SUISSE – Janvier 1915 – Janvier 2015: 100 ans d’engagement pour les locataires

Le 30 janvier 2015 à Bienne, lors d’un grand rassemblement, l’ASLOCA a fêté un siècle de lutte pour la protection des locataires. Histoire.

L’ASLOCA marque ses 100 ans cette année sur le plan national. C’est en effet le dimanche 31 janvier 1915 qu’a eu lieu le premier congrès national des locataires. A l’initiative de l’association genevoise, vingt-cinq délégués de tout le pays se sont réunis à huis clos – la presse n’y étant pas la bienvenue. Les documents n’ont pas été retrouvés, mais on sait que la fédération nationale s’est créée à cette occasion avec son siège à Zurich.

D’abord à l’échelle régionale
C’est à l’échelle régionale qu’apparaissent les premières associations de locataires. D’abord à Bâle puis à Zurich en 1891. Au tournant du siècle, la plupart des grandes villes avaient leur association, on pense notamment à Genève, à Berne, à Saint-Gall ou à Schaffhouse. L’industrialisation amène toujours plus de gens en ville. Les conditions d’habitat se dégradent progressivement, alors que certains propriétaires ont vite compris où se situaient leurs intérêts.

Certains bailleurs apparaissaient déjà au début du siècle dernier comme des «usuriers féroces». Dans la brochure «La question du logement à Lausanne», le politicien Charles Naine demande à la ville de soustraire des terrains à la spéculation pour y bâtir des logements bon marché. Il illustre ses propos par l’exemple d’un immeuble dont la valeur estimée à 30 000 francs en 1888 aurait triplé en 24 ans pour atteindre en 1912 la somme de 105 000 francs!

Il faut se souvenir qu’à l’époque les logements sont plutôt misérables, étroits, sombres, humides, sans ouvertures. Pour lutter contre la tuberculose, on sensibilisait d’ailleurs la population à des notions d’hygiène: «A chaque logement ses cabinets».

Premières revendications nationales
Il y a un siècle les revendications des fondateurs de la fédération des locataires s’adressaient surtout aux autorités des villes. Ils insistaient sur la construction de logements communaux, sur l’instauration de services municipaux du logement ou la formation d’inspecteurs de la salubrité. Les représentants des locataires réclamaient aussi à la Confédération davantage de protection et un meilleur droit du bail.

Contrôle des loyers
Dès 1917 du reste, le Conseil fédéral met en place un contrôle des loyers, qui va persister – avec des interruptions et des formes atténuées – jusqu’à la fin des années 1960.

Des services aux locataires
Les organisations de locataires gagnent des membres en leur offrant des services. Elles proposent déjà des consultations juridiques gratuites, une assurance couvrant des dommages dans l’appartement, une information sur les questions liées à la location. Elles négocient avec des associations de bailleurs et lancent des contrats paritaires de location, en cherchant à assurer au mieux une protection suffisante pour le locataire. Le droit du bail actuel date de 1990, il limite heureusement les abus les plus criants endurés par les locataires, la partie faible du contrat.

L’ASLOCA Suisse compte aujourd’hui 215 000 membres dont plus de 90 000 en Suisse romande. Avec ses 21 sections, elle représente, il est certain, une force politique reconnue dans toute la Suisse.

ASLOCA Suisse: C’est la fête!
Au Palais des Congrès de Bienne, le 30 janvier 2015, l’ASLOCA a célébré ses 100 ans en présence du conseiller fédéral Alain Berset, invité d’honneur. Celui qui a occupé le poste de président de l’ASLOCA Romande jusqu’en décembre 2011, a tenu à livrer à cette occasion un message d’amitié aux responsables actuels et aux anciens venus de tout le pays.

Présidente de l’ASLOCA Suisse, Marina Carobbio a ouvert les festivités, qui étaient conduites par Baptiste Hurni, membre du comité national et membre du comité neuchâtelois, en costume Belle Epoque.

Alors que l’historien Ralph Hug a présenté quelques reflets des luttes et des résultats obtenus, depuis l’ère des taudis jusqu’au début du XXe siècle, l’Office fédéral du logement, la Fondation pour la protection des consommateurs, l’Union syndicale suisse, les Coopératives d’habitation de Suisse ainsi qu’Habitat durable ont exprimé des voeux d’anniversaire, souvent par la voix de leur présidente ou président.

Quant à donner le ton de la soirée, c’est à l’orchestre Feet Peals, des Bernois qui chantent en français, que le mandat a été confié. Le repas s’est terminé par une tourte géante qui a permis de lancer, avec les personnalités invitées, un nouveau siècle d’actions et de succès pour les locataires du pays. Longue vie à L’ASLOCA Suisse!

Pierre Zwahlen
Secrétaire général adjt
Asloca Suisse

SUISSE – Vos droits – Les bailleurs toujours plus près de leurs sous – Halte aux frais mis à la charge des locataires

Les régies ont pris la mauvaise habitude de mettre à la charge des locataires certains frais de gestion des immeubles. Totalement illégal!

Depuis un certain temps, les régies mettent à la charge des locataires un certain nombre de frais qu’elles ont toujours assumés dans le cadre de la gestion des immeubles. Cette tendance est inacceptable. D’une part, parce que les régies sont rémunérées par le propriétaire pour effectuer leur travail et qu’en règle générale elles touchent pour cela un pourcentage (3,5 à 5%) de l’ensemble des loyers de l’immeuble. D’autre part, parce que, dans le calcul du loyer net, il est tenu compte des frais de gérance ainsi que de tous les autres montants qui sont à la charge du propriétaire pour la gestion de son immeuble. De sorte que, si un bailleur prétend mettre dorénavant à la charge des locataires de nouveaux frais, il devrait réduire le loyer en proportion. Ces nouveaux frais mis à la charge des locataires sont par exemple:

Frais pour l’impression des bulletins de versement
Ces frais n’ont jamais été mis à la charge des locataires; certaines régies prennent prétexte d’une démarche écologique visant à réduire l’utilisation de papier pour recommander aux locataires de mettre en place des ordres permanents ou de permettre à la régie des prélèvements directs. Si le locataire n’est pas d’accord avec ce mode de faire, certaines régies indiquent que, dorénavant, elles vont facturer jusqu’à 10 francs par mois (!) pour l’impression et l’envoi des bulletins de versement.

Frais de PostFinance
Certaines régies veulent également mettre à la charge des locataires les frais facturés par PostFinance pour une inscription au crédit des loyers versés par les locataires au guichet de la poste.

En effet, lorsque le locataire verse son loyer de 1500 francs au guichet, la régie ne sera créditée que d’un montant de 1496 fr. 45, soit 3 fr. 55 de moins. C’est cette taxe que les régies tentent de répercuter sur le locataire s’il continue à aller faire ses paiements à la poste de son quartier. En revanche, si le locataire paie son loyer par virement ou prélèvement direct, les opérations sont gratuites pour le bénéficiaire. S’il est vrai qu’il peut être pratique de payer son loyer ou ses autres factures de cette manière, il n’en reste pas moins que certains locataires, notamment les personnes âgées, préfèrent se rendre encore physiquement à la poste de leur quartier, non seulement pour obtenir une quittance dûment tamponnée, mais aussi pour des raisons de convivialité et de socialisation. Sachant que la tendance est de supprimer les petites postes de quartier, il est souhaitable que les usagers continuent à les utiliser. Juridiquement le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les frais qui lui sont facturés par PostFinance pour un versement au guichet. Le contrat-cadre romand (CCR), obligatoire pour tous les baux d’appartement en Suisse romande, prévoit d’ailleurs expressément que «le loyer, les acomptes de chauffage et les frais accessoires sont payables par mois d’avance au domicile du bailleur ou à son compte postal ou bancaire» (art. 1, al. 1 CCR). Il n’est pas prévu que le bailleur puisse prélever des frais si le locataire remplit son obligation en se rendant à un guichet postal, il n’est de surcroît pas possible de déroger au CCR en défaveur du locataire.

Frais d’établissement du bail
L’article 8 des Règles et usages locatifs vaudois (RULV) prévoit expressément que le bailleur a la charge des frais d’établissement du bail. Avec raison, ils font partie des frais de gérance ordinaires.

Frais de sous-location
Certaines régies sollicitent le versement d’un émolument pour un courrier autorisant la sous-location. Ces frais ne sont pas justifiés. L’article 262 du Code des obligations indique que le locataire a le droit de sous-louer son appartement avec le consentement du bailleur. L’article 8 du CCR exige un consentement écrit, mais n’autorise pas pour autant le bailleur à facturer un émolument.

Frais administratifs
Selon les articles 264 CO et 9CCR, le locataire peut restituer en tout temps la chose louée en présentant un locataire solvable disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Certaines régies font payer cette restitution par un émolument de 100.-, 150.- voire 1% du loyer annuel! Ces frais ne sont pas prévus par la loi et sont injustifiés.

Frais de rappel
Quant aux frais de rappel prévus dans les contrats, ils augmentent avec le temps de manière exponentielle sans pour autant que les frais réels augmentent en conséquence. L’envoi des rappels étant de plus en plus informatisé, cela demande au contraire de moins en moins de travail. Ni le CCR ni les RULV ne prévoient de montant en ce qui concerne les frais de rappel. En revanche, les Règles et usages locatifs du canton de Genève, applicables aux immeubles soumis à la loi générale sur le logement (immeubles subventionnés), prévoient des frais de rappel de 10 francs. Ce montant apparaît justifié. On voit pourtant souvent des contrats prévoyant des frais de rappel de 20 ou 30 francs, ce qui est tout à fait exagéré.

Lorsque votre bailleur veut mettre à votre charge des frais administratifs, exigez que le loyer net soit baissé en proportion et profitez-en pour demander la baisse de loyer qui ne vous a jamais été octroyée en raison de la baisse constante des taux hypothécaires!

François Zutter
Avocat répondant
Asloca Genève

SUISSE – Protection des locataires: Mesures adoptées par la Confédération

De 1914 à 1926
La première mesure a été arrêtée par le Conseil fédéral déjà en 1914 – à une époque où la pénurie des logements était encore inconnue – pour venir en aide aux locataires dans la gêne. Valable dans la Suisse entière, l’arrêté accordait aux autorités cantonales compétentes la faculté de prolonger sur demande du locataire le délai à l’expiration duquel le bailleur pouvait requérir l’expulsion du locataire pour défaut de paiement.

Un des effets les plus graves de la première guerre mondiale a été la pénurie de logements, due notamment à la forte réduction de l’activité de l’industrie privée du bâtiment, qui, avec le temps, s’accentua dans les grandes villes et les centres industriels et s’étendit finalement, avec une acuité différente, à la plus grande partie du pays.

Le Conseil fédéral réagit par des dispositions visant à combattre la pénurie des logements en tant que telle ainsi que par des mesures visant à combattre les loyers excessifs. Ces dispositions n’étaient pas valables dans toute la Suisse, mais uniquement dans les cantons qui voulaient les appliquer sur tout ou partie de leur territoire. Cette solution fédéraliste était justifiée par le fait que la pénurie de logements ne se manifestait pas partout de la même manière. Les dispositions destinées à combattre la pénurie de logements en tant que telle restreignaient de manière considérable la garantie de la propriété, la liberté contractuelle et même la liberté d’établissement et de séjour. Parmi ces dispositions, qui punissaient de l‘amende les contreventions, il convient de mentionner les suivantes:

  • Interdiction, faite à des personnes suisses ou étrangères n’ayant aucune raison sérieuse de résider dans une commune du canton, de s’établir et de séjourner ainsi que, à titre exceptionnel, de continuer à séjourner dans cette commune.
  • Réquisition des locaux habitables inutilisés ou employés autrement que comme logements afin d’y loger, moyennant le paiement d’un loyer convenable, des personnes ou familles sans abri.
  • Interdiction de transformer des locaux habitables et d’en modifier l’arrangement en vue d’une autre affectation ainsi que de démolir des maisons d’habitation sans permis de l’autorité.
  • Interdiction de réunir un logis à un autre appartement indépendant sans permis de l’autorité.
  • Interdiction, sous peine de nullité, d’aliéner un immeuble acquis conventionnellement (c’est-à-dire par achat, échange, enchères ou donation) sans permis de l’autorité dans les trois ans qui suivent l’inscription du transfert de la propriété au Registre foncier.
  • Interdiction de détenir plusieurs logements indépendants et séparés, même si situés dans plusieurs localités toutes souffrantes de la pénurie.
  • Restrictions de l’exercice du commerce et du courtage professionnels d’immeubles, notamment obligation d’obtenir une concession.
  • Restrictions de l’exercice du commerce et du courtage professionnels d’immeubles, notamment obligation d’obtenir une concession.

Le Conseil fédéral prit également des mesures visant à combattre directement les loyers excessifs. Ces mesures étaient toujours accompagnées par des restrictions du droit de résiliation du bailleur. Sans ce complément nécessaire, le bailleur aurait en effet pu imposer au locataire toute augmentation du loyer par le simple moyen du congé.

En 1917, le Conseil fédéral introduisit pour la première fois la surveillance des loyers, système en vertu duquel les augmentations de loyer sont en principe licites, mais peuvent être réduites par l’autorité, à la demande du locataire, lorsqu’il en résulte des loyers excessifs. Ainsi, cette année-là, un arrêté permit aux cantons de désigner des autorités qui, à la demande du locataire, pouvaient déclarer inadmissible tout ou partie d’une augmentation de loyer qui ne paraissait pas «justifiée par les circonstances du cas». Cette réglementation a été étendue une année plus tard aux augmentations de loyer signifiées par l’acquéreur de l’immeuble, qu’il ait repris ou non le bail.

Reconnue insuffisante et défectueuse, la formule de 1917 fut remplacée en 1920 par une méthode de calcul du loyer admissible: le loyer était admissible lorsqu’il permettait au propriétaire de couvrir ses frais et coûts (intérêts hypothécaires, provisions et commissions, impôts et autres prestations de droit public, primes d’assurance, frais de réparations ordinaires, moins-values résultant de l’utilisation) et lui garantissait en outre un intérêt convenable du capital investi dans l’immeuble (prix du fonds, du bâtiment ainsi que des éventuelles transformations et rénovations). S’agissant de «l’intérêt convenable», il incombait aux cantons de fixer des chiffres, car les conditions relatives n’étaient pas les mêmes dans les différentes parties du pays. En règle générale, le maximum aurait dû correspondre à l’intérêt exigé par les banques pour la première hypothèque.

Lorsque le loyer excédait le montant calculé selon ces principes, le locataire pouvait en demander la réduction. La requête pouvait avoir pour objet tant une augmentation de loyer que le loyer initial. Cette dernière possibilité – une nouveauté par rapport à la réglementation antérieure – avait pour le Conseil fédéral «quelque chose de choquant» parce qu’elle permettait «au preneur d’attaquer après coup le loyer dont lui-même était convenu. Mais il n’y avait pas d’autre remède, si l’on ne voulait pas aller beaucoup plus loin encore en faisant fixer le loyer d’emblée par l’autorité, c’est-à-dire en écartant le libre arrangement des parties.»

Le loyer initial ne pouvait toutefois être baissé que s’il excédait d’une façon évidente le montant calculé conformément à l’arrêté et si le locataire l’avait accepté «dans la crainte fondée de ne pas trouver un autre logement».

Les normes évoquées jusqu’ici furent en partie abrogées en 1922, les autres en 1925 avec effet au 1er novembre 1926 au plus tard.

De 1926 à 1936
Pendant ces dix ans, les baux furent soumis uniquement à la réglementation du Code des obligations.

De 1936 à 1945
Suite à la dévaluation du franc suisse de 1936, le Conseil fédéral a introduit pour la première fois un contrôle des loyers afin de combattre directement les loyers excessifs. En vertu de ce système, les augmentations de loyer sont en principe interdites, mais peuvent être autorisées par l’autorité. L’autorisation peut être accordée, sur requête du bailleur, dans un cas particulier (par ex. en cas de prestations supplémentaires) ou de manière générale (par ex. en cas de hausse des intérêts hypothécaires).

Ainsi, un arrêté du Conseil fédéral et une ordonnance du DFEP de 1936 ont interdit l’augmentation des «prix des baux à loyer et à ferme» sans l’autorisation du Département ou des organes désignés par lui.

Le système du contrôle des loyers fut repris par un arrêté du Conseil fédéral et une ordonnance du DFEP de 1939, qui soumettaient à l’autorisation du Service du contrôle des prix les augmentations des loyers allant au-delà de leur niveau effectif à la date référence du 1er août 1939 ainsi que les loyers des logements loués pour la première fois après cette date. L’autorité pouvait en outre réduire les loyers injustifiés. N’étaient pas justifiés les loyers qui procuraient un gain au bailleur et ne servaient donc pas uniquement à couvrir ses frais et coûts et à le rémunérer pour le capital investi dans l’immeuble. Le propriétaire d’un immeuble n’exerçait en effet ni un art ni un métier pouvant justifier un gain. Dès 1939, l’autorisation était accordée par une autorité cantonale. En 1941, les immeubles bâtis ou loués pour la première fois après le 31 août 1939 furent également soumis à cette réglementation.

Toujours en 1941 furent réintroduites les restrictions de la liberté d’établissement ou de séjour et la réquisition des locaux habitables vacants, qui furent toutefois abrogées en 1949, respectivement en 1952.

De 1946 à 1970
La fin de la Seconde Guerre mondiale n’a pas signifié la fin des mesures protectrices contre les loyers excessifs. Ainsi, en 1946 certaines dispositions de 1941 ont été abrogées, mais le contrôle des loyers a été maintenu. Le régime de protection contre les loyers excessifs a été corrigé en 1950 par une autorisation générale, accordée par le Service du contrôle des prix, d’augmenter de 10%, en deux étapes, les loyers qui n’avaient pas été augmentés depuis le 31 décembre 1943; les autres loyers pouvaient être augmentés jusqu’à concurrence de 10%.

Un arrêté fédéral de 1953 a soumis à autorisation les augmentations de loyer dépassant leur niveau licite du 31 décembre 1953 ainsi que les loyers des choses louées pour la première fois après cette date. Une exception était prévue pour les nouvelles constructions prêtes à être occupées après le 31 décembre 1946. Lorsque le propriétaire fournissait des prestations supplémentaires, l’augmentation maximale du loyer maximum était fixée par une autorisation individuelle en tenant compte du coût de ces prestations.

Une autorisation individuelle était également nécessaire lorsque l’immeuble était loué pour la première fois; le loyer maximum était alors fixé par comparaison avec les loyers usuels pratiqués dans le quartier pour des immeubles de valeur locative semblable construits à la même époque. En vue de rétablir un marché libre des logements, cet arrêté permettait à l’autorité compétente de supprimer le contrôle des loyers pour des régions ou des localités déterminées ou pour certaines catégories de choses ainsi que d’autoriser d’une manière générale des augmentations de loyer dont elle aurait fixé la mesure et la date. Un premier pas dans cette direction a été fait en 1954 en autorisant des augmentations de loyer de 5% au maximum.

Partant de l’idée que le rétablissement de la liberté du marché du logement était le but à poursuivre, un arrêté fédéral de 1956 accorda au Conseil fédéral la compétence d’autoriser d’une manière générale des hausses de loyer et d’exclure du contrôle tout ou partie du territoire d’un canton ou certaines catégories de choses.

Cependant, le régime du contrôle de 1953 a été repris par une ordonnance de la même année, prévoyant une nouvelle date de référence, le 31 décembre 1956, et une nouvelle exception : les immeubles libérés jusqu’au 31 décembre 1956 n’étaient pas soumis au contrôle. Il prévoyait en outre qu’une autorisation individuelle pouvait être accordée afin d’augmenter les loyers inférieurs aux loyers usuels dans le quartier pour des immeubles semblables.

En 1957, une nouvelle autorisation générale a permis d’augmenter les loyers de 5%.

Un arrêté fédéral de 1960 prévoyait encore tant le contrôle que la surveillance des loyers. Ainsi, les loyers non libérés avant le 31 décembre 1960 et les majorations de loyer étaient soumis à une autorisation, qui était notamment accordée lorsque le propriétaire augmentait ses prestations ou lorsque le loyer était inférieur aux loyers usuels dans le quartier.

Mais le contrôle des loyers devait être «assoupli graduellement en vue de rétablir la liberté du marché du logement». A cette fin, le Conseil fédéral pouvait autoriser, «dans la mesure où cela pourra se faire sans troubles pour l’économie ni conséquences d’ordre social trop rigoureuses», des hausses générales permettant d’adapter les loyers à ceux qui étaient soumis à la surveillance et de les rapprocher progressivement de ceux qui étaient libres, ou encore libérer du contrôle certaines catégories d’objets ou certaines régions ou localités.

La surveillance des loyers, quant à elle, devait en principe permettre une libre formation des loyers, tout en garantissant les locataires contre des hausses excessives et des résiliations injustifiées. Le bailleur pouvait dès lors majorer le loyer sans autorisation officielle, mais si le loyer exigé dépassait de plus de 5% le niveau licite au moment de l’instauration de la surveillance, le locataire pouvait s’y opposer. Faute d’entente entre les parties, le loyer admissible était fixé par l’autorité saisie de l’opposition; sauf motifs particuliers, la hausse ne devait pas dépasser 3 à 5% par année. Enfin, les services cantonaux compétents pouvaient abaisser d’office les loyers manifestement excessifs.

Un arrêté fédéral de 1965, auquel n’étaient pas soumis les loyers libérés jusqu’au 31 décembre 1965, maintint le système du contrôle des loyers jusqu’au 31 décembre 1966 au plus tard, mais il en limita l’application à 25 communes (Bâle, Genève et Lausanne et leurs agglomérations).

Le Conseil fédéral pouvait en outre le remplacer déjà avant par la surveillance des loyers dans toutes ou partie des communes. En ce qui concerne la surveillance des loyers, cet Arrêté reprit pour l’essentiel la réglementation de 1960.

La validité de l’arrêté de 1965 a été prorogée d’un an par l’arrêté fédéral urgent du 19 décembre 1969. La surveillance des loyers a pris ainsi fin le 18 décembre 1970.

Conclusion
Il ressort de l’aperçu précédent que l’intensité des mesures prises par le Conseil fédéral et le Parlement afin de protéger les locataires contre les loyers excessifs s’est affaiblie avec le temps: les dispositions les plus incisives, celles qui combattaient la pénurie de logements en tant que telle, ont été les premières à être abrogées; le contrôle des loyers a été limité à un nombre de communes et à un nombre de catégories d’immeubles de plus en plus restreints; un nombre croissant d’exceptions, notamment des autorisations générales d’augmenter les loyers, a limité la portée pratique tant du contrôle que de la surveillance de loyers.

Le Conseil fédéral a justifié cette évolution avec les additifs constitutionnels du 24 mars 1960 et du 9 octobre 1964 qui – comme ceux de 1952 et de 1956 – donnaient à la Confédération la compétence d’édicter des «prescriptions sur les loyers et les fermages non agricoles ainsi que sur la protection des locataires», mais qui demandaient en outre un assouplissement graduel des prescriptions sur les loyers.

Il n’en reste pas moins qu’en novembre 1969 le Conseil fédéral a estimé que «le droit d’urgence en matière de loyers»était «appliqué dans 419 des 3087 communes que compte le pays» et s’étendait encore «à 24 pour cent de l’ensemble des logements».

Giacomo Roncoroni
Spécialiste
Droit du bail

SUISSE – Berne – Une association forte: L’ASLOCA se bat pour des loyers accessibles

Pour lutter contre le démantèlement des droits des locataires et éviter la spéculation immobilière, l’ASLOCA bernoise vient de lancer un référendum et une initiative.

L’ASLOCA du canton de Berne est tout à la fois groupe de pression en matière de politique du logement et une permanence de conseil. Avec un effectif – en augmentation – de quelque 16 500 membres, nous sommes une association comparativement forte, qui voit sa mission dans les activités de conseil et de soutien auprès de ses adhérents tout en exerçant une influence politique au niveau cantonal. Et ce second volet est d’une impérieuse nécessité dans un canton qui a supprimé la promotion du logement il y a plus de dix ans déjà.

Depuis lors, l’ASLOCA Berne se démène pour sa réintroduction. Par le truchement de la loi sur l’encouragement de l’offre de logements à loyer modéré (LELM), une formule provisoire a vu le jour sous la pression de notre association: le canton peut dorénavant allouer aux organismes construisant des logements d’utilité publique des subventions pour les planifications stratégiques, les études de faisabilité et les avant-projets. En outre, un organe spécialement créé à cet effet, le Centre de promotion pour la construction de logements d’utilité publique dans le canton de Berne, assiste lesdits organismes dans leurs démarches liées aux projets de construction de logements locatifs à prix avantageux.

Fait regrettable, la validité de la loi avait été limitée à quatre ans, soit à fin 2014. D’où une nouvelle lacune dans le domaine de l’aide bernoise au logement. Quant à savoir si nous allons pouvoir combler cette lacune à plus brève échéance à la faveur d’interventions au Grand Conseil ou au moyen d’une initiative populaire, la question est en ce moment à l’examen.

Active au niveau local
L’ASLOCA est active dans diverses régions du canton de Berne, où elle compte des groupes locaux défendant sur place les intérêts des locataires. En ville de Berne, par exemple, grâce à l’initiative populaire «Pour des logements abordables», nous avons obtenu en 2014 une amélioration de la politique d’encouragement à la construction de logements. Désormais, en ce qui concerne les ensembles immobiliers en construction, les propriétaires fonciers sont tenus d’édifier un tiers des appartements selon les critères du logement d’utilité publique ou d’un habitat à prix avantageux.

Berne, un exemple à suivre
La Ville de Berne s’inscrit ainsi dans la dynamique lancée par d’autres villes et cantons ayant déjà introduit des prescriptions analogues concernant la construction de logements avantageux. Le succès remporté dans la cité des bords de l’Aar a fait des émules. A Bienne, l’ASLOCA a lancé récemment au sein d’une large alliance une double initiative poursuivant le même objectif de construction de logements d’utilité publique.

Une permanence active
L’ASLOCA fonct ionne également comme permanence pour les questions tournant autour des loyers et du logement, en proposant des prestations fort prisées avec le concours d’un réseau de conseillères et conseillers juridiques, d’avocats-conseils et de personnes effectuant les états des lieux. Occupant sept employés sous la direction de Margrith Beyeler, le secrétariat bernois répond à nos membres par téléphone, par courriel ou directement sur place. L’ASLOCA Berne mobilise aussi pas moins de trente-quatre juges spécialisés en droit du bail qui représentent les locataires au niveau des autorités régionales de conciliation.

Evi Allemann
Présidente
Asloca Berne

SUISSE – En Hongrie et en Roumanie: Roms toujours mal lotis

Victimes de ségrégation et d’un racisme violent, des familles entières de Roms ont été expulsées de leurs logements et se retrouvent à la rue en Hongrie ainsi qu’en Roumanie.

Soixante-trois Hongrois ont déposé le 20 octobre 2014 une demande d’asile en Suisse. Comment ces familles issues d’un Etat membre de l’Union européenne, considéré comme sûr, en sont-elles arrivées là?

Expulsés de leurs logements, priés de quitter leur propre ville, ces habitants de Miskolc – quatrième ville de Hongrie, située dans le nord-est du pays – ne sont malheureusement qu’un exemple parmi d’autres des violations du droit au logement subies par les Roms de Hongrie et de Roumanie.

A Miskolc, c’est tout le quartier de Számozott utcák que les autorités ont décidé de raser sous prétexte d’éliminer un «bidonville», mais afin surtout d’y construire un stade de football. Ces maisons ne sont certes pas de haut standing, mais elles sont loin d’être insalubres. Par contre, elles ont le désavantage d’être habitées à 80% par des Roms. Et le racisme antirom fait fureur dans cette cité au passé industriel.

Familles à la rue
Les expulsions ont débuté en août 2014. Au minimum 450 familles roms ont été priées de quitter le logement qu’elles habitent depuis des années – 85% d’entre eux y sont nés.

En apparence les autorités respectent les procédures, en offrant une indemnité de 7000 francs. Sauf que cette compensation est soumise à des conditions – absence d’arriérés de paiement de loyers et possession d’un bail en bonne et due forme – qui en excluent de facto l’écrasante major i té de s expulsés. Paupérisées par le chômage, de nombreuses familles se retrouvent à la rue.

Derrière l’expulsion, la ségrégation
De plus l’indemnité n’est versée que pour l’achat d’un logement hors de la ville.

Cette clause révèle le vrai visage d’une politique qui , sous prétexte de réaménagement urbain, vise avant tout à chasser les Roms de Miskolc. De manière cynique, les élus du Fidesz, le parti conservateur au pouvoir, cherchent à «brûler la politesse» à leur concurrent d’extrême droite, le Jobbik, en reprenant à leur compte un discours raciste des plus violents à des fins électorales, en pleine campagne pour les municipales.

Discriminations répétées
Le cas de Miskol c reste symptomatique des discriminations vécues au quotidien par les Roms. En 2008 le Conseil de l’Europe a qualifié le discours antirom en Hongrie de «tout à fait semblable à celui qu’employaient les nazis et les fascistes dans les années 1930 et 1940».

Un peu plus au sud, la situation des Roms n’est pas plus réjouis sante. Fin novembre, le Haut-Commissariat aux droits de l’homme a dénoncé «la discrimination et l’exclusion sociale» subies en Roumanie par des Roms forcés de vivre dans des «conditions de logement inférieures aux standards», sans accès aux infrastructures de base, et expulsés de force pour être relogés «dans des sites dangereux et pollués», quand relogement il y a.

A côté d’une décharge
A Cluj-Napoca , en Roumanie, 300 personnes ont été expulsées de force du jour au lendemain de leurs maisons proches du centre-ville et relogées dans un site loin de tout, à part d’une ancienne déchetterie de produits chimiques. Quatre ans après, suite à la mobilisation de différentes ONG comme Amnesty International, la justice roumaine a condamné leur expulsion, mais ces familles continuent de vivre dans des conditions insalubres et inhumaines, à treize dans une seule pièce, dans un environnement pollué et dangereux.

Isolées de tout, à trois kilomètres de l’arrêt de bus le plus proche, la plupart ont dû renoncer à se rendre au travail ou à l’école. De telles expulsions, comme la quasi-impossibilité pour ces communautés d’obtenir un logement au centre-ville, alimentent la ségrégation dont sont victimes les deux millions de Roms roumains, malgré tous les traités internationaux ratifiés par la Roumanie.

On ne peut que constate r que l a situation des Roms hongrois et roumains illustre le s conséquences d’une politique publique discriminatoire. C’est justement pour éviter qu’en Suisse une minorité ne se retrouve ainsi dans l’incapacité de faire respecter son droit au logement que l’ASLOCA s’engage avec détermination pour le respect des droits de l’homme, les droits des minorités et le maintien des conventions les garantissant.

Carlo Sommaruga
Secrétaire général
Asloca Romande

SUISSE – Vos droits: Les coûts de fonctionnement doivent être détaillés

Le Tribunal fédéral met à juste titre un terme aux décomptes opaques de frais accessoires dans un nouveau jugement.
Le litige se déroule aux Grisons entre une locataire commerciale et une propriétaire. La bailleuse exige un paiement supplémentaire pour les frais accessoires de l’année 2011. La commerçante refuse de régler la facture, car le chauffage a connu de nombreux dérangements durant la période concernée et est en partie carrément tombé en panne.

Congé pour retard de paiement
La locataire critiquait en outre la facture non-transparente ainsi que la clé de répartition non justifiée : le décompte résumait les coûts de fonctionnement en un seul poste, au lieu de détailler les coûts pour l’eau, les égouts et les ordures séparément. Là-dessus, la propriétaire a réagi en mars 2013 en résiliant le bail pour retard de paiement et en exigeant au tribunal l’expulsion de la locataire.

Le conflit a traversé toutes les instances jusqu’au Tribunal fédéral. Celui-ci a rendu le 19 août 2014 son jugement en faveur de la locataire. Les juges de Lausanne renvoient à l’ordonnance sur le droit du bail OBLF. Celle-ci exige à l’article 8 que les coûts de chauffage soient portés en compte de manière détaillée. Selon l’interprétation du Tribunal fédéral, ce devoir ne concerne pas uniquement les coûts de chauffage, mais aussi les autres coûts de fonctionnement.

Le bailleur ne satisfait à son devoir de décompte donc que « lorsque le décompte est assez clair et compréhensible pour que le locataire puisse voir pour quel poste de frais accessoires et dans quelle mesure (clé de répartition) il est chargé ». En raison du manque de transparence de son décompte, la propriétaire s’est vue refuser sa demande d’expulsion. Tant le tribunal de district de Maloja que le tribunal cantonal grison étaient parvenus au même jugement précédemment.

Une décision à valeur d’exemple
La décision est d’importance pour le thème des frais accessoires. Des décomptes de charges opaques arrivent malheureusement souvent dans la pratique, couramment incompréhensibles même pour des spécialistes. Avec ce nouveau jugement, le Tribunal fédéral met maintenant à juste titre le holà à cet état des choses. Les bailleurs qui ne prendraient pas la peine de donner des renseignements compréhensibles et plausibles dans leurs décomptes se mettent désormais en posture illégale. Le jugement du Tribunal fédéral est un encouragement pour les locataires à ne plus laisser passer de tels décomptes bâclés.

Le thème des frais accessoires est aussi dans le radar de l’ASLOCA dans le cadre d’études sur une initiative populaire pour l’amélioration du droit du bail. Il s’agit ici non seulement du problème de la transparence, mais aussi des exigences supplémentaires excessives ainsi que des décomptes arrivant des années en retard. Il reste beaucoup à faire sur le thème des frais accessoires. Il est urgemment nécessaire que des dispositions légales plus maniables coupent enfin cours à ces situations scandaleuses.

SUISSE – L’ASLOCA célèbre ses 100 ans avec le conseiller fédéral Alain Berset au Palais des congrès de Bienne

Communiqué de presse
Bienne, le 30 janvier 2015

A l’occasion de la fête des 100 ans de l’ASLOCA à Bienne, le conseiller fédéral Alain Berset a relevé que l’Association suisse des locataires « a su appuyer et protéger les locataires durant son siècle d’existence ; elle les a informés et conseillés, a lutté pour leurs droits. » 120 invités et plusieurs institutions partenaires ont constaté que l’ASLOCA est plus indispensable que jamais.

La fête s’est déroulée à Bienne, ville où s’est tenu le premier congrès national des locataires le dimanche 31 janvier 1915. « La protection des locataires est aussi importante aujourd’hui qu’au temps des débuts de l’ASLOCA» a souligné le ministre des affaires sociales.

Ouvrant la soirée du centenaire, Marina Carobbio, conseillère nationale et présidente de l’ASLOCA Suisse, a exprimé sa vision : « Nous sommes habités depuis cent ans par la conviction que le sol, indispensable à nos existences, doit appartenir à toutes et tous. Cela implique un contrôle démocratique du foncier et, pour les gens concernés, de pouvoir prendre part aux décisions quant au développement de leur village, de leur quartier ou de leur ville. » Marina Carobbio a poursuivi : « Des conditions d’habitat précaires, la pénurie, les loyers excessifs, des rénovations de luxe, la spéculation foncière et immobilière incessante démontrent la nécessité de l’ASLOCA – à l’avenir plus encore. » L’Office fédéral du logement, les Coopératives d’habitation Suisse, l’Union syndicale suisse, la Fondation pour la protection des consommateurs ainsi qu’Habitat durable ont prononcé leurs voeux d’anniversaire avec humour et conviction, souvent par la voix de leur présidente ou président. S’appuyant sur les images des taudis du début du siècle dernier, Ralph Hug, auteur et historien, a montré les difficultés et les succès des locataires en 100 ans d’engagement.

L’orchestre Feet Peals a assuré la partie musicale. Parmi les 120 convives se trouvaient beaucoup d’anciens responsables cantonaux et nationaux de l’organisation, dont plusieurs assument ou ont assumé des charges politiques.

Renseignements complémentaires : 
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78,
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05,
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66,
Ralph Hug, historien, 079 628 18 86,
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – L’ASLOCA célèbre ses 100 ans avec le conseiller fédéral Alain Berset au Palais des congrès à Bienne

Communiqué de presse
Bienne, le 30 janvier 2015

A l’occasion de la fête des 100 ans de l’ASLOCA à Bienne, le conseiller fédéral Alain Berset a relevé que l’Association suisse des locataires « a su appuyer et protéger les locataires durant son siècle d’existence ; elle les a informés et conseillés, a lutté pour leurs droits. » 120 invités et plusieurs institutions partenaires ont constaté que l’ASLOCA est plus indispensable que jamais. 

La fête s’est déroulée à Bienne, ville où s’est tenu le premier congrès national des locataires le dimanche 31 janvier 1915. « La protection des locataires est aussi importante aujourd’hui qu’au temps des débuts de l’ASLOCA» a souligné le ministre des affaires sociales.

Ouvrant la soirée du centenaire, Marina Carobbio, conseillère nationale et présidente de l’ASLOCA Suisse, a exprimé sa vision : « Nous sommes habités depuis cent ans par la conviction que le sol, indispensable à nos existences, doit appartenir à toutes et tous. Cela implique un contrôle démocratique du foncier et, pour les gens concernés, de pouvoir prendre part aux décisions quant au développement de leur village, de leur quartier ou de leur ville. » Marina Carobbio a poursuivi : « Des conditions d’habitat précaires, la pénurie, les loyers excessifs, des rénovations de luxe, la spéculation foncière et immobilière incessante démontrent la nécessité de l’ASLOCA – à l’avenir plus encore. » L’Office fédéral du logement, les Coopératives d’habitation Suisse, l’Union syndicale suisse, la Fondation pour la protection des consommateurs ainsi qu’Habitat durable ont prononcé leurs voeux d’anniversaire avec humour et conviction, souvent par la voix de leur présidente ou président. S’appuyant sur les images des taudis du début du siècle dernier, Ralph Hug, auteur et historien, a montré les difficultés et les succès des locataires en 100 ans d’engagement.

L’orchestre Feet Peals a assuré la partie musicale. Parmi les 120 convives se trouvaient beaucoup d’anciens responsables cantonaux et nationaux de l’organisation, dont plusieurs assument ou ont assumé des charges politiques.

Renseignements complémentaires :
Marina Carobbio, présidente, 079 214 61 78,
Carlo Sommaruga, vice-président, 079 221 36 05,
Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66,
Ralph Hug, historien, 079 628 18 86,
Pierre Zwahlen, secrétaire général adjoint, 079 615 44 33

SUISSE – Janvier 2015: 100 ans d’engagement pour les locataires

Plus fortes et plus forts ensemble
« Héritiers de cent ans d’engagement – en appui des locataires comme au plan politique – nous renforçons notre action. » souligne Balthasar Glättli, vice-président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Familles et individus s’affilient d’ailleurs plus nombreux depuis des années, rejoignant 215’000 membres dans 22 sections.

A l’initiative de l’association genevoise s’est tenu à Bienne le premier congrès national des locataires le dimanche 31 janvier 1915. C’est l’événement que l’ASLOCA marque bientôt par une soirée du centenaire, célébrée avec le conseiller fédéral Alain Berset, dans la cité ouvrière des origines.

« A rebours du bon sens, la Confédération continue à rejeter sur les cantons et les communes la conduite d’une politique du logement. » a observé Balthasar Glättli, en se référant au rapport présenté par le Conseil fédéral le 17 décembre dernier. Le conseiller national regrette l’inaction gouvernementale face à la pénurie et des loyers qui grimpent malgré les taux planchers. Il a rappelé que les autorités fédérales elles-mêmes avaient su instaurer dans notre pays un contrôle puis une surveillance des loyers, dès 1917 et durant un demi-siècle.

Le vice-président suisse a toutefois aussi relevé l’importance de l’ASLOCA pour conseiller et mieux protéger les locataires. « A l’année, des dizaines de milliers de ménages se font conseiller, obtiennent une aide juridique ou peuvent compter sur des professionnels. » a encore constaté Balthasar Glättli. L’aide individuelle est appréciée : le nombre des membres de l‘ASLOCA augmente chaque année dans le pays.
L’historien Ralph Hug a mis en évidence quelques pans d’une histoire méconnue. Les premières associations de locataires ont émergé en 1891 déjà à Bâle ou Zurich. Des grèves des loyers ont troublé Zurich en 1932 et Genève en 1977 par exemple. Sans assurer une protection suffisante, l’actuel droit du bail date de 1990 et limite les abus les plus criants, endurés par la partie faible au contrat pendant des décennies.
Vétérane lucernoise, Sophie Marty, et Adrien Bavaud, fondateur de la section de Vevey, ont illustré les combats qu’ils ont conduits en pionniers, aux côtés des plus concernés, pour le droit à se loger décemment.

Renseignements supplémentaires : Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66, Ralph Hug, historien, 079 628 18 86, Sophie Marty 079 387 59 09, Adrien Bavaud 078 868 50 66, Pierre Zwahlen, SG adjoint 079 615 44 33

 

Balthasar Glättli, vice-président de l’Association suisse des locataires
100 années d’engagement pour les locataires
L’Association suisse des locataires (ASLOCA) s’engage depuis cent ans déjà au plan suisse. Le premier congrès national des locataires s’est en effet tenu à Bienne le dimanche 31 janvier 1915. Auteur et historien, Ralph Hug expliquera tout à l’heure des pages d’’histoire des associations de locataires. Vous aurez aujourd’hui aussi la faculté d’entendre des actions vécues avec leurs échecs et leurs succès grâce à Sophie Marty, première accompagnatrice de l’ASLOCA lors de constats des lieux à Lucerne, et Adrien Bavaud, fondateur de la section veveysanne. Ces deux pionniers montrent en exemples tant les services aux membres que les actions de l’ASLOCA à l’attention des collectivités publiques.

L’ASLOCA n’est pas seulement une fédération suisse fêtant ses cent ans, c’est aussi un mouvement qui compte plus de 215’000 membres, organisés en 21 sections. Elle est présente dans tout le pays. Les plus grandes sections comme Genève, Vaud ou Zurich sont des PME avec de nombreux employés, qui délivrent une large palette de services. Ce n’est pas un hasard de voir collaborer des personnes issues de Suisse romande, italienne et alémanique dans l’organisation au plan national. Il y a quatre ans, nous avons adapté notre structure et constitué une organisation suisse unique, à partir des trois faîtières en coordination dans chacune des régions linguistiques. Tandis que les prestations aux locataires restent fournies par les sections, le travail et l’action sur les sujets fédéraux est entreprise par l’ASLOCA Suisse, pour assurer la meilleure considération des droits des locataires, qui forment la grande majorité de notre pays.

Permettez-moi encore quelques mots sur la situation actuelle du logement, avant que nous parlions de notre histoire :

  • Le Conseil fédéral a achevé en septembre 2014 la consultation sur la formule officielle et annoncé un message en avril prochain. Cette formule officielle rendra transparent le loyer précédent lors des changements de locataires.
  • Le 17 décembre dernier, le gouvernement a discuté d’un rapport comportant des recommandations. Ce rapport résultait du dialogue que les villes, les cantons ont entamé avec la Confédération autour du logement. Les recommandations demeurent malheureusement beaucoup trop modestes dans leur ensemble. Il est singulièrement dérangeant que la Confédération n’assure pas une responsabilité plus forte en politique du logement et qu’elle laisse aux cantons et aux villes la mise en oeuvre de mesures efficaces.
  • Le Conseil fédéral n’introduira pas davantage un droit de préemption des communes. Il n’a rien dit des terrains appartenant aux Chemins de fer fédéraux. Ces aires se trouvent souvent près des gares et proches des centres villes. Elles se situent dans des régions souffrant de la pénurie de logements. Il s’agit de biensfonds acquis pour un objectif d’utilité publique. S’ils ne sont plus nécessaires au rail, ils doivent être mis à disposition pour y construire des logements à loyer modéré aussi. Le gouvernement se prononcera tout prochainement sur les buts stratégiques des CFF 2015-2018. Il doit renoncer à contraindre le secteur immobilier des CFF aux rendements usuels de cette branche économique. Nous avons écrit cet automne à Madame Doris Leuthard, conseillère fédérale, et avons souligné à nouveau notre demande par le dépôt d’une pétition il y a huit jours.

C’est démontré : notre organisation centenaire a encore beaucoup à faire. Nous continuerons donc de nous engager pour les droits des locataires. Mais nous fêterons aussi ce beau siècle d’actions. Nous vous invitons donc cordialement à notre soirée jubilaire, qui aura lieu vendredi 30 janvier à Bienne en présence du conseiller fédéral Alain Berset.

 

Ralph Hug, historien et auteur
Un siècle d’histoire des locataires
« Il faut un appui des pouvoirs publics »

Les associations de locataires sont apparues à la fin du 19ème siècle. Elles résultent des mutations profondes de la société. En 1915, la fédération nationale a été fondée à Bienne, le mouvement suisse des locataires naissait.

La première association des locataires en Suisse a été créée à Bâle en 1891. La même année, une association de locataires a également été fondée à Zurich. Le but inscrit dans les statuts était la « défense des intérêts des locataires à se loger ». Un second objectif était de construire par l’Etat des « logements sains et bon marché ». En troisième lieu venait le postulat d’une « législation adéquate en faveur du logement ».

Le modèle allemand
Les premières associations de locataires ont vu le jour dans la mouvance des syndicats et des coopératives de consommation. Le modèle venait d’Allemagne. Les racines des associations de locataires sont à rechercher dans les mutations de la société au cours du 19ème siècle. L’industrialisation, l‘urbanisation entraînèrent de plus en plus d’hommes et de femmes en ville. En raison de cet afflux constant, les conditions de logement se sont continuellement détériorées. De surcroît, des propriétaires ont découvert que la location pouvait être une bonne affaire.

Les associations de locataires furent aussi une réaction aux associations de propriétaires fonciers et immobiliers. Ces dernières s’étaient constituées peu auparavant. Il existait aussi des raisons locales spécifiques. L’association bâloise des locataires était le fruit d’une sorte d’« enquête sur le logement » menée en 1889. Cette investigation fut la première analyse publiée de la situation misérable du logement dans une ville suisse. Elle mit en évidence les logements souvent étriqués, sombres, humides et confinés, dans lesquelles des gens étaient contraints de vivre.

Des bailleurs féroces usuriers
Les abus appelaient des réformes. Au premier plan, on trouvait la lutte pour une meilleure hygiène et contre la tuberculose. « A chaque logement, ses cabinets » revendiquait-on. Le problème du logement devint part de la question sociale. La polémique enfla. Dans les premiers écrits des associations des locataires, on trouve des discours incendiaires contre le « féodalisme locatif », « la tyrannie locative » et les « bailleurs, usuriers féroces ». Etaient visés les bailleurs à la recherche de profits.

Le président de l’association bâloise des locataires, Wilhelm Arnold, décrit en 1891 dans une brochure la situation d‘urgence régnant à Bâle. A titre d‘exemple, il cite un charpentier. Celui-ci vit alors avec sa femme et leurs cinq enfants dans un logement d’un volume de 19,2 m3. Arnold constate que l’initiative privée ne résout pas la question du logement. Il ajoute : « Nous demandons une aide de la collectivité publique. »

Homme politique de gauche, Charles Naine partageait ce point de vue. Dans une brochure portant le titre «La question du logement à Lausanne», il exige de la Ville qu’elle soustraie du terrain à la spéculation pour y bâtir des logements bon marché. Il prend l’exemple inacceptable d’un immeuble qui en 1888 coûtait encore 30’000 francs. En 1912, le prix avait grimpé à 105’000 francs, et donc plus que triplé.

Euphorie associative
Au tournant du siècle, la plupart des grandes villes avaient leur association de locataires : Zurich, Bâle, Berne, Genève, St-Gall, mais également des localités comme Schaffhouse ou Goldach SG. La plus puissante était l’association des locataires de Zurich. Dix ans après sa fondation, elle a pu ouvrir un secrétariat et une agence de location. Cette dernière s’est vue remplacée en 1906 par une agence du logement de la ville. L’association zurichoise crée également la coopérative zurichoise de construction et d’épargne, afin de diminuer la dépendance aux bailleurs en disposant de propres logements. L’association lance aussi des formules de bail à loyer et le journal « Der Wohnungsmieter ». Durant une certaine période, il y eut même un tribunal arbitral paritaire pour les conflits de loyer. C’est un précurseur de l’autorité officielle de conciliation ultérieure.

Les associations de locataires se sont mêlées de politique. A Bâle, une loi sur le logement est élaborée avant le tournant du siècle. Elle échoue toutefois en votation populaire. L’association bernoise des locataires, fondée en 1899, lance une initiative pour la construction d’immeubles locatifs urbains d’appartements de 2 et 3 pièces. Cette initiative échoue aussi. L’association saint-galloise fondée en 1898 a eu plus de succès. Elle crée une coopérative de construction pour des logements ouvriers, qui bâtit douze immeubles locatifs coquets, interdits à la revente. La ville de Suisse orientale, alors en plein boom textile, a participé à l’opération par une contribution financière.

Classes moyennes
Toutes les tentatives n’ont cependant pas été couronnées de succès. A Winterthour, l’association des locataires fondée en 1899 est rapidement dissoute. A Schaffhouse, elle s’est certes maintenue mais s’est contentée d’« exister dans un rôle contemplatif », comme la critique l’a mentionné. Le nombre de membres y oscillait entre 100 et près de 500. L’association zurichoise en comptait 520, Berne 200 et St-Gall 150. D’un point de vue social, la grande majorité des membres était issue de la classe moyenne et non pas de la classe ouvrière. Une explication pourrait en être le bas niveau des salaires, qui rendait impossible une dépense conséquente de cotisation annuelle.

Les militants de défense des locataires se plaignaient alors déjà du faible degré d’organisation. Que seule une petite part des locataires soit groupée en associations, alors que les propriétaires immobiliers étaient bien organisés, soulevait bien des questions. Alors même que les locataires constituaient la majorité du pays. A Zurich vers 1905, il y avait 5’000 bailleurs contre 22’000 locataires. Au regard de ces proportions, ces derniers devaient apprendre à exercer leur réel pouvoir, écrivait Paul Pflüger. Pasteur, P. Pflüger présidait l’association zurichoise des locataires et en défendait vivement la cause. De 1910 à 1923, il fut membre de l’exécutif de la ville. C’est en bonne partie grâce à lui que Zurich devint un terreau fertile des coopératives d’habitation.

Les revendications politiques des associations s’adressaient tant aux autorités des villes qu’à la Confédération. Les exigences portaient sur la construction de logements communaux, l’instauration de services municipaux du logement, de même que l’engagement d’inspecteurs pour éviter les logements insalubres. Il faut relever que la collectivité publique fut à cette époque déjà priée de ne plus vendre de terrains à des privés. Sur le plan fédéral, les représentants des locataires réclamaient plus de protection et un meilleur droit du bail.

Naissance de l’Association suisse des locataires
Des tentatives de s’organiser au niveau suisse eurent lieu déjà avant la Première Guerre mondiale. La constitution d’une faîtière nationale aboutit finalement en 1915. Le dimanche 31 janvier, 25 délégués se réunissent en congrès à Bienne à l‘hôtel « Schweizerhaus ». Ils fondent l’Association suisse des locataires. La presse n’y est pas admise. Comme les actes de fondation n’existent plus, les détails restent inconnus. Ce n’est qu’à partir de 1919 que l’on dispose de documents. L’Association suisse comportait alors 18 sections. En 1929, il existe une trentaine de sections déjà à travers toute la Suisse.

Les organisations de locataires tentent de gagner des membres en leur offrant des services. Avec l’affiliation, elles proposent déjà une consultation juridique gratuite, une assurance couvrant des dommages ainsi qu’une information sur les sujets divers touchant à la location. Il y avait également des offres intéressantes d’entreprises de déménagement. En dépit d’une rhétorique de lutte des classes, elles coopèrent avec les associations de propriétaires et lancent des contrats paritaires de location. Ceux-ci comportaient souvent en annexe un règlement de maison, jardin et déchets avec des clauses détaillées. Ainsi, il était par exemple interdit de laisser du linge suspendu sur les lieux d’étendage les dimanches et jours fériés.

Grèves de locataires
Les problèmes locatifs deviennent parfois si aigus qu’éclatent des conflits non conventionnels. Les grèves de locataires en sont un exemple. Il y en eut à Zurich dans des années trente très tendues, mais aussi dans la Genève des années septante. La grève, soit le refus à titre transitoire des hausses de loyer, constituait le point culminant de la résistance contre les loyers chers et les hausses exagérées. A Zurich, sur fond d’action partisane, le Parti communiste appela à la grève en 1932 dans le quartier ouvrier du Kreis 4. Même si celle-ci a été bien suivie, l’action, qui n’était pas soutenue par l’association des locataires, n’a pas porté ses fruits.

Par contre, la grève à Genève en 1977 a touché plusieurs grands ensembles, dont celui de Göhner à la périphérie de la ville. Les locataires concernés par une hausse de loyer se sont groupés eux-mêmes en association. Relevons qu’un des propriétaires visés par la grève était le syndicat de la branche métallurgique et horlogère FTMH, qui voulait mettre à disposition des logements à loyer modéré dans ses immeubles. De telles grèves sont restées exceptionnelles en Suisse. Contrairement à l’Italie ou à la France par exemple, où des groupes de locataires ont cessé parfois de payer leurs loyers pour protester contre la spéculation et les hausses exorbitantes.

 

Ralph Hug, historien et auteur
L’évolution du droit du bail en Suisse

Durant des décennies, le Conseil fédéral a réagi par droit d’urgence à la situation de misère du logement. Parce que le Parlement ne voulait pas d’un droit du bail à part entière : ill s’est longtemps accroché à des dispositions minimales du Code des obligations.

Lorsque les premières associations de locataires se créent vers 1890, il n’y avait pas encore de droit du bail. Mais uniquement quelques dispositions dans le Code des obligations (CO) sur le contrat de bail à loyer. Il y a eu peu de changements par la suite. Le libéralisme régnait sans partage. On pensait que quelques règles de droit privé suffiraient pour aménager les rapports locatifs.

Droit de nécessité durant la guerre
Durant la Première Guerre mondiale de 1914-18 déjà, le Conseil fédéral a dû adopter un droit d’urgence. Les familles n’étaient en effet plus en mesure de payer leur loyer, car les pères accomplissaient leur service militaire sans indemnités pour perte de gain à l’époque. De nombreuses personnes se trouvaient menacées d’expulsion de chez eux. Le Conseil fédéral réagit en prolongeant les délais préalables à l’expulsion du logement.

A la fin de la guerre, la situation ne s’améliore guère. Le Conseil fédéral accorde aux cantons le droit d’introduire des dispositions contre les hausses abusives de loyer et les résiliations injustifiées. Peu de temps après, il regroupe les dispositions urgentes des années de guerre. La possibilité de réduire le loyer initial est introduite parmi d’autres. Cet instrument n’est donc en rien une invention récente. Il est alors également possible d’annuler des résiliations.

Contrôle public des loyers
Avant la Deuxième Guerre mondiale, le Conseil fédéral introduit un contrôle des prix pour lutter contre le renchérissement important. Les loyers sont aussi concernés. Le Département de l’économie publique approuve dès lors chaque hausse de loyer. Une fois la guerre éclatée en 1939, des loyers maximums, qu’aucun bailleur n’a le droit de dépasser, sont même fixés. Les autorités peuvent aussi abaisser les loyers abusifs. Après la guerre, le contrôle des loyers subsiste car la pénurie de logements perdure. Ce n’est qu’en 1950 que les bailleurs, sans adaptations des prix durant sept ans, ont pu augmenter les loyers de 10%.

Au cours de la période de haute conjoncture des années 60, on construit à nouveau davantage de logements, et la situation se détend. La Confédération fait marche arrière et lève progressivement le contrôle des loyers. Les milieux bourgeois soutiennent qu’on doit à présent miser sur un marché libre du logement. Des restrictions pour protéger les locataires sont dites inutiles. Les associations de locataires défendent la position inverse mais sont battues. En 1972, elles réussissent pourtant une percée en votation avec un dispositif constitutionnel, donnant à la Confédération le mandat de lutter contre les abus dans le secteur locatif. C’est ainsi qu’est créée la base de l’actuel droit du bail.

Une régulation nécessaire
Durant un quart de siècle, de 1946 à 1970, la Suisse a connu un contrôle puis une surveillance des loyers. C’est uniquement de 1912 à 1914 et de 1926 à 1936 que les dispositions minimales du CO seules s’appliquaient, comme l’a établi Helen Rohrbach dans un article récent (revue Mietrechtspraxis/mp 2/14). Hors de ces douze années prévalait ainsi un régime d’urgence, sans l’adoption d’un droit du bail durable à part entière.

Rétrospectivement, la législation suisse du bail à loyer apparaît volatile, liée aux circonstances. On a protégé les locataires, puis la protection a été démantelée, en fonction des conditions du marché du logement.

Il n’y a jamais eu dans notre pays un droit du bail évolué et social.

Dans les années 70, sur fond de vagues spéculatives, une législation est mise en place pour combattre les abus. Elle est connue sous l’abréviation AMSL (Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif). Le principe de lutte contre les abus reste aujourd’hui encore déterminant. Les projets qui allaient plus loin ont échoué, tant vers une dérégulation que vers une meilleure protection des locataires. Les tenants de la libéralisation des années 90 n’ont pas réussi à introduire les loyers du marché dans la loi. Et les associations de locataires n’ont pas réussi à découpler les loyers du taux hypothécaire variable pour atténuer la hausse continue (initiative populaire « pour des loyers loyaux »). Cette initiative tout comme un contre-projet ont été rejetés lors des votations de mai 2003. De même, les loyers indexés – projet des années suivantes – n’ont pas obtenu de majorité au Parlement en 2010.

Âpre combat et mini-réforme
Depuis lors, mise à part la nouvelle procédure inscrite au Code de procédure civile, il n’y a eu que de petites réformes par voie d’ordonnance, comme l’introduction dès 2008 du taux hypothécaire de référence pour tous les loyers du pays ou la disposition de l’ordonnance relative aux investissements à plus-value. La Suisse connaît toujours le plus haut niveau des loyers – et de loin – de l’ensemble de l’Europe.

Une révision est en cours : l’extension à tout le pays de la transparence du loyer précédent. Il n’est toutefois pas encore certain qu’une majorité du Parlement soutienne le projet du Conseil fédéral. L’obligation de la formule officielle pour les modifications de loyers n’est pas une exigence révolutionnaire et existe dans plusieurs cantons déjà. Le combat à ce sujet montre à quel point une petite amélioration du droit du bail suscite toujours la controverse.

 

Adrien Bavaud, fondateur de l’ASLOCA Vevey :
« Nous discutions les rénovations et les loyers directement avec les gérances »
« Venant de Bienne, j’emménage en 1970 à Vevey dans un immeuble neuf avec ma famille. Les échelles des peintres étaient encore dans l’appartement. Mes enfants, ma femme et moi avons dû vraiment camper avec nos meubles et endurer la fin des travaux, plus de deux semaines durant ! A Bienne, un tel mépris des locataires n’aurait pas été possible, me suis-je dit. Ce choc est peut-être à la source de mes engagements associatifs ultérieurs.

Je rencontre à Lausanne notamment Jean Queloz et Roland Berdat, tous deux venus du Mouvement populaire des familles (MPF) pour constituer l’AVLOCA de l’époque. En relation avec Pierre Aguet, je suis vite convaincu qu’il faut fonder une section à Vevey. Je réunis les membres du comité nécessaire et trouve des appuis syndicaux et politiques. Au début, nous recrutions dans les bistrots, en mettant un fanion sur la table. A ma propre surprise, 1700 personnes adhèrent à notre section. Des chrétiens-sociaux, PDC, radicaux entrent au comité, que je préside de longues années.

Nous repérions des travaux de rénovation, mettions des flyers dans les boîtes aux lettres de l’immeuble pour prévenir les gens des hausses de loyers. « On nous prend notre grenier, notre cave » s’inquiétaient les habitants. Nous regroupions les locataires et leur expliquions les démarches à entreprendre. A Corsier par exemple, en négociant avec le bailleur, l’ampleur des travaux a été réduite et les hausses prévues ont diminué de 30%. Nous n’étions pas juristes mais des militants qui discutaient directement les réfections et les loyers avec les gérances.

La municipalité a finalement mise à notre disposition une seule salle attenante à l’église. Un soir par semaine, les locataires venaient consulter dans les quatre coins de la salle, faute d’autres espaces. A chaque variation du taux hypothécaire, le travail redoublait. Il fallait affronter des gérances souvent arrogantes. Avec d’autres, nous avons eu un dialogue réel en séances de conciliation. Plus tard, nous nous sommes mieux équipés. Un logiciel nous permettait par exemple de vérifier les décomptes de chauffage, très contestables ces années-là.

Je n’ai jamais compris pourquoi le remplacement des toiles de tente, qui protègent les balcons du soleil, étaient à la charge des locataires. J’ai dû me battre seul, car personne n’osait contester une clause des Règles et usages locatifs vaudois. Juge laïc au Tribunal 2 de district pendant dix ans, mon expérience m’a servi pour convaincre en justice. Ces toiles de tente font l’image de l’immeuble comme les façades ! Les juges m’ont donné raison en 1996, et l’arrêt a fait jurisprudence dans toute la Suisse romande. J’ai fait primer le simple bon sens sur les arguments juridiques. »

Court portrait
Né à Neuchâtel en 1928, Adrien Bavaud a travaillé très jeune comme commissionnaire. Après son apprentissage, il devient un décorateur passionné dans plusieurs villes romandes, proposant aux bijoutiers et horlogers de tout le pays d’orner leurs vitrines. Dès 1945, une grande entreprise horlogère l’emploie à Bienne, durant dix ans d’essor des exportations de montres helvétiques. Adrien y forme des apprentis de Suisse allemande, de Hollande, de Tchécoslovaquie. Il préside bientôt l’Association bernoise des décorateurs. Il enseigne dès 1970 à l’Ecole des arts appliqués de Vevey. Il prépare activement la Fête des Vignerons de 1977 à la commission des costumes. Il s’engage dans la cité, est longtemps membre (PS) du Conseil communal, qu’il préside en 1989. Elu constituant, il prend part aux travaux pour la nouvelle Constitution vaudoise (1999-2002).

 

Sophie Marty, erste Wohnungsabnehmerin des MV Luzern
„Mit Politur, Stahlwatte und Entkalker unterwegs“
1985 wurde ich vom Mieterverband Luzern gefragt, ob ich bereit wäre, als Wohnungsabnehmerin zu wirken. Der bisherige Wohnungsabnehmer arbeitet sowohl für den MV wie auch für die Vermieterseite und dies war nicht mehr akzeptabel. So wurde ich die erste Wohnungsabnehmerin des MV in Luzern. Eine Einführung erhielt ich im Hotel Bern an einem Kurs des MV. Jeder Teilnehmer musste dort ein Hotelzimmer abnehmen. Sonst habe ich mir alles selber angeeignet. Mein Vorteil war, dass ich handwerklich begabt war und in meiner eigenen Wohnung schon immer alles selber machte. Noch heute helfe ich Nachbarn bei kleineren Arbeiten.

Zur Vorbereitung einer Wohnungsabnahme telefonierte ich mit den Mietern, mögliche Probleme wurden vorbesprochen. Schon damals war der Schimmel ein grosses Thema, wichtiger als heute waren Raucherschäden, die Leute rauchten damals noch viel mehr in der Wohnung, die manchmal ganz schwarz vom Rauch waren. Auch Schäden von Hunden waren häufiger. Immer wieder vermittelte ich auch bei Zahlungsrückständen von Mietern, damit die finanziellen Probleme geregelt werden konnten. Dank der Sozialhilfe haben diese Probleme abgenommen.

Ich hatte immer eine Tasche dabei mit Putzmittel um Wände abzuwaschen, Politur hell und dunkel für Türen, Stahlwatte für Platten zu schwärzen, Sicherungen, kleinere Lampen, Wasserpackungen, Schraubenzieher, Anschlüsse für Wasserhahnen, Entkalker, WC-Reiniger, Putzlumpen und –bürsten.

Pro Jahr machte ich rund 100 Wohnungsabnahmen. Einen Schock erlebte ich, als ich bei einem Mieter eine überstellte Wohnung antraf: Alles war einen halben Meter hoch belegt, die Regale übervoll. Ich schindete für den Mieter einen Monat Zeit heraus und ging jeden Morgen um 9 Uhr zu ihm, um zu schauen, was er geräumt hatte. Ein anderer Vermieter wollte in der gleichen Wohnung zum dritten Mal bei einem Mieterwechsel ein verkratztes Fenster verrechnen. Da ich aber die Protokolle der vorhergehenden Wohnungsabnahmen aufbewahrt hatte, kam er damit nicht durch.

Die meisten Wohnungsabnahmen verliefen aber gut, die Mieter nutzten den Wohnungsabnahmedienst des MV, weil sie unsicher waren und froh, dass jemand bei der Abnahme dabei ist. Ich selber habe keine Begabung zum Streiten. Vielleicht konnte ich deshalb zu guten Lösungen beitragen.

Sophie Marty
Sophie Marty, Jahrgang 1925, wurde Anfang der 70er Jahre Mitglied des Vorstands der Luzerner Wohnbaugenossenschaft ABL. Traditionellerweise war ein Vorstandsmitglied im Vorstand des Mieterinnen- und Mieterverbands. Sophie Marty übernahm dieses Aufgabe 1986, ein Jahr nachdem sie ihre Aufgabe als Wohnungsabnehmerin angetreten war. Sie blieb bis 2003 Vorstandsmitglied und machte bis 2005 Wohnungsabnahmen.

Pierre Zwahlen
Secrétaire général adjt
Asloca Suisse

SUISSE – Janvier 1915 – Janvier 2015: 100 ans d’engagement pour les locataires

Plus fortes et plus forts ensemble

« Héritiers de cent ans d’engagement – en appui des locataires comme au plan politique – nous renforçons notre action. » souligne Balthasar Glättli, vice-président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA). Familles et individus s’affilient d’ailleurs plus nombreux depuis des années, rejoignant 215’000 membres dans 22 sections.

A l’initiative de l’association genevoise s’est tenu à Bienne le premier congrès national des locataires le dimanche 31 janvier 1915. C’est l’événement que l’ASLOCA marque bientôt par une soirée du centenaire, célébrée avec le conseiller fédéral Alain Berset, dans la cité ouvrière des origines.

« A rebours du bon sens, la Confédération continue à rejeter sur les cantons et les communes la conduite d’une politique du logement. » a observé Balthasar Glättli, en se référant au rapport présenté par le Conseil fédéral le 17 décembre dernier. Le conseiller national regrette l’inaction gouvernementale face à la pénurie et des loyers qui grimpent malgré les taux planchers. Il a rappelé que les autorités fédérales elles-mêmes avaient su instaurer dans notre pays un contrôle puis une surveillance des loyers, dès 1917 et durant un demi-siècle.

Le vice-président suisse a toutefois aussi relevé l’importance de l’ASLOCA pour conseiller et mieux protéger les locataires. « A l’année, des dizaines de milliers de ménages se font conseiller, obtiennent une aide juridique ou peuvent compter sur des professionnels. » a encore constaté Balthasar Glättli. L’aide individuelle est appréciée : le nombre des membres de l‘ASLOCA augmente chaque année dans le pays.
L’historien Ralph Hug a mis en évidence quelques pans d’une histoire méconnue. Les premières associations de locataires ont émergé en 1891 déjà à Bâle ou Zurich. Des grèves des loyers ont troublé Zurich en 1932 et Genève en 1977 par exemple. Sans assurer une protection suffisante, l’actuel droit du bail date de 1990 et limite les abus les plus criants, endurés par la partie faible au contrat pendant des décennies.
Vétérane lucernoise, Sophie Marty, et Adrien Bavaud, fondateur de la section de Vevey, ont illustré les combats qu’ils ont conduits en pionniers, aux côtés des plus concernés, pour le droit à se loger décemment.

Renseignements supplémentaires : Balthasar Glättli, vice-président, 076 334 33 66, Ralph Hug, historien, 079 628 18 86, Sophie Marty 079 387 59 09, Adrien Bavaud 078 868 50 66, Pierre Zwahlen, SG adjoint 079 615 44 33


Balthasar Glättli, vice-président de l’Association suisse des locataires

100 années d’engagement pour les locataires

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) s’engage depuis cent ans déjà au plan suisse. Le premier congrès national des locataires s’est en effet tenu à Bienne le dimanche 31 janvier 1915. Auteur et historien, Ralph Hug expliquera tout à l’heure des pages d’’histoire des associations de locataires. Vous aurez aujourd’hui aussi la faculté d’entendre des actions vécues avec leurs échecs et leurs succès grâce à Sophie Marty, première accompagnatrice de l’ASLOCA lors de constats des lieux à Lucerne, et Adrien Bavaud, fondateur de la section veveysanne. Ces deux pionniers montrent en exemples tant les services aux membres que les actions de l’ASLOCA à l’attention des collectivités publiques.

L’ASLOCA n’est pas seulement une fédération suisse fêtant ses cent ans, c’est aussi un mouvement qui compte plus de 215’000 membres, organisés en 21 sections. Elle est présente dans tout le pays. Les plus grandes sections comme Genève, Vaud ou Zurich sont des PME avec de nombreux employés, qui délivrent une large palette de services. Ce n’est pas un hasard de voir collaborer des personnes issues de Suisse romande, italienne et alémanique dans l’organisation au plan national. Il y a quatre ans, nous avons adapté notre structure et constitué une organisation suisse unique, à partir des trois faîtières en coordination dans chacune des régions linguistiques. Tandis que les prestations aux locataires restent fournies par les sections, le travail et l’action sur les sujets fédéraux est entreprise par l’ASLOCA Suisse, pour assurer la meilleure considération des droits des locataires, qui forment la grande majorité de notre pays.

Permettez-moi encore quelques mots sur la situation actuelle du logement, avant que nous parlions de notre histoire :

  • Le Conseil fédéral a achevé en septembre 2014 la consultation sur la formule officielle et annoncé un message en avril prochain. Cette formule officielle rendra transparent le loyer précédent lors des changements de locataires.
  • Le 17 décembre dernier, le gouvernement a discuté d’un rapport comportant des recommandations. Ce rapport résultait du dialogue que les villes, les cantons ont entamé avec la Confédération autour du logement. Les recommandations demeurent malheureusement beaucoup trop modestes dans leur ensemble. Il est singulièrement dérangeant que la Confédération n’assure pas une responsabilité plus forte en politique du logement et qu’elle laisse aux cantons et aux villes la mise en oeuvre de mesures efficaces.
  • Le Conseil fédéral n’introduira pas davantage un droit de préemption des communes. Il n’a rien dit des terrains appartenant aux Chemins de fer fédéraux. Ces aires se trouvent souvent près des gares et proches des centres villes. Elles se situent dans des régions souffrant de la pénurie de logements. Il s’agit de biensfonds acquis pour un objectif d’utilité publique. S’ils ne sont plus nécessaires au rail, ils doivent être mis à disposition pour y construire des logements à loyer modéré aussi. Le gouvernement se prononcera tout prochainement sur les buts stratégiques des CFF 2015-2018. Il doit renoncer à contraindre le secteur immobilier des CFF aux rendements usuels de cette branche économique. Nous avons écrit cet automne à Madame Doris Leuthard, conseillère fédérale, et avons souligné à nouveau notre demande par le dépôt d’une pétition il y a huit jours.

C’est démontré : notre organisation centenaire a encore beaucoup à faire. Nous continuerons donc de nous engager pour les droits des locataires. Mais nous fêterons aussi ce beau siècle d’actions. Nous vous invitons donc cordialement à notre soirée jubilaire, qui aura lieu vendredi 30 janvier à Bienne en présence du conseiller fédéral Alain Berset.


Ralph Hug, historien et auteur

Un siècle d’histoire des locataires
« Il faut un appui des pouvoirs publics »

Les associations de locataires sont apparues à la fin du 19ème siècle. Elles résultent des mutations profondes de la société. En 1915, la fédération nationale a été fondée à Bienne, le mouvement suisse des locataires naissait.

La première association des locataires en Suisse a été créée à Bâle en 1891. La même année, une association de locataires a également été fondée à Zurich. Le but inscrit dans les statuts était la « défense des intérêts des locataires à se loger ». Un second objectif était de construire par l’Etat des « logements sains et bon marché ». En troisième lieu venait le postulat d’une « législation adéquate en faveur du logement ».

Le modèle allemand

Les premières associations de locataires ont vu le jour dans la mouvance des syndicats et des coopératives de consommation. Le modèle venait d’Allemagne. Les racines des associations de locataires sont à rechercher dans les mutations de la société au cours du 19ème siècle. L’industrialisation, l‘urbanisation entraînèrent de plus en plus d’hommes et de femmes en ville. En raison de cet afflux constant, les conditions de logement se sont continuellement détériorées. De surcroît, des propriétaires ont découvert que la location pouvait être une bonne affaire.

Les associations de locataires furent aussi une réaction aux associations de propriétaires fonciers et immobiliers. Ces dernières s’étaient constituées peu auparavant. Il existait aussi des raisons locales spécifiques. L’association bâloise des locataires était le fruit d’une sorte d’« enquête sur le logement » menée en 1889. Cette investigation fut la première analyse publiée de la situation misérable du logement dans une ville suisse. Elle mit en évidence les logements souvent étriqués, sombres, humides et confinés, dans lesquelles des gens étaient contraints de vivre.

Des bailleurs féroces usuriers

Les abus appelaient des réformes. Au premier plan, on trouvait la lutte pour une meilleure hygiène et contre la tuberculose. « A chaque logement, ses cabinets » revendiquait-on. Le problème du logement devint part de la question sociale. La polémique enfla. Dans les premiers écrits des associations des locataires, on trouve des discours incendiaires contre le « féodalisme locatif »« la tyrannie locative » et les « bailleurs, usuriers féroces ». Etaient visés les bailleurs à la recherche de profits.

Le président de l’association bâloise des locataires, Wilhelm Arnold, décrit en 1891 dans une brochure la situation d‘urgence régnant à Bâle. A titre d‘exemple, il cite un charpentier. Celui-ci vit alors avec sa femme et leurs cinq enfants dans un logement d’un volume de 19,2 m3. Arnold constate que l’initiative privée ne résout pas la question du logement. Il ajoute : « Nous demandons une aide de la collectivité publique. »

Homme politique de gauche, Charles Naine partageait ce point de vue. Dans une brochure portant le titre «La question du logement à Lausanne», il exige de la Ville qu’elle soustraie du terrain à la spéculation pour y bâtir des logements bon marché. Il prend l’exemple inacceptable d’un immeuble qui en 1888 coûtait encore 30’000 francs. En 1912, le prix avait grimpé à 105’000 francs, et donc plus que triplé.

Euphorie associative

Au tournant du siècle, la plupart des grandes villes avaient leur association de locataires : Zurich, Bâle, Berne, Genève, St-Gall, mais également des localités comme Schaffhouse ou Goldach SG. La plus puissante était l’association des locataires de Zurich. Dix ans après sa fondation, elle a pu ouvrir un secrétariat et une agence de location. Cette dernière s’est vue remplacée en 1906 par une agence du logement de la ville. L’association zurichoise crée également la coopérative zurichoise de construction et d’épargne, afin de diminuer la dépendance aux bailleurs en disposant de propres logements. L’association lance aussi des formules de bail à loyer et le journal « Der Wohnungsmieter ». Durant une certaine période, il y eut même un tribunal arbitral paritaire pour les conflits de loyer. C’est un précurseur de l’autorité officielle de conciliation ultérieure.

Les associations de locataires se sont mêlées de politique. A Bâle, une loi sur le logement est élaborée avant le tournant du siècle. Elle échoue toutefois en votation populaire. L’association bernoise des locataires, fondée en 1899, lance une initiative pour la construction d’immeubles locatifs urbains d’appartements de 2 et 3 pièces. Cette initiative échoue aussi. L’association saint-galloise fondée en 1898 a eu plus de succès. Elle crée une coopérative de construction pour des logements ouvriers, qui bâtit douze immeubles locatifs coquets, interdits à la revente. La ville de Suisse orientale, alors en plein boom textile, a participé à l’opération par une contribution financière.

Classes moyennes

Toutes les tentatives n’ont cependant pas été couronnées de succès. A Winterthour, l’association des locataires fondée en 1899 est rapidement dissoute. A Schaffhouse, elle s’est certes maintenue mais s’est contentée d’« exister dans un rôle contemplatif », comme la critique l’a mentionné. Le nombre de membres y oscillait entre 100 et près de 500. L’association zurichoise en comptait 520, Berne 200 et St-Gall 150. D’un point de vue social, la grande majorité des membres était issue de la classe moyenne et non pas de la classe ouvrière. Une explication pourrait en être le bas niveau des salaires, qui rendait impossible une dépense conséquente de cotisation annuelle.

Les militants de défense des locataires se plaignaient alors déjà du faible degré d’organisation. Que seule une petite part des locataires soit groupée en associations, alors que les propriétaires immobiliers étaient bien organisés, soulevait bien des questions. Alors même que les locataires constituaient la majorité du pays. A Zurich vers 1905, il y avait 5’000 bailleurs contre 22’000 locataires. Au regard de ces proportions, ces derniers devaient apprendre à exercer leur réel pouvoir, écrivait Paul Pflüger. Pasteur, P. Pflüger présidait l’association zurichoise des locataires et en défendait vivement la cause. De 1910 à 1923, il fut membre de l’exécutif de la ville. C’est en bonne partie grâce à lui que Zurich devint un terreau fertile des coopératives d’habitation.

Les revendications politiques des associations s’adressaient tant aux autorités des villes qu’à la Confédération. Les exigences portaient sur la construction de logements communaux, l’instauration de services municipaux du logement, de même que l’engagement d’inspecteurs pour éviter les logements insalubres. Il faut relever que la collectivité publique fut à cette époque déjà priée de ne plus vendre de terrains à des privés. Sur le plan fédéral, les représentants des locataires réclamaient plus de protection et un meilleur droit du bail.

Naissance de l’Association suisse des locataires

Des tentatives de s’organiser au niveau suisse eurent lieu déjà avant la Première Guerre mondiale. La constitution d’une faîtière nationale aboutit finalement en 1915. Le dimanche 31 janvier, 25 délégués se réunissent en congrès à Bienne à l‘hôtel « Schweizerhaus ». Ils fondent l’Association suisse des locataires. La presse n’y est pas admise. Comme les actes de fondation n’existent plus, les détails restent inconnus. Ce n’est qu’à partir de 1919 que l’on dispose de documents. L’Association suisse comportait alors 18 sections. En 1929, il existe une trentaine de sections déjà à travers toute la Suisse.

Les organisations de locataires tentent de gagner des membres en leur offrant des services. Avec l’affiliation, elles proposent déjà une consultation juridique gratuite, une assurance couvrant des dommages ainsi qu’une information sur les sujets divers touchant à la location. Il y avait également des offres intéressantes d’entreprises de déménagement. En dépit d’une rhétorique de lutte des classes, elles coopèrent avec les associations de propriétaires et lancent des contrats paritaires de location. Ceux-ci comportaient souvent en annexe un règlement de maison, jardin et déchets avec des clauses détaillées. Ainsi, il était par exemple interdit de laisser du linge suspendu sur les lieux d’étendage les dimanches et jours fériés.

Grèves de locataires

Les problèmes locatifs deviennent parfois si aigus qu’éclatent des conflits non conventionnels. Les grèves de locataires en sont un exemple. Il y en eut à Zurich dans des années trente très tendues, mais aussi dans la Genève des années septante. La grève, soit le refus à titre transitoire des hausses de loyer, constituait le point culminant de la résistance contre les loyers chers et les hausses exagérées. A Zurich, sur fond d’action partisane, le Parti communiste appela à la grève en 1932 dans le quartier ouvrier du Kreis 4. Même si celle-ci a été bien suivie, l’action, qui n’était pas soutenue par l’association des locataires, n’a pas porté ses fruits.

Par contre, la grève à Genève en 1977 a touché plusieurs grands ensembles, dont celui de Göhner à la périphérie de la ville. Les locataires concernés par une hausse de loyer se sont groupés eux-mêmes en association. Relevons qu’un des propriétaires visés par la grève était le syndicat de la branche métallurgique et horlogère FTMH, qui voulait mettre à disposition des logements à loyer modéré dans ses immeubles. De telles grèves sont restées exceptionnelles en Suisse. Contrairement à l’Italie ou à la France par exemple, où des groupes de locataires ont cessé parfois de payer leurs loyers pour protester contre la spéculation et les hausses exorbitantes.


Ralph Hug, historien et auteur

L’évolution du droit du bail en Suisse

Durant des décennies, le Conseil fédéral a réagi par droit d’urgence à la situation de misère du logement. Parce que le Parlement ne voulait pas d’un droit du bail à part entière : ill s’est longtemps accroché à des dispositions minimales du Code des obligations.

Lorsque les premières associations de locataires se créent vers 1890, il n’y avait pas encore de droit du bail. Mais uniquement quelques dispositions dans le Code des obligations (CO) sur le contrat de bail à loyer. Il y a eu peu de changements par la suite. Le libéralisme régnait sans partage. On pensait que quelques règles de droit privé suffiraient pour aménager les rapports locatifs.

Droit de nécessité durant la guerre

Durant la Première Guerre mondiale de 1914-18 déjà, le Conseil fédéral a dû adopter un droit d’urgence. Les familles n’étaient en effet plus en mesure de payer leur loyer, car les pères accomplissaient leur service militaire sans indemnités pour perte de gain à l’époque. De nombreuses personnes se trouvaient menacées d’expulsion de chez eux. Le Conseil fédéral réagit en prolongeant les délais préalables à l’expulsion du logement.

A la fin de la guerre, la situation ne s’améliore guère. Le Conseil fédéral accorde aux cantons le droit d’introduire des dispositions contre les hausses abusives de loyer et les résiliations injustifiées. Peu de temps après, il regroupe les dispositions urgentes des années de guerre. La possibilité de réduire le loyer initial est introduite parmi d’autres. Cet instrument n’est donc en rien une invention récente. Il est alors également possible d’annuler des résiliations.

Contrôle public des loyers

Avant la Deuxième Guerre mondiale, le Conseil fédéral introduit un contrôle des prix pour lutter contre le renchérissement important. Les loyers sont aussi concernés. Le Département de l’économie publique approuve dès lors chaque hausse de loyer. Une fois la guerre éclatée en 1939, des loyers maximums, qu’aucun bailleur n’a le droit de dépasser, sont même fixés. Les autorités peuvent aussi abaisser les loyers abusifs. Après la guerre, le contrôle des loyers subsiste car la pénurie de logements perdure. Ce n’est qu’en 1950 que les bailleurs, sans adaptations des prix durant sept ans, ont pu augmenter les loyers de 10%.

Au cours de la période de haute conjoncture des années 60, on construit à nouveau davantage de logements, et la situation se détend. La Confédération fait marche arrière et lève progressivement le contrôle des loyers. Les milieux bourgeois soutiennent qu’on doit à présent miser sur un marché libre du logement. Des restrictions pour protéger les locataires sont dites inutiles. Les associations de locataires défendent la position inverse mais sont battues. En 1972, elles réussissent pourtant une percée en votation avec un dispositif constitutionnel, donnant à la Confédération le mandat de lutter contre les abus dans le secteur locatif. C’est ainsi qu’est créée la base de l’actuel droit du bail.

Une régulation nécessaire

Durant un quart de siècle, de 1946 à 1970, la Suisse a connu un contrôle puis une surveillance des loyers. C’est uniquement de 1912 à 1914 et de 1926 à 1936 que les dispositions minimales du CO seules s’appliquaient, comme l’a établi Helen Rohrbach dans un article récent (revue Mietrechtspraxis/mp 2/14). Hors de ces douze années prévalait ainsi un régime d’urgence, sans l’adoption d’un droit du bail durable à part entière.

Rétrospectivement, la législation suisse du bail à loyer apparaît volatile, liée aux circonstances. On a protégé les locataires, puis la protection a été démantelée, en fonction des conditions du marché du logement.

Il n’y a jamais eu dans notre pays un droit du bail évolué et social.

Dans les années 70, sur fond de vagues spéculatives, une législation est mise en place pour combattre les abus. Elle est connue sous l’abréviation AMSL (Arrêté fédéral instituant des mesures contre les abus dans le secteur locatif). Le principe de lutte contre les abus reste aujourd’hui encore déterminant. Les projets qui allaient plus loin ont échoué, tant vers une dérégulation que vers une meilleure protection des locataires. Les tenants de la libéralisation des années 90 n’ont pas réussi à introduire les loyers du marché dans la loi. Et les associations de locataires n’ont pas réussi à découpler les loyers du taux hypothécaire variable pour atténuer la hausse continue (initiative populaire « pour des loyers loyaux »). Cette initiative tout comme un contre-projet ont été rejetés lors des votations de mai 2003. De même, les loyers indexés – projet des années suivantes – n’ont pas obtenu de majorité au Parlement en 2010.

Âpre combat et mini-réforme

Depuis lors, mise à part la nouvelle procédure inscrite au Code de procédure civile, il n’y a eu que de petites réformes par voie d’ordonnance, comme l’introduction dès 2008 du taux hypothécaire de référence pour tous les loyers du pays ou la disposition de l’ordonnance relative aux investissements à plus-value. La Suisse connaît toujours le plus haut niveau des loyers – et de loin – de l’ensemble de l’Europe.

Une révision est en cours : l’extension à tout le pays de la transparence du loyer précédent. Il n’est toutefois pas encore certain qu’une majorité du Parlement soutienne le projet du Conseil fédéral. L’obligation de la formule officielle pour les modifications de loyers n’est pas une exigence révolutionnaire et existe dans plusieurs cantons déjà. Le combat à ce sujet montre à quel point une petite amélioration du droit du bail suscite toujours la controverse.


Adrien Bavaud, fondateur de l’ASLOCA Vevey :
« Nous discutions les rénovations et les loyers directement avec les gérances »

« Venant de Bienne, j’emménage en 1970 à Vevey dans un immeuble neuf avec ma famille. Les échelles des peintres étaient encore dans l’appartement. Mes enfants, ma femme et moi avons dû vraiment camper avec nos meubles et endurer la fin des travaux, plus de deux semaines durant ! A Bienne, un tel mépris des locataires n’aurait pas été possible, me suis-je dit. Ce choc est peut-être à la source de mes engagements associatifs ultérieurs.

Je rencontre à Lausanne notamment Jean Queloz et Roland Berdat, tous deux venus du Mouvement populaire des familles (MPF) pour constituer l’AVLOCA de l’époque. En relation avec Pierre Aguet, je suis vite convaincu qu’il faut fonder une section à Vevey. Je réunis les membres du comité nécessaire et trouve des appuis syndicaux et politiques. Au début, nous recrutions dans les bistrots, en mettant un fanion sur la table. A ma propre surprise, 1700 personnes adhèrent à notre section. Des chrétiens-sociaux, PDC, radicaux entrent au comité, que je préside de longues années.

Nous repérions des travaux de rénovation, mettions des flyers dans les boîtes aux lettres de l’immeuble pour prévenir les gens des hausses de loyers. « On nous prend notre grenier, notre cave » s’inquiétaient les habitants. Nous regroupions les locataires et leur expliquions les démarches à entreprendre. A Corsier par exemple, en négociant avec le bailleur, l’ampleur des travaux a été réduite et les hausses prévues ont diminué de 30%. Nous n’étions pas juristes mais des militants qui discutaient directement les réfections et les loyers avec les gérances.

La municipalité a finalement mise à notre disposition une seule salle attenante à l’église. Un soir par semaine, les locataires venaient consulter dans les quatre coins de la salle, faute d’autres espaces. A chaque variation du taux hypothécaire, le travail redoublait. Il fallait affronter des gérances souvent arrogantes. Avec d’autres, nous avons eu un dialogue réel en séances de conciliation. Plus tard, nous nous sommes mieux équipés. Un logiciel nous permettait par exemple de vérifier les décomptes de chauffage, très contestables ces années-là.

Je n’ai jamais compris pourquoi le remplacement des toiles de tente, qui protègent les balcons du soleil, étaient à la charge des locataires. J’ai dû me battre seul, car personne n’osait contester une clause des Règles et usages locatifs vaudois. Juge laïc au Tribunal 2 de district pendant dix ans, mon expérience m’a servi pour convaincre en justice. Ces toiles de tente font l’image de l’immeuble comme les façades ! Les juges m’ont donné raison en 1996, et l’arrêt a fait jurisprudence dans toute la Suisse romande. J’ai fait primer le simple bon sens sur les arguments juridiques. »

Court portrait

Né à Neuchâtel en 1928, Adrien Bavaud a travaillé très jeune comme commissionnaire. Après son apprentissage, il devient un décorateur passionné dans plusieurs villes romandes, proposant aux bijoutiers et horlogers de tout le pays d’orner leurs vitrines. Dès 1945, une grande entreprise horlogère l’emploie à Bienne, durant dix ans d’essor des exportations de montres helvétiques. Adrien y forme des apprentis de Suisse allemande, de Hollande, de Tchécoslovaquie. Il préside bientôt l’Association bernoise des décorateurs. Il enseigne dès 1970 à l’Ecole des arts appliqués de Vevey. Il prépare activement la Fête des Vignerons de 1977 à la commission des costumes. Il s’engage dans la cité, est longtemps membre (PS) du Conseil communal, qu’il préside en 1989. Elu constituant, il prend part aux travaux pour la nouvelle Constitution vaudoise (1999-2002).


Sophie Marty, erste Wohnungsabnehmerin des MV Luzern

„Mit Politur, Stahlwatte und Entkalker unterwegs“

1985 wurde ich vom Mieterverband Luzern gefragt, ob ich bereit wäre, als Wohnungsabnehmerin zu wirken. Der bisherige Wohnungsabnehmer arbeitet sowohl für den MV wie auch für die Vermieterseite und dies war nicht mehr akzeptabel. So wurde ich die erste Wohnungsabnehmerin des MV in Luzern. Eine Einführung erhielt ich im Hotel Bern an einem Kurs des MV. Jeder Teilnehmer musste dort ein Hotelzimmer abnehmen. Sonst habe ich mir alles selber angeeignet. Mein Vorteil war, dass ich handwerklich begabt war und in meiner eigenen Wohnung schon immer alles selber machte. Noch heute helfe ich Nachbarn bei kleineren Arbeiten.

Zur Vorbereitung einer Wohnungsabnahme telefonierte ich mit den Mietern, mögliche Probleme wurden vorbesprochen. Schon damals war der Schimmel ein grosses Thema, wichtiger als heute waren Raucherschäden, die Leute rauchten damals noch viel mehr in der Wohnung, die manchmal ganz schwarz vom Rauch waren. Auch Schäden von Hunden waren häufiger. Immer wieder vermittelte ich auch bei Zahlungsrückständen von Mietern, damit die finanziellen Probleme geregelt werden konnten. Dank der Sozialhilfe haben diese Probleme abgenommen.

Ich hatte immer eine Tasche dabei mit Putzmittel um Wände abzuwaschen, Politur hell und dunkel für Türen, Stahlwatte für Platten zu schwärzen, Sicherungen, kleinere Lampen, Wasserpackungen, Schraubenzieher, Anschlüsse für Wasserhahnen, Entkalker, WC-Reiniger, Putzlumpen und –bürsten.

Pro Jahr machte ich rund 100 Wohnungsabnahmen. Einen Schock erlebte ich, als ich bei einem Mieter eine überstellte Wohnung antraf: Alles war einen halben Meter hoch belegt, die Regale übervoll. Ich schindete für den Mieter einen Monat Zeit heraus und ging jeden Morgen um 9 Uhr zu ihm, um zu schauen, was er geräumt hatte. Ein anderer Vermieter wollte in der gleichen Wohnung zum dritten Mal bei einem Mieterwechsel ein verkratztes Fenster verrechnen. Da ich aber die Protokolle der vorhergehenden Wohnungsabnahmen aufbewahrt hatte, kam er damit nicht durch.

Die meisten Wohnungsabnahmen verliefen aber gut, die Mieter nutzten den Wohnungsabnahmedienst des MV, weil sie unsicher waren und froh, dass jemand bei der Abnahme dabei ist. Ich selber habe keine Begabung zum Streiten. Vielleicht konnte ich deshalb zu guten Lösungen beitragen.

Sophie Marty

Sophie Marty, Jahrgang 1925, wurde Anfang der 70er Jahre Mitglied des Vorstands der Luzerner Wohnbaugenossenschaft ABL. Traditionellerweise war ein Vorstandsmitglied im Vorstand des Mieterinnen- und Mieterverbands. Sophie Marty übernahm dieses Aufgabe 1986, ein Jahr nachdem sie ihre Aufgabe als Wohnungsabnehmerin angetreten war. Sie blieb bis 2003 Vorstandsmitglied und machte bis 2005 Wohnungsabnahmen.

Pierre Zwahlen
Secrétaire général adjt
Asloca Suisse