Concernant le livre «Le bail à loyer», y a-t-il beaucoup de changements en onze ans?
PS: Il y a eu des changements d’importance, notamment en matière de congés pour rénover le bien loué, et d’importantes précisions en matière de fixation des loyers. La donne a aussi récemment changé concernant les contrats de durée déterminée, dont un certain abus semble être désormais moins aisé pour les bailleurs malintentionnés.
XR: Oui, comme l’a dit  justement Pierre Stastny. J’ajouterais que depuis 2008 la problématique des plateformes informatiques telles que
Airbnb est apparue et a eu un impact sur le droit de la sous-location. La question des locaux bruts (locaux loués non aménagés ou partiellement aménagés) a en outre fait l’objet de passablement de jurisprudences et d’avis doctrinaux.
KGT: Il y a eu beaucoup de changements en matière de sous-location en particulier, la jurisprudence s’est énormément modifiée depuis la parution du dernier ouvrage. Par ailleurs, depuis le dernier ouvrage et les restrictions posées par le Tribunal fédéral en matière de congés «économiques», les congés «rénovation» se sont multipliés avec, là aussi, une jurisprudence importante et évolutive.
Quels obstacles avez-vous rencontrés lors de l’écriture de votre livre? Quelles sont les difficultés à écrire sur le droit du bail?
PS: Les arrêts du TF sont légion. Les revues et les commentaires sont aussi aujourd’hui très nombreux. Recenser des points de vue très divergents et en rendre compte honnêtement, de manière synthétique, est souvent compliqué.
KGT: La difficulté est de recenser les très nombreux avis et jurisprudences et/ou d’émettre une position nuancée et fondée sur les aspects controversés.
BL: Gérer les carences informatiques de mon père (ndlr: David Lachat) fut la principale difficulté (et unique source de conflits entre les auteurs)!
Propos recueillis par Henriette Schaffter

“Nous parlons de discrimination”

Didier Ruedin, chercheur à l’Université de Neuchâtel et coauteur de l’étude parue fin février 2019, intitulée «Discrimination ethnique sur le marché suisse du logement», répond à nos questions.

Dans quel contexte votre étude a-t-elle eu lieu? Qui l’a mandatée et pourquoi?
Cette étude sur la discrimination dans le marché du logement a été conçue par des chercheurs du National Center of Competence in Research (NCCR) «on the move»1, un pôle de recherche national sur la migration financé par le Fonds national suisse. Dans le cadre du NCCR, différents aspects de l’immigration et de l’intégration des migrants et leurs enfants sont analysés et nous avons noté l’absence d’une étude sur le marché du logement. Grâce à certaines recherches déjà menées, nous savions que le logement est perçu comme un lieu où la discrimination prend place, mais il manquait des études systématiques qui couvrent l’ensemble de la Suisse. Nous avons reçu un financement du NCCR et de l’Office fédéral pour le logement afin d’engager des assistantes étudiantes. Autrement dit, il s’agit d’une recherche conçue par nous, chercheurs, mais qui est financée par des tiers.

Quelle a été la démarche entreprise?
Nous avons d’abord pris contact avec plusieurs propriétaires et étudié les recommandations sur «Comment bien faire une demande?». Nous avons ensuite ciblé toutes les régions de la Suisse avec 10 000 demandes fictives pour visiter des propriétés, sur la base d’annonces réelles. J’ai programmé un logiciel qui a créé des messages variés et a assuré que les demandes envoyées soient réalistes. Nous nous sommes limités aux appartements en location entre une et six pièces. L’origine de nos personnes était communiquée par le nom. Pour nous assurer de bien mesurer les effets de l’origine, nous avons utilisé plusieurs noms par origine. Ainsi, nous avons pu limiter des biais si un nom avait des connotations liées à l’âge, par exemple. La phase de recherche sur le terrain s’est étendue de mars à octobre 2018.

On pourrait faire un classement par nationalité, selon les chances d’être invité à visiter un appartement, n’est-ce pas?
De manière générale, il existe des hiérarchies: les personnes suisses et provenant de pays voisins sont invitées plus fréquemment, suivies par des personnes du Kosovo et ensuite des personnes de Turquie. Nous ne pouvons pas nous prononcer sur les autres origines car nous ne les avons pas testées. Ces différences correspondent aux résultats d’une récente étude sur la discrimination dans le marché du travail. Il faut cependant noter qu’il s’agit d’un classement d’origine et non pas de nationalité: la moitié des personnes avec des noms non suisses ont indiqué leur nationalité suisse, c’est-à-dire qu’il s’agissait de personnes suisses possédant un nom indiquant une origine étrangère. Nous n’observons pas beaucoup de différences entre les personnes avec des noms non suisses avec et sans nationalité suisse. Nous en concluons donc qu’il y a un «effet» d’origine et non pas de nationalité.

Qu’est-ce qui influence également le taux de réponses positives?
La manière dont nous avons varié les demandes nous a permis d’observer l’existence d’autres facteurs, au-delà de l’origine, influençant les réponses. Par exemple, nous avons été surpris de voir que les femmes reçoivent sensiblement plus de réponses que les hommes. Les personnes avec un emploi hautement qualifié ont plus de probabilités d’être invitées à visiter les logements, particulièrement les académiciens utilisant leur titre devant leur nom. La plus grande différence perçue est la qualité du texte envoyé. Le message par défaut du site Internet était le moins efficace, et celui qui était le plus poli et élaboré avec un texte d’introduction avait une plus grande probabilité d’obtenir une invitation à visiter. La nationalité n’a pas amené à une grande différence. Par contre, nous avons constaté que les probabilités d’être invité varient selon le «quartier»: si les appartements vides sont en plus grand nombre, la probabilité d’être invité est plus élevé. Lorsque le prix de location est plus élevé, le taux de réponse est aussi plus important, indépendamment du nom du demandeur. Cela dit, il faut souligner que notre étude ne permettait que de tester la première étape. Nous nous basons sur d’autres études pour constater que les étapes après la première visite ne diminuent pas la discrimination.

Existe-t-il des différences régionales?
Oui, selon le contexte du marché du logement, ce qui correspond à une différence entre les zones rurales et urbaines. La probabilité de discrimination à l’égard de personnes à patronyme étranger est bien plus faible dans les régions urbaines. Mais il n’y a pas d’autres différences (entre les régions francophone et germanophone par exemple).

La Suisse est-elle plus touchée par cette discrimination que ses pays voisins?
Le taux de discrimination obtenu pour les personnes du Kosovo et de Turquie correspond approximativement à ce que connaissent nos pays voisins.

Que peut faire la personne qui subit une discrimination? Quels sont les moyens à disposition pour faire valoir ses droits?
Cela ne fait pas partie de l’étude actuelle, mais il faut souligner que pour un individu il est très difficile de savoir si un cas particulier est de la discrimination. Tout d’abord, il manque l’information de ce qui se serait passé si c’était une autre personne qui avait fait la demande. Si dans notre étude nous comparons deux cas complètement équivalents dans toutes les dimensions sauf le nom, nous ne pouvons pas affirmer que le propriétaire invitant la personne suisse mais pas la turque à visiter l’appartement commet un acte qui discrimine. Nous ne savons pas si ce propriétaire possède des raisons légitimes: peut-être y a-t-il déjà trois familles turques dans la maison. Ce que nous observons est la somme des décisions individuelles et avec cette somme nous observons des différences systématiques qui ne sont pas attribuables à d’autres facteurs. Nous pouvons donc conclure qu’il y a une discrimination. Autrement dit, pour un propriétaire particulier, il est possible d’avoir des raisons légitimes; pour la somme des propriétaires, ce n’est pas le cas, donc nous parlons de discrimination.

Que faire pour éviter cette discrimination?
Il existe des études sur les stratégies mises en place par des personnes subissant la discrimination, mais il faut souligner qu’il manque d’évidence que ces stratégies sont efficaces. Il est possible de mettre un autre nom, par exemple, mais, sur un plan normatif, pourquoi une personne devrait-elle cacher ses origines, en particulier s’il s’agit d’une citoyenne suisse?

1 https://nccr-onthemove.ch/about-us/le-pol-en-bref/

Propos recueillis par Henriette Schaffter

«Lorsque le lien social s’amenuise, même un chat qui miaule dérange…»

Interview de Daniel Stoecklin, professeur associé en sociologie, avec spécialisation enfance et droits de l’enfant.

La tolérance des gens face aux bruits et autres «nuisances» liées aux enfants est-elle en train de changer? Quelle a été l’évolution ces dernières années?

Les interactions avec les enfants évoluent historiquement et culturellement en fonction des attentes de comportements. La domination actuelle du mode d’action entrepreneurial, incarné par la mondialisation de l’économie de marché, a tendance à réduire la tolérance vis-à-vis des comportements spontanés des enfants. Cette situation a des racines profondes, on ne peut la comprendre et donc la gérer mieux que si on voit les lignes de force qui l’ont construite. Tout d’abord, on trouve le processus de «civilisation des mœurs» que le sociologue Norbert Elias décrit comme l’imposition des «bonnes manières»: on se tient droit, on mange en silence, on s’autocontrôle. Cela se diffuse du centre du pouvoir vers la périphérie, des classes dominantes vers les classes défavorisées. C’est ainsi que les enfants qui «font trop de bruit» et leurs parents qui ne les «maîtrisent pas» sont stigmatisés. A ces rapports de pouvoir symboliques se superposent des rapports de pouvoir économiques avec un autre mouvement historique que Viviana Zelizer, sociologue à Princeton, décrit comme le passage de l’enfant «utile» à l’enfant «précieux». Alors qu’il était auparavant considéré comme un petit adulte qui faisait pratiquement les mêmes travaux que les adultes, l’enfant a été progressivement sorti du marché du travail et placé dans son antichambre, l’école. Mais l’enfant «précieux» est un être qui reste dominé. On a un peu allégé le fardeau des enfants, mais il a surtout changé de nature: de physique il est devenu psychique. L’intolérance face aux enfants «trop bruyants» est donc une forme de «violence symbolique» (Pierre Bourdieu). Elle est indicative du sentiment d’insécurité, qui croît avec une mondialisation de l’économie de marché instaurant le règne de la concurrence tous azimuts. Cela génère chez l’individu une impression de perte de «contrôle» sur sa vie. Et les enfants sont les premiers à en faire les frais: ils ramassent un peu trop des frustrations des adultes…

Que dit la Convention des droits de l’enfant à ce propos? Comment les enfants sont-ils protégés?

La Convention des droits de l’enfant dit que l’enfant a le droit de s’exprimer librement, ce qui comprend «la liberté de rechercher, de recevoir et de répandre des informations et des idées de toute espèce, sans considération de frontières, sous une forme orale, écrite, imprimée ou artistique, ou par tout autre moyen du choix de l’enfant» (article 13). Cependant, elle ne dit rien sur le « volume sonore » de l’expression de l’enfant. Il faut donc voir ce que dit la loi. Concernant le lieu de vie principal des enfants, à savoir leur habitation, les familles sont bien protégées contre d’éventuels plaignants. Le Code des obligations prévoit qu’on ne peut pas résilier un bail si «le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail» (article 271a), et ces prétentions comprennent «le droit pour les enfants de se comporter comme des enfants dans l’appartement et aux abords de l’immeuble»3 . Tout dépend donc, encore une fois, de l’interprétation sociale du comportement des enfants. C’est ici que se pose par exemple la question de la tolérance requise devant un bébé qui pleure la nuit, surtout quand ce n’est pas le sien…
Or la Convention protège aussi l’enfant de toute immixtion arbitraire dans sa vie privée (article 16). Il s’agit donc de protéger les enfants, en particulier les petits, face à l’intolérance grandissante débouchant potentiellement sur des cris qui ne feront qu’amplifier les siens, en demandant aux adultes de (re)commencer à cultiver deux vertus qui deviennent rares dans une société de plus en plus morcelée et pressée: la patience et le dialogue. La Convention des droits de l’enfant invite à une régulation «de bon sens» du bruit que peuvent faire les enfants. En effet, l’article 13 stipule que le droit de l’enfant à la liberté d’expression peut faire l’objet de restrictions si ces dernières sont prescrites par la loi et si elles sont nécessaires «au respect des droits ou de la réputation d’autrui» ou «à la sauvegarde de la sécurité nationale, de l’ordre public, de la santé ou de la moralité publique». Pour que l’autorité sévisse, il faudrait donc que les plaignants puissent démontrer que des bébés ou des enfants menacent la paix civile… La Convention n’est qu’un cadre: elle ne nous déleste pas de la responsabilité de nos attitudes, mais elle nous permet de convenir sur une base commune de modalités et d’aménagements plus favorables aux enfants.

N’y a-t-il pas un risque de voir les enfants rester tout le temps dedans s’ils ne sont pas les bienvenus dehors?  

Oui, c’est un risque qui s’accentue encore avec les technologies de l’information (smartphones et jeux connectés surtout). Le goût de l’aventure et le besoin d’exploration, ces dispositions vitales très aiguisées durant l’enfance, sont de plus en plus «canalisés» par l’industrie du divertissement. Et l’intolérance face à l’occupation de l’espace public par les enfants et les jeunes est un allié précieux (et gratuit!) pour cette industrie… Je crois qu’on ne saisira pas le malaise des enfants et des jeunes tant qu’on n’a pas admis que nos sociétés ne sont pas suffisamment accueillantes pour les enfants. S’ils «s’enferment» dans les réseaux «sociaux», c’est le symptôme d’un délitement social et ce n’est pas simplement parce que la technologie les fascinerait… La protection des adultes face au bruit est-elle plus importante que le droit des enfants à s’exprimer, en Suisse? Il devient de plus en plus difficile de construire des places de jeux car les oppositions sont trop nombreuses et bloquent les projets…
Je suis personnellement attristé de voir que dans le village de mon enfance l’espace vert au milieu du quartier où se déroulaient des petits matchs de foot très fédérateurs est aujourd’hui affublé d’un écriteau «interdit aux ballons»… Le voisinage a peut-être gagné en tranquillité, mais le quartier a perdu un peu de son âme. Lorsque la protection des adultes face au bruit devient plus importante que le droit des enfants de s’exprimer, il faut chercher la cause de ce déséquilibre: les adultes souffrent peut-être davantage du bruit parce qu’ils sont trop seuls. Lorsque le lien social en général s’amenuise, même un chat qui miaule dérange… Les projets actuellement bloqués devraient sans doute être repensés dans une logique plus inclusive, redonnant à l’espace public une nouvelle dynamique intergénérationnelle. Les parcs publics en Chine sont un bon exemple. Ils sont très animés et cela fait du bruit, mais personne ne s’en plaint. La question du bruit nous renvoie à un problème social qui doit être traité avec les enfants et non pas pour (ou contre…) eux!

L’enfant semble de plus en plus choyé au sein de la famille, mais de plus en plus mal vu de l’extérieur…. c’est juste?

Effectivement, et cela est renforcé par la concurrence effrénée qui s’invite dans toutes les sphères d’activité: son propre enfant doit être un «champion», et donc on le choie davantage parce qu’on exige aussi davantage de lui. C’est le fardeau psychique dont je parlais avant: l’enfant doit répondre à des espérances parfois démesurées. Par conséquent, les enfants sont de plus en plus «encadrés» dans leurs loisirs. Ils sont très occupés, sur-sollicités, et le temps qu’ils peuvent dédier à l’exploration libre, aux flâneries, à l’improvisation, a beaucoup baissé. Ils ne savent plus s’ennuyer… Or «l’ennui» est très constructif: il permet de se chercher et donc de construire ses propres références.

Est-on en train d’interdire l’espace public aux enfants et de les limiter à certains endroits seulement? Il semblerait que les enfants aillent toujours moins loin de leur maison lorsqu’ils jouent… Qui est responsable de cette situation?

Oui, et il n’y a qu’à se promener pour constater que l’espace public est peu fréquenté par les enfants. Dans les années 60, les enfants jouaient au foot dans la rue de l’Ale à Lausanne… Aujourd’hui, on a des places aménagées et sécurisées, spécialement dédiées aux enfants, mais elles sont sous-utilisées. De nombreuses études corroborent le constat que l’exploration libre de l’espace s’est considérablement restreinte. La responsabilité est sociale: c’est celle de «la société du risque zéro» (Ulrich Beck), dont les enfants et les jeunes paient la facture, étouffant sous la surprotection des parents «hélicoptères»4 et la stigmatisation de leur occupation alternative de la rue (on dit alors qu’ils «traînent»). C’est le signe d’un effritement de la solidarité sociale, en particulier de la solidarité intergénérationnelle. Or, même dans un monde paradoxalement unifié et morcelé par la concurrence, comme dans la fable du lion et du rat, on a toujours besoin d’un plus petit que soi… On devrait se le (re)dire: «patience et longueur de temps font plus que force ni que rage» (Jean de La Fontaine).

Propos recueillis par Henriette Schaffter

Interview de Daniel Baehler: «Comme pour toute innovation, il est normal de commencer petit»

Interview de Daniel Baehler, assistant-doctorant en géographie des mobilités à l’Université de Lausanne. Avant cela, il a collaboré à la plateforme «Habitat à mobilité durable», visant à promouvoir les quartiers sans ou avec peu de voitures.

Vous étudiez la problématique des habitats sans voitures depuis plusieurs années. Quelle évolution remarquez-vous?
En Suisse, il y a une croissance importante d’habitats sans voitures, à savoir où les résident-e-s s’engagent à ne pas avoir de voiture privée, depuis l’inauguration du premier projet en 2011 à Berne. De plus en plus, les promoteurs immobiliers plus traditionnels s’y intéressent aussi, pour des raisons simplement économiques: dans les centres, de moins en moins de ménages possèdent une voiture et demandent une place de stationnement. Les jeunes sont aussi nettement moins intéressés à posséder une auto.

Quels sont les villes et/ou cantons pionniers en la matière en Suisse?
Ce sont de grandes villes alémaniques, Berne, Zurich et Winterthour notamment. Mais ce ne sont pas directement les villes qui sont pionnières, puisque l’initiative est toujours venue de coopératives ou d’acteurs privés.

A quoi est-ce dû selon vous?
Je pense qu’il y a une sensibilité écologique plus forte dans les villes alémaniques, qui influence plus les pratiques de mobilité qu’ailleurs. Et l’autre point important, ce sont les alternatives à la voiture qui y sont plus développées: les réseaux de transports publics ou les aménagements cyclables ainsi que l’autopartage. Avec un peu de retard, les villes romandes suivent et ainsi aussi les premiers projets à Genève, à Neuchâtel ou à Lausanne où il n’y aura pas ou que très peu de places de stationnement pour les résident-e-s.

Qui sont les habitants de ces logements sans places de stationnement? Quelles sont leurs motivations?
L’enquête que j’ai réalisée dans le cadre de ma thèse dans neuf habitats sans voitures en Suisse et en Allemagne a montré qu’environ la moitié des ménages sont des familles avec enfants, ce qui va à l’encontre de la croyance qu’avoir des enfants ne va pas sans voiture. Le niveau de formation des résident-e-s est très élevé, près de deux tiers des adultes ont une formation universitaire. Ils ont fait le choix de vivre sans voiture, alors qu’un quart en possédaient une auparavant. Les motivations sont variées: il y a évidemment des convictions écologiques mais aussi des motivations d’ordre pratique. Les habitant-e-s- n’ont simplement pas besoin de posséder une voiture pour leur vie quotidienne et assez d’alternatives, y compris l’autopartage, pour se déplacer. Souvent, c’est un mélange de motivations personnelles et pratiques. Dans les coopératives, la volonté de vivre ensemble (et d’avoir des espaces partagés) est également une motivation importante.

Dans les autres pays, y a-t-il des expériences similaires?
Oui, les premiers habitats sans voitures ont vu le jour en Allemagne il y a une vingtaine d’années déjà. Il y en a aussi en Autriche, aux Pays-Bas ou au Royaume-Uni notamment, mais des premiers exemples ont vu désormais le jour dans de grandes villes américaines, canadiennes ou australiennes.

Le phénomène reste anecdotique, non? Quels sont les freins à un développement plus important de ce genre d’immeubles?
En chiffres absolus, l’importance de ces projets d’une centaine de logements en moyenne peut paraître anecdotique. Mais, comme pour toute innovation, il est normal de commencer petit et l’intérêt est surtout de montrer l’exemple, que c’est possible et bien vécu. Les lois et normes actuelles, qui demandent la construction de places de stationnement lorsqu’on construit du logement dans la plupart des cantons et communes, sont un frein important. Les investisseurs peinent également à suivre les changements de la société au niveau de la mobilité quotidienne. A noter également qu’il faut des garanties de la part des habitants et/ou des promoteurs comme quoi il n’y aura pas d’utilisation des espaces publics pour parquer les voitures privées des habitants.

Qui sont les plus «frileux»: les promoteurs, les politiques ou les locataires/acheteurs?
Souvent la demande était plus grande que l’offre et tous les logements sans voitures réalisés ont facilement trouvé des locataires et des acheteurs. Ce sont surtout les politiques et promoteurs conservateurs qui sont frileux. Ils pensent toujours qu’il n’y a pas de demande pour de l’habitat sans voitures, alors que mon étude a montré que même des ménages qui possèdent une voiture peuvent être séduits par ce type de logement et abandonner leur auto si l’offre le leur permet.

Quelles sont les perspectives d’avenir pour ce genre d’habitat? Quelle est l’évolution de la législation?
Les tendances générales dans le domaine de la mobilité, à savoir notamment utiliser au lieu de posséder les voitures, laissent croire qu’il a de beaux jours devant lui et va encore se développer davantage. Pour augmenter la qualité de vie et répondre aux aspirations de la population, les villes développent de plus en plus des espaces libérés de voitures privées. La législation commence aussi à être adaptée aux nouvelles réalités. Le canton de Berne a, par exemple, modifié il y a quelques années sa loi sur les constructions et y a intégré la possibilité de construire du logement sans voitures.

Propos recueillis par Henriette Schaffter

Le business de sous-location: “Nous surveillons l’évolution de ce marché parallèle”

Membre du comité de direction à l’Office fédéral du logement (OFL) à Berne, Cipriano Alvarez est venu parler du phénomène www.airbnb.ch à l’assemblée des délégués de l’ASLOCA Romande le mardi 3 juin 2014 à Lausanne. Selon lui il ne s’agit pour le moment que d’une offre de plus dans la palette touristique. Interview.

Comment comprendre le succès du site Airbnb qui offre par exemple 280 chambres chez des habitants genevois pour un week-end?

Cipriano Alvarez. Il y a diverses raisons. D’abord le prix. En règle générale, les offres de ces sites sont meilleur marché qu’une chambre d’hôtel ou une chambre ou un appartement de vacances classiques. Et puis les offres de ces sites englobent des éléments nouveaux par rapport à l’hôtellerie classique, notamment un séjour dans une habitation personnalisée, la possibilité de faire de nouvelles connaissances, et donc par ce biais une plus grande immersion dans le pays ou la localité d’accueil. Cela explique peut-être aussi le grand succès de ces sites parmi les jeunes.

Que pensez-vous de ces offres de logements à court terme?

C’est une offre intéressante, en complément aux offres traditionnelles de l’hôtellerie classique et des chambres et appartements de vacances. Et je pense qu’il y a de la place pour les deux types d’hébergement. Airbnb est d’ailleurs un site parmi beaucoup d’autres, mais c’est aujourd’hui celui qui a le vent en poupe, comme on dit.

Selon vous ce phénomène va-t-il prendre de l’ampleur ou n’est-il qu’un mode passagère?

Je pense que le phénomène va encore prendre de l’ampleur, notamment grâce aux nouvelles générations qui s’accoutument dorénavant de plus en plus à recourir à ce type d’offre d’hébergement.

Faut-il s’en inquiéter?

Pas forcément. C’est une offre complémentaire qui enrichit le marché touristique, de ce point de vue il ne faut pas s’inquiéter. En revanche, il faut bien observer les effets que ces nouvelles offres pourraient avoir sur le marché principal du logement. Il n’est pas exclu, notamment dans les régions où il y a pénurie de logements, que ce genre d’offres fasse encore monter les loyers tout en réduisant le marché du logement «classique». C’est sous cet angle surtout qu’il faut bien surveiller l’évolution de ce marché parallèle. A titre d’exemple, le Land allemand de Berlin vient d’interdire pour ces motifs les offres de ces sites sur son territoire.

Est-ce que l’Office fédéral du logement a l’intention d’intervenir pour réglementer ce nouveau mode de location?

Non, pas pour l’instant. Nous avons examiné les bases légales actuelles sous l’angle de ces nouvelles offres et nous sommes d’avis que pour le moment il n’est pas urgent de légiférer, les règles actuelles suffisent. Nous constatons néanmoins que certaines questions restent ouvertes, mais cela est normal, ni le droit du bail actuel ni le droit de la PPE du Code civil ne pouvaient tenir compte de ces nouveaux phénomènes lors de leur adoption.

Qu’est-ce que votre off ice pourrait faire?

Comme il n’y a pas péril en la demeure du point de vue législatif, nous nous contentons pour le moment d’observer attentivement l’évolution. Si cela devenait nécessaire, nous n’excluons pas de nous pencher sur des modifications du droit du bail ou du droit de la PPE.

Que recommanderiez-vous à un locataire tenté par cette aventure?

Tenant compte du droit du bail, il doit informer son bailleur s’il offre ce type d’hébergement qui s’apparente au principe de la sous-location. La situation est moins claire dans le cadre de la PPE, où des exigences et des restrictions sont difficiles vu le principe de la garantie de la propriété individuelle. Mais, dans ce dernier cas, il y a aussi un bail à loyer direct auquel s’appliquent en principe les règles du droit du bail selon le Code des obligations.

Avez-vous la possibilité de contrôler ces «locations»?

Non, car il n’est pas du ressort de l’OFL, comme instance fédérale, de procéder à des contrôles sur le terrain. Si contrôle il doit y avoir, c’est surtout au niveau de la police de commerce et de la réglementation touristique que cela doit se faire, or cette matière est de la compétence des cantons et des communes.

Est-ce que vous-même, vous iriez réserver un logement sur un tel site?

Personnellement j’ai tendance à privilégier les formes d’hébergement traditionnelles, c’est probablement une question d’âge et de génération. Mais je sais que des gens de mon âge ont pris l’habitude d’utiliser les services de ce genre de sites et ils n’ont pas l’air de s’en plaindre.

Propos recueillis par :
Claire-Lise Genoud
Rédactrice en Chef
Droit au logement