Bataille des loyers commerciaux: mépris parlementaire

La réduction des loyers commerciaux est de 60%, au niveau fédéral. Dans quelques cantons, des solutions plus favorables sont en vigueur.

Depuis des décennies, la doctrine majoritaire, à savoir la majorité des auteurs en matière de droit du bail et les tribunaux, mais dans des décisions éparses, a clairement expliqué que sur la base du droit en vigueur, lorsqu’il y a un défaut qui empêche le locataire d’utiliser le logement ou les locaux commerciaux, le loyer doit être réduit. Peu importe si le défaut empêchant l’usage de la chose louée est matériel, comme une inondation des locaux, ou immatériel, comme le changement d’un dispositif légal empêchant l’usage de la chose malgré la disponibilité de la chose louée. L’obligation de cessation d’activité des commerces décrétée par le Conseil fédéral le 16 mars 2020 est manifestement un défaut immatériel. L’avis de droit commandé par l’ASLOCA à Mes Sarah Brutschin, Pierre Stastny et Xavier Rubli comme les articles postérieurs du grand expert Me David Lachat le confirment.

Attaque des milieux immobiliers

Pour contrer cette évidence et éviter de libérer les locataires du 100% du loyer pour la période de fermeture, les milieux immobiliers ont suscité une génération spontanée de spécialistes autoproclamés du droit du bail, contestant la position doctrinale majoritaire et soutenant que seule la voie de la négociation du cas par cas devait être empruntée. Le résultat espéré était de créer la confusion dans les esprits des politiques et surtout de placer les bailleurs en situation de force dans la négociation avec les locataires en difficultés financières.

Refus multiples du Conseil fédéral

Sous cette perspective, le refus d’agir du Conseil fédéral et son rejet des motions des Chambres fédérales lui demandant d’agir sont un succès des milieux immobiliers. Le Conseil fédéral, sous le couvert d’arguties juridiques, a clairement épousé les exigences du capital immobilier contre les difficultés financières des commerçants, alors que durant cette dernière décennie les revenus immobiliers ont été indécents.

Session sans solution

On aurait imaginé que, lors de la session parlementaire extraordinaire Covid-19 de début mai, les Chambres fédérales allaient empoigner sérieusement le sujet. On a toutefois assisté à une pantomime dont les pires clowns ont été les élus PDC. Alors que le Conseil national proposait une réduction générale de 70% du loyer des commerçants ayant dû fermer leurs locaux et le Conseil des Etats une réduction de 100% pour les loyers de moins de 5000 francs puis une réduction décroissante de 100% à 66% pour les loyers jusqu’à 8000 francs, les élus PDC du Conseil national et leur président, estimant avoir été méprisés par leurs sénateurs, refusèrent de passer au vote final et d’adopter une motion demandant au Conseil fédéral d’agir. Pire, lorsque les débats reprirent en commission, les élus PDC proposaient une solution moins avantageuse avec une réduction de loyer limitée à 60% pour les locataires commerciaux jusqu’à 15 000 francs, soit moins que ne prévoyaient les deux solutions précédentes. S’il y a eu mépris, c’est surtout à l’égard des locataires commerciaux de la part de l’UDC et du PLR, qui, positionnés sur la défense des milieux immobiliers, ont refusé toute solution, et du PDC, pleutre, qui a préféré mettre la priorité sur son conflit interne, puis s’est replié sur des positions plus proches des milieux immobiliers.

Mépris politique invraisemblable

C’est donc cette dernière solution de réduction de seulement 60% du loyer pendant la période de fermeture obligatoire du commerce que les Chambres fédérales ont imposé au Conseil fédéral à la session parlementaire d’été. Bien sûr, pour les petits locataires commerciaux, c’est mieux que de devoir encourir des frais importants pour obtenir leurs droits devant les tribunaux, mais c’est bien loin de la réduction totale à laquelle ils auraient eu droit. Un mépris politique invraisemblable envers toutes celles et ceux qui font le tissu économique de nos villes. Il ne restera pas impuni.

Par chance, dans les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Genève, Bâle-Ville et Bâle-Campagne, l’ASLOCA a réussi à négocier des solutions pragmatiques, avec interventions financières des cantons, plus avantageuses pour les bailleurs comme pour les locataires. Des solutions à utiliser à fond avant l’entrée en vigueur dans quelques mois de la solution fédérale moins favorable.

Locataires: les grands oubliés!

Les mesures prises contre la propagation du coronavirus ne tiennent pas compte de la problématique des locataires.

Les salariés, les indépendants et les locataires sont les premières victimes économiques de la crise liée à la pandémie du coronavirus. Comme première priorité, le Conseil fédéral a visé le maintien du revenu des salariés et des indépendants et le maintien de l’activité économique par le financement des entreprises.
Pour les salariés, il a admis, pour éviter des licenciements massifs, l’usage des indemnités pour réduction de l’horaire de travail, de manière facilitée et sans délai d’attente. Le salaire est couvert jusqu’à 12 350 fr. par mois, mais il est indemnisé à 80%.

Secteur privé soutenu massivement

Pour les indépendants, il a prévu une indemnité journalière maximale. Le maximum est de 196 fr., ce qui correspond à une indemnisation à 80% d’un revenu mensuel de 7350 fr.
Pour les entreprises, le Conseil fédéral a mis à disposition 20 milliards de francs d’aide immédiate sous la forme de crédits transitoires. Des crédits à taux zéro dont il est fort à parier que le remboursement sera progressivement abandonné au gré des faillites en raison de l’impossibilité de remboursement. En résumé, un subventionnement massif du secteur privé avec une aide pouvant aller jusqu’à 20 millions de francs pour les grosses entreprises.

Locataires abandonnés à leur sort

Pour les locataires…. A ce stade: rien! Nada!
Sauf bien sûr une misérable prolongation de 30 jours à 90 jours du délai de mise en demeure de paiement du loyer en retard avant résiliation du bail. Un effet de manches du Conseil fédéral pour faire croire que l’on agit. Nous demandions une suspension des congés. Comment imaginer qu’un locataire d’un logement ayant perdu son emploi ou bénéficié d’un revenu à 80% puisse payer le loyer en retard et le loyer courant en trois mois, alors qu’en Suisse près de 1,5 million de personnes ont une fortune inférieure à 3000 fr.! Pour les locataires commerciaux il en va de même. Comment un coiffeur qui a fermé pendant trois mois pourra-t-il dès l’ouverture payer le loyer courant et rattraper ceux en retard?
Aucune aide fédérale directe pour ces locataires de logements ou de locaux commerciaux, si ce n’est l’aide sociale pour les locataires de logements et, pour les locataires commerciaux, l’endettement ou la perte du bail avec fin de l’activité professionnelle, dans laquelle ils ont souvent investi toutes leurs économies.

Problèmes restés sans solutions

Mais d’autres problèmes importants subsistent et n’ont pas trouvé de réponse du Conseil fédéral.
Tout d’abord, la question des délais de contestation des hausses de loyer et de résiliation du bail. Alors que tous les délais de procédure figurant dans le Code de procédure civile (CPC) ont été suspendus par une prolongation des féries judiciaires du 21 mars au 19 avril, les deux délais évoqués, qui sont inscrits dans le Code des obligations pour des motifs historiques, n’ont pas été prolongés. Un message clair du Conseil fédéral aux locataires qui doivent rester confinés: l’exercice de vos droits, on s’en moque!

Déménagements autorisés

Ensuite les déménagements et les évacuations. Le Conseil fédéral, qui répète à l’envi la distanciation sociale de deux mètres et l’impérieux devoir de rester à la maison, tout particulièrement pour les personnes à risque, a déclaré simultanément que les déménagements pouvaient avoir lieu… Le chaos assuré et des frais en jeu dès qu’un locataire ne souhaite ou ne peut quitter son logement: c’est pour cela que l’ASLOCA plaidait pour le gel des déménagements avec une dérogation en cas d’accord entre les parties.

Activité commerciale stoppée net

Mais l’enjeu financier le plus important est celui des loyers des locataires de surfaces commerciales qui ont dû clore leur activité dès le 17 mars. Avec une activité au point mort, il n’y a aucun chiffre d’affaires et aucun revenu. Mais le locataire doit faire face aux charges habituelles: salaires, loyer, impôts et charges sociales. Les salaires sont pris en charge par l’assurance-chômage dans le cadre de la réduction de l’horaire de travail, le paiement des impôts comme des charges sociales est suspendu. Mais, pour le loyer, rien.
L’ASLOCA défend une position claire, fondée sur la doctrine majoritaire: les locataires dont les locaux ont été fermés en raison des mesures cantonales ou fédérales liées à la crise sanitaire du COVID-19 doivent être libérés du paiement du loyer et des charges pour la durée des mesures. Ils ont droit à une réduction totale du loyer si l’activité ne peut pas du tout être poursuivie et à une réduction partielle si l’activité peut être poursuivie partiellement. C’est une solution juste et équitable. Le locataire supporte ses charges et la perte de revenu et le bailleur la perte locative.
Mais à ce jour le Conseil fédéral fait la sourde oreille, permettant aux bailleurs de continuer à encaisser, comme des pachas, les surprofits locatifs qu’ils touchent depuis des années suite à la décrue des taux hypothécaires.

Nous conseillons instamment à ces locataires de refuser un abandon de leur droit à la gratuité du loyer avant que la question de principe ne soit réglée par le Conseil fédéral et de consulter sans faute l’ASLOCA avant toute signature d’une convention avec sa régie ou son bailleur.

Carlo Sommaruga

Président ASLOCA Suisse

COVID-19: justice et équité, svp!

La pandémie du coronavirus s’est abattue sur la Suisse. Comme une nuée de sauterelles invisibles s’en prenant aux êtres humains. Après la grippe de Hong Kong en 1968-1970 avec des dizaines de milliers de morts à travers le monde et l’épidémie du SRAS en 2003-2004, d’aucuns avaient alerté les autorités contre la menace bien plus concrète pour la population qu’une attaque venue du ciel d’on ne sait où et de qui! Lorsque la pandémie quittait la lointaine Chine pour arriver en Europe et en Suisse, elle progressait bien plus rapidement et plus intensément que les autorités politiques ne l’imaginaient. Il s’est imposé rapidement que des mesures urgentes destinées à limiter la propagation de l’épidémie en Suisse devaient être adoptées. Des mesures destinées d’une part à informer sur les comportements barrière pour réduire les risques de contamination, d’autre part à éviter la saturation des services des soins intensifs des hôpitaux et enfin à gagner du temps pour disposer d’une médication sûre et efficace protégeant de la mort les plus vulnérables d’entre nous.

Catastrophe pour les commerçants

Dans ce contexte, le Conseil fédéral a clos avec effet au 17 mars tous les commerces et les établissements publics à quelques exceptions près comme les distributeurs d’alimentation, les pharmacies, les drogueries et les kiosques.
Pour les commerçants touchés par ces mesures, c’est la catastrophe! Plus d’activité, plus de chiffre d’affaires, mais des charges qui sont là: salaires, loyer, cotisations sociales et impôts.
Le Conseil fédéral s’est empressé d’adopter des mesures urgentes pour assurer le revenu et le pouvoir d’achat des salariés, indépendants et chômeurs. Les administrations fédérales et cantonales ont accordé des sursis ou des délais de paiement pour les charges sociales et les impôts. Mais, pour la question du paiement des loyers, rien!

Il aura fallu attendre le 27 mars pour que le Conseil fédéral aborde la problématique des locataires. Il s’est limité à prolonger le délai de paiement en cas de mise en demeure pour retard de paiement et à le faire passer de 30 à 90 jours avant résiliation du bail. La belle affaire! Comme si les locataires de logements ou de locaux commerciaux allaient pouvoir rattraper le retard de loyer en trois mois avec la chute brutale de leur revenu! Un nouveau mépris grossier des locataires de la part du Conseil fédéral.

Une approche juste et équitable

Cette première mesure n’est pas de bon augure pour celle bien plus importante de la libération du paiement du loyer pendant la période de fermeture obligatoire des commerces que les milieux immobiliers combattent vent debout publiquement comme dans la Task Force mise sur pied par le conseiller fédéral, Guy Parmelin, afin d’assurer leurs surprofits. Comme le disait récemment l’éminent spécialiste du droit du bail David Lachat, «dans le cas du loyer des commerçants empêchés d’exploiter leur commerce et de gagner leur vie, en raison de l’ordonnance 2 COVID-19, un résultat juste est celui qui ne fait pas porter toute la charge par le locataire et qui ne permet pas au bailleur de s’en sortir comme s’il n’y avait pas eu de coronavirus». L’équité commande que le locataire assume ses pertes commerciales et le bailleur ses pertes locatives. C’est cette répartition du fardeau du coronavirus entre locataire et bailleur que défend l’ASLOCA Suisse, notamment dans le cadre de la Task Force. Cette approche fondée sur la justice et l’équité est tout à fait conforme à la systématique des art. 259d et 259e CO. Comme le résume toujours David Lachat: «Le bailleur supporte l’exonération ou la réduction du loyer (responsabilité causale) et le locataire ne peut pas prétendre à des dommages-intérêts (responsabilité fautive)».

Trois options

A ce stade il y a trois voies possibles. Soit le Conseil fédéral tranche en équité et justice et se substitue aux juges avec une mesure urgente qui s’applique à tous baux commerciaux touchés par les fermetures totales ou partielles. Soit les autorités de conciliation et judiciaires sont submergées par un tsunami de requêtes déposées par les locataires et nous connaîtrons la décision du Tribunal fédéral dans trois ans. Soit les locataires, pris par l’urgence financière et la menace de résiliation du bail, se feront piéger par les bailleurs dans le cadre d’accords bilatéraux portant atteinte à leurs droits.

Il serait indigne de notre pays en cette période de crise où tout le monde appelle à la solidarité de laisser les bailleurs continuer à encaisser les loyers comme si de rien n’était alors que les locataires perdent leur revenu, s’endettent ou même tombent en faillite.

Que le Conseil fédéral fasse preuve de justice et d’équité à l’égard des locataires commerciaux!

Carlo Sommaruga

Président ASLOCA Suisse

Le message de l’ASLOCA – Juin 2014

Sisyphe! La voilà enfin la consultation du Conseil fédéral sur l’introduction à l’ensemble du pays de la formule officielle de fixation du loyer initial. Il en aura fallu du temps et de l’énergie pour que le Conseil fédéral accouche de cette souris. Mais cela ne pouvait être autrement.

A la tête du Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR), le conseiller fédéral libéral Johann Schneider-Ammann n’a pas vraiment les mêmes soucis que les millions de locataires qui habitent en Suisse. Il se singularise par son absence d’empathie pour les petites gens qui doivent faire face avec difficulté et parfois souffrance au paiement de leur loyer. Ainsi, lorsque l’ASLOCA Suisse l’a rencontré pour lui faire part de ses préoccupations relatives au marché du logement, notamment au regard de l’impact de la libre circulation des personnes et de la nécessité de réguler un peu mieux celui-ci pour éviter les hausses de loyer initial et les congés économiques, la réponse a été un large sourire et le rappel que seul le libre marché permettait une juste régulation. Seulement voilà, si en Suisse il y a un droit du bail qui régule un petit peu le marché, c’est qu’après la fin du contrôle des loyers mis en place pendant la Seconde Guerre mondiale, la libéralisation du marché a été une catastrophe sociale.

Il faut aller encore plus loin!

A partir de là, à la tête du DEFR, tout sera fait pour empêcher, bloquer ou ralentir le processus d’amélioration du droit du bail destiné à répondre aux attentes des locataires en matière de mesures d’accompagnement à la libre circulation. Plus question de la protection contre les congés économiques. Plus question des limitations de hausse de loyer là où le marché du logement est en pénurie et ne fonctionne pas. Et, pour la formule officielle accompagnant le loyer initial, pourtant déjà en place dans sept cantons, il aura fallu un groupe de concertation entre la Confédération, les cantons et les villes, une présente recommandation de celui-ci et une décision du Conseil fédéral pour obliger Johann Schneider- Ammann à bouger.

Oui, l’ASLOCA accueille avec satisfaction la révision du droit du bail mise en consultation. Oui, l’ASLOCA rappellera la nécessité impérieuse d’aller plus loin. Mais l’ASLOCA sait parfaitement que même ce petit pas de fourmi n’est de loin pas acquis. Le chef du DEFR prendra prétexte de tout pour tenter de bloquer la révision. Il faudra alors repartir au combat!

Le business de la sous-location: Airbnb fait exploser les prix de la sous-location

Gagner de l’argent en mettant occasionnellement son bien loué à disposition est un phénomène qui prend de l’ampleur avec Internet. Ne serait-il pas temps de légiférer?

«Il ne s’agit pas d’interdire, mais de réguler.» C’est avec ces mots que Carlo Sommaruga, secrétaire général de l’ASLOCA Romande, s’est exprimé sur le phénomène Airbnb dans «Le Matin Dimanche» du 15 juin 2014. Et il n’entend pas en rester là face à ces plates-formes qui proposent via Internet des logements chez des particuliers. Dans un postulat, celui qui est aussi conseiller national veut obtenir du Conseil fédéral des chiffres concernant notamment le nombre de biens loués et les flux financiers que ces derniers génèrent en Suisse. Car il faut savoir qu’il s’agit bel et bien actuellement d’un marché parallèle. Et les hôteliers ne sont pas contents.

Concurrence déloyale

Pourquoi, eux, doivent-ils annoncer aux autorités leurs hôtes et régler une taxe de séjour alors qu’un particulier qui monnaie partie de son logement avec des services similaires (femme de ménage, achats de nourriture, repassage, etc.) ne devrait pas le faire? Osons le dire, il s’agit bel et bien de concurrence déloyale. La Ville de Berne a déjà légiféré à ce sujet et Genève y songe. Quant à Berlin, elle a carrément interdit dans certains quartiers à ses habitants de proposer un hébergement sur le site Airbnb. C’est Cipriano Alvarez, chef du Droit de l’Office fédéral du logement, venu parler de ce phénomène le 3 juin 2014 à Lausanne lors de l’assemblée des délégués de l’ASLOCA Romande, qui l’affirme. Il souligne également que son office observe attentivement les effets de ces «sous-locations sauvages» et qu’il va peut-être bien falloir intervenir si cela devait provoquer une hausse des loyers ainsi qu’une plus grande tension sur le marché du logement plus particulièrement dans les régions victimes de la pénurie. Dans ce sens, New York a réagi au quart de tour en interdisant toute location d’une durée de moins d’un mois.

Pour Carlo Sommaruga, il est essentiel «de voir appliquer le droit aussi aux contrats par Internet».

Claire-Lise Genoud
Rédactrice en Chef
Droit au logement