L’essor des sociétés immobilières signifie “une marchandisation de l’immobilier”

Quelques questions à Patrick Rérat, professeur à l’Institut de géographie et durabilité de l’Université de Lausanne, à propos de l’essor des sociétés immobilières.

Pour Patrick Rérat, on constate une baisse de la proportion de particuliers et à une «montée en puissance» des investisseurs institutionnels. Toutefois, il ne s’agit pas à son sens de la conséquence d’un énorme transfert de propriété. Pour cela, il juge utile de regarder en fonction de l’époque de construction. La part des particuliers dans les logements construits avant 1946, entre 1946 et 1980, entre 1980 et 2000, diminue. Il y a un effet de transfert (rachat) mais qui est assez limité en volume. Si les investisseurs institutionnels montent en puissance, c’est surtout le fait de nouvelles constructions. Ils possèdent plus de 4 logements locatifs sur 10 construits après 2000.

Pourquoi la concentration de la propriété, avec des sociétés immobilières qui possèdent l’équivalent de villes suisses en appartements, a-t-elle augmenté ces dernières années? Qu’est-ce qui a permis cette évolution?

Il y a pour cela plusieurs raisons:
– les institutionnels s’étaient quelque peu détournés de l’immobilier dans les années 1990. L’éclatement de la bulle immobilière et une conjoncture faible contrastaient avec les perspectives de rendement des investissements en bourse. La baisse des actions en 2002 a incité les investisseurs institutionnels à revenir à l’immobilier pour diversifier leurs placements (l’immobilier étant plus stable que la bourse);
– l’apparition de nouveaux acteurs que sont les fonds d’investissement immobilier. Certains investisseurs (y compris des particuliers) privilégient l’achat de parts de fonds immobiliers plutôt qu’un investissement direct dans la pierre. Ils cherchent la sécurité du placement tout en évitant la gestion de biens immobiliers (vue comme chronophage et coûteuse). On peut aussi mentionner les grands groupes de construction qui vont monter des projets et les vendre clés en main à de grands investisseurs;
– la situation de pénurie sur le marché du logement a incité à la construction de grands projets (ex. répondre à la demande);
– les taux hypothécaires historiquement bas et l’introduction de taux négatifs rendent les investissements dans l’immobilier d’autant plus intéressants;
– ces investisseurs sont capables de lever des fonds importants, de faire face à l’augmentation des prix du foncier, de réaliser de grandes opérations (par exemple régénération de friches industrielles), ce que les particuliers ne sont pas en mesure de faire.

Quels sont les risques d’une trop grande concentration de la propriété immobilière?

Les acteurs institutionnels, comme les propriétaires particuliers d’ailleurs, fonctionnent sur une logique de rendement. L’objectif des caisses de pension et des assurances est de dégager du profit pour financer des retraites, des prestations à leurs assurés, etc. Les fonds d’investissement cotés en bourse suivent aussi cette logique de rendement et perçoivent l’immobilier comme un produit financier. Les plus-values servent à rétribuer les actionnaires. Il s’agit là d’une marchandisation de l’immobilier. Les grands investisseurs sont également localisés en premier lieu dans les grands centres urbains. Ils ont tendance ainsi à drainer des revenus des autres régions.
Une question qui reste ouverte pour moi serait de déterminer si les propriétaires particuliers protègent réellement davantage les locataires. Cela mériterait d’être approfondi à mon sens, mais je n’ai pas d’éléments tirés de mes recherches.

Quels sont les moyens à disposition pour éviter que cela n’empire encore?

Favoriser les maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme les coopératives. Il y a également des débats sur la promotion de la maîtrise d’ouvrage habitante (donc par les habitants) en France, en Suisse, etc. C’est le cas par exemple de la densification douce de la zone villa (création de logements par des petites opérations menées par les propriétaires).

Qui peut engager ces moyens?

Les pouvoirs publics, par une politique foncière active (ex. achat de terrain, mise à disposition pour droit de superficie pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique).

Propos recueillis par Henriette Schaffter

A qui appartiennent nos logements?

A qui appartient l’appartement que vous louez? Le savez-vous? Vous avez deux «chances» sur cinq qu’il appartienne à une grande société immobilière comme une caisse de pension, une assurance ou une banque. La propriété est en effet de plus concentrée en Suisse: quelques grandes sociétés immobilières possèdent les 39% des logements loués. Tour d’horizon.

Qui est propriétaire de votre logement?

S’agit-il d’un privé ou d’une grande société cotée en bourse? Rares sont les locataires qui peuvent répondre à cette question. Ils n’ont de contacts qu’avec leur régie ou gérance, et l’information ne leur est pas toujours utile directement. Mais il est intéressant de savoir, dans une vision générale, à qui sont les habitations de Suisse.

Les particuliers, propriétaires en déclin

Il arrive que la propriétaire de votre appartement soit une vieille dame qui habite à l’étage du dessus. Selon l’Office fédéral de la statistique, 47% des logements loués appartiennent à des particuliers. La proportion a fortement baissé en vingt ans. Elle représentait encore plus de 57% en 2000. Le marché locatif a connu ainsi un transfert de propriété – qui en sont donc les bénéficiaires? Ni les pouvoirs publics ni les coopératives n’ont sensiblement augmenté leur part du gâteau depuis 2000. En 2017, ils possédaient respectivement 4% et 8% des habitations louées. D’autres acteurs montent en puissance sur le marché. Ce sont les entreprises ou départements d’entreprises qui exploitent des biens immobiliers: sociétés anonymes, fonds, assurances, banques et caisses de pension. Appelons-les sociétés immobilières pour simplifier.

Le boom des immobilières

Entre 2000 et 2017, la part des logements loués appartenant à des sociétés immobilières est passée de 29% à 39% environ. En chiffres absolus, elles ont acquis 300 000 appartements de plus en dix-huit ans. Mais quelles sont-elles ? Plusieurs d’entre elles font partie du paysage, comme les compagnies d’assurances Swiss Life et Zurich. Quant aux groupes bancaires UBS, Credit Suisse et ZKB (Banque Cantonale de Zurich), ils ont la main sur des logis innombrables via leurs fonds immobiliers. Plus en retrait, les sociétés anonymes de l’immobilier réalisent la totalité de leurs gains dans ce domaine. Citons Allreal ou Mobimo. Beaucoup se sont fondées ou sont entrées en bourse après 2000. Parmi les géants du secteur, on trouve aussi les caisses de pension et les fondations de placement, par exemple Pensimo, BVK ou la Caisse de pensions de Migros.

L’équivalent de toute une ville à soi

Les sociétés immobilières ont accumulé une fortune considérable. Elles possèdent des dizaines de milliers de logements pour des valeurs en milliards de francs. SwissLife est en tête avec quelque 35 000 logements répartis dans plus de 1250 immeubles. Son revenu immobilier s’élève à plus de 23 milliards. Il faut noter que l’actionnaire principal de Swiss Life est le gérant de fortune américain BlackRock, connu pour son agressivité en vue de profits. Le Groupe UBS détient plus de 30 000 appartements en Suisse via des fonds de placement et des fondations sous gestion. C’est l’équivalent de l’ensemble des habitations de Bienne. UBS posséderait ainsi la dixième ville de Suisse si tous les appartements qu’elle gère ou détient s’y trouvaient.

Stop aux loyers qui grimpent

Les chiffres le montrent: sociétés anonymes, fondations, compagnies d’assurances, caisses de pension et banques sont en pleine expansion. Elles acquièrent des immeubles et les transforment en objets de placement, en vue d’en tirer un rendement maximal. Conséquences: des baux sont résiliés et les loyers grimpent. L’offensive de ces sociétés explique pourquoi les loyers n’ont cessé de grimper depuis 1985. Les victimes en sont les locataires.

Christopher Young,

Sociologue

Congés collectifs: comment agir?

Plusieurs cas récents de congés collectifs pour rénovation d’immeubles  font grincer des dents en Suisse alémanique. Les locataires se rebiffent et s’organisent contre ces propriétaires cupides.

l’expropriation.A Bâle et à Zurich notamment, certains gros propriétaires, des banques ou des assurances, cherchent à se débarrasser de leurs locataires pour pouvoir rénover ou reconstruire des logements de haut standing et encaisser ainsi des loyers bien plus élevés. A Zurich, entre 2008 et 2010, ce sont 25% des rénovations d’immeubles qui aboutissaient à des résiliations collectives. Entre 2014 et 2016, cela monte à 46%. A Regensdorf ZH, Swiss Life a procédé à des congés collectifs pour rénover ses immeubles en fin d’année dernière. A Bâle, le Credit Suisse met ses locataires à la porte pour rénover. Des histoires comme ça, il y en a de plus en plus en Suisse alémanique. Les locataires se battent contre ces décisions, avec l’aide de l’ASLOCA.

Exemple du Brunaupark

Au Brunaupark de Zurich, un projet de nouvelles constructions est mis sur pied par les propriétaires, la caisse de pension du Credit Suisse, et ceux-ci informent en juin 2018 que des immeubles seront rasés dès 2020. Le Credit Suisse possède cinq immeubles dans ce quartier, qui datent d’à peine une trentaine d’années, et souhaite en détruire quatre afin de reconstruire des immeubles avec davantage d’appartements, plus coûteux. Pourtant, les immeubles sont en parfait état et les gens disent y vivre comme dans un «village dans la ville». Il existe en effet de solides structures sociales, dont un jardin d’enfants. De nombreux retraités du Credit Suisse y vivent depuis des années et s’imaginent mal devoir quitter ce quartier. De plus, trouver un autre logement au même prix risque de se révéler bien difficile.

Organisation d’un mouvement de protestation

Au Brunaupark, les personnes concernées se mobilisent dès l’annonce du projet et une première assemblée réunit les locataires le 31 janvier 2019, à l’initiative du Mieterverband Zurich (MV Zurich). Le 15 mars, le MV et plusieurs partis politiques demandent que le projet soit mis à l’arrêt et que les initiateurs fassent preuve de davantage de transparence dans la planification. Le 27 mars, une manifestation a lieu sur le pont de l’Hôtel-de-Ville de Zurich. Près de 240 appartements sont touchés par ces congés collectifs, qui sont finalement remis fin mars 2019, au même moment que la première séance d’information officielle organisée par les propriétaires et destinée aux locataires sur le projet de reconstruction de ce quartier. Au total, 450 personnes sont concernées, dont beaucoup d’enfants. Les locataires devraient déménager en juin 2020.
Une deuxième séance d’information a eu lieu le 2 avril et une association a été mise sur pied, IG Leben. Dès lors, ils ont récolté des signatures et ont remis leur pétition le 22 mai dernier au Conseil municipal de Zurich. Les plus de 5700 signataires demandent une réflexion sur le quartier du Brunaupark qui inclut les locataires et contestent la démolition prématurée de leurs immeubles, acte aberrant, écologiquement et socialement parlant. Fin juin, le Conseil municipal a accepté une motion demandant l’obligation d’avoir un plan d’aménagement pour cette zone du Brunaupark. Mais cela ne change rien aux demandes d’autorisation déjà en cours. Cela ne concerne que les projets futurs.

Décision imminente

La dernière assemblée des locataires a eu lieu le 16 septembre. Tous attendent maintenant une décision de la Ville concernant le permis de construire, qui devrait intervenir dans les prochaines semaines. Les autorités de conciliation organiseront des négociations d’ici la fin de l’année. Il s’agit  notamment de clarifier si les congés donnés sont abusifs ou non. Il y a donc deux procédures distinctes dans ce dossier: la remise du permis de construire par la Ville et la procédure liée à la résiliation des contrats de bail, donc liée au droit du bail.
Si les recourants devaient aller jusqu’au Tribunal fédéral, le processus pourrait durer jusqu’en 2022. Jusqu’à la décision de la Cour de justice de Zurich, les résiliations sont mises en attente et ne prennent donc pas effet. Ensuite, il faut demander que tout soit ajourné avant la décision du Tribunal fédéral, ce qui devrait être autorisé.

Plusieurs variantes à envisager

La variante la meilleure pour les locataires serait que le permis de construire ne soit pas octroyé et que les congés soient déclarés abusifs. La variante la pire serait que les propriétaires obtiennent le permis de construire et que les résiliations soient déclarées non abusives. L’information concernant le permis de construire devrait être connue assez rapidement.
Si le permis de construire est octroyé mais que les congés sont déclarés abusifs, les locataires peuvent rester et les propriétaires doivent revoir leur projet en intégrant cette donnée. Si le permis n’est pas octroyé et que les loyers ne sont pas déclarés abusifs, les locataires seraient censés quitter leurs logements, mais un accord serait certainement négocié avec les propriétaires. A noter que la protestation vient aussi bien des locataires que des voisins de ce quartier. Une table ronde qui réunisse le Credit Suisse, les locataires et les autorités politiques devrait tôt ou tard avoir lieu, quelle que soit l’issue des procédures en cours.

La Suisse romande n’est pas épargnée

A Lausanne, un cas similaire a eu lieu fin 2018. Les locataires de 160 appartements de l’avenue du Parc-de-la-Rouvraie 4 et de la route Aloys-Fauquez 26 ont tous reçu, mi-octobre de l’année dernière, un courrier recommandé de leur gérance, Wincasa SA, leur annonçant la résiliation de leurs baux à loyer au 31 janvier 2019. Le propriétaire de leurs immeubles va en effet y mener d’importants travaux et il n’envisage pas que les habitants puissent rester.
Certains locataires ont accepté leur sort, mais la plupart se sont unis et ont entamé des démarches, avec le soutien de l’ASLOCA et de la Ville. Une pétition a été lancée et des séances de conciliation ont eu lieu. La commune a émis un préavis négatif sur ce projet dès le mois d’avril et le dossier est actuellement entre les mains du canton. La Ville se base sur la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) et juge les travaux envisagés disproportionnés.

Protection des personnes âgées

Tous ces congés collectifs ne visent qu’un profit  plus important pour les propriétaires immobiliers. Si la personne concernée est âgée, elle n’est pas beaucoup plus protégée qu’une autre, malheureusement. Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, avait déposé l’initiative suivante: en cas de résiliation du contrat de bail à loyer des personnes âgées, le congé doit être fondé sur un juste motif et le bailleur doit proposer une solution de relogement à proximité immédiate avec des conditions locatives analogues. Cette initiative n’a pas passé la rampe du Conseil national. Les locataires ont donc tout intérêt à se mobiliser dès l’annonce de congés collectifs et à solliciter le soutien de l’ASLOCA de leur canton pour mettre toutes les chances de leur côté!

Les locataires berlinois lancent un référendum visant l’expropriation

Ingrid Hoffmann*, activiste du mouvement des locataires, a répondu à nos questions.
A Berlin, les locataires n’en peuvent plus des augmentations incessantes des loyers. En dix ans, ceux-ci ont doublé dans la capitale allemande. En 2017, c’est dans cette ville que le prix de l’immobilier a le plus augmenté en comparaison avec le reste de la planète. De plus, 85% de la population berlinoise est locataire et le montant payé pour le logement représente à peu près 44% du revenu des ménages. Beaucoup sont donc contraints de quitter Berlin.
Ainsi, les mouvements de locataires, composés d’associations de voisins, de coopératives, etc. deviennent de plus en plus actifs et sont partis désormais en guerre contre diverses sociétés immobilières. Le groupement «Deutsche Wohnen & Co enteignen» représente les habitants de pas moins de 115 000 logements de la Deutsche Wohnen, grande société immobilière allemande, ainsi que les locataires d’autres propriétaires immobiliers visés également par ce mouvement. Ont également vu le jour récemment les groupements «Akelius & Co enteignen» et «Vonovia & Co enteignen», du nom d’autres sociétés immobilières agissant dans le même registre que la Deutsche Wohnen, à savoir la spéculation sur le dos des locataires berlinois. Au final, les 250 associations de locataires agissent ensemble et ont lancé un référendum ayant pour objectif de socialiser (= exproprier) 250 000 logements berlinois, afin de mettre un terme aux hausses continues des loyers. Les sociétés immobilières visées sont celles qui détiennent plus de 3000 logements dans la capitale allemande.
Aide au démarrage
Ingrid Hoffmann fait partie des militants du groupement «Deutsche Wohnen & Co
enteignen» depuis trois ans. Elle explique ici les actions mises en place afin de lutter contre la hausse des loyers. Ingrid Hoffmann fait partie d’un groupe de travail intitulé «Aide au démarrage», qui a établi une brochure notamment sur les étapes à réaliser pour se rebeller contre les augmentations de loyer. Cette brochure relate les quatre étapes importantes: distribution de flyers (aide fournie par le groupe de travail pour faire un porte-à-porte efficace) invitant les habitants à une assemblée de voisins, puis organisation de l’assemblée, passage à l’action et communication avec la presse. Cette brochure va bientôt être traduite en turc, en russe et en arabe, afin d’être disponible pour une majorité de locataires.
Des ateliers mensuels d’une journée sont également organisés, avec des exercices pratiques  et ludiques pour former et motiver les troupes. Ces ateliers sont ouverts à tous les locataires berlinois. Cela permet et a déjà permis de créer un bon réseau.
Long processus avant de voter
Ces associations de locataires constituées ont décidé de lancer un référendum et ont organisé une manifestation, intitulée le «Mietenwahnsinn» («les loyers fous»), début avril à Berlin. Une manifestation dénonçant les mêmes abus avait déjà eu lieu à la même période de 2018. Pour la première phase du référendum, il fallait 20 000 signatures issues du Land de Berlin. Dès le premier jour, le 6 avril, jour de la manifestation en ville, 15 000 signatures ont été récoltées. Il faut dire qu’ils étaient environ 40 000 à manifester ce jour-là. A mi-juin, 77 001 signatures étaient remises au Gouvernement berlinois, récoltées donc en un tiers du temps à disposition. Début juillet, 58 000 signatures étaient validées.
Le ministre de l’Intérieur vérifie la validité juridique du référendum, et ce depuis début juillet. Comme il n’y a pas de délai imposé pour remettre cette décision, cela pourrait durer très longtemps. Les mouvements de locataires savent donc très bien qu’ils doivent faire pression pour accélérer cette étape et obtenir une réponse rapidement. Il faut cependant noter que le service juridique du Parlement national avait constaté en janvier 2019 que ce référendum ne serait pas anticonstitutionnel. Trois experts mandatés par le Sénat berlinois étaient arrivés à la même conclusion. Ce qui est de bon augure pour la suite. Ainsi, si ce référendum obtient le feu vert, ce sont alors 7% des électeurs berlinois qui doivent signer la demande de référendum d’initiative populaire, à savoir 180 000 personnes. Ces signatures devront être récoltées en quatre mois, certainement dès début 2020.
Un vote en 2020? Et ensuite?
Ensuite, au bout de cette nouvelle étape de récolte de signatures, le vote de la population, enfin! Il faudrait alors le quorum pour valider le vote (25% des électeurs doivent se rendre aux urnes) et obtenir une majorité des voix. Sur la base de cette votation, le gouvernement rédigerait ensuite une loi.
Une fois la loi établie, il faudrait décider ce qu’il advient des 240 000 logements repris des mains des grosses sociétés immobilières. Les mouvements de locataires souhaitent voir la création d’une entité de droit public, qui ne devra pas faire de bénéfice, contrairement aux régies immobilières de la Ville. Le mouvement locataire souhaite aussi avoir un représentant au conseil d’administration de cette entité. Le coût de l’opération est estimé par «Deutsche Wohnen & Co enteignen» entre 8 et 12 milliards. Mais les locataires pensent que cette entité de droit public pourrait contracter un crédit normal et l’Etat ne devrait alors mettre sur la table que 20% de ce montant. Mais, évidemment, ce montant dépendra beaucoup de l’indemnisation octroyée aux anciens propriétaires. C’est une donnée inconnue, puisque cela ne s’est jamais fait dans ce sens-là!
Tout cela est de la musique d’avenir, car il y a encore beaucoup de pain sur la planche pour les locataires berlinois avant d’arriver à cette réflexion…
«Moratoire» de cinq ans
Entretemps, juste avant l’été, le Gouvernement berlinois a proposé la mise en place d’un «Mietendeckel» ou une période de cinq ans durant laquelle les loyers ne pourraient pas être augmentés, ce qui devrait permettre aux locataires de souffler un peu. Cette idée émane des sociaux-démocrates, semble-t-il pour éviter l’expropriation. Malheureusement, les partis ont eu beaucoup de mal à se mettre d’accord sur les modalités et le résultat ne sera peut-être pas aussi protecteur que prévu.
Ce moratoire ne suffit en tout cas pas aux mouvements de locataires, d’autant plus que ce n’est qu’une solution temporaire, mais elle est bienvenue quand même puisqu’elle permettrait un gel des loyers durant toute la procédure d’expropriation, en cas de succès du référendum.
La mobilisation continue
La dernière manifestation a été organisée le 3 octobre et a réuni 4000 personnes sous la pluie, au début des vacances scolaires,  pour demander que le couvercle «Mietendeckel» ne devienne pas une passoire suite aux discussions entre les différents partis, certains voulant offrir de nombreuses exceptions aux propriétaires immobiliers dont ils ont peur.
Les locataires continuent donc la lutte, en attendant de connaître la décision du ministre de l’Intérieur. La Berliner Mieterverein, la plus grande association des locataires de Berlin (qui compte 170 000 membres), soutient évidemment le mouvement.  A noter que La Gauche et les Verts soutiennent le référendum demandant l’expropriation, tandis que les sociaux-démocrates rejettent cette idée. La décision de principe sur le «Mietendeckel» est tombée le 22 octobre, date à laquelle le Sénat de la Ville l’a adoptée. Ce plafonnement des loyers devrait entrer en vigueur courant 2020.
* Nom d’emprunt
Socialisation
Les initiants du référendum s’appuient sur l’article 15 de la loi fondamentale de la République d’Allemagne, qui stipule que «le sol et les terres, les ressources naturelles et les moyens de production peuvent être placés, aux fins de socialisation, sous un régime de propriété collective ou d’autres formes de gestion collective par une loi qui fixe le mode et la mesure de l’indemnisation». On devrait donc parler de socialisation et non pas d’expropriation, même si le second terme est plus clair et donc beaucoup utilisé dans les médias.

Discrimination ethnique en Suisse: que faire?

En Suisse, trouver un logement est plus facile pour les personnes dont le nom est à consonance helvétique.
Le marché du logement est l’un des contextes les plus touchés par la discrimination, après le marché de l’emploi et les contacts avec l’administration.

La discrimination ethnique en Suisse est punissable, mais s’y retrouver dans le jargon juridique n’est pas toujours aisé pour les néophytes. Alma Wiecken est responsable de la Commission fédérale contre le racisme (CFR) et expose ici les exemples de discrimination et les manières de s’en défendre. Elle rappelle que la discrimination ne s’opère pas toujours par rapport au passeport: le nom et la couleur de peau peuvent jouer un rôle dans les cas de discrimination et cela peut tout autant concerner des citoyens suisses.
Dans la mesure où il n’y a pas de motif fondé, exclure certains groupes en raison de leur appartenance ethnique, raciale ou religieuse enfreint la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP). Les régies immobilières publiques sont en outre tenues de respecter l’interdiction de discriminer et les règles de la bonne foi inscrites dans la Constitution (art. 8, al. 2, et 5, al. 3, Cst.). Les bailleurs publics ne sont notamment pas autorisés à faire de distinction sur la base du titre de séjour d’une personne.

Bail refusé pour un motif discriminatoire

Refuser de louer un logement à une personne pour des raisons purement racistes constitue une atteinte à la personnalité et une infraction aux règles de la bonne foi (art. 28 CC et art. 2, al. 1, CC). Si un jeune Marocain et sa petite amie suissesse déposent leur dossier pour un deux-pièces et que, lorsqu’ils demandent pourquoi leur dossier n’a pas été retenu, on leur rétorque: «On a toujours des ennuis avec les gens comme vous», c’est de la discrimination. Seuls des intérêts privés prépondérants peuvent motiver un refus; c’est par exemple le cas lorsqu’une personne ne payait jamais son loyer à temps par le passé. Le bailleur a également un intérêt prépondérant à refuser la location à une personne donnée lorsque lui-même habite dans le même appartement (colocation). Le dossier de candidature pour la location d’un logement comprend en principe un formulaire. Certaines questions, ayant trait à la confession ou à la nationalité, entre autres, ne peuvent être posées que dans des cas précis (p. ex. en raison d’une disposition légale ou d’une disposition statutaire de la régie immobilière). Sinon, il n’est pas justifié de poser ces questions et d’exiger qu’on y réponde.

Discrimination au niveau du contenu du contrat de bail

Les parties sont en principe libres d’arrêter la teneur du contrat de bail. Toutefois, s’il contient une discrimination fondée sur un motif racial, une telle disposition peut être jugée illicite et entraîner la nullité (partielle) du contrat (art. 19 et 20 CO). Lorsque des contrats défavorisent certains locataires par rapport à d’autres simplement en raison de leur appartenance ethnique, de leur couleur de peau ou de leur religion, il peut y avoir atteinte à la personnalité et non-respect des règles de la bonne foi (art. 28 et 2, al. 1, CC). Un exemple typique: le locataire étranger doit fournir une caution démesurément élevée par rapport à ses voisins suisses.

Sous-location refusée pour des motifs racistes

Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose louée (art. 262 CO), sachant qu’il est tenu d’obtenir le consentement écrit, oral ou tacite (a posteriori) du bailleur. Si ce dernier refuse de donner son consentement en raison de l’appartenance raciale ou ethnique, de la religion ou de l’origine nationale ou régionale du sous-locataire, ce refus n’a pas de validité juridique.

Incidents, violences et harcèlement racistes

Lorsqu’une régie, un bailleur ou un voisin manifeste du racisme (par oral, par écrit ou par des gestes), il se rend coupable d’une atteinte à la personnalité au sens de l’art. 28 CC et enfreint les règles de la bonne foi (art. 2, al. 1, CC). Parmi les infractions pénales, il est aussi possible d’invoquer les délits contre l’honneur, notamment l’injure (art. 177 CP), la diffamation (art. 173 CP) et la calomnie (art. 174 CP), ou encore d’autres délits comme la menace (art. 180 CP). Il n’y a infraction à la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP) ou atteinte à la liberté de croyance et des cultes (art. 261 CP) que si l’incident s’est produit publiquement (plus de deux personnes sans liens personnels). Exemple: une famille croate est constamment tourmentée par les voisins, qui la dénigrent en outre auprès du bailleur. De plus, les enfants sont victimes de propos racistes tels que «Soyez plus polis, sales Yougos». Lorsqu’en plus le bailleur n’entreprend rien contre des attaques racistes graves et réitérées par des voisins, cela constitue, au regard du droit du bail, un défaut de la chose louée. En effet, l’usage du logement conformément au contrat n’est plus donné et, dans certains cas, on ne peut plus raisonnablement attendre des personnes qu’elles continuent de résider dans le logement. A la demande du locataire, le bailleur est tenu de remédier au défaut de manière appropriée (art. 259a, al. 1, let. a, CO). S’il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire est en droit de résilier le contrat de bail avec effet immédiat (art. 259b, let. a, et art. 266g, CO).

Résiliation de bail discriminatoire

Lorsque la résiliation ne repose pas sur des motifs objectifs sérieux ou ne découle pas de la sauvegarde d’intérêts dignes de protection, elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271, al. 1, CO en lien avec l’art. 2, al. 1, CC); elle est par conséquent abusive et attaquable en justice. C’est notamment le cas lorsqu’elle a pour motif l’appartenance raciale ou ethnique, la religion, le mode de vie ou l’origine nationale ou régionale d’une personne (autrement dit une motivation raciste). Par exemple, si le nouveau propriétaire d’un immeuble résilie le bail d’un étudiant polonais et qu’on apprend par la suite que ce propriétaire a déjà eu des problèmes avec des locataires polonais par le passé. La résiliation est également abusive lorsqu’elle intervient après qu’une personne s’est défendue, de manière adéquate, contre un incident raciste impliquant le bailleur ou les voisins (résiliation de représailles visée à l’art. 271a, al. 1, let. a, CO). En pareil cas, le bailleur peut en outre être puni d’une amende (art. 325bis CP). La situation juridique est moins claire lorsqu’une régie résilie un bail pour mettre fin à un conflit raciste entre voisins. En pareil cas, il faut prendre en considération les intérêts des victimes, des voisins et de la régie, et examiner lesquels prévalent. Les règles de la bonne foi doivent en tous les cas être respectées.

Discrimination après la résiliation du bail

La situation est problématique lorsque l’ancien bailleur transmet des données sensibles à un bailleur potentiel. Communiquées par écrit ou par oral, ces dernières doivent se limiter à des informations effectivement nécessaires à la sélection d’un locataire adéquat. Les renseignements sur l’appartenance ethnique, nationale, régionale ou religieuse d’anciens locataires ne peuvent être communiqués sans leur consentement. Exemple: une régie immobilière prend des renseignements sur un locataire potentiel auprès de son ancien bailleur et ce dernier l’informe que la personne est musulmane. Le non-respect de ce principe constitue une atteinte à la personnalité au titre de la loi fédérale sur la protection des données (art. 12 en lien avec l’art. 13 LPD). Conformément à l’art. 15 LPD, les actions concernant la protection de la personnalité sont régies par les art. 28 ss CC.

Les solutions de prévention à disposition en Suisse

En matière d’interdiction de discriminations dans les relations entre particuliers, qui relève du droit privé, il y a une insécurité juridique considérable. Pour mieux prévenir la discrimination, il serait bien d’inscrire la prohibition de la discrimination dans une norme de droit privé. Etant donné que la jurisprudence dans ce domaine est soit inexistante, soit peu abondante, soit manifestement inconnue, l’inscription dans le Code civil d’une norme explicite contribuerait substantiellement à sensibiliser toutes les parties au concept de discrimination dans les rapports entre particuliers et faciliterait ainsi l’accès à la justice pour les victimes.

Comment se défendre en cas de non-attribution en raison des origines

S’il s’agit d’un bailleur privé, pour dénoncer une infraction à la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP) ou toute autre infraction pénale, il faut déposer une plainte pénale auprès des autorités d’instruction (la police ou le Ministère public). Après le dépôt de la plainte ou l’ouverture de la procédure d’office, l’autorité compétente se charge de réunir les premières preuves. Pour qu’une procédure ait des chances d’aboutir, il faut pouvoir produire des témoins et des preuves. Il est conseillé de réunir dès le début le plus grand nombre de preuves possibles (p. ex. correspondance, notes d’entretien, adresses de témoins). En effet, il faudra produire aux autorités concernées des moyens de preuve écrits sous forme papier (p. ex. une impression d’écran de l’annonce). Les enregistrements audio et vidéo réalisés clandestinement sont illégaux et ne constituent pas des preuves recevables!
S’il s’agit au contraire d’un bailleur public, on peut aussi déposer une plainte pénale, mais il est conseillé de s’adresser en priorité à un bureau de médiation. S’il y a des délais légaux à respecter, il faut engager la procédure judiciaire ordinaire en parallèle, car le dépôt d’une plainte auprès d’un ombudsman n’a pas d’effet suspensif. La plainte peut être déposée sous forme écrite ou orale. Les bureaux de médiation examinent si l’administration a agi de manière inappropriée, prennent position et cherchent une solution satisfaisante pour les deux parties. Ils disposent de pouvoirs étendus en matière d’examen (droit de consulter le dossier, droit d’être renseigné); par contre, ils n’ont pas de compétence décisionnelle, ils ne peuvent pas infliger d’amendes ou d’autres sanctions et ils ne sont pas non plus habilités à annuler ou à modifier une décision rendue par l’administration. Cela étant, ces bureaux sont respectés par les autorités et peuvent obtenir de bons résultats.
En outre, toute personne (qu’elle soit directement touchée ou non) peut procéder à une dénonciation auprès de l’autorité de surveillance si une institution est soupçonnée de racisme et entamer une action en responsabilité de l’Etat (pour les actes racistes commis par une personne ou une entité accomplissant des tâches pour le compte de l’Etat).

Légalité des annonces «douteuses»

Les régies immobilières publiques sont tenues de respecter l’interdiction de discriminer et les règles de la bonne foi inscrites dans la Constitution (art. 8, al. 2, et 5, al. 3, Cst.). Elles ne peuvent ni réserver les logements locatifs à des personnes d’une appartenance ethnique, d’un pays ou d’une région donnés, ni refuser un logement sur la base de ces critères. Elles n’ont pas non plus le droit de réserver un logement aux seuls détenteurs d’une autorisation d’établissement. Dans le cas de rapports contractuels privés: ces annonces ne sont légales que si elles se limitent de facto à la nationalité. Autrement, il pourrait s’agir d’une manière de contourner l’interdiction de discriminer, puisque la candidature de certaines personnes pourrait être rejetée en raison de leur appartenance ethnique. Les annonces faisant une distinction sur la base du titre de séjour, par exemple «candidatures de détenteurs d’autorisation d’établissement uniquement» ou «nous ne louons pas de logement à des requérants d’asile», sont généralement légales.
Il n’y a par contre pas de statistiques concernant les loyers payés par les étrangers et les Suisses, on ne peut donc pas parler de discrimination financière dans ce secteur.

Eviter la ghettoïsation: que fait la Suisse?

La politique en matière d’aménagement du territoire et de logement est de la responsabilité des communes et des cantons, qui adoptent les dispositions légales et réglementaires y relatives. Plusieurs projets sont menés dans le cadre de la politique d’intégration dans divers cantons. Ceux-ci encouragent la participation des personnes migrantes à la vie sociale des quartiers et des communes. Certaines organisations privées fournissent également de l’aide dans la recherche de logement, pour ceux qui sont discriminés sur le marché libre, ou en cas de conflit.

Propos recueillis par Henriette Schaffter

Pour rendre la vie entre cohabitants plus agréable…

Les dispositions paritaires romandes en matière de bail à loyer stipulent que le locataire «évite les bruits excessifs qui peuvent incommoder les voisins; il respecte leur repos de 22 heures à 7 heures» et il «maintient libre le passage dans les cages d’escaliers, paliers, corridors et abords de l’immeuble et n’y entrepose pas des objets, sauf avec l’accord écrit du bailleur».

Qu’est-ce qu’un bruit excessif?

La loi ne prévoit pas de seuil défini pour identifier un bruit excessif. Est excessif le bruit d’une personne qui n’agit pas selon les usages. Des mesures de niveau sonore ne sont pas nécessaires pour le constater. Si le bruit est inévitable, il est considéré comme admis. Exemples: les cris d’un bébé, même la nuit ou une leçon de chant ou de musique pour un usage non professionnel pendant la journée.
Sont considérés comme excessifs par contre les sauts des enfants sur le plancher et une musique amplifiée traversant les cloisons. En bref, ce qui est maîtrisable.

Les jeunes parents bien protégés

Les familles sont en principe bien protégées contre les congés abusifs. Lorsqu’on loue un bien locatif, on peut s’attendre à ce que les enfants aient le droit de se comporter comme des enfants dans l’appartement et aux abords de l’immeuble. Cela inclut le fait d’être un peu bruyants à l’occasion pendant la pause de midi ou le fait de se dépenser dans le jardin avec leurs camarades. Et un bébé, ça pleure souvent la nuit, on ne peut rien y faire.
Cela ne peut être frappé d’interdiction dans les règlements d’immeuble (qui eux-mêmes ne sont valables qui s’ils sont mentionnés expressément dans le contrat de bail).

Se défendre contre les congés abusifs

Les congés qui arrivent un beau matin dans la boîte aux lettres parce que la structure de la famille a changé sont tout aussi illicites. Les couples qui, le temps passant, ont des enfants ou les familles qui, après une séparation, deviennent monoparentales ou les personnes qui s’engagent dans une nouvelle relation avec un partenaire ne causent pas «d’inconvénients majeurs» au bailleur (article 271a lettre f CO). Il est primordial, en tout cas, de contester un congé abusif dans les trente jours auprès de l’instance de conciliation de l’endroit. Passé ce délai, le droit de recours est perdu.

Usure normale et usure exagérée

En cas de déménagement et de départ de l’appartement, les familles sont également protégées contre les exigences exagérées. Aucun dédommagement n’est dû pour l’usure normale qui est évidemment plus importante que lorsque les couples n’ont pas d’enfants. En cas d’usure incontestablement exagérée (p. ex. lorsqu’un mur a été barbouillé), il faut en outre tenir compte de la perte de valeur due à l’âge: le dédommagement dû par le locataire diminue de 10% par an pour des peintures murales dont la durée de vie est de dix ans. Pour évaluer la durée de vie des aménagements, on peut consulter le document établi par l’Association des propriétaires fonciers conjointement avec l’ASLOCA.

 

Henriette Schaffter
Source: www.infomaison.ch

Vitrines vides au centre-ville: que faire?

Les locaux commerciaux atteignent des loyers très élevés, si élevés que plus personne ne peut les louer… Les propriétaires préfèrent souvent les garder vides plutôt que de les louer meilleur marché. Dès lors, que faire? Quels sont les outils à disposition des communes et des différents autres acteurs de la ville pour maintenir l’activité commerciale dans les centres-villes?

La situation des petits commerces est problématique, notamment en raison de l’essor des achats en ligne. Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’une personne désire ouvrir son propre commerce, elle se heurte souvent à des difficultés pour trouver un local à loyer décent ou pour trouver la garantie à faire valoir auprès du propriétaire. Dès lors, comment agir pour améliorer la situation des petits commerçants et éviter leur disparition? Les solutions sont diverses en Suisse romande, mais toutes les autorités se mettent d’accord sur le fait qu’il faut faire le maximum pour maintenir des petits commerces au centre-ville.

Garantie de loyer exorbitante

Ceux qui se lancent, malgré les loyers élevés, dans l’ouverture d’un nouveau commerce sont amenés à payer des garanties de loyer toujours plus importantes. Les régies immobilières, désireuses de se prémunir un maximum d’éventuels litiges, demandent des garanties de six mois, voire douze ou vingt-quatre mois! Difficile de se lancer dans de telles conditions. Il devient cependant possible, pour les futurs indépendants, de contacter des sociétés de cautionnement pour assurer cette garantie. Mais là aussi, évidemment, il faut présenter des finances solides. Concernant le financement de l’entreprise, l’accès s’est resserré ces dernières années. A Genève, il existe une structure cantonale, la FAE (Financer Autrement les Entreprises), qui apporte des solutions complémentaires de financement.

Différences entre pas-de-porte, fonds de commerce et loyer

Le loyer est le montant à payer chaque mois pour l’utilisation du bien loué. Le fonds de commerce est le prix à payer pour bénéficier de l’enseigne, de la clientèle, de la renommée, des installations, du mobilier, du matériel, du stock, etc. Quant au pas-de-porte, c’est une sorte de ticket d’entrée qu’on verse une seule fois à l’entrée en jouissance du bien. Il faut également savoir que le fait de baisser un loyer commercial, pour un propriétaire, revient à accepter que la valeur de son immeuble diminue. C’est bien là que le bât blesse.

Solutions des plus diverses

Les villes de Suisse romande constatent toutes la même évolution et s’en préoccupent. Les taux de vacance exacts ne sont pas toujours connus, mais presque toutes les villes planchent actuellement sur cette nouvelle problématique.
Côté Suisse alémanique, on a vu émerger un phénomène nouveau, qui pourrait permettre d’éviter de voir trop de vitrines vides dans les rues du centre-ville: des «pop-up stores», magasins éphémères qui naissent ici et là, pour une période courte, afin de remplir les espaces vides et maintenir l’animation.

Opération «Zéro vitrine vide»

C’est dans cette tendance des magasins éphémères et pour contrer un centre-ville devenu un peu morose que la Ville de Neuchâtel a lancé son opération «Zéro vitrine vide» au printemps 2017.
A Fribourg, la première analyse de la vacance commerciale, menée en avril 2018, relate un chiffre de 15% sur la zone considérée comme le «centre-ville», ce qui est élevé. Quant aux prix des locations, il n’y a pas d’étude comparative pour l’instant. La Ville a toutefois des estimations des loyers en ce qui concerne la ville historique et remarque des différences dans l’attitude des propriétaires selon la zone (différente vers la gare).
La Ville a mandaté des experts pour établir une analyse de ville ainsi que, dans une seconde phase, une stratégie de valorisation du quartier du Bourg en collaboration avec propriétaires et commerçants (résultats attendus pour mi-2019). En réponse au dernier questionnaire envoyé par la Ville, les propriétaires considèrent toutefois à 60% que les loyers sont stables ou en légère baisse sur les dernières années, ce qui n’est pas validé par les commerçants…
Alexandra Stadler, chargée du Développement économique de la Ville, observe que les commerces emblématiques, qui tournaient depuis des années avec des habitués (épicerie du coin, bijouterie, etc.) et dont les propriétaires atteignent l’âge de la retraite ne trouvent pas de repreneurs. Ils étaient souvent encore en mesure de fonctionner uniquement car les gérants étaient simultanément propriétaires de l’immeuble, ce qui permettait de réduire drastiquement les charges d’exploitation. Souvent, ces commerces n’étaient pas rentables sur les dernières années, mais les gérants ont résisté jusqu’à la retraite, «pour le quartier».

Changement de typologie des commerces

Quant aux commerces traditionnels (boucheries, épiceries ou autres), ils ont pratiquement disparu en raison de la concurrence des grands magasins d’alimentation généralistes. Il y a un grand tournus pour les commerces de flânerie (habits, accessoires, décorations) indépendants. Les magasins qui pour l’instant subsistent sont ceux qui se positionnent sur des produits spécialisés ou de niche et qui offrent également des services après-vente de qualité (réparation, suivi). Une totale mutation du type de commerce est en train de s’opérer.
La Ville de Fribourg a développé un plan d’action pour soutenir son centre-ville au niveau touristique, culturel et commercial, qui comprend notamment l’engagement d’une déléguée au Développement économique depuis 2017, des actions directes auprès des propriétaires d’espaces commerciaux vides et le développement à venir d’une régie culturelle dont le but est de soutenir l’attribution momentanée de locaux commerciaux vides pour la mise en valeur de la culture locale.

Prix Rue de l’Avenir 2018 pour Delémont

La politique communale delémontaine en matière d’implantation des commerces qui vise à maintenir le commerce de détail au centre-ville a été jugée exemplaire et a été récompensée par le Prix Rue de l’Avenir 2018. En effet, la Ville a obligé les grandes chaînes de magasins alimentaires à s’établir au centre de Delémont et non pas en périphérie. En vieille ville de Delémont, selon une étude menée sur l’évolution de l’occupation des rez-de-chaussée de 1992 à 2017, le nombre de locaux commerciaux vides est en diminution depuis quelques années. Une liste des locaux commerciaux disponibles est régulièrement tenue à jour par la Municipalité de Delémont afin d’avoir une vue d’ensemble des rez-de-chaussée libres pour de potentiels commerçants. Des contacts avec les propriétaires sont entrepris régulièrement afin de les mettre en relation avec des commerçants ou locataires potentiels. Cependant, actuellement, la Municipalité est confrontée à différents problèmes concernant les rez-de-chaussée vides. En effet, plusieurs de ces derniers sont sans activités apparentes et seraient donc disponibles pour accueillir un commerce. Cependant, les propriétaires souhaitent les garder ainsi pour diverses raisons (stockage de matériel, usage personnel, bâtiment en vente ou en projet de rénovation). Un commerçant est intéressé à venir s’installer en vieille ville et à ouvrir une boucherie (il n’y a plus de boucherie indépendante à Delémont)mais se retrouve face à différents obstacles (surface disponible, emplacement, exigences des propriétaires, etc.). Depuis 2017, un projet a été mis en place dans le but de redynamiser la vieille ville, ce qui se traduit par le démarchage de nouveaux commerçants et une aide à l’implantation de nouveaux commerçants en vieille ville (aide à la recherche d’un local, subventions éventuelles pour les rénovations du local, communication, etc.).

Henriette Schaffter
Rédactrice en chef

Lausanne – Une taxe pour imposer la location?

A Lausanne, la situation est similaire à celle de Genève. Il y a des locaux commerciaux vides, mais ils sont à des prix inabordables.
Philippe Bovet, commerçant et président de la Société coopérative des commerçants lausannois (SCCL), confirme: «Il y a une pénurie de locaux à tarif abordable. La Ville a beaucoup insisté auprès des promoteurs pour que les loyers d’appartements soient bon marché, mais cela se répercute malheureusement sur les commerçants, puisque les propriétaires veulent quand même faire des bénéfices sur leurs immeubles.» Il y a une grande inertie, car les propriétaires n’acceptent pas de descendre les prix et préfèrent garder des locaux vides en attendant que les affaires reprennent.

Du côté des autorités communales, elles ont créé il y a plus de dix ans le City Management, quasi unique en Suisse romande, en collaboration avec des acteurs économiques majeurs de la Ville. Celui-ci, renommé récemment Fondation pour le commerce lausannois, a pour but d’assurer la promotion et le développement du commerce en ville de Lausanne, par l’organisation de manifestations, mais aussi par d’autres actions visant à améliorer l’accès, la visibilité et la rentabilité des commerçants.
Claude Grin, docteur en anthropologie, a mené une étude sur la situation et l’avenir du commerce lausannois. Il y explique que les loyers des boutiques appartenant à des privés restent souvent trop élevés. «De plus en plus de villes européennes développent des actions publiques par le biais de sociétés d’économie mixte alimentées par des fonds publics et privés. Ces sociétés agissent directement soit en rachetant des locaux devenus vacants, soit en établissant des protocoles d’accord avec des bailleurs, quitte à faire pression sur eux en les menaçant de préemption. Cela s’est fait notamment à Paris, avec succès. Ces opérations permettent de modifier la physionomie de certaines rues en y réintroduisant de petits commerces indépendants de proximité.» Il y préconise la mise en place d’actions publiques et la gestion de l’activité commerciale. En d’autres mots, d’être proactif, en soutenant l’implantation de commerces indépendants.

Un postulat d’un autre genre (voir ci-contre) a été déposé au printemps 2018 et est actuellement en discussion au sein des autorités de Lausanne. Celui-ci demande l’instauration d’une taxe pour les propriétaires qui laisseraient une surface commerciale vacante.


Quelques questions à Denis Corboz, conseiller communal lausannois et auteur du postulat prônant une taxe incitative contre les loyers excessifs des surfaces commerciales.

Des vitrines restent vides durant des mois au centre-ville de Lausanne. Selon vous, cela n’est dû qu’à des loyers excessifs?
La plupart des acteurs de la branche le pensent en effet, et je les rejoins: ce sont notamment des loyers excessifs qui génèrent des surfaces commerciales vides. Ces surfaces se situent en majorité dans l’hypercentre et donnent une impression de morosité économique.

Y a-t-il déjà eu des actions concrètes de la part de la Ville de Lausanne?
Lorsque la Ville est propriétaire de surfaces commerciales, elle pratique des loyers abordables et veille à la mixité des acteurs. Mais acheter dans le centre est compliqué, car les prix sont très élevés et la Municipalité se concentre sur le logement. Mais, à travers son soutien aux activités de promotion économique, à l’animation culturelle et festive du centre-ville, elle agit déjà concrètement.

Votre solution serait de taxer les propriétaires afin qu’ils baissent les loyers. N’y a-t-il pas d’autres moyens de faire pression?
Mon postulat propose une mesure qui poussera les propriétaires à retrouver plus rapidement un commerçant, sinon ils devront, après une période donnée, payer une taxe si le local reste vacant. Ce n’est pas la solution qui résoudra tout, mais elle apportera une contribution nécessaire face à la logique strictement financière de certains propriétaires.

Quelle est la marge de manœuvre des autorités?
La marge de manœuvre existe, la loi sur les impôts communaux permet à la Ville de Lausanne de prélever une taxe et l’oblige à reverser ce montant à la promotion économique de la ville.

Comment taxerait-on exactement les propriétaires?
Cette taxe doit d’abord être délimitée à un périmètre dans Lausanne. Il serait déraisonnable d’appliquer une taxe à un local commercial de quelques mètres carrés dans un quartier résidentiel.

Comment un propriétaire peut-il se permettre ainsi de garder son local vide durant des mois voire des années?
C’est un pari pour chaque propriétaire: accepter un loyer plus bas pour plusieurs années, ou attendre encore avec un local vide, en espérant trouver un locataire? Le loyer annuel détermine la valeur d’un bien.

Où en est ce projet?
Le postulat sera soumis au Conseil communal prochainement. Sa mise en œuvre prendra encore du temps. Nous ne suspendons pour autant pas notre soutien à toutes les autres mesures en faveur de l’animation du centre-ville. La remise en route du Marché de Noël fin 2018 en est un excellent exemple.

Pas de parking dans mon immeuble? Aucun souci!

A la construction d’un immeuble, le coût d’une place de parc est extrêmement élevé. En Suisse, il se monte au minimum à 30 000 francs par place en parking souterrain. Or, dans les grandes villes, les citadins ont de moins en moins fréquemment une voiture. Alors est-ce vraiment nécessaire d’avoir une place de parc pour chaque appartement?

En Suisse, les maîtres d’ouvrage à but lucratif constatent de plus en plus que l’obligation de construire des places de stationnement leur impose de réaliser davantage de places qu’ils peuvent en vendre ou louer, à des emplacements bien desservis. Car le taux de ménages sans voiture est en forte croissance dans les villes: il atteint désormais 41% à Genève, 44% à Lausanne et plus de 50% à Bâle, à Berne et à Zurich. Dans toute la Suisse, 22% en moyenne des ménages vivent sans posséder de voiture*. Pour les ménages d’une seule personne, ce taux atteint même 42%, tandis que pour ceux de plusieurs personnes il est nettement plus faible.

Types de population concernés

Parmi les sans voiture, on retrouve quatre types de population: les «élites urbaines», les «urbains défavorisés», les «retraités à faibles revenus» et les «personnes âgées de classe moyenne». Ce sont surtout les «élites urbaines» qui ont délibérément renoncé à avoir une voiture. Leur part a fortement augmenté entre 1994 et 2005, pour atteindre environ un tiers des ménages sans voiture en Suisse.

Changements de comportement

Le comportement de mobilité des Suisse-sse-s, surtout des jeunes, a changé ces vingt dernières années. En particulier le taux de permis de conduire et d’abonnements généraux (AG): chez les 18 à 24 ans, en 1994, ils étaient 71% à avoir un permis de conduire tandis qu’elles et ils sont 61% en 2015. Le taux d’AG a, par contre, augmenté de 10% en 1994 à 20%. Cette tendance semble être stable selon le microrecensement. La possession d’un permis de conduire ou d’une voiture a perdu en attractivité chez les jeunes. La croissance de Mobility et d’autres formes de mobilité partagée montre bien cela.

Places de stationnement vacantes

L’image est bien connue: les panneaux où il est inscrit «Places à louer» abondent dans les grandes villes, mais aussi dans de nombreuses communes d’agglomération. Une enquête de la ville de Zurich confirme que cette impression n’est pas fausse: il en ressort qu’environ 10% des places de stationnement d’immeubles d’habitation sont vacantes.
Selon les chiffres de la gérance Bruppacher Verwaltungs AG, environ de 0 à 5% des places sont vacantes dans les emplacements très centraux en ville de Zurich. Par contre, dans les arrondissements périphériques, ce taux est de 10% ou plus.
Le Credit Suisse a également constaté, lors d’une évaluation de ses logements dans toute la Suisse, de forts taux de vacance dans les parkings situés dans des communes très bien desservies. En moyenne, 29% sont vacants, le taux oscillant entre 0% et 68%.
Différentes communes corroborent ces constats. Dans des cantons comme Bâle-Campagne, où la marge de manœuvre pour réduire le nombre de places de stationnement est très faible, les investisseurs affirment qu’ils doivent construire trop de places de stationnement et n’arrivent pas à les louer.
Une enquête actuelle des entreprises de construction de logements de Munich parvient aussi à la conclusion que la moitié des places de stationnement (dans la capitale bavaroise, une place par logement est requise) sont vacantes et qu’une adaptation du règlement à une norme de 0,5 serait souhaitable.

Coûts de construction des places de stationnement

Selon des informations confirmées par différents maîtres d’ouvrage, il faut compter au moins 30 000 francs pour la construction d’une place de stationnement dans un parking souterrain. En cas de vacance, cette somme devient rapidement un risque financier pour l’investisseur, ou alors elle est simplement reportée sur les loyers.
L’enquête de 2010 en ville de Zurich a montré que des places de stationnement coûtent entre 80 et 170 francs par mois, selon leur emplacement. Si l’on considère des coûts de
*Chiffres de 2015. ARE/OFS, Microrecensement mobilité et transports; Université de Lausanne.
construction entre 30 000 et 60 000 francs par place, les charges mensuelles avec un rendement brut de 6% (maintenance incluse) sont de 180 à 360 francs. Les loyers ne permettent pas de couvrir les coûts et il en résulte des subventions croisées des places de stationnement. Tout le monde passe à la caisse, y compris les locataires sans voiture!
Une enquête à Munich parvient à des conclusions identiques: les locataires sans voiture contribuent à payer pour les places non occupées par les locataires avec voiture, car celles-ci sont proposées à des prix trop bas. Même dans un pays motorisé comme les Etats-Unis, la construction de places de stationnement est actuellement sujette à discussion. Les habitudes changent partout et l’habitat doit s’adapter.

Ce sont les lois sur les constructions cantonales qui prévalent, mais ce sont les autorités délivrant les permis de construire qui peuvent octroyer des dérogations. Le nombre de places de stationnement requises pour les voitures et les deux-roues se calcule habituellement selon la norme VSS 640 281 de l’Union suisse des professionnels de la route.
Pour un immeuble d’habitation, on prévoit ainsi, à moins que le règlement communal ou cantonal n’en dispose autrement, une case pour 100 m2 de logement.
Ce nombre peut être réduit, même parfois à zéro. De telles exceptions peuvent être envisagées dans les règlements communaux d’aménagement. Ce sont en effet les urbanistes cantonaux ou communaux qui déterminent les besoins spécifiques en surfaces de stationnement. Ils peuvent s’écarter de la norme si des circonstances particulières le justifient, notamment l’accessibilité en transports publics, à pied ou à vélo, la protection de l’environnement ou de certains sites. Mais tout dépend des cantons.


En Suisse, communes et cantons statuent

L’Office fédéral du développement territorial ARE est très clair: lorsqu’il s’agit de légiférer sur le patrimoine bâti, ce sont les communes et cantons qui décident.
Types de réglementations cantonales
Tous les cantons règlent dans leurs lois sur l’aménagement et les constructions le stationnement relatif à l’habitat, à l’exception des cantons des Grisons, du Tessin et de Zoug, qui délèguent entièrement aux communes.
Dans les autres cantons, différents moyens existent pour autoriser l’habitat sans ou avec peu de voitures:
– aucune obligation de construire des places de stationnement n’existe dans le canton de Bâle-Ville;
– aucune dérogation de l’obligation de construire des places de stationnement n’est, en principe, autorisée dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Schwyz et d’Uri;
– dans les cantons de Bâle-Campagne et Glaris, le canton est responsable de réduire le nombre de places de stationnement obligatoires et se réfère surtout à la qualité des transports publics;
– à Appenzell Rhodes-Extérieures, c’est du ressort des communes, mais celles-ci ne peuvent réduire le nombre de places de stationnement que par des plans d’affectation spéciaux.
Tous les autres cantons (AG, BE, FR, GE, JU, LU, NE, NW, OW, SH, SO, SG, TG, VD, VS, ZH) délèguent aux communes la compétence d’autoriser la dérogation au nombre de places de stationnement requis.

La pratique diffère parfois de la théorie
L’habitat sans ou avec peu de voitures n’est, à l’heure actuelle, mentionné de manière explicite que dans les cantons d’Argovie et de Berne si on considère uniquement ce qui figure dans les lois et ordonnances des cantons. Il est tout de même possible que, dans la pratique, d’autres possibilités et conditions soient appliquées. Les autorités peuvent aussi fixer des minimas ou maximas en matière de places de stationnement dans des plans spéciaux, dédiés à des projets particuliers. Les permis de construire qui suivront se calqueront ainsi sur ce plan spécial et ne pourront y déroger.

Henriette Schaffter
Rédactrice en chef

Source: www.habitat-mobilitedurable.ch.

CFF immobilier: un colosse méconnu

Les Chemins de fer fédéraux (CFF) sont à la fois le second propriétaire foncier et la 2e société immobilière du pays. L’exigence de hauts rendements y est forte, bien que l’ex-régie ait acquis ses terrains pour sa mission de service public.

En Suisse romande, CFF immobilier doit toutefois mettre à disposition davantage de logements à loyer modéré. C’est ce que montre l’enquête de la revue Hochparterre, soutenue par l’Asloca Suisse, dans le document ci-contre.

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