COVID-19 – L’inaction du Conseil fédéral met en péril les droits des locataires de surfaces commerciales

Lors de sa conférence de presse d’aujourd’hui, le Conseil fédéral a demandé aux locataires et propriétaires de locaux fermés suite à la décision du 16 mars 2020 de trouver un accord à l’amiable pour le paiement des loyers durant la crise du Covid-19. L’Association suisse des locataires (Asloca) critique vivement cette approche car elle reprend les positions des milieux immobiliers et ne fait que repousser les problèmes. L’écrasante majorité des locataires est en position de faiblesse face aux propriétaires et pourrait perdre ses droits en acceptant des accords désavantageux avec le propriétaire. L’Asloca invite donc le Conseil fédéral à prendre ses responsabilités et à mettre en place des mesures au niveau national, qui protège les droits des locataires garantis dans la Constitution. Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle également les locataires à faire valoir sans tarder leurs droits et, s’il le faut, à saisir les autorités judiciaires.

Malgré la fermeture de certains commerces décidée le 16 mars, la plupart des PME doivent encore payer la totalité de leur loyer. Certains propriétaires privés ont fait des concessions aux petites entreprises. Toutefois, les grandes sociétés immobilières en particulier n’entreprennent pratiquement aucune démarche pour soulager leurs locataires. Les négociations au plus haut niveau politique entre propriétaires et locataires n’ont encore abouti à aucun résultat. “Le Conseil fédéral est maintenant d’autant plus obligé de prendre la barre et d’assurer rapidement une clarification nationale qui protège pleinement les droits constitutionnellement garantis des locataires”, déclare Carlo Sommaruga, président de l’Asloca Suisse.

“Une solution à l’amiable peut sembler adaptée en apparence mais, dans une telle situation de négociation, les sociétés immobilières ont clairement le dessus et pourraient exploiter ce déséquilibre de pouvoir au détriment des locataires. De nombreux locataires n’oseraient pas faire leurs demandes légitimes de peur de perdre leurs locaux commerciaux”, poursuit Carlo Sommaruga. De nombreux locataires sont désécurisés par l’absence de décision du Conseil fédéral et la désinformation juridique entretenue par les milieux immobiliers.

“Il n’est pas acceptable que chaque locataire commercial doive négocier une solution individuellement avec son propriétaire”, ajoute Carlo Sommaruga. Sur la base d’un avis juridique, l’Asloca est toujours d’avis que les loyers des locaux fermés suite aux mesures sanitaires décidées afin d’endiguer le Covid-19 ne sont pas dus. Et ce, jusqu’à la fin de la fermeture.

Vu l’absence de coopération des milieux immobiliers, l’Asloca appelle vivement tous les locataires commerciaux concernés à solliciter formellement la baisse complète de leur loyer auprès de leur bailleur, quelle que soit la proposition de ce dernier, et à faire appel aux conseils juridiques de l’Asloca ou d’un autre service de conseil spécialisé dans leur domaine d’activité. Dans tous les cas, tout accord avec le bailleur doit être vérifié par les services juridiques de l’Asloca avant signature.

COVID-19 – Les loyers des commerces fermés ne sont pas dus. La FRI à côté de la plaque!

La Fédération romande immobilière a, dans un avis de droit publié le 30 mars, affirmé que  le droit du bail n’autorise pas les locataires à suspendre  le paiement des loyers dans les circonstances liées au Covid-19. Cet argument va à l’encontre de notre avis de droit publié le 23 mars, qui déclare que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus dès lors que l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible. Me David Lachat confirme la position de l’Asloca dans un document détaillé.

“La solution préconisée par Me Iynedjian (ndlr: rédacteur de l’avis de droit de la FRI) ne me paraît ni juste, ni équitable. Elle fait porter au locataire commerçant l’entier des conséquences du Coronavirus: il doit assumer son loyer, sans pouvoir faire usage des locaux loués, et en plus il doit supporter sa perte commerciale.”

Analyse complète de Me David Lachat

COVID-19 – Les loyers commerciaux ne sont pas dus: notre avis de droit

L’ASLOCA a demandé à trois avocats (Mes Brutschin, Rubli et Statsny) de formuler un avis de droit concernant le paiement des loyers des locaux commerciaux fermés en raison des mesures prises pour lutter contre le coronavirus.

Cet avis arrive à la conclusion que les loyers ne sont pas ou pas entièrement dus pour la période pendant laquelle l’activité commerciale pour laquelle le local est loué n’est pas possible, contrairement à ce que les milieux immobiliers ont défendu jusqu’à maintenant.

Cliquez ici pour consulter le document entier.

 

VOS DROITS – COVID-19: 5 conseils sur vos droits de locataires

Les mesures de lutte contre la pandémie décrétées par le Conseil fédéral les 13 et 16 mars 2020 ne sont pas sans interroger les rapports entre locataires et bailleurs.

@Jehan Khodel

Ci-après, quelques questions fréquentes posées aux permanences (désormais téléphoniques) de l’ASLOCA Genève, avec des tentatives de réponses. La situation actuelle étant heureusement sans précédent, ce qui suit n’a aucune prétention à l’exhaustivité et ne peut être pris comme parole d’évangile, vu l’absence de jurisprudence en la matière.

Obligation de payer le loyer des locataires commerciaux

Savoir si le locataire commerçant est tenu au paiement du loyer est la question la plus récurrente mais aussi la plus brûlante et épineuse. Les milieux immobiliers se sont empressés de soutenir par la voix de leurs représentants que l’obligation de payer le loyer demeurait de mise, notamment pour les locataires commerciaux1, la crise actuelle relevant du risque d’entreprise qu’il appartient au locataire commerçant d’assumer. Le Conseil d’Etat genevois et les milieux immobiliers ont d’ailleurs convenu d’un Protocole d’accord le 19 mars 2020, qui présume pareille obligation et ne prévoit pour toute solution que l’engagement informel des partenaires immobiliers à envisager, selon les cas, un échelonnement de la dette de loyer et à aiguiller les locataires commerciaux vers un fonds d’aide aux entreprises. Sans garantie. Ni partage des risques. Des voix dissidentes se sont élevées, d’abord en Suisse alémanique, parmi lesquelles d’ailleurs des avocats proches des milieux immobiliers2. Les mesures prises par le Conseil fédéral (CF) visant la protection de la santé de l’ensemble de la population, il est inéquitable que les pertes économiques qui y sont liées soient attribuées aux locataires seuls.
Il est ainsi soutenable que l’interdiction faite d’exploiter certains commerces ouvre droit à une limitation de l’obligation de payer le loyer3. Les commerçants sont appelés toutefois à la prudence: il leur appartient de contacter leur bailleur pour discuter d’une solution taillée sur mesure et tenant compte de l’économie du contrat conclu en l’espèce ainsi que des difficultés économiques de part et d’autre. Les arguments juridiques n’étant pas éprouvés devant les tribunaux, une renégociation des conditions de loyer provisoire est à préférer à un procès. Une «autoréduction du loyer» sans autre communication au bailleur doit en tous les cas être proscrite.

Retard dans la remise des locaux

Si le bailleur est en retard dans la remise des locaux il tombe en demeure, certes sans sa faute si cela est lié à des problèmes dans la «chaîne de livraison» induits par les mesures du CF. Le locataire peut lui fixer un délai convenable pour délivrer la chose et, à défaut d’exécution dans le délai, il peut alternativement demander l’exécution du contrat et des dommages-intérêts (frais d’hôtel par exemple) ou, selon diverses modalités, renoncer à l’objet et demander des dommages-intérêts. Un conseil juridique est recommandé en pareils cas, avant toute action, vu la complexité de certaines règles en la matière.

Obligation de tolérer des visites en vue de la relocation ou de travaux

Le locataire doit en principe tolérer ces visites (art. 257h CO). Mais, vu le contexte actuel, il peut exiger le respect des règles posées par l’OFSP (limitation du nombre de personnes, une seule à la fois en plus de la régie, et distance de sécurité de deux mètres). Les cas particuliers de personnes à risque doivent être réservés, car il leur est recommandé d’éviter tout contact. On ne peut évidemment exiger de quiconque qu’il mette sa vie en péril pour favoriser la visite des locaux. Le locataire prudent contactera la régie pour discuter de solutions pragmatiques, étant précisé qu’il n’est pas tenu de transmettre de certificats médicaux, protection des données personnelles oblige, mais qu’en cas litige aboutissant à un procès un juge pourrait les solliciter. Là encore, la communication des parties dans le respect des règles de la bonne foi doit être préférée à toute lecture juridique intransigeante.

Déménagements

A l’heure où est rédigé cet article les déménagements ne sont pas proscrits et les entreprises de déménagement pas visées par l’ordonnance du CF du 13 mars 2020 limitant certaines activités. Si un locataire ne peut déménager avec l’aide d’amis, car ceux-ci craignent une contamination, il lui appartient de minimiser son dommage en trouvant une entreprise ou une association pouvant s’en charger. Il ne peut sans autre prétendre se départir du contrat nouvellement signé et révoquer le congé donné pour son logement actuel, en se prévalant de la crise sanitaire en cours.
S’il ne peut déménager parce qu’il est contaminé par le virus, il sera en demeure de rendre les locaux actuels et risque de devoir payer un loyer supplémentaire, mais devrait pouvoir soutenir selon nous que c’est sans sa faute, et être libéré de pareille dette. Lorsqu’il libérera les lieux, le bailleur ne pourra pas exiger de lui la prise en charge des frais de désinfection complète du logement: être malade chez soi n’est pas un usage anormal de la chose louée!

Visites chez soi

Le bailleur ne peut interdire des visites de proches du locataire si elles se déroulent dans le respect des règles posées par l’Office fédéral de la santé publique (pas plus de cinq personnes en un lieu donné). Il va de soi que dans la mesure du possible les réunions inutiles de type festif doivent être évitées.

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève

1«Les pannes d’argent menacent les loyers», 24heures du 20 mars 2020; communiqué de presse du Hauseigentümerverband Schweiz du 13 mars 2020.
2 «Muss die Miete bei zwangsgeschlossenem Geschäft weiter fliessen?», NZZ du 20 mars 2020.
3 Qui peut résulter, selon les cas, du défaut de la chose louée (art. 259d CO), de l’impossibilité du bailleur de remettre des locaux pouvant être effectivement utilisés selon la destination convenue (art. 119 CO) ou encore du déséquilibre entre les prestations contractuelles (exorbitance).

COVID-19 – Locataires: les grands oubliés!

Les mesures prises contre la propagation du coronavirus ne tiennent pas compte de la problématique des locataires.

Les salariés, les indépendants et les locataires sont les premières victimes économiques de la crise liée à la pandémie du coronavirus. Comme première priorité, le Conseil fédéral a visé le maintien du revenu des salariés et des indépendants et le maintien de l’activité économique par le financement des entreprises.
Pour les salariés, il a admis, pour éviter des licenciements massifs, l’usage des indemnités pour réduction de l’horaire de travail, de manière facilitée et sans délai d’attente. Le salaire est couvert jusqu’à 12 350 fr. par mois, mais il est indemnisé à 80%.

Secteur privé soutenu massivement

Pour les indépendants, il a prévu une indemnité journalière maximale. Le maximum est de 196 fr., ce qui correspond à une indemnisation à 80% d’un revenu mensuel de 7350 fr.
Pour les entreprises, le Conseil fédéral a mis à disposition 20 milliards de francs d’aide immédiate sous la forme de crédits transitoires. Des crédits à taux zéro dont il est fort à parier que le remboursement sera progressivement abandonné au gré des faillites en raison de l’impossibilité de remboursement. En résumé, un subventionnement massif du secteur privé avec une aide pouvant aller jusqu’à 20 millions de francs pour les grosses entreprises.

Locataires abandonnés à leur sort

Pour les locataires…. A ce stade: rien! Nada!
Sauf bien sûr une misérable prolongation de 30 jours à 90 jours du délai de mise en demeure de paiement du loyer en retard avant résiliation du bail. Un effet de manches du Conseil fédéral pour faire croire que l’on agit. Nous demandions une suspension des congés. Comment imaginer qu’un locataire d’un logement ayant perdu son emploi ou bénéficié d’un revenu à 80% puisse payer le loyer en retard et le loyer courant en trois mois, alors qu’en Suisse près de 1,5 million de personnes ont une fortune inférieure à 3000 fr.! Pour les locataires commerciaux il en va de même. Comment un coiffeur qui a fermé pendant trois mois pourra-t-il dès l’ouverture payer le loyer courant et rattraper ceux en retard?
Aucune aide fédérale directe pour ces locataires de logements ou de locaux commerciaux, si ce n’est l’aide sociale pour les locataires de logements et, pour les locataires commerciaux, l’endettement ou la perte du bail avec fin de l’activité professionnelle, dans laquelle ils ont souvent investi toutes leurs économies.

Problèmes restés sans solutions

Mais d’autres problèmes importants subsistent et n’ont pas trouvé de réponse du Conseil fédéral.
Tout d’abord, la question des délais de contestation des hausses de loyer et de résiliation du bail. Alors que tous les délais de procédure figurant dans le Code de procédure civile (CPC) ont été suspendus par une prolongation des féries judiciaires du 21 mars au 19 avril, les deux délais évoqués, qui sont inscrits dans le Code des obligations pour des motifs historiques, n’ont pas été prolongés. Un message clair du Conseil fédéral aux locataires qui doivent rester confinés: l’exercice de vos droits, on s’en moque!

Déménagements autorisés

Ensuite les déménagements et les évacuations. Le Conseil fédéral, qui répète à l’envi la distanciation sociale de deux mètres et l’impérieux devoir de rester à la maison, tout particulièrement pour les personnes à risque, a déclaré simultanément que les déménagements pouvaient avoir lieu… Le chaos assuré et des frais en jeu dès qu’un locataire ne souhaite ou ne peut quitter son logement: c’est pour cela que l’ASLOCA plaidait pour le gel des déménagements avec une dérogation en cas d’accord entre les parties.

Activité commerciale stoppée net

Mais l’enjeu financier le plus important est celui des loyers des locataires de surfaces commerciales qui ont dû clore leur activité dès le 17 mars. Avec une activité au point mort, il n’y a aucun chiffre d’affaires et aucun revenu. Mais le locataire doit faire face aux charges habituelles: salaires, loyer, impôts et charges sociales. Les salaires sont pris en charge par l’assurance-chômage dans le cadre de la réduction de l’horaire de travail, le paiement des impôts comme des charges sociales est suspendu. Mais, pour le loyer, rien.
L’ASLOCA défend une position claire, fondée sur la doctrine majoritaire: les locataires dont les locaux ont été fermés en raison des mesures cantonales ou fédérales liées à la crise sanitaire du COVID-19 doivent être libérés du paiement du loyer et des charges pour la durée des mesures. Ils ont droit à une réduction totale du loyer si l’activité ne peut pas du tout être poursuivie et à une réduction partielle si l’activité peut être poursuivie partiellement. C’est une solution juste et équitable. Le locataire supporte ses charges et la perte de revenu et le bailleur la perte locative.
Mais à ce jour le Conseil fédéral fait la sourde oreille, permettant aux bailleurs de continuer à encaisser, comme des pachas, les surprofits locatifs qu’ils touchent depuis des années suite à la décrue des taux hypothécaires.

Nous conseillons instamment à ces locataires de refuser un abandon de leur droit à la gratuité du loyer avant que la question de principe ne soit réglée par le Conseil fédéral et de consulter sans faute l’ASLOCA avant toute signature d’une convention avec sa régie ou son bailleur.

Carlo Sommaruga

Président ASLOCA Suisse

MESSAGE DE L’ASLOCA – COVID-19: justice et équité, svp!

La pandémie du coronavirus s’est abattue sur la Suisse. Comme une nuée de sauterelles invisibles s’en prenant aux êtres humains. Après la grippe de Hong Kong en 1968-1970 avec des dizaines de milliers de morts à travers le monde et l’épidémie du SRAS en 2003-2004, d’aucuns avaient alerté les autorités contre la menace bien plus concrète pour la population qu’une attaque venue du ciel d’on ne sait où et de qui! Lorsque la pandémie quittait la lointaine Chine pour arriver en Europe et en Suisse, elle progressait bien plus rapidement et plus intensément que les autorités politiques ne l’imaginaient. Il s’est imposé rapidement que des mesures urgentes destinées à limiter la propagation de l’épidémie en Suisse devaient être adoptées. Des mesures destinées d’une part à informer sur les comportements barrière pour réduire les risques de contamination, d’autre part à éviter la saturation des services des soins intensifs des hôpitaux et enfin à gagner du temps pour disposer d’une médication sûre et efficace protégeant de la mort les plus vulnérables d’entre nous.

Catastrophe pour les commerçants

Dans ce contexte, le Conseil fédéral a clos avec effet au 17 mars tous les commerces et les établissements publics à quelques exceptions près comme les distributeurs d’alimentation, les pharmacies, les drogueries et les kiosques.
Pour les commerçants touchés par ces mesures, c’est la catastrophe! Plus d’activité, plus de chiffre d’affaires, mais des charges qui sont là: salaires, loyer, cotisations sociales et impôts.
Le Conseil fédéral s’est empressé d’adopter des mesures urgentes pour assurer le revenu et le pouvoir d’achat des salariés, indépendants et chômeurs. Les administrations fédérales et cantonales ont accordé des sursis ou des délais de paiement pour les charges sociales et les impôts. Mais, pour la question du paiement des loyers, rien!

Il aura fallu attendre le 27 mars pour que le Conseil fédéral aborde la problématique des locataires. Il s’est limité à prolonger le délai de paiement en cas de mise en demeure pour retard de paiement et à le faire passer de 30 à 90 jours avant résiliation du bail. La belle affaire! Comme si les locataires de logements ou de locaux commerciaux allaient pouvoir rattraper le retard de loyer en trois mois avec la chute brutale de leur revenu! Un nouveau mépris grossier des locataires de la part du Conseil fédéral.

Une approche juste et équitable

Cette première mesure n’est pas de bon augure pour celle bien plus importante de la libération du paiement du loyer pendant la période de fermeture obligatoire des commerces que les milieux immobiliers combattent vent debout publiquement comme dans la Task Force mise sur pied par le conseiller fédéral, Guy Parmelin, afin d’assurer leurs surprofits. Comme le disait récemment l’éminent spécialiste du droit du bail David Lachat, «dans le cas du loyer des commerçants empêchés d’exploiter leur commerce et de gagner leur vie, en raison de l’ordonnance 2 COVID-19, un résultat juste est celui qui ne fait pas porter toute la charge par le locataire et qui ne permet pas au bailleur de s’en sortir comme s’il n’y avait pas eu de coronavirus». L’équité commande que le locataire assume ses pertes commerciales et le bailleur ses pertes locatives. C’est cette répartition du fardeau du coronavirus entre locataire et bailleur que défend l’ASLOCA Suisse, notamment dans le cadre de la Task Force. Cette approche fondée sur la justice et l’équité est tout à fait conforme à la systématique des art. 259d et 259e CO. Comme le résume toujours David Lachat: «Le bailleur supporte l’exonération ou la réduction du loyer (responsabilité causale) et le locataire ne peut pas prétendre à des dommages-intérêts (responsabilité fautive)».

Trois options

A ce stade il y a trois voies possibles. Soit le Conseil fédéral tranche en équité et justice et se substitue aux juges avec une mesure urgente qui s’applique à tous baux commerciaux touchés par les fermetures totales ou partielles. Soit les autorités de conciliation et judiciaires sont submergées par un tsunami de requêtes déposées par les locataires et nous connaîtrons la décision du Tribunal fédéral dans trois ans. Soit les locataires, pris par l’urgence financière et la menace de résiliation du bail, se feront piéger par les bailleurs dans le cadre d’accords bilatéraux portant atteinte à leurs droits.

Il serait indigne de notre pays en cette période de crise où tout le monde appelle à la solidarité de laisser les bailleurs continuer à encaisser les loyers comme si de rien n’était alors que les locataires perdent leur revenu, s’endettent ou même tombent en faillite.

Que le Conseil fédéral fasse preuve de justice et d’équité à l’égard des locataires commerciaux!

Carlo Sommaruga

Président ASLOCA Suisse

DOSSIER – L’essor des sociétés immobilières signifie “une marchandisation de l’immobilier”

Quelques questions à Patrick Rérat, professeur à l’Institut de géographie et durabilité de l’Université de Lausanne, à propos de l’essor des sociétés immobilières.

Pour Patrick Rérat, on constate une baisse de la proportion de particuliers et à une «montée en puissance» des investisseurs institutionnels. Toutefois, il ne s’agit pas à son sens de la conséquence d’un énorme transfert de propriété. Pour cela, il juge utile de regarder en fonction de l’époque de construction. La part des particuliers dans les logements construits avant 1946, entre 1946 et 1980, entre 1980 et 2000, diminue. Il y a un effet de transfert (rachat) mais qui est assez limité en volume. Si les investisseurs institutionnels montent en puissance, c’est surtout le fait de nouvelles constructions. Ils possèdent plus de 4 logements locatifs sur 10 construits après 2000.

Pourquoi la concentration de la propriété, avec des sociétés immobilières qui possèdent l’équivalent de villes suisses en appartements, a-t-elle augmenté ces dernières années? Qu’est-ce qui a permis cette évolution?

Il y a pour cela plusieurs raisons:
– les institutionnels s’étaient quelque peu détournés de l’immobilier dans les années 1990. L’éclatement de la bulle immobilière et une conjoncture faible contrastaient avec les perspectives de rendement des investissements en bourse. La baisse des actions en 2002 a incité les investisseurs institutionnels à revenir à l’immobilier pour diversifier leurs placements (l’immobilier étant plus stable que la bourse);
– l’apparition de nouveaux acteurs que sont les fonds d’investissement immobilier. Certains investisseurs (y compris des particuliers) privilégient l’achat de parts de fonds immobiliers plutôt qu’un investissement direct dans la pierre. Ils cherchent la sécurité du placement tout en évitant la gestion de biens immobiliers (vue comme chronophage et coûteuse). On peut aussi mentionner les grands groupes de construction qui vont monter des projets et les vendre clés en main à de grands investisseurs;
– la situation de pénurie sur le marché du logement a incité à la construction de grands projets (ex. répondre à la demande);
– les taux hypothécaires historiquement bas et l’introduction de taux négatifs rendent les investissements dans l’immobilier d’autant plus intéressants;
– ces investisseurs sont capables de lever des fonds importants, de faire face à l’augmentation des prix du foncier, de réaliser de grandes opérations (par exemple régénération de friches industrielles), ce que les particuliers ne sont pas en mesure de faire.

Quels sont les risques d’une trop grande concentration de la propriété immobilière?

Les acteurs institutionnels, comme les propriétaires particuliers d’ailleurs, fonctionnent sur une logique de rendement. L’objectif des caisses de pension et des assurances est de dégager du profit pour financer des retraites, des prestations à leurs assurés, etc. Les fonds d’investissement cotés en bourse suivent aussi cette logique de rendement et perçoivent l’immobilier comme un produit financier. Les plus-values servent à rétribuer les actionnaires. Il s’agit là d’une marchandisation de l’immobilier. Les grands investisseurs sont également localisés en premier lieu dans les grands centres urbains. Ils ont tendance ainsi à drainer des revenus des autres régions.
Une question qui reste ouverte pour moi serait de déterminer si les propriétaires particuliers protègent réellement davantage les locataires. Cela mériterait d’être approfondi à mon sens, mais je n’ai pas d’éléments tirés de mes recherches.

Quels sont les moyens à disposition pour éviter que cela n’empire encore?

Favoriser les maîtres d’ouvrage d’utilité publique comme les coopératives. Il y a également des débats sur la promotion de la maîtrise d’ouvrage habitante (donc par les habitants) en France, en Suisse, etc. C’est le cas par exemple de la densification douce de la zone villa (création de logements par des petites opérations menées par les propriétaires).

Qui peut engager ces moyens?

Les pouvoirs publics, par une politique foncière active (ex. achat de terrain, mise à disposition pour droit de superficie pour les maîtres d’ouvrage d’utilité publique).

Propos recueillis par Henriette Schaffter

DOSSIER – A qui appartiennent nos logements?

A qui appartient l’appartement que vous louez? Le savez-vous? Vous avez deux «chances» sur cinq qu’il appartienne à une grande société immobilière comme une caisse de pension, une assurance ou une banque. La propriété est en effet de plus concentrée en Suisse: quelques grandes sociétés immobilières possèdent les 39% des logements loués. Tour d’horizon.

Qui est propriétaire de votre logement?

S’agit-il d’un privé ou d’une grande société cotée en bourse? Rares sont les locataires qui peuvent répondre à cette question. Ils n’ont de contacts qu’avec leur régie ou gérance, et l’information ne leur est pas toujours utile directement. Mais il est intéressant de savoir, dans une vision générale, à qui sont les habitations de Suisse.

Les particuliers, propriétaires en déclin

Il arrive que la propriétaire de votre appartement soit une vieille dame qui habite à l’étage du dessus. Selon l’Office fédéral de la statistique, 47% des logements loués appartiennent à des particuliers. La proportion a fortement baissé en vingt ans. Elle représentait encore plus de 57% en 2000. Le marché locatif a connu ainsi un transfert de propriété – qui en sont donc les bénéficiaires? Ni les pouvoirs publics ni les coopératives n’ont sensiblement augmenté leur part du gâteau depuis 2000. En 2017, ils possédaient respectivement 4% et 8% des habitations louées. D’autres acteurs montent en puissance sur le marché. Ce sont les entreprises ou départements d’entreprises qui exploitent des biens immobiliers: sociétés anonymes, fonds, assurances, banques et caisses de pension. Appelons-les sociétés immobilières pour simplifier.

Le boom des immobilières

Entre 2000 et 2017, la part des logements loués appartenant à des sociétés immobilières est passée de 29% à 39% environ. En chiffres absolus, elles ont acquis 300 000 appartements de plus en dix-huit ans. Mais quelles sont-elles ? Plusieurs d’entre elles font partie du paysage, comme les compagnies d’assurances Swiss Life et Zurich. Quant aux groupes bancaires UBS, Credit Suisse et ZKB (Banque Cantonale de Zurich), ils ont la main sur des logis innombrables via leurs fonds immobiliers. Plus en retrait, les sociétés anonymes de l’immobilier réalisent la totalité de leurs gains dans ce domaine. Citons Allreal ou Mobimo. Beaucoup se sont fondées ou sont entrées en bourse après 2000. Parmi les géants du secteur, on trouve aussi les caisses de pension et les fondations de placement, par exemple Pensimo, BVK ou la Caisse de pensions de Migros.

L’équivalent de toute une ville à soi

Les sociétés immobilières ont accumulé une fortune considérable. Elles possèdent des dizaines de milliers de logements pour des valeurs en milliards de francs. SwissLife est en tête avec quelque 35 000 logements répartis dans plus de 1250 immeubles. Son revenu immobilier s’élève à plus de 23 milliards. Il faut noter que l’actionnaire principal de Swiss Life est le gérant de fortune américain BlackRock, connu pour son agressivité en vue de profits. Le Groupe UBS détient plus de 30 000 appartements en Suisse via des fonds de placement et des fondations sous gestion. C’est l’équivalent de l’ensemble des habitations de Bienne. UBS posséderait ainsi la dixième ville de Suisse si tous les appartements qu’elle gère ou détient s’y trouvaient.

Stop aux loyers qui grimpent

Les chiffres le montrent: sociétés anonymes, fondations, compagnies d’assurances, caisses de pension et banques sont en pleine expansion. Elles acquièrent des immeubles et les transforment en objets de placement, en vue d’en tirer un rendement maximal. Conséquences: des baux sont résiliés et les loyers grimpent. L’offensive de ces sociétés explique pourquoi les loyers n’ont cessé de grimper depuis 1985. Les victimes en sont les locataires.

Christopher Young,

Sociologue

VOS DROITS – Un congé économique annulé!

Un locataire a réussi à faire annuler le congé qui lui avait été adressé, notamment parce que la vente de la villa qu’il occupe en partie pouvait très bien se faire en sa présence.

Le Tribunal fédéral a récemment confirmé l’annulation d’une résiliation de bail donnée au motif que le propriétaire souhaitait vendre le logement libre de son locataire dans le but d’en tirer un meilleur prix. Cette décision rappelle que ce type de congé n’est pas automatiquement valable, et qu’il peut s’avérer disproportionné.

Situation du locataire à prendre en considération

Le locataire, beau-frère du bailleur, était une personne handicapée qui vivait depuis près de vingt ans dans un appartement situé dans une villa qui comprenait deux logements. L’assurance-
invalidité avait financé d’importants travaux d’adaptation de cette habitation, à hauteur d’environ 57 000 francs. Le bailleur avait, quant à lui, hérité du bien et souhaitait vendre la villa, l’autre appartement sis dans cette dernière étant vide. Il avait d’abord envisagé de louer celui-ci à une personne que son beau-frère pourrait proposer, puis de charger une régie d’administrer la villa, et avait d’ailleurs informé son beau-frère de ces intentions, avant de se rétracter. Il avait finalement résilié le bail pour son échéance. Ce congé a été contesté par le locataire devant la juridiction des baux et loyers genevoise. Les deux instances cantonales ont annulé la résiliation et le bailleur a recouru au Tribunal fédéral.

Rappel des principes en matière de protection du locataire contre les congés

En vertu de l’art. 271 al. 1 du Code des obligations (CO), la résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi. Cette disposition protège le locataire contre le congé chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion importante des intérêts en présence, lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse, ou qu’il adopte une attitude contradictoire. L’art. 271 al. 1 CO ne supprime pas le droit du bailleur de résilier le contrat, mais vise uniquement, selon le Tribunal fédéral, à protéger le locataire contre d’éventuels abus. Un congé n’est ainsi pas contraire aux règles de la bonne foi du seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce que ce contrat prenne fin.

Le congé économique pour vendre n’est pas automatiquement valable

La jurisprudence fédérale a certes admis parfois la validité du congé signifié dans le but de favoriser une vente. Encore faut-il que la présence d’un locataire soit effectivement de nature à rendre une vente plus difficile, ce qui ne va pas automatiquement de soi. C’est ce que rappelle utilement la décision, à savoir que le Tribunal fédéral n’a jamais admis de manière abstraite que la vente d’un appartement libre d’occupant se fait toujours à de meilleures conditions: tout dépend du cas d’espèce. Or, ici, il n’a pas été démontré que la libération de l’appartement permettrait effectivement de vendre la villa à un prix plus élevé, et il a même été retenu que la vente serait possible aussi sans résilier le bail (sans qu’on sache, cela dit, à quelles conditions). Il s’ensuit que la résiliation du bail ne paraît pas objectivement nécessaire à la réalisation du projet de vente, si bien que le congé doit être annulé.

Le congé économique peut aussi être disproportionné

Les inconvénients particulièrement graves que la fin du contrat entraînerait pour le locataire, en raison de sa situation personnelle particulière, ont aussi amené la Cour genevoise à casser le congé, ce à quoi le Tribunal fédéral ne trouve rien à redire, à juste titre. Cette décision est bienvenue à une époque où les ventes immobilières de biens loués sont légion et que les acquisitions sont souvent faites par des investisseurs en quête de placements sûrs, et pas par des personnes désireuses de vivre dans le logement acheté, disposées ainsi à payer plus cher un bien libre. Et, même en pareil cas, la résiliation économique peut être annulée si la situation particulière du locataire le commande.

(Arrêt du Tribunal fédéral du 8 avril 2019, cause 4A_485/2018).

Pierre Stastny

Avocat répondant, ASLOCA Genève

SUISSE – Déménagement: décision incompréhensible et absurde du Conseil fédéral

Selon la communication du Conseil fédéral du jour, les déménagements et les changements de logement doivent se dérouler comme en temps normal. Cette décision est en contradiction crasse avec la recommandation de la Confédération « Restez à la maison » et n’est, en pratique, presque pas compatible avec les recommandations sanitaires de la Confédération.

L’Association suisse des locataires considère la décision du Conseil fédéral comme incompréhensible. La santé des locataires, en particulier les groupes vulnérables et les personnes âgées, n’est pas suffisamment protégée. Dans la pratique, d’innombrable questions restent sans réponses, comme par exemple, qui prend en charge les nuits d’hôtels ou les garde-meubles de ménages empêchés de déménager quand un appartement n’est pas disponible car la personne qui y habite ne peut pas déménager pour des raisons de santé ? Que se passe-t-il lorsque, malgré la remise de bail, le logement ne peut être laissé pour des raisons de santé ? L’ASLOCA appelle tous les partenaires à se conformer strictement aux recommandations sanitaires de l’OFSP et demande aux propriétaires de logement de l’aide pour les locataires concernés.

Mesure insuffisante

La prolongation à 90 jours du délai de mise en demeure de paiement du locataire en cas d’arriérés de paiement du loyer entre le 13 mars 2020 et le 31 mai 2020 (article 257d alinéa 1 du CO) et résiliation du bail en cas de non-paiement est une mesure totalement insuffisante. Il est évident que les locataires de logements et de surfaces commerciales n’arriveront pas à trouver les ressources financières pour régler les loyers arriérés sans s’endetter lourdement. Le problème n’est que repoussé.

L’Association suisse des locataires va continuer à œuvrer dans la Taskforce afin de trouver des solutions justes et praticables pour les autres questions du droit du bail qui doivent être réglées de manière urgente (notamment les loyers des locaux commerciaux).