Le message de l’ASLOCA: Financiarisation alarmante du marché immobilier – par Carlo Sommaruga

Amsterdam, Paris, Berlin, Londres ou San Francisco. A l’échelle mondiale les grandes villes sont devenues la proie des investisseurs à la recherche de hauts rendements. La Suisse, avec en première ligne Zurich, Bâle ou Genève, n’échappe pas à cette ruée. Les loyers explosent. Les populations souffrent. Il suffit d’introduire dans un moteur de recherche le nom d’une ville et le mot «loyer» pour en prendre la mesure. Explosion des prix, défaut massif de paiement des loyers, menaces d’expulsion, sans-abrisme. C’est une litanie.
La mutation rapide du type de propriétaires de l’immobilier résidentiel locatif est la raison principale de ce dérèglement. Un père de famille possédant un petit immeuble de quelques appartements, dont l’un est affecté à son logement et à celui de sa famille, n’agira pas à l’égard de ses voisins locataires de la même manière qu’un fonds d’investissement immobilier. Coté en bourse, l’intérêt exclusif de ce dernier est de maximiser les rendements.
Or, connaître qui détient le parc des logements locatifs reste un défi en Suisse, compte tenu de l’existence de 26 registres fonciers cantonaux et d’un accès restreint aux données. Seuls les chiffres globaux publiés en 2000 et annuellement depuis 2017 par l’Office fédéral de la statistique permettent d’avoir une vision générale de l’évolution de la propriété immobilière des logements. Des recherches journalistiques récentes donnent un aperçu de la réalité de certains marchés locaux. Je pense notamment aux médias indépendants pur web www.bajour.ch ou www.reflekt.ch. Ceux-ci n’hésitent pas à développer des méthodes originales, ainsi à Bâle, où 7000 bénévoles ont été sollicités pour collecter les données.
Longtemps, la majorité des logements locatifs a été détenue par des particuliers. En 2000, c’était encore le cas de 57,3% de ceux-ci. En 2020, le paysage a bien changé. Les particuliers n’en détiennent plus que 47,2%. Parallèlement, au cours de ces vingt ans, les banques, les assurances, les caisses de pensions et les fonds d’investissement ont accru massivement leur part du marché. Elle est passée de 23% à 33% du parc des logements locatifs. Cette augmentation fulgurante de leur part du marché s’explique par la ruée de ces investisseurs vers la construction ou l’acquisition des nouveaux immeubles locatifs. Ainsi, depuis 2000, plus de 53% des logements locatifs nouvellement construits sont propriété de ces acteurs exclusivement orientés vers le rendement. La main-mise des requins financiers sur l’immobilier s’accroit d’année en année. A Genève, en 2021, les investisseurs financiers et les sociétés de construction se sont adjugé 57,5% du parc immobilier !
Menée en 2021, la recherche bâloise «Wer gehört Basel?» (A qui appartient Bâle: ndlr) a permis de montrer que le marché immobilier de la ville de Bâle est dominé par deux banques (Credit Suisse et UBS), quatre assurances (Baloise, Zurich, Swiss Life et Helvetia) et la Caisse de pension du personnel de Bâle-Ville. Ces investisseurs possèdent une part de 29,7% du marché. Ce sont ces acteurs économiques qui procèdent aux résiliations de baux en masse afin de vider les immeubles, rénover et changer le standing des logements. Ils augmentent massivement les loyers en contournant le droit du bail. Au final, les loyers bâlois et le produit de leurs augmentations abusives filent à Zurich financer les dividendes versés aux actionnaires.
A Zurich, au cours des 15 dernières années, la part du logement locatif propriété des sociétés, des caisses de pensions et des fonds de placement est passée de 22% à 28%. Sur les 25 000 nouveaux logements construits pendant cette période, 20 000 l’ont été par les sociétés commerciales. Cette mainmise explique l’augmentation particulièrement forte dans cette ville des loyers initiaux ou après rénovation. Le capital étranger adore l’immobilier suisse. Ainsi BlackRock. En 2010, ce géant de la finance possédait 100 millions de francs dans l’immobilier de notre pays. En 2020, il détient près de 2 milliards de francs, grâce à ses parts dans 17 sociétés. Les rendements filent à New York. Cela montre la nécessité d’accroître la transparence du marché, d’introduire des limitations au capital étranger sur l’immobilier et de protéger efficacement les locataires.

Assainir les immeubles sans hausse de loyer – par Alberto Velasco

L’ASLOCA Genève lance une initiative populaire pour protéger les locataires de potentielles fortes hausses de loyer lors de rénovations d’immeubles.

Afin de répondre au problème du financement de l’assainissement énergétique des bâtiments, l’ASLOCA Genève lance une initiative populaire. Son but? Eviter que les locataires supportent la majeure partie du coût de la rénovation des immeubles à travers des hausses de loyer. Ce texte propose qu’une partie des bénéfices de la Banque nationale suisse (BNS) qui reviennent au canton de Genève soit affectée aux travaux d’assainissement énergétique.
Lutter contre le réchauffement
Lors de la crise pétrolière, les pouvoirs publics avaient encouragé une politique allant dans le sens d’une réduction de la consommation afin de réduire les coûts de chauffage. Aujourd’hui, l’élément principal qui anime la politique d’assainissement est le réchauffement climatique et la réduction des particules fines émises par les chauffages. Il s’agit à la fois d’une question de santé publique et de préservation de notre patrimoine naturel collectif.
Un enjeu de société
Par ailleurs, toute politique publique faisant l’objet d’une loi oblige les acteurs à l’appliquer. Elle ne doit pas être financée seulement par les locataires avec l’argument qu’ils en tirent un bénéfice. L’ensemble de la société est concerné.
Les actions qui résultent de la loi doivent être subventionnées par le budget de l’Etat. A Genève, un calcul réalisé il y a quelques années par l’association Noé, avait estimé le coût global de l’assainissement énergétique à environ 16 milliards de francs. Cette charge ne peut reposer sur les seuls locataires.
Le locataire ne peut agir seul
Il faut souligner que ces derniers ne peuvent que marginalement agir sur la consommation des bâtiments, car elle dépend surtout de l’isolation et des systèmes de chauffage. Il existe aussi un paradoxe: le système économique repose sur la consommation. Or cette consommation est l’une des principales causes du réchauffement climatique. Pour sortir de cette boucle, les entités financières ont inventé un droit à polluer. Les nantis peuvent polluer. Charge aux plus démunis de payer la facture de la transition écologique. C’est ce cynisme qui explique le refus par le peuple de la loi CO2. Ainsi, quand pour un loyer le taux d’effort s’élève à 40 ou 50% des revenus, on peut comprendre que les soucis écologiques passent au second plan.
Création d’un fonds public
Les locataires paient des loyers déjà élevés. Le droit du bail, en permettant aux propriétaires de répercuter la majeure partie du coût des travaux énergétiques sur les locataires, ajoute donc de l’abus à l’abus. L’initiative populaire de l’ASLOCA Genève proposera donc de financer la politique d’assainissement énergétique des immeubles par un fonds
public. Elle vise aussi à renforcer la principale loi de défense des locataires, la LDTR. Cette dernière était autrefois assortie d’un fonds de 10 millions pour le financement des travaux de rénovation et énergétiques indispensables.
Ce fonds est épuisé depuis des années, malgré des tentatives portées par des élu.e.s proches de l’ASLOCA au Grand Conseil pour le réalimenter. L’affectation des bénéfices de la BNS à ce fonds serait cohérente. Elle est aussi socialement
juste, puisqu’une partie des bénéfices de cette banque résulte d’investissements dans les énergies fossiles.

Attention aux clauses nulles ! – par Pierre Stastny

Les clauses contractuelles et les conditions générales d’un bail peuvent contenir des exigences qui peuvent se révéler nulles. L’ASLOCA peut en contrôler la teneur.

Il est regrettable de constater régulièrement, à l’examen des baux d’habitation, qu’ils contiennent des clauses défavorisant le locataire qui contreviennent à des règles de droit impératif. Ces documents sont souvent des documents standardisés qui ont été rédigés par des régies professionnelles. En fait, de pareilles stipulations sont nulles car le droit impératif* est justement prévu pour protéger la partie faible au contrat, si bien que son contenu fait obstacle à celui de la clause contraire. Mais passons en revue quelques classiques.
Entretien des équipements ménagers
On trouve souvent dans les baux des articles stipulant que sont à charge du locataire les frais de réparation des équipements électroménagers garnissant les lieux. C’est faux! Le locataire doit tout au plus assurer la maintenance de ces biens, donc nettoyer les filtres du lave-vaisselle, remplacer le filtre de hotte, etc. Bref, il doit exécuter ce qui n’exige aucun savoir-faire exagéré et qui n’entraîne pas de frais disproportionnés. Pour résumer: la paix contractuelle commande que le locataire prenne ces travaux à sa charge plutôt que de les demander à son bailleur. Mais si une panne dont le locataire n’est pas responsable survient sur un four, il ne lui appartient pas de payer sa réparation, même si le bail le prescrit, car la loi prévoit impérativement le contraire.
Le mythe de peinture chaque 10 ans
De nombreux baux prévoient que le bailleur ne doit payer pour la réfection de la peinture que pour une pièce tous les 10 ans. Et bon nombre de locataires le croient d’ailleurs. En réalité, tout dépend des circonstances. Si la peinture se détériore par un usage normal des lieux, le locataire peut en demander la réfection même avant l’écoulement de 10 ans. Il peut donc ne pas limiter ses demandes d’entretien à une seule pièce. Que le bail dise le contraire ne sera pas opposable au locataire. En principe, la réfection de la peinture normale (de la dispersion) peut être demandée après
huit ans déjà, si l’état de vétusté le justifie.
Les travaux à charge du locataire
Souvent encore, les baux mettent à charge du locataire des frais comme le débouchage des conduites, même si le locataire n’est pas responsable de leur obstruction. Ces exigences peuvent aller jusqu’au remplacement des sangles de stores ou de la toile de tente du balcon. On a même observé une demande de remplacer des vitres. Et ce, même si le locataire ne les a pas cassées ! Les tribunaux l’ont déjà maintes fois rappelé: une réfection qui n’est «pas simple et pas chère» ne peut être mise à charge du locataire. Sauf cas particuliers, ce dernier paie uniquement ce qui a trait à du menu entretien. Il existe encore d’autres types de clauses discutables dans les clauses contractuelles et dans d’autres conditions générales. Pensez toujours à faire contrôler leur teneur par l’ASLOCA quand la régie vous indique que vous êtes tenu par ce que vous avez signé!