Le message de l’ASLOCA – par Carlo Sommaruga

A chaque édition du journal de l’ASLOCA Romande, nous revenons sur l’avancée inexorable de l’attaque contre les droits des locataires au Parlement fédéral. D’ici le prochain numéro de Droit au logement, fin septembre, le Conseil national aura traité et accepté un premier paquet de démantèlement des droits des locataires. Il marquera une limitation du droit de sous-louer et facilitera l’évacuation des locataires au motif d’un besoin propre du propriétaire. Le Conseil des Etats traitera probablement ces questions lors de la session de décembre.
Afin de compliquer la bataille politique pour la défense des locataires, les relais des milieux immobiliers au Parlement, soit l’UDC, le PLR et le Centre, veulent imposer deux arrêtés plutôt qu’un seul. Ces partis obligent ainsi l’ASLOCA à lancer deux référendums simultanément. Ces deux référendums seront indispensables pour protéger les locataires les plus faibles. Je pense à ceux notamment qui recherchent des sous-locations car ils n’ont pas accès aux logements proposés sur le marché. Ou encore à ces personnes qui doivent faire face à des résiliations fondées sur des «besoins propres du bailleur», besoins qui sont le plus souvent factices. Ce n’est là que la première bataille politique qu’il faudra affronter. Comme nous l’avons déjà expliqué, les milieux immobiliers et leurs
relais parlementaires visent dans une deuxième salve à faciliter l’application des loyers du marché, tout particulièrement lors de la conclusion d’un bail. Une telle réforme aboutirait à une augmentation encore plus importante des loyers. Ce sont surtout les personnes aux revenus modestes qui pâtiront de cette
plus grande marchandisation du logement. Il y a d’abord les retraitées et retraités qui ne bénéficient que de faibles revenus et qui affectent déjà une part très importante de leur revenu disponible au payement de leur loyer. Ces personnes subiront en plus une érosion de leur pouvoir d’achat en raison de l’absence d’une compensation immédiate de leurs rentes pour amortir l’inflation. Celles et ceux qui touchent des salaires modestes et qui doivent tirer le diable par la queue à la fin de chaque mois souffriront aussi de cette situation.
Une forte union et une mobilisation nationale des organisations de défense des locataires, des retraités et des salariés sont essentielles pour faire barrage au capital immobilier. Reste que c’est l’engagement de chaque membre de l’ASLOCA pour la collecte des signatures, la contribution à l’effort financier et la participation à la campagne de votation qui seront les meilleurs atouts pour faire comprendre au Parlement que le droit du bail ne peut être modifié sans participation et accord des locataires.
Il faut souligner que les citoyennes et citoyens de divers cantons et des grandes villes ont déjà eu l’occasion d’exprimer lors de scrutins cantonaux et municipaux le refus de la dérégulation du marché du logement. Et qu’au contraire il faut renforcer le contrôle des loyers pour les maintenir à un niveau abordable. Le 1er juillet, après une bataille homérique de plusieurs années de la section bâloise de l’ASLOCA, le canton de Bâle-Ville pourra fêter l’entrée en vigueur d’une loi permettant le contrôle des loyers après travaux. Ce texte a été élaboré selon le modèle de la LDTR genevoise.
Un avis de droit que l’on trouve sur le site internet de l’ASLOCA montre que les villes peuvent aussi mettre en place des systèmes de contrôle des loyers après travaux. Les sections lucernoise et zurichoise se sont lancées dans le long marathon politique pour obtenir ces règles. Il s’agira de voir si les villes romandes peuvent aussi s’engager dans ce sens, le cas échéant par le lancement d’initiatives populaires municipales. Les deux chambres du Parlement sont saisies de deux propositions émanant de nos rangs. Celles-ci sollicitent un contrôle des loyers par les réviseurs des sociétés immobilières afin de débusquer les loyers abusifs
qui ne reposent pas sur les coûts réels et le rendement légal admissible. Si le Parlement refuse d’assumer sa responsabilité politique et d’agir conformément à ses obligations constitutionnelles, il faudra à terme pour l’ASLOCA repartir à la bataille par le biais d’une initiative populaire. Ici aussi, la mobilisation de chacune et chacun sera essentielle.

Savoir rendre son bail avant terme – Pierre Stastny

La loi permet d’éviter le risque d’un double-loyer en présentant un candidat de remplacement solvable et disposé à reprendre l’appartement.

Vous souhaitez quitter votre appartement?
Voici comment échapper au paiement à double de votre loyer.

1. Anticipez! Plus vite vous informez la régie de votre départ, plus il y a de chances qu’elle vous libère sans autre, car elle aura le temps de trouver elle-même un locataire. Si la régie vous propose de placer le logement sur son site Internet, vérifiez que cela se fasse sans frais.

2. Demandez un dossier complet. Les candidats intéressés vous apporteront leur dossier, de manière à ce que vous puissiez le présenter vous-même à la régie. Il doit inclure les fiches de paie des trois derniers mois, une attestation de non- poursuite, une copie de la pièce d’identité et la fiche de location de la régie (qui se trouve sur son site internet). Il faut ajouter une déclaration signée par la personne candidate, indiquant qu’elle est disposée à reprendre votre bail dès une certaine date et aux mêmes conditions. Utile en cas de litige.

3. Communiquez avec la régie. Vous enverrez à la régie au minimum les coordonnées des candidats (nom, prénom, numéro de téléphone et e-mail). Sans vous contenter de juste renvoyer vos postulants à déposer leur dossier. Certains candidats refusent de vous donner des documents. Il faut au moins leur demander leurs coordonnées. En effet, il faut que vous présentiez ces personnes à la régie pour l’amener la à vous tenir informé du suivi de la candidature. Envoyez les dossiers ou au moins les coordonnées des candidats par recommandé. Anticipez votre envoi par un e-mail. Le recommandé prouve votre envoi en cas de litige.

4. Un délai bref d’examen de la régie. Il faut distinguer deux délais. Le premier est lié au temps minimal que votre régie doit avoir pour examiner le dossier que vous lui avez soumis et vous répondre. Si vous présentez un dossier complet à une régie professionnelle, ce temps sera bref. Les ouvrages spécialisés estiment qu’il doit être d’environ 15 jours pour les habitations. C’est long, mais la prudence commande de s’y tenir. Il sera plus long si aucun document n’est joint à votre envoi ou si le candidat ne transmet pas son dossier immédiatement. Il faut rappeler aux candidats qu’il est possible qu’ils n’obtiennent pas de réponse avant quinzaine, pour éviter qu’ils ne se désistent.

5. Attention au préavis. Le deuxième délai est lié au préavis, qui indique quand vous serez libéré du paiement. Cette échéance demeure si le bailleur refuse de conclure un bail avec votre candidat, mais qu’il n’a pas de motif valable à lui opposer. La question de sa durée est actuellement controversée en raison d’un flottement juridique lié au statut du contrat-cadre romand. Celui-ci prévoyait un préavis d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois. Mieux vaut s’y fier. Si votre courrier est reçu le 13 janvier, vous êtes libéré au 15 février. S’il est reçu le 16 janvier, vous ne serez libéré qu’à la fin du mois de février.

6. Présentez tous les dossiers. Vous ignorez quel candidat ayant visité le logement ira déposer son dossier. Mieux vaut donc présenter tous les dossiers, même incomplets. Si vous présentez plusieurs dossiers, accompagnez cette démarche d’un courrier avec les noms des personnes que vous présentez.

7. Quel motif de refus d’un dossier? Le motif de refus est juste si une personne ne présente pas d’attestation de non-poursuite ou si le groupe familial ne gagne pas net au moins trois fois le montant du loyer et des charges. Si le loyer est de 1500 francs et l’acompte de charges de 150 francs, le groupe doit gagner au
moins 4950 francs net. En cas de refus de la régie, vérifiez toujours avec la personne que celui-ci est correct. Il arrive que la régie dissuade la personne en donnant de mauvais renseignements ou en indiquant qu’elle va relouer l’appartement plus cher, ce qui vous libère!

8. Que faire sans réponse de la régie? Après 15 jours, il faut écrire un courrier en recommandé en demandant que l’état des lieux soit organisé rapidement en indiquant que, faute de réponse, vous vous estimez libéré à la date pour laquelle vous aviez résilié. La régie doit faire l’état des lieux. Si elle refuse, vous pouvez lui renvoyer les clés en recommandé, en prenant bien soin d’avoir auparavant fait un état des lieux avec un témoin et des photos de l’objet.

Hausse des taux? Pas de panique – par Baptiste Hurni

Ces derniers mois, sous l’effet de l’invasion de l’Ukraine, le coût du mazout a explosé. Par ailleurs, les taux hypothécaires remontent aussi après avoir été historiquement bas. Ces éléments auront inévitablement des conséquences négatives pour les locataires. Mais il convient de faire valoir ses droits, tant il est vrai que la plupart des propriétaires n’ont pas respecté le mécanisme légal quand les taux diminuaient. Premièrement, le système légal veut que le loyer soit fondé sur les coûts. Si la cherté de la vie augmente et que les taux hypothécaires suivent le même chemin, le loyer devrait augmenter. Mais l’inverse est aussi vrai: quand les taux hypothécaires diminuent, le loyer devrait baisser d’autant! Ainsi, si le système légal avait été respecté, les loyers auraient dû globalement diminuer en Suisse de 10,3% entre 2005 et 2021. Or ils ont augmenté de 22,1%, comme l’a démontré une étude du Bureau d’études de politique du travail
et de politique sociale publiée en février.

Une hausse limitée à certains cas

Cela signifie une chose. Si le taux hypothécaire de référence de l’Office fédéral du logement venait à augmenter prochainement, seuls les locataires qui ont régulièrement exigé des baisses, respectivement seuls les locataires qui ont signé un bail après le 3 mars 2020, se verront exposés à une hausse. Le taux directeur avait alors été fixé à 1,25%. Ceux des locataires qui ont signé leur bail avant cette date et sans demander de baisse ont déjà un taux supérieur. S’il remonte, ils sont en quelque sorte protégés. Pour tous les autres, cela serait contraire à la loi. Ainsi, pour un locataire qui aurait signé son bail en 2005 et qui n’aurait jamais exigé de baisse, une hausse du taux hypothécaire ne changera rien au fait qu’il a toujours droit à une baisse!

L’impact des prix à la consommation
Le loyer dépend aussi des prix à la consommation, dont l’indice officiel est dénommé IPC. Dans un bail usuel, seuls 40% de l’augmentation ou de la baisse de l’IPC peuvent être répercutés sur le loyer. Cela signifie que, si les coûts de la vie continuent d’augmenter, les loyers pourraient là aussi augmenter. Mais, à
nouveau, il convient d’être précis: seuls 40% de la hausse pourraient être répercutés. Néanmoins, il convient d’ajouter qu’aucune hausse n’est automatique. Celle-ci ne peut avoir lieu que pour le prochain terme et elle doit absolument être notifiée de façon officielle, faute de quoi elle sera nulle. Il est ainsi vivement recommandé de contester toute hausse de loyer afin de faire vérifier que celle-ci est légale.

Le prix du chauffage va peser
Pour les locataires dont le bailleur possède une chaudière à mazout, l’explosion des coûts aura un impact sur le décompte des charges 2022, à recevoir en 2023. De nouveau, les décomptes peuvent et doivent être contrôlés. Il arrive souvent que charges liées à l’entretien des chaudières soient facturées, alors que cela n’est pas possible. En résumé, l’augmentation du taux hypothécaire et de l’IPC, dont la cause est essentiellement l’explosion du prix du mazout, aura des conséquences pour les locataires. Les moyens de se défendre existent et il s’agit de les faire valoir. Politiquement, il est assez piquant de voir les bailleurs se frotter les mains en envisageant des augmentations, avant même que l’on ne sache si le taux de référence de l’OFL augmentera. Ils oublient que pendant
quinze ans ils n’ont pour une majorité d’entre eux pas octroyé aux locataires ce à quoi ils avaient droit. C’est-à-dire une baisse de loyer de plus de 10%. Aujourd’hui, à notre tour de leur résister et de ne pas nous laisser faire.

Le message de l’ASLOCA: Financiarisation alarmante du marché immobilier – par Carlo Sommaruga

Amsterdam, Paris, Berlin, Londres ou San Francisco. A l’échelle mondiale les grandes villes sont devenues la proie des investisseurs à la recherche de hauts rendements. La Suisse, avec en première ligne Zurich, Bâle ou Genève, n’échappe pas à cette ruée. Les loyers explosent. Les populations souffrent. Il suffit d’introduire dans un moteur de recherche le nom d’une ville et le mot «loyer» pour en prendre la mesure. Explosion des prix, défaut massif de paiement des loyers, menaces d’expulsion, sans-abrisme. C’est une litanie.
La mutation rapide du type de propriétaires de l’immobilier résidentiel locatif est la raison principale de ce dérèglement. Un père de famille possédant un petit immeuble de quelques appartements, dont l’un est affecté à son logement et à celui de sa famille, n’agira pas à l’égard de ses voisins locataires de la même manière qu’un fonds d’investissement immobilier. Coté en bourse, l’intérêt exclusif de ce dernier est de maximiser les rendements.
Or, connaître qui détient le parc des logements locatifs reste un défi en Suisse, compte tenu de l’existence de 26 registres fonciers cantonaux et d’un accès restreint aux données. Seuls les chiffres globaux publiés en 2000 et annuellement depuis 2017 par l’Office fédéral de la statistique permettent d’avoir une vision générale de l’évolution de la propriété immobilière des logements. Des recherches journalistiques récentes donnent un aperçu de la réalité de certains marchés locaux. Je pense notamment aux médias indépendants pur web www.bajour.ch ou www.reflekt.ch. Ceux-ci n’hésitent pas à développer des méthodes originales, ainsi à Bâle, où 7000 bénévoles ont été sollicités pour collecter les données.
Longtemps, la majorité des logements locatifs a été détenue par des particuliers. En 2000, c’était encore le cas de 57,3% de ceux-ci. En 2020, le paysage a bien changé. Les particuliers n’en détiennent plus que 47,2%. Parallèlement, au cours de ces vingt ans, les banques, les assurances, les caisses de pensions et les fonds d’investissement ont accru massivement leur part du marché. Elle est passée de 23% à 33% du parc des logements locatifs. Cette augmentation fulgurante de leur part du marché s’explique par la ruée de ces investisseurs vers la construction ou l’acquisition des nouveaux immeubles locatifs. Ainsi, depuis 2000, plus de 53% des logements locatifs nouvellement construits sont propriété de ces acteurs exclusivement orientés vers le rendement. La main-mise des requins financiers sur l’immobilier s’accroit d’année en année. A Genève, en 2021, les investisseurs financiers et les sociétés de construction se sont adjugé 57,5% du parc immobilier !
Menée en 2021, la recherche bâloise «Wer gehört Basel?» (A qui appartient Bâle: ndlr) a permis de montrer que le marché immobilier de la ville de Bâle est dominé par deux banques (Credit Suisse et UBS), quatre assurances (Baloise, Zurich, Swiss Life et Helvetia) et la Caisse de pension du personnel de Bâle-Ville. Ces investisseurs possèdent une part de 29,7% du marché. Ce sont ces acteurs économiques qui procèdent aux résiliations de baux en masse afin de vider les immeubles, rénover et changer le standing des logements. Ils augmentent massivement les loyers en contournant le droit du bail. Au final, les loyers bâlois et le produit de leurs augmentations abusives filent à Zurich financer les dividendes versés aux actionnaires.
A Zurich, au cours des 15 dernières années, la part du logement locatif propriété des sociétés, des caisses de pensions et des fonds de placement est passée de 22% à 28%. Sur les 25 000 nouveaux logements construits pendant cette période, 20 000 l’ont été par les sociétés commerciales. Cette mainmise explique l’augmentation particulièrement forte dans cette ville des loyers initiaux ou après rénovation. Le capital étranger adore l’immobilier suisse. Ainsi BlackRock. En 2010, ce géant de la finance possédait 100 millions de francs dans l’immobilier de notre pays. En 2020, il détient près de 2 milliards de francs, grâce à ses parts dans 17 sociétés. Les rendements filent à New York. Cela montre la nécessité d’accroître la transparence du marché, d’introduire des limitations au capital étranger sur l’immobilier et de protéger efficacement les locataires.

Assainir les immeubles sans hausse de loyer – par Alberto Velasco

L’ASLOCA Genève lance une initiative populaire pour protéger les locataires de potentielles fortes hausses de loyer lors de rénovations d’immeubles.

Afin de répondre au problème du financement de l’assainissement énergétique des bâtiments, l’ASLOCA Genève lance une initiative populaire. Son but? Eviter que les locataires supportent la majeure partie du coût de la rénovation des immeubles à travers des hausses de loyer. Ce texte propose qu’une partie des bénéfices de la Banque nationale suisse (BNS) qui reviennent au canton de Genève soit affectée aux travaux d’assainissement énergétique.
Lutter contre le réchauffement
Lors de la crise pétrolière, les pouvoirs publics avaient encouragé une politique allant dans le sens d’une réduction de la consommation afin de réduire les coûts de chauffage. Aujourd’hui, l’élément principal qui anime la politique d’assainissement est le réchauffement climatique et la réduction des particules fines émises par les chauffages. Il s’agit à la fois d’une question de santé publique et de préservation de notre patrimoine naturel collectif.
Un enjeu de société
Par ailleurs, toute politique publique faisant l’objet d’une loi oblige les acteurs à l’appliquer. Elle ne doit pas être financée seulement par les locataires avec l’argument qu’ils en tirent un bénéfice. L’ensemble de la société est concerné.
Les actions qui résultent de la loi doivent être subventionnées par le budget de l’Etat. A Genève, un calcul réalisé il y a quelques années par l’association Noé, avait estimé le coût global de l’assainissement énergétique à environ 16 milliards de francs. Cette charge ne peut reposer sur les seuls locataires.
Le locataire ne peut agir seul
Il faut souligner que ces derniers ne peuvent que marginalement agir sur la consommation des bâtiments, car elle dépend surtout de l’isolation et des systèmes de chauffage. Il existe aussi un paradoxe: le système économique repose sur la consommation. Or cette consommation est l’une des principales causes du réchauffement climatique. Pour sortir de cette boucle, les entités financières ont inventé un droit à polluer. Les nantis peuvent polluer. Charge aux plus démunis de payer la facture de la transition écologique. C’est ce cynisme qui explique le refus par le peuple de la loi CO2. Ainsi, quand pour un loyer le taux d’effort s’élève à 40 ou 50% des revenus, on peut comprendre que les soucis écologiques passent au second plan.
Création d’un fonds public
Les locataires paient des loyers déjà élevés. Le droit du bail, en permettant aux propriétaires de répercuter la majeure partie du coût des travaux énergétiques sur les locataires, ajoute donc de l’abus à l’abus. L’initiative populaire de l’ASLOCA Genève proposera donc de financer la politique d’assainissement énergétique des immeubles par un fonds
public. Elle vise aussi à renforcer la principale loi de défense des locataires, la LDTR. Cette dernière était autrefois assortie d’un fonds de 10 millions pour le financement des travaux de rénovation et énergétiques indispensables.
Ce fonds est épuisé depuis des années, malgré des tentatives portées par des élu.e.s proches de l’ASLOCA au Grand Conseil pour le réalimenter. L’affectation des bénéfices de la BNS à ce fonds serait cohérente. Elle est aussi socialement
juste, puisqu’une partie des bénéfices de cette banque résulte d’investissements dans les énergies fossiles.

Attention aux clauses nulles ! – par Pierre Stastny

Les clauses contractuelles et les conditions générales d’un bail peuvent contenir des exigences qui peuvent se révéler nulles. L’ASLOCA peut en contrôler la teneur.

Il est regrettable de constater régulièrement, à l’examen des baux d’habitation, qu’ils contiennent des clauses défavorisant le locataire qui contreviennent à des règles de droit impératif. Ces documents sont souvent des documents standardisés qui ont été rédigés par des régies professionnelles. En fait, de pareilles stipulations sont nulles car le droit impératif* est justement prévu pour protéger la partie faible au contrat, si bien que son contenu fait obstacle à celui de la clause contraire. Mais passons en revue quelques classiques.
Entretien des équipements ménagers
On trouve souvent dans les baux des articles stipulant que sont à charge du locataire les frais de réparation des équipements électroménagers garnissant les lieux. C’est faux! Le locataire doit tout au plus assurer la maintenance de ces biens, donc nettoyer les filtres du lave-vaisselle, remplacer le filtre de hotte, etc. Bref, il doit exécuter ce qui n’exige aucun savoir-faire exagéré et qui n’entraîne pas de frais disproportionnés. Pour résumer: la paix contractuelle commande que le locataire prenne ces travaux à sa charge plutôt que de les demander à son bailleur. Mais si une panne dont le locataire n’est pas responsable survient sur un four, il ne lui appartient pas de payer sa réparation, même si le bail le prescrit, car la loi prévoit impérativement le contraire.
Le mythe de peinture chaque 10 ans
De nombreux baux prévoient que le bailleur ne doit payer pour la réfection de la peinture que pour une pièce tous les 10 ans. Et bon nombre de locataires le croient d’ailleurs. En réalité, tout dépend des circonstances. Si la peinture se détériore par un usage normal des lieux, le locataire peut en demander la réfection même avant l’écoulement de 10 ans. Il peut donc ne pas limiter ses demandes d’entretien à une seule pièce. Que le bail dise le contraire ne sera pas opposable au locataire. En principe, la réfection de la peinture normale (de la dispersion) peut être demandée après
huit ans déjà, si l’état de vétusté le justifie.
Les travaux à charge du locataire
Souvent encore, les baux mettent à charge du locataire des frais comme le débouchage des conduites, même si le locataire n’est pas responsable de leur obstruction. Ces exigences peuvent aller jusqu’au remplacement des sangles de stores ou de la toile de tente du balcon. On a même observé une demande de remplacer des vitres. Et ce, même si le locataire ne les a pas cassées ! Les tribunaux l’ont déjà maintes fois rappelé: une réfection qui n’est «pas simple et pas chère» ne peut être mise à charge du locataire. Sauf cas particuliers, ce dernier paie uniquement ce qui a trait à du menu entretien. Il existe encore d’autres types de clauses discutables dans les clauses contractuelles et dans d’autres conditions générales. Pensez toujours à faire contrôler leur teneur par l’ASLOCA quand la régie vous indique que vous êtes tenu par ce que vous avez signé!