SUISSE – Accord-cadre Suisse–UE: des garanties indispensables (complément)

Lors de la dernière assemblée générale de l’ASLOCA Suisse, qui se tenait en novembre 2018 à Bienne, nous avions invité les représentants de l’International Union of Tenants (IUT), c’est-à-dire l’Association internationale des locataires, basée à Stockholm. Nous voulions faire le point sur les luttes menées par les locataires européens. Au cours de la séance de travail qui suivit l’assemblée, nous fûmes informés d’un récent arrêt du Tribunal de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) en matière de politique publique du logement. Cet arrêt1, tombé deux jours avant notre assemblée générale, agitait fortement la délégation de l’IUT. Et pour cause, puisque la CJUE confirmait une définition restrictive de la notion de logement social du droit européen et annulait ainsi une politique publique des Pays-Bas qui, en s’adressant à un trop large segment de la population, violait les principes de l’interdiction des aides d’Etat. L’UIT affichait une grande préoccupation car cet arrêt allait remettre en cause de multiples politiques publiques dans les Etats membres. Cette préoccupation nous fut confirmée en mars 2019 par une délégation allemande du Bade-Wurtemberg de personnes œuvrant dans le domaine du logement social. Celle-ci nous précisait qu’avant même cet arrêt de la CJUE, en raison de la réglementation sur les aides d’Etat dans le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne, les politiques publiques en matière de logement se limitaient aux plus défavorisés de la société avec un abandon du soutien aux coopératives.

Débat en cours en Suisse
Ces informations nous parvenaient en plein débat sur la nécessité ou non pour le Conseil fédéral de parapher le projet d’accord-cadre entre la Suisse et l’Union européenne. Bien que la discussion publique portât essentiellement sur les mesures d’accompagnement sur le marché du travail, nous nous intéressâmes à la question des aides d’Etat dès lors que le projet d’accord-cadre reprenait la teneur exacte du dispositif européen sur les aides d’Etat avec le principe de leur interdiction, sauf exception, dont celle des mesures sociales. Nous nous sommes adressés à un éminent expert en matière de droit européen, Nicolas Levrat, professeur de droit européen au Global Studies Institute, de l’Université de Genève, pour disposer d’un avis de droit et prendre une position fondée. L’avis de droit a de quoi préoccuper. Certes, en cas d’entrée en force de l’accord-cadre, il n’y aurait aucune répercussion immédiate. Toutefois, il apparaît que, lors de la signature du nouvel accord de libre-échange évoqué dans l’accord-cadre, lequel devrait couvrir également la protection des investissements européens en Suisse, comme les investissements suisses dans l’Union
européenne, il y aurait un risque important que les politiques publiques en faveur du logement puissent être impactées par les règles européennes sur les aides d’Etat et leur interprétation par la CJUE et les tribunaux suisses.

Risque élevé pour la politique mise en place en Suisse
Le risque existe que le Fonds de roulement en faveur du logement d’utilité publique, dernier instrument de financement du logement d’utilité publique construit par les coopératives, les fondations et les associations sans but lucratif, devienne contraire au droit et qu’il doive être abrogé. De même, toutes les politiques publiques de mise à disposition de terrains ou de subventionnement en faveur du logement par les autorités cantonales et municipales deviendraient contraires au droit si elles ne concernent pas exclusivement les plus pauvres. La promotion des coopératives d’habitation et d’habitants serait mise à mal. Les investisseurs privés en tireraient un avantage immédiat, dès lors qu’ils pourraient contester ces politiques publiques directement devant les tribunaux suisses ou agir de manière à ce que le Comité mixte Suisse–Union européenne soit saisi de ces politiques publiques du logement.

L’ASLOCA monte au front
Dans ce contexte, l’ASLOCA Suisse, bien que non sollicitée par le Département fédéral des affaires étrangères, a pris position dans le cadre de la consultation ouverte sur l’accord-cadre. En effet, nous estimons indispensable que la Suisse obtienne des garanties de non-remise en cause des politiques municipales, cantonales et fédérales en faveur du logement et le cas échéant renégocie avec l’Union européenne l’accord-cadre de manière à exclure des règles sur les aides d’Etat en matière de logement.
C’est une revendication forte, mais il en va de toutes les mesures et les politiques publiques de toute la Suisse en faveur du logement, du logement d’utilité publique et de soutien aux coopératives d’habitants. Si, dans ce débat sur l’accord-cadre, les syndicats ne peuvent lâcher les salariés, l’ASLOCA Suisse ne peut lâcher les locataires! Les garanties claires et fermes sont indispensables!

 

Carlo Sommaruga,

Président ASLOCA Suisse

 

1 CJUE, n°T-202/10, arrêt du Tribunal, Stichting Woonlinie e.a. contre Commission européenne, 15 novembre 2018

DOSSIER: «Lorsque le lien social s’amenuise, même un chat qui miaule dérange…»

Interview de Daniel Stoecklin, professeur associé en sociologie, avec spécialisation enfance et droits de l’enfant.

La tolérance des gens face aux bruits et autres «nuisances» liées aux enfants est-elle en train de changer? Quelle a été l’évolution ces dernières années?

Les interactions avec les enfants évoluent historiquement et culturellement en fonction des attentes de comportements. La domination actuelle du mode d’action entrepreneurial, incarné par la mondialisation de l’économie de marché, a tendance à réduire la tolérance vis-à-vis des comportements spontanés des enfants. Cette situation a des racines profondes, on ne peut la comprendre et donc la gérer mieux que si on voit les lignes de force qui l’ont construite. Tout d’abord, on trouve le processus de «civilisation des mœurs» que le sociologue Norbert Elias décrit comme l’imposition des «bonnes manières»: on se tient droit, on mange en silence, on s’autocontrôle. Cela se diffuse du centre du pouvoir vers la périphérie, des classes dominantes vers les classes défavorisées. C’est ainsi que les enfants qui «font trop de bruit» et leurs parents qui ne les «maîtrisent pas» sont stigmatisés. A ces rapports de pouvoir symboliques se superposent des rapports de pouvoir économiques avec un autre mouvement historique que Viviana Zelizer, sociologue à Princeton, décrit comme le passage de l’enfant «utile» à l’enfant «précieux». Alors qu’il était auparavant considéré comme un petit adulte qui faisait pratiquement les mêmes travaux que les adultes, l’enfant a été progressivement sorti du marché du travail et placé dans son antichambre, l’école. Mais l’enfant «précieux» est un être qui reste dominé. On a un peu allégé le fardeau des enfants, mais il a surtout changé de nature: de physique il est devenu psychique. L’intolérance face aux enfants «trop bruyants» est donc une forme de «violence symbolique» (Pierre Bourdieu). Elle est indicative du sentiment d’insécurité, qui croît avec une mondialisation de l’économie de marché instaurant le règne de la concurrence tous azimuts. Cela génère chez l’individu une impression de perte de «contrôle» sur sa vie. Et les enfants sont les premiers à en faire les frais: ils ramassent un peu trop des frustrations des adultes…

Que dit la Convention des droits de l’enfant à ce propos? Comment les enfants sont-ils protégés?

La Convention des droits de l’enfant dit que l’enfant a le droit de s’exprimer librement, ce qui comprend «la liberté de rechercher, de recevoir et de répandre des informations et des idées de toute espèce, sans considération de frontières, sous une forme orale, écrite, imprimée ou artistique, ou par tout autre moyen du choix de l’enfant» (article 13). Cependant, elle ne dit rien sur le « volume sonore » de l’expression de l’enfant. Il faut donc voir ce que dit la loi. Concernant le lieu de vie principal des enfants, à savoir leur habitation, les familles sont bien protégées contre d’éventuels plaignants. Le Code des obligations prévoit qu’on ne peut pas résilier un bail si «le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail» (article 271a), et ces prétentions comprennent «le droit pour les enfants de se comporter comme des enfants dans l’appartement et aux abords de l’immeuble»3 . Tout dépend donc, encore une fois, de l’interprétation sociale du comportement des enfants. C’est ici que se pose par exemple la question de la tolérance requise devant un bébé qui pleure la nuit, surtout quand ce n’est pas le sien…
Or la Convention protège aussi l’enfant de toute immixtion arbitraire dans sa vie privée (article 16). Il s’agit donc de protéger les enfants, en particulier les petits, face à l’intolérance grandissante débouchant potentiellement sur des cris qui ne feront qu’amplifier les siens, en demandant aux adultes de (re)commencer à cultiver deux vertus qui deviennent rares dans une société de plus en plus morcelée et pressée: la patience et le dialogue. La Convention des droits de l’enfant invite à une régulation «de bon sens» du bruit que peuvent faire les enfants. En effet, l’article 13 stipule que le droit de l’enfant à la liberté d’expression peut faire l’objet de restrictions si ces dernières sont prescrites par la loi et si elles sont nécessaires «au respect des droits ou de la réputation d’autrui» ou «à la sauvegarde de la sécurité nationale, de l’ordre public, de la santé ou de la moralité publique». Pour que l’autorité sévisse, il faudrait donc que les plaignants puissent démontrer que des bébés ou des enfants menacent la paix civile… La Convention n’est qu’un cadre: elle ne nous déleste pas de la responsabilité de nos attitudes, mais elle nous permet de convenir sur une base commune de modalités et d’aménagements plus favorables aux enfants.

N’y a-t-il pas un risque de voir les enfants rester tout le temps dedans s’ils ne sont pas les bienvenus dehors?  

Oui, c’est un risque qui s’accentue encore avec les technologies de l’information (smartphones et jeux connectés surtout). Le goût de l’aventure et le besoin d’exploration, ces dispositions vitales très aiguisées durant l’enfance, sont de plus en plus «canalisés» par l’industrie du divertissement. Et l’intolérance face à l’occupation de l’espace public par les enfants et les jeunes est un allié précieux (et gratuit!) pour cette industrie… Je crois qu’on ne saisira pas le malaise des enfants et des jeunes tant qu’on n’a pas admis que nos sociétés ne sont pas suffisamment accueillantes pour les enfants. S’ils «s’enferment» dans les réseaux «sociaux», c’est le symptôme d’un délitement social et ce n’est pas simplement parce que la technologie les fascinerait… La protection des adultes face au bruit est-elle plus importante que le droit des enfants à s’exprimer, en Suisse? Il devient de plus en plus difficile de construire des places de jeux car les oppositions sont trop nombreuses et bloquent les projets…
Je suis personnellement attristé de voir que dans le village de mon enfance l’espace vert au milieu du quartier où se déroulaient des petits matchs de foot très fédérateurs est aujourd’hui affublé d’un écriteau «interdit aux ballons»… Le voisinage a peut-être gagné en tranquillité, mais le quartier a perdu un peu de son âme. Lorsque la protection des adultes face au bruit devient plus importante que le droit des enfants de s’exprimer, il faut chercher la cause de ce déséquilibre: les adultes souffrent peut-être davantage du bruit parce qu’ils sont trop seuls. Lorsque le lien social en général s’amenuise, même un chat qui miaule dérange… Les projets actuellement bloqués devraient sans doute être repensés dans une logique plus inclusive, redonnant à l’espace public une nouvelle dynamique intergénérationnelle. Les parcs publics en Chine sont un bon exemple. Ils sont très animés et cela fait du bruit, mais personne ne s’en plaint. La question du bruit nous renvoie à un problème social qui doit être traité avec les enfants et non pas pour (ou contre…) eux!

L’enfant semble de plus en plus choyé au sein de la famille, mais de plus en plus mal vu de l’extérieur…. c’est juste?

Effectivement, et cela est renforcé par la concurrence effrénée qui s’invite dans toutes les sphères d’activité: son propre enfant doit être un «champion», et donc on le choie davantage parce qu’on exige aussi davantage de lui. C’est le fardeau psychique dont je parlais avant: l’enfant doit répondre à des espérances parfois démesurées. Par conséquent, les enfants sont de plus en plus «encadrés» dans leurs loisirs. Ils sont très occupés, sur-sollicités, et le temps qu’ils peuvent dédier à l’exploration libre, aux flâneries, à l’improvisation, a beaucoup baissé. Ils ne savent plus s’ennuyer… Or «l’ennui» est très constructif: il permet de se chercher et donc de construire ses propres références.

Est-on en train d’interdire l’espace public aux enfants et de les limiter à certains endroits seulement? Il semblerait que les enfants aillent toujours moins loin de leur maison lorsqu’ils jouent… Qui est responsable de cette situation?

Oui, et il n’y a qu’à se promener pour constater que l’espace public est peu fréquenté par les enfants. Dans les années 60, les enfants jouaient au foot dans la rue de l’Ale à Lausanne… Aujourd’hui, on a des places aménagées et sécurisées, spécialement dédiées aux enfants, mais elles sont sous-utilisées. De nombreuses études corroborent le constat que l’exploration libre de l’espace s’est considérablement restreinte. La responsabilité est sociale: c’est celle de «la société du risque zéro» (Ulrich Beck), dont les enfants et les jeunes paient la facture, étouffant sous la surprotection des parents «hélicoptères»4 et la stigmatisation de leur occupation alternative de la rue (on dit alors qu’ils «traînent»). C’est le signe d’un effritement de la solidarité sociale, en particulier de la solidarité intergénérationnelle. Or, même dans un monde paradoxalement unifié et morcelé par la concurrence, comme dans la fable du lion et du rat, on a toujours besoin d’un plus petit que soi… On devrait se le (re)dire: «patience et longueur de temps font plus que force ni que rage» (Jean de La Fontaine).

Propos recueillis par Henriette Schaffter

VOS DROITS: La Suisse condamnée par la Cour européenne des droits de l’homme

La Suisse a été condamnée au motif que le Tribunal fédéral avait violé l’art. 6, § 1 de la Convention européenne des droits de l’homme (CEDH) en privant des locataires d’un procès équitable.

Déroulement des faits
L’affaire commence en 2008 lorsque des locataires louent une maison à Genève, pour un loyer mensuel de 8000 fr. Aucun avis officiel de fixation du loyer initial ne leur a été remis.
Dès octobre 2009, les locataires ont pris du retard dans le paiement du loyer, entraînant une résiliation de bail. En date du 1er septembre 2010, le bailleur a requis l’évacuation des locataires auprès de la Commission de conciliation en matière de baux et loyers. Le 27 octobre 2010, les locataires ont ouvert action en fixation du loyer initial concluant à ce que le loyer mensuel soit fixé à 3500 fr., dès le début du bail. La procédure en évacuation a été suspendue; le 1er novembre 2011, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires de leur procédure en fixation du loyer, jugement confirmé par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice en date du 3 décembre 2012.
Les locataires ont recouru auprès du Tribunal fédéral, qui a finalement, par arrêt du 12 avril 2013, admis le recours des locataires et renvoyé la cause à la Chambre des baux et loyers de Genève pour nouvelle décision, soit pour la fixation du loyer depuis le 15 avril 2008. Les juridictions genevoises avaient retenu que les locataires commettaient un abus de droit en remettant en cause le loyer, abus écarté par le Tribunal fédéral.

Assistés par l’ASLOCA à Genève
Dans le cadre des procédures devant les juridictions cantonales, les locataires étaient assistés par l’ASLOCA, agissant notamment par l’intermédiaire de Pierre Stastny. On rappellera qu’à Genève l’ASLOCA peut plaider devant les juridictions des baux et loyers en tant que mandataire professionnellement qualifiée, le canton de Genève ayant fait usage de la possibilité offerte par l’art. 68 al. 2 let. d du Code de procédure civile.
Assistés par un avocat indépendant devant le TF
Pour la procédure devant le Tribunal fédéral, les locataires étaient assistés par Pierre Stastny, agissant désormais en qualité d’avocat indépendant inscrit au Barreau de Genève.
La possibilité pour un avocat indépendant, employé à temps partiel par l’ASLOCA Genève, de représenter devant le Tribunal fédéral des anciens clients de l’ASLOCA avait été discutée par le Tribunal fédéral dans un arrêt du 26 février 2013 dans lequel il s’était simplement posé la question de savoir si l’avocat de l’ASLOCA satisfaisait à l’exigence légale d’indépendance selon la loi sur les avocats du 23 juin 2000, sans prendre position.
Dans cet arrêt, le Tribunal fédéral avait indiqué qu’en tous les cas cette absence d’indépendance n’entraînerait pas l’irrecevabilité de l’écriture de l’avocat «mais nécessiterait l’octroi d’un délai pour remédier à l’irrégularité, conformément à l’art. 42 al. 5 LTF».


Représentation non valable selon le TF
Un mois et demi plus tard, dans l’arrêt condamné par la Cour européenne des droits de l’homme, le Tribunal fédéral s’est posé la même question et a conclu que Pierre Stastny ne satisfaisait pas à l’exigence légale d’indépendance «car il ne peut guère conseiller les recourants dans un sens différent de celui voulu par son employeur».
Cependant, au lieu de fixer aux locataires un délai pour remédier à cette irrégularité, le Tribunal fédéral a conclu que «les recourants ayant signé une procuration en faveur de l’avocat Stastny, il ne fait aucun doute qu’il contresignerait l’acte de recours reprenant les conclusions déjà prises en appel. Par économie de procédure, il peut être renoncé à cette formalité. En revanche, les recourants ne sauraient prétendre à l’indemnisation de leurs frais d’avocat, dans la mesure où ils ne sont pas valablement représentés».

Comme on l’a vu, au fond, le Tribunal fédéral a admis le recours des locataires, renvoyé la cause à la Chambre des baux et loyers de Genève pour fixer le loyer, arrêté les frais judiciaires à 4000 fr., mis pour moitié à la charge des locataires et pour moitié à la charge du bailleur et condamné les locataires à verser une indemnité de 2500 fr. au bailleur à titre de dépens.

Les locataires «pris au dépourvu»
La Cour rappelle que le juge doit respecter le principe de la procédure contradictoire, notamment lorsqu’il tranche un litige sur la base d’un motif invoqué d’office ou d’une exception soulevée d’office. Le droit à une procédure contradictoire ne revêt pas un caractère absolu, mais l’élément déterminant est la question de savoir si une partie a été «prise au dépourvu» par le fait que le Tribunal a fondé sa décision sur un motif invoqué d’office.
«Le principe du contradictoire commande que les Tribunaux ne se fondent pas dans leur décision sur des éléments de fait ou de droit qui n’ont pas été discutés durant la procédure et qui donnent au litige une tournure que même une partie diligente n’aurait pas été en mesure d’anticiper».
La Cour rappelle que ces principes s’appliquent également aux décisions en matière de frais, même s’il s’agit d’un aspect subsidiaire du procès. La Cour a également rappelé que le principe du contradictoire est celui de l’égalité des armes, étroitement liée en eux, soit des éléments fondamentaux de la notion de «procès équitable» au sens de l’art. 6, § 1 CEDH.
La Cour rappelle que l’art. 40 de la loi sur le Tribunal fédéral donnait aux locataires le droit d’être représentés par un avocat de leur choix, ce qu’ils ont fait en signant une procuration en faveur de Pierre Stastny le 18 janvier 2013.
La Cour en déduit que «les requérants avaient remis la défense de leurs intérêts entre les mains d’un avocat qui paraissait apte à les représenter devant le Tribunal fédéral. Ils ont donc été pris au dépourvu par la tournure imprévisible et inattendue que la décision du Tribunal fédéral de disqualifier leur avocat a donnée à la procédure».
La Cour relève donc que le Tribunal fédéral a privé les locataires de représentation après avoir soulevé d’office la question de la capacité de Pierre Stastny à agir et sans que les locataires en aient été informés, qu’ils aient été entendus et mis en condition de remédier à l’irrégularité, comme prévu pourtant expressément par l’art. 42 al. 5 LTF.Le Tribunal fédéral a privé les locataires de représentation
La Cour considère dès lors «que la décision du Tribunal fédéral de les priver de représentation, prise en l’absence de contradictoire, les a ipso facto objectivement placés dans une situation de net désavantage par rapport à la partie adverse, laquelle était valablement représentée et a pu par conséquent bénéficier des dispositions de l’art. 68 LTF».
La Cour a donc conclu qu’une atteinte avait été portée au droit des locataires à un procès équitable et partant qu’il y a eu une violation de l’art. 6, § 1 CEDH.
En conséquence, la Suisse a été condamnée à verser aux locataires 2334 euros pour dommage matériel (correspondant aux dépens auxquels les locataires avaient été condamnés par le Tribunal fédéral) et à 7000 euros de dépens pour la procédure devant la Cour européenne des droits de l’homme. À noter que cet arrêt a été rendu à l’unanimité des membres de la Cour.

François Zutter, avocat répondant, ASLOCA Genève

MESSAGE – Quelle belle force!

L’ASLOCA Suisse fêtera son 220 000e membre lors de sa prochaine assemblée générale. Ce sera l’occasion non seulement de féliciter la personne qui aura inscrit son nom au juste moment sur une carte d’adhésion, mais aussi de souligner la croissance régulière de notre association nationale.

Cette croissance est le résultat de l’important engagement de centaines de militants de notre organisation à travers toute la Suisse. Ces militants, ce sont les membres des comités cantonaux et régionaux, les responsables des secrétariats cantonaux et national, les consultants bénévoles, les avocats-conseils, les assesseurs locataires, comme les élus municipaux, les députés cantonaux et les membres du Parlement fédéral issus de nos rangs.

La force de l’ASLOCA Suisse ne se mesure pas seulement au nombre de ses adhérents, mais aussi et surtout à l’engagement sérieux et généreux de toutes celles et tous ceux qui, dans leur champ de compétence, font vivre l’ASLOCA. C’est grâce à cette force que nous avons pu déposer notre initiative «Davantage de logements abordables» et c’est avec cette force que nous allons à la bataille de la votation en 2020. Cette bataille, nous la mènerons, coûte que coûte, avec au bout l’espoir de la victoire, car le logement abordable que nous défendons garantit la dignité de chacune et chacun.

En effet, notre association, dans ses divers combats cantonaux ou fédéraux, comme celui pour davantage de logements abordables, est toujours du côté de la dignité. La dignité commence lorsque l’on dispose d’un logement abordable que l’on ne craint pas de perdre à tout instant en raison d’un loyer trop cher impossible à assumer. Cet engagement pour la dignité est également notre force. La lutte contre les spéculateurs immobiliers, contre les bailleurs profiteurs, contre la rapacité des fonds de placement immobiliers, contre les régies sourdes aux doléances de locataires, ne relève pas d’une vindicte sociale quelconque. Cette lutte, c’est une lutte pour la dignité et contre l’injustice sociale.

L’ASLOCA Suisse a l’ambition de fortifier encore plus ses structures et son image afin de renforcer son influence politique et sa capacité de mobilisation, notamment pour répondre à la tentative de saccage du droit du bail par la majorité actuelle aux Chambres fédérales. C’est ainsi qu’en quelques années notre secrétariat central est passé d’une personne à quatre personnes, toutes avec des tâches complémentaires pour mener à bien notre action nationale, tout particulièrement en vue de la campagne nationale sur notre initiative et les futurs référendums.
Au-delà du renforcement de notre secrétariat, et nous l’avons déjà dit ici, nous avons pu constituer, avec l’appui des sections, un trésor de guerre, certes modeste par rapport aux adversaires des locataires, mais indispensable pour affronter l’arrogance et la cupidité des milieux immobiliers. La force de l’ASLOCA Suisse va de pair avec la consolidation à long terme de ses ressources financières au-delà de l’urgence de la campagne sur notre initiative et les référendums. Ici aussi, nous sommes sur la bonne voie.

Mais, pour que notre force soit vue et reconnue, il faut aussi passer par une unité d’image. Que les habitantes et habitants de Saint-Gall à
Genève, de Bâle à Chiasso nous reconnaissent immédiatement. Qu’ils associent notre mouvement des locataires à une seule image, identique à tous les niveaux d’engagement et dans toutes les régions du pays. Cette unité visuelle est indispensable à un lien fort d’appartenance nationale à l’ASLOCA et de référence de l’ASLOCA. Qui imaginerait aujourd’hui le TCS, Unia ou un parti politique avec des déclinaisons graphiques différentes dans chaque section ou par région linguistique? Cela paraît absurde. Et cela l’est. Cette mue visuelle, toujours difficile, que les syndicats et les partis politiques ont déjà opérée, devra avoir lieu aussi pour l’ASLOCA. Ce cap passé, nous pourrons vraiment nous sentir plus forts car nous aurons pu dépasser nos replis identitaires locaux internes pour accroître notre appartenance à un mouvement national fédérant nos 220 000 membres actuels et tous ceux qui nous rejoindront!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

SUISSE – La commission du Conseil national approuve l’objectif d’une révision équilibrée des règles de fixation des loyers, tout en cédant au lobby immobilier

Décisions contradictoires

C’est avec scepticisme que l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a pris connaissance des décisions contradictoires de la commission des affaires juridiques du Conseil national. La commission unanime approuve l’objectif d’une réforme équilibrée des règles de fixation des loyers, telle que le Conseil fédéral et le Conseil des Etats la préconisent au travers de la motion acceptée en mars dernier. Mais elle ressuscite à une voix près trois initiatives du lobby immobilier, que sa commission sœur de la chambre des cantons avait écartées avec sagesse.

A l’unanimité, la commission juridique du Conseil national recommande au plénum d’accepter la motion pour une révision équilibrée des règles de fixation des loyers, que le Conseil des Etats a approuvée le 20 mars dernier. Ministre du logement, Guy Parmelin avait alors souligné l’intérêt d’une réforme que le Conseil fédéral est prêt à conduire pour améliorer la situation tant des locataires que des propriétaires.

Par 12 voix contre 11, la commission recommande aussi à la chambre du peuple d’accepter les initiatives parlementaires des bailleurs, que la commission juridique des Etats avait repoussées à raison. L’initiative d’Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière, veut faire sauter la limite des rendements immobiliers, établie un demi-point au-dessus du taux hypothécaire de référence, afin de grossir encore les profits déjà si juteux de sa branche économique. Les deux initiatives de Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, désirent abolir toute protection des locataires, hors d’une pénurie de logements attestée.

L’ASLOCA appelle le Conseil national à soutenir le mandat d’une révision équilibrée des règles de fixation des loyers et à rejeter toutes les propositions des fédérations immobilières. En fin de compte, l’Association suisse des locataires empêchera tout affaiblissement des droits d’intervention contre les abus en matière de bail – selon le mandat de la Constitution fédérale. Elle souhaite que la représentation favorable aux locataires se renforce dans le Parlement élu cet automne. L’ASLOCA est déterminée à recourir au peuple si nécessaire, pour repousser les modifications qui réduiraient la protection contre les loyers abusifs.

SUISSE- Accord-cadre avec l’Union européenne: l’ASLOCA exige des assurances en faveur du logement

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande que les politiques d’encouragement au logement soient exclues des champs d’application de l’accord institutionnel comme de tout accord ultérieur. Elle veut aussi des clarifications du Conseil fédéral et de l’Union européenne à ce propos.   

Un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne sur le cas Woonlinie & al c/Commission a confirmé le 15 novembre 2018 une décision de la Commission européenne, qui invalide une aide au logement des Pays-Bas pour non-conformité avec le droit de l’UE sur les aides d’Etat. Comme l’accord-cadre inclut la question des aides d’Etat, l’ASLOCA demande de clarifier ses effets sur les politiques publiques en faveur de l’habitat sur les plans fédéral, cantonal et communal.

A cet égard, elle a demandé un avis de droit au professeur Nicolas Levrat (Université de Genève), qui décrit l’encouragement public à la construction de logements en droit de l’Union européenne et en relation avec l’accord institutionnel. Il en ressort qu’une entrée en vigueur de cet accord n’a pas proprement d’influence directe sur la politique de l’habitat en Suisse.  Il reste en revanche une incertitude quant à l’évolution future de la jurisprudence de la Cour européenne de justice pour ce qui est des aides d’Etat. Il y a lieu d’assurer que le domaine du logement soit exclu des traités sectoriels ultérieurs et du futur accord de libre-échange, afin d’éviter de nouvelles règles restrictives applicables à la promotion publique de l’habitat.

Il faut que la Suisse et l’Union européenne s’engagent toutes deux à ce que la part des logements soustraits à la spéculation puisse être augmentée, en vue de protéger les locataires et d’encourager les logements d’utilité publique en mains de coopératives, de communes et de cantons. Et cela non seulement en faveur des plus pauvres et des personnes en précarité mais aussi pour la classe moyenne.

C’est pourquoi l’ASLOCA demande que les politiques publiques d’habitation soient exclues du champ d’application de l’accord institutionnel et du champ d’application de tout futur accord. Elle veut des clarifications du Conseil fédéral et de l’Union européenne à ce propos.

SUISSE – Motion relative aux règles de fixation des loyers : Le Conseil des Etats stoppe le lobby immobilier et veut une révision équilibrée du droit du bail

Le Conseil des Etats a approuvé sans opposition aujourd’hui une proposition de sa commission des affaires juridiques, qui charge le Conseil fédéral de présenter une révision équilibrée des règles de fixation des loyers. La chambre des cantons adresse de la sorte un signe explicite au lobby immobilier, qui entend affaiblir la protection des locataires. L’ASLOCA souligne l’objectif de la motion visant à «améliorer ainsi la situation aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires».

Pour l’Association suisse des locataires (ASLOCA), il est temps que le Conseil fédéral reprenne à son compte un examen équilibré du droit du bail. Ainsi que l’a souligné ce matin le conseiller fédéral Guy Parmelin, il s’agit d’un domaine particulièrement sensible, qui nécessite ainsi une révision équilibrée.

Ces dernières années en effet, les représentants des fédérations immobilières ont attaqué les protections des locataires contre les abus. Les commissions des chambres fédérales ont donné suite à pas moins de cinq initiatives parlementaires, qui allègent la tâche des bailleurs et facilitent outrageusement l’augmentation des loyers. Sous-louer son appartement par exemple serait soumis à des conditions draconiennes. La comparaison aisée avec des loyers du quartier ou de la localité entraînerait une spirale de hausses des prix locatifs. Il faudrait enfin une situation de nécessité personnelle ou familiale attestée, pour contester un loyer abusif.

Toute révision des règles de fixation des loyers doit tenir compte des intérêts de la majorité locataire en Suisse. Les coûts d’habitation sont le plus grand poste de dépenses pour les petits revenus et la classe moyenne. Il y a lieu ainsi de respecter le mandat de la Constitution fédérale (art. 109, al. 1) qui précise : « La Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs (…). »

DOSSIER: Vitrines vides au centre-ville: que faire?

Les locaux commerciaux atteignent des loyers très élevés, si élevés que plus personne ne peut les louer… Les propriétaires préfèrent souvent les garder vides plutôt que de les louer meilleur marché. Dès lors, que faire? Quels sont les outils à disposition des communes et des différents autres acteurs de la ville pour maintenir l’activité commerciale dans les centres-villes?

La situation des petits commerces est problématique, notamment en raison de l’essor des achats en ligne. Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’une personne désire ouvrir son propre commerce, elle se heurte souvent à des difficultés pour trouver un local à loyer décent ou pour trouver la garantie à faire valoir auprès du propriétaire. Dès lors, comment agir pour améliorer la situation des petits commerçants et éviter leur disparition? Les solutions sont diverses en Suisse romande, mais toutes les autorités se mettent d’accord sur le fait qu’il faut faire le maximum pour maintenir des petits commerces au centre-ville.

Garantie de loyer exorbitante
Ceux qui se lancent, malgré les loyers élevés, dans l’ouverture d’un nouveau commerce sont amenés à payer des garanties de loyer toujours plus importantes. Les régies immobilières, désireuses de se prémunir un maximum d’éventuels litiges, demandent des garanties de six mois, voire douze ou vingt-quatre mois! Difficile de se lancer dans de telles conditions. Il devient cependant possible, pour les futurs indépendants, de contacter des sociétés de cautionnement pour assurer cette garantie. Mais là aussi, évidemment, il faut présenter des finances solides. Concernant le financement de l’entreprise, l’accès s’est resserré ces dernières années. A Genève, il existe une structure cantonale, la FAE (Financer Autrement les Entreprises), qui apporte des solutions complémentaires de financement.

Différences entre pas-de-porte, fonds de commerce et loyer
Le loyer est le montant à payer chaque mois pour l’utilisation du bien loué. Le fonds de commerce est le prix à payer pour bénéficier de l’enseigne, de la clientèle, de la renommée, des installations, du mobilier, du matériel, du stock, etc. Quant au pas-de-porte, c’est une sorte de ticket d’entrée qu’on verse une seule fois à l’entrée en jouissance du bien. Il faut également savoir que le fait de baisser un loyer commercial, pour un propriétaire, revient à accepter que la valeur de son immeuble diminue. C’est bien là que le bât blesse.

Solutions des plus diverses
Les villes de Suisse romande constatent toutes la même évolution et s’en préoccupent. Les taux de vacance exacts ne sont pas toujours connus, mais presque toutes les villes planchent actuellement sur cette nouvelle problématique.
Côté Suisse alémanique, on a vu émerger un phénomène nouveau, qui pourrait permettre d’éviter de voir trop de vitrines vides dans les rues du centre-ville: des «pop-up stores», magasins éphémères qui naissent ici et là, pour une période courte, afin de remplir les espaces vides et maintenir l’animation.

Opération «Zéro vitrine vide»
C’est dans cette tendance des magasins éphémères et pour contrer un centre-ville devenu un peu morose que la Ville de Neuchâtel a lancé son opération «Zéro vitrine vide» au printemps 2017.
A Fribourg, la première analyse de la vacance commerciale, menée en avril 2018, relate un chiffre de 15% sur la zone considérée comme le «centre-ville», ce qui est élevé. Quant aux prix des locations, il n’y a pas d’étude comparative pour l’instant. La Ville a toutefois des estimations des loyers en ce qui concerne la ville historique et remarque des différences dans l’attitude des propriétaires selon la zone (différente vers la gare).
La Ville a mandaté des experts pour établir une analyse de ville ainsi que, dans une seconde phase, une stratégie de valorisation du quartier du Bourg en collaboration avec propriétaires et commerçants (résultats attendus pour mi-2019). En réponse au dernier questionnaire envoyé par la Ville, les propriétaires considèrent toutefois à 60% que les loyers sont stables ou en légère baisse sur les dernières années, ce qui n’est pas validé par les commerçants…
Alexandra Stadler, chargée du Développement économique de la Ville, observe que les commerces emblématiques, qui tournaient depuis des années avec des habitués (épicerie du coin, bijouterie, etc.) et dont les propriétaires atteignent l’âge de la retraite ne trouvent pas de repreneurs. Ils étaient souvent encore en mesure de fonctionner uniquement car les gérants étaient simultanément propriétaires de l’immeuble, ce qui permettait de réduire drastiquement les charges d’exploitation. Souvent, ces commerces n’étaient pas rentables sur les dernières années, mais les gérants ont résisté jusqu’à la retraite, «pour le quartier».

Changement de typologie des commerces
Quant aux commerces traditionnels (boucheries, épiceries ou autres), ils ont pratiquement disparu en raison de la concurrence des grands magasins d’alimentation généralistes. Il y a un grand tournus pour les commerces de flânerie (habits, accessoires, décorations) indépendants. Les magasins qui pour l’instant subsistent sont ceux qui se positionnent sur des produits spécialisés ou de niche et qui offrent également des services après-vente de qualité (réparation, suivi). Une totale mutation du type de commerce est en train de s’opérer.
La Ville de Fribourg a développé un plan d’action pour soutenir son centre-ville au niveau touristique, culturel et commercial, qui comprend notamment l’engagement d’une déléguée au Développement économique depuis 2017, des actions directes auprès des propriétaires d’espaces commerciaux vides et le développement à venir d’une régie culturelle dont le but est de soutenir l’attribution momentanée de locaux commerciaux vides pour la mise en valeur de la culture locale.

Prix Rue de l’Avenir 2018 pour Delémont
La politique communale delémontaine en matière d’implantation des commerces qui vise à maintenir le commerce de détail au centre-ville a été jugée exemplaire et a été récompensée par le Prix Rue de l’Avenir 2018. En effet, la Ville a obligé les grandes chaînes de magasins alimentaires à s’établir au centre de Delémont et non pas en périphérie. En vieille ville de Delémont, selon une étude menée sur l’évolution de l’occupation des rez-de-chaussée de 1992 à 2017, le nombre de locaux commerciaux vides est en diminution depuis quelques années. Une liste des locaux commerciaux disponibles est régulièrement tenue à jour par la Municipalité de Delémont afin d’avoir une vue d’ensemble des rez-de-chaussée libres pour de potentiels commerçants. Des contacts avec les propriétaires sont entrepris régulièrement afin de les mettre en relation avec des commerçants ou locataires potentiels. Cependant, actuellement, la Municipalité est confrontée à différents problèmes concernant les rez-de-chaussée vides. En effet, plusieurs de ces derniers sont sans activités apparentes et seraient donc disponibles pour accueillir un commerce. Cependant, les propriétaires souhaitent les garder ainsi pour diverses raisons (stockage de matériel, usage personnel, bâtiment en vente ou en projet de rénovation). Un commerçant est intéressé à venir s’installer en vieille ville et à ouvrir une boucherie (il n’y a plus de boucherie indépendante à Delémont)mais se retrouve face à différents obstacles (surface disponible, emplacement, exigences des propriétaires, etc.). Depuis 2017, un projet a été mis en place dans le but de redynamiser la vieille ville, ce qui se traduit par le démarchage de nouveaux commerçants et une aide à l’implantation de nouveaux commerçants en vieille ville (aide à la recherche d’un local, subventions éventuelles pour les rénovations du local, communication, etc.).

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

SUISSE: Les statistiques parlent pour notre initiative

La part du locatif en mains des coopératives est en baisse. Sans l’initiative de l’ASLOCA, il y a un fort risque de voir les sociétés appliquant la loi du marché accroître leur mainmise.

Ce 21 février, l’Office fédéral de la statistique (OFS) a publié tout un grand nombre de chiffres et de tableaux sur la situation du marché du logement. Des données fort intéressantes qui montrent la pertinence de notre initiative «Davantage de logements abordables».

Propriété du parc locatif
Mais qui donc est propriétaire des logements locatifs en Suisse? Quel acteur économique détient la part la plus importante du marché immobilier locatif? On pourrait imaginer que ce sont en majorité des sociétés requins. La réalité est différente. En effet, contre les idées reçues, en 2018, au niveau national, 47% des logements locatifs, soit près de la moitié, étaient détenus par des particuliers et non par des sociétés. Les sociétés détenaient, quant à elles, 40% du parc immobilier locatif. Quant aux coopératives d’habitation, elles en possédaient 8,3%, en progression par rapport à 2017, et les pouvoirs publics 4,2%. Cette répartition est cependant différente selon les régions. Ainsi, par exemple, à Zurich, ce sont 14,6% des logements locatifs – soit un logement sur sept – qui sont en mains de coopératives, alors que cette proportion dégringole à 6,6% dans la région lémanique, soit seulement un logement sur quinze. Par contre, dans cette région lémanique, qui inclut Genève et Lausanne, la proportion des logements en mains des pouvoirs publics en 2018 est de 5,9%, alors qu’elle est bien plus faible dans les autres régions de Suisse. Si on cumule les logements locatifs en coopérative et en mains publiques, on est à 18,8% à Zurich, soit presque un logement sur cinq, et à 15,6% en Suisse centrale, alors que la région lémanique se traîne à 12,6%. Bon, il est vrai que le Nord-Ouest de la Suisse, soit la région statistique regroupant les deux Bâles et Argovie, est encore moins bien loti avec 9,6% de logements en mains publiques ou en mains des coopératives.

Et les investisseurs immobiliers?
Le sentiment diffus que nous avons tous que les sociétés immobilières, les fonds d’investissement ou les assurances sont les grands propriétaires du parc immobilier locatif trouve son fondement aussi dans les chiffres. Non pas dans la proportion globale, même si ce type de propriétaires est le deuxième le plus présent avec 40%, mais en raison de la progression fulgurante de la part du marché locatif en leur possession. En effet, alors que moins de 20% des immeubles d’avant 1946 sont propriété de sociétés, c’est plus de 54% des logements locatifs construits depuis 2000 qui sont leur propriété. Quant aux logements construits depuis 2000 en mains des coopératives et des pouvoirs publics, leur part est de 10,1%, soit la part que demande notre initiative populaire annuellement. Alors pourquoi donc s’inquiéter? Mais parce que la part du locatif en mains des coopératives est en baisse! Sans notre initiative, qui vise à produire 10% de nouveaux logements en coopérative chaque année, le risque est grand que les sociétés propriétaires, soit celles qui appliquent la loi du marché visant les rendements les plus élevés, accroissent leur mainmise, cela au détriment des locataires.

Loyers des coopératives
Mais pourquoi affirmer que c’est au détriment des locataires? Tout simplement parce que les loyers des logements de coopérateurs sont inférieurs aux loyers des logement de locataires. Les récentes statistiques le confirment une fois encore de manière éclatante. En effet, en 2017, alors que le loyer moyen suisse des logements de locataires se situe à 1339 fr. par mois, le loyer des logements de coopérateurs se limite à 1140 fr. par mois, soit une différence moyenne de 199 fr. par mois. Cela correspond à une différence de 15%. Si seulement 10% des 2,2 millions de ménages de Suisse pouvaient entrer dans un logement en coopérative d’habitation, il y aurait une faramineuse économie globale de loyers de 525 millions de francs par an (199 fr./mois × 12 mois/an × 220 000 ménages)!
De quoi donner le tournis et comprendre pourquoi les investisseurs immobiliers combattent si résolument notre initiative.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

MESSAGE: Un combat de principe!

Les milieux immobiliers et leurs relais parlementaires ne veulent pas de notre initiative «Davantage de logements abordables». Cela s’est encore confirmé avec la récente décision de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des Etats. Mais pour quelle raison, au fait, combattent-ils cette initiative frappée au coin du bon sens?

Lors du lancement de l’initiative en septembre 2015, alors que la pénurie de logements était présente partout en Suisse, ces milieux la critiquaient au motif qu’elle visait une étatisation du sol. Une absurdité. En effet, notre initiative ne demande pas la nationalisation du sol. Notre exigence, c’est que seulement 10% des nouveaux logements soient en mains de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, c’est-à-dire essentiellement des coopératives d’habitation. Or tout le monde sait que les coopératives sont des acteurs économiques distincts des communes, des cantons et de la Confédération. Au surplus, une réserve de 10% des nouveaux logements aux coopératives, laissant les 90% en mains des privés, n’aboutit mathématiquement jamais à une étatisation de l’immobilier en Suisse. Cet argument a donc vite été mis sous le tapis et oublié.En décembre 2018, le Conseil national, par 143 voix contre 54, a recommandé le refus de l’initiative populaire sans contre-projet. La majorité, composée des élus PDC, PLR et UDC, a notamment prétendu que doubler la production de logements d’utilité publique de 5% à 10% comme le veut l’initiative requerrait, d’une part, d’énormes moyens financiers et, d’autre part, que les moyens financiers faisaient défaut. Mais les deux arguments financiers sont faux. En effet, les coopératives d’habitation et les institutions publiques, avec leurs loyers fondés sur les coûts et non en fonction du marché, proposent à terme des loyers nettement moins élevés que ceux offerts sur le marché par les opérateurs privés. Or le loyer est un poste important (jusqu’à 30%) des ménages ayant un faible revenu. Pour les pouvoirs publics, des loyers abordables réduisent donc passablement le coût de l’aide sociale et la charge des prestations complémentaires AVS et AI. L’investissement dans le logement d’utilité publique est donc, pour l’avenir, une source d’importantes économies budgétaires tant au niveau fédéral que cantonal et communal. Par ailleurs, prétendre qu’il n’y aurait pas de moyens financiers, c’est prendre les citoyennes et les citoyens pour des imbéciles. En effet, il y a deux semaines, le Conseil fédéral annonçait un boni de 2,9 milliards de francs. Depuis l’année 2000, les comptes de la Confédération ont généré 35 milliards de francs d’excédent. Il y a donc manifestement les moyens de financement nécessaires à une augmentation du nombre de logements abordables. C’est une question de volonté politique.

Maintenant, le HEV et la FRI, les lobbies immobiliers de Suisse alémanique et de Suisse romande, déclarent qu’en raison de l’accroissement du nombre de logements vacants, il n’y a plus de nécessité de logements d’utilité publique, puisque les loyers baissent. Cet argument n’est vraiment pas recevable. Il est même faux. D’une part, le nombre de logements abordables disponibles sur le marché, surtout là où vit la majorité de la population, reste extrêmement faible. D’autre part, même là où il y a des logements vides, les loyers ne baissent pas. On en veut pour preuve ce qui se passe à Sierre et à Sion où, malgré des vacances incroyables de 12% et de 8%, les loyers ne se sont pas effondrés.

Quelle que soit la situation du marché, notre initiative est nécessaire. En effet, elle vise à sortir définitivement des logements des griffes de la spéculation. Notre combat est donc un combat de principe contre la spéculation et pour sortir un peu le logement des affres du marché. Ce combat, la population suisse le comprend facilement. A nous de porter le message partout et de gagner la bataille dans les urnes!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse