Suisse: une initiative avancée et nécessaire

Résolution de l’Assemblée de l’ASLOCA Suisse

En décembre, le Conseil national doit ouvrir la voie à davantage de logements abordables
Le loyer forme le plus grand poste de dépenses d’un ménage. Des loyers en hausse – et non à la baisse – sont dommageable tant socialement qu’économiquement. Malgré les effets d’annonces, les loyers ne baissent pas.
Il faut en Suisse davantage de logements en mains des maîtres d’ouvrage d’utilité publique (coopératives d’habitation, pouvoirs publics), dont les loyers sont fondés sur les coûts et non sur une logique de rendement. L’initiative Davantage de logements abordables agit par des solutions concrètes là où il faut : sur les terrains disponibles pour édifier des habitations d’utilité publique et en encourageant les coopératives en particulier. Elle entend par ailleurs limiter les hausses de loyer après rénovations.
La Constitution fédérale à l’article 41, al. 1. lettre e exige que « toute personne en quête d’un logement puisse trouver, pour elle-même et sa famille, un logement approprié à des conditions supportables ». A l’article 108, la Constitution demande concrètement de promouvoir des logements d’utilité publique. L’ASLOCA exige que ce double mandat constitutionnel soit respecté et mis en œuvre.

La seule mesure d’encouragement est actuellement le Fonds de roulement (des prêts remboursables aux coopératives). Comme des prêts ont été remboursés sans pertes et avec des intérêts ces dernières années, la caisse fédérale a même ainsi gagné des recettes. Le principal outil de la loi de 2003, soit les prêts favorisant les logements à loyer modéré, n’a simplement jamais été utilisé. Comme la Confédération et la plupart des cantons assurent insuffisamment leur responsabilité, il faut désormais un mandat plus complet dans la Constitution fédérale. C’est exactement ce qu’offre l’initiative Davantage de logements abordables.

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) interpelle les instances politiques :
• Le Conseil national ne peut continuer en décembre prochain de fermer les yeux sur les problèmes que le marché de l’habitat impose aux locataires.
• Conseil des Etats et Conseil national doivent soutenir l’initiative avancée et nécessaire pour davantage de logements abordables.
• Le Conseil national doit accroître les prêts éprouvés aux coopératives (par le fonds de roulement) pour des habitations d’utilité publique. L’Union des villes suisses exige une augmentation bien plus forte que les 250 millions de francs proposés par le Conseil fédéral. Les coopératives et une minorité de la commission des finances du Conseil national réclament à raison un crédit-cadre de 375 millions de francs.

Suisse – Les locataires combattront toute réduction de la protection contre les abus

Résolution de l’Assemblée de l’ASLOCA

Bienne, le 17 novembre 2018. En donnant suite à deux initiatives parlementaires du président de la Fédération des propriétaires fonciers (HEV) début novembre, la commission juridique du Conseil des Etats a largement ouverte la voie aux loyers abusifs. Elle piétine avec mépris le mandat de la Constitution fédérale qui protège des abus. L’Association suisse des locataires ASLOCA saisira le référendum contre tout affaiblissement de la protection de la partie faible en droit du bail.

Les deux initiatives parlementaires du conseiller national Hans Egloff (UDC/ZH) anéantissent la protection contre les loyers excessifs. A l’inverse de la pratique constante du Tribunal fédéral, la première proposition exige un état de nécessité personnelle ou familiale pour pouvoir contester un abus de loyer initial ; en d’autres termes, elle rend très difficile d’agir contre une hausse à la signature du bail. La seconde proposition facilite exagérément la comparaison des loyers du quartier ou de la localité, pour massivement augmenter les prix locatifs en cours de bail et les profits immobiliers. Ces propositions s’inscrivent en contradiction profonde avec l’article 109, al. 1 de la Constitution, qui oblige la Confédération à légiférer «afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs».

Ces deux initiatives s’ajoutent à celles déjà approuvées par les commissions des deux Chambres, pour péjorer unilatéralement le droit du bail au détriment des locataires : larges facilités accordées aux bailleurs (signature mécanique, loyers échelonnés), sous-location lourdement restreinte et pénalisée.

L’Association suisse des locataires ASLOCA SMV ASI appelle institutions et milieux concernés à
• préserver une paix du logement déjà précaire en Suisse
• éviter de fragiliser davantage la situation des locataires
• combattre toute révision du droit du bail qui affaiblit les protections contre les loyers exagérés et d’autres abus.

 

SUISSE – Assemblée de l’ASLOCA: ouvrir la voie aux logements abordables

Assemblée de l’ASLOCA Suisse le 17 novembre 2018 à Bienne

Les délégués de l’ASLOCA Suisse ont adopté deux résolutions en assemblée générale à Bienne. Ils demandent au Parlement de cesser de démonter le droit du bail, de promouvoir les habitations à loyer modéré et de soutenir l’initiative «Davantage de logements abordables».
Les quelque 80 déléguées et délégués de l’Association suisse des locataires ASLOCA ont approuvé deux résolutions à de larges majorités. Il faut en Suisse plus d’habitations en mains des maîtres d’ouvrage d’utilité publique, car les loyers y restent accessibles durablement, sans être fondés sur des rendements abusifs. L’initiative pour plus de logements abordables permettra d’agir par des solutions concrètes là où il faut : sur les terrains disponibles pour édifier des appartements d’utilité publique et en encourageant les coopératives en particulier. Elle entend par ailleurs limiter les hausses de loyer après rénovations. L’ASLOCA demande au Conseil national de soutenir le 12 décembre l’initiative avancée et nécessaire «Davantage de logements abordables». Le Conseil national doit en outre augmenter les prêts éprouvés aux coopératives (fonds de roulement) et porter le crédit à 375 millions de francs en faveur des habitations d’utilité publique.
Plusieurs initiatives parlementaires visent à affaiblir les droits des locataires et à ouvrir grandes les vannes aux loyers abusifs. L’ASLOCA appelle les autorités à préserver la paix du logement, aujourd’hui déjà fragile, et à combattre toute révision du droit du bail qui réduit la protection face aux loyers excessifs et d’autres abus. Elle saisira le référendum contre tout affaiblissement de cette protection.
Dans divers villes et cantons ainsi qu’au plan européen, des propositions et évolutions novatrices en matière d’habitat ont fait l’objet de présentations et d’échanges. Aux côtés d’autres sujets associatifs, les délégués ont renouvelé le Comité** et réélu Carlo Sommaruga (GE) en tant que président national, Marina Carobbio (TI) et Balthasar Glättli (ZH) à titre de vice-présidents.

** Comité (hors Présidence): Jacqueline Badran, ZH; Anne Baehler Bech, VD; Patrizia Bernasconi, BS; Pablo Blöchlinger, Suisse orientale (nouveau); Sarah Brutschin, BL; Christian Dandrès, GE; Marieke Kruit, BE (nouvelle); Baptiste Hurni, NE; Leonardo Matasci, TI; Pierre Mauron, FR; Michael Töngi, LU (nouveau); Peter Zahradnik, ZH (nouveau).

SUISSE – Feu vert honteux aux loyers abusifs : La commission du Conseil des Etats soutient 2 initiatives du président national des propriétaires

La commission juridique du Conseil des Etats donne suite à deux initiatives déposées par le président de la fédération des propriétaires fonciers (HEV). Elle ouvre grande la voie aux loyers abusifs, sans égard pour le mandat de la Constitution fédérale qui protège des abus. Sa motion pour une révision « équilibrée » du droit du bail n’est qu’une feuille de vigne pour cacher un soutien unilatéral aux intérêts des bailleurs.

La commission des affaires juridiques du Conseil des Etats accepte deux initiatives parlementaires du conseiller national Hans Egloff (UDC/ZH), président de la Fédération suisse des propriétaires fonciers (HEV), qui anéantissent la protection contre les loyers excessifs. Contre la pratique constante du Tribunal fédéral, la première proposition exigera un état de nécessité personnelle ou familiale pour pouvoir contester un abus de loyer initial ; en d’autres termes, elle rendra très difficile d’agir contre une hausse à la signature du bail. La seconde proposition facilitera exagérément la comparaison des loyers du quartier ou de la localité, pour massivement augmenter les prix locatifs en cours de bail et les profits immobiliers. Ces propositions s’inscrivent en totale contradiction avec l’article 109, al. 1 de la Constitution, qui oblige la Confédération à légiférer «afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs». La motion que la commission veut déposer pour une révision soi-disant équilibrée du droit du bail voile fort mal l’appui donné à ces initiatives virulentes contre les locataires du pays. La commission s’est finalement contentée de choisir les propositions les plus destructrices des protections contre les abus dans le secteur locatif, en ne retenant pas les initiatives des conseillers nationaux Philippe Nantermod (PLR/VS) et Olivier Feller (PLR/VD), tous deux responsables de fédérations immobilières.

Soutenue par près de 20’000 personnes en six semaines, la pétition «Non aux loyers abusifs» de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) n’a pas trouvé grâce devant la commission, dominée par les intérêts des bailleurs. Il en est de même d’une initiative de Didier Berberat (PS/NE), conseiller aux Etats, qui entendait renforcer la mince protection des locataires contre les abus. L’ASLOCA combattra ces propositions dans le cadre de la révision du droit du bail, qui sera soumise à consultation. Elle appelle à ne pas fragiliser davantage la situation des locataires et à préserver une paix du logement déjà précaire.

SUISSE: Doris Leuthard et Johann Schneider-Ammann: quelle déception!

Voilà! Voilà! Alors que la dernière session du Parlement fédéral prenait fin, coup sur coup, deux conseillers fédéraux annonçaient leur démission.

Les démissions des deux conseillers fédéraux, calculées au plus près par les directions des partis concernés afin d’avoir le meilleur impact possible sur les prochaines élections, étaient une surprise annoncée. En effet, tout le monde s’accordait à considérer que, pour être efficace lors de la prochaine campagne électorale, l’entrée au Conseil fédéral de nouveaux membres devait intervenir au plus tard au début de l’année 2019, année électorale fédérale. Compte tenu du long processus interne aux partis de sélection des candidats à la candidature, les derniers jours de la session d’automne étaient les jours les plus propices pour l’annonce du départ de Johann Schneider-Ammann et de Doris Leuthard.

Vrais problèmes politiques mis de côté
D’un coup, malgré un terme d’annonce évident, la vie politique basculait dans un panégyrique national des démissionnaires, comme seule la Suisse les connaît. Plus un mot sur l’accord politique sur la fiscalité des entreprises supprimant les statuts spéciaux privilégiant les multinationales et le financement de l’AVS afin d’éviter le manque d’argent à venir au niveau des retraites. Oublié le débat sur les exportations des armes qui a vu au Conseil national une large coalition politique intégrant les socialistes, les démocrates-chrétiens, les bourgeois-démocratiques, les Verts et les Verts libéraux s’opposer à la volonté du Conseil fédéral de permettre les exportations d’armes vers des pays en guerre civile. Délaissé l’affrontement politique entre les conservateurs et les progressistes sur l’égalité salariale entre hommes et femmes qui a débouché in fine sur une loi à la portée plus que réduite.

Bataille sociale oubliée
Cette grand-messe nationale autour d’une femme d’Etat et d’un chef d’entreprise qui le resta tout au long de son mandat à l’exécutif n’a par contre même pas eu à effacer des médias le rejet des deux initiatives favorables aux locataires, puisqu’ils n’en ont pas parlé du tout! Ces initiatives, l’une destinée à protéger les personnes âgées contre les résiliations et l’autre à renforcer les droits des locataires quant à la contestation des loyers abusifs à la conclusion du bail, ont été refusées par la majorité bourgeoise et nationaliste du Conseil national. La bataille sociale pour le logement abordable pour tous et pour des conditions de vie dignes des personnes âgées n’est visiblement pas une priorité pour les médias.

Visions et actions décevantes
A notre tour de nous poser la question du bilan des deux démissionnaires. Pour les locataires, il faut le dire clairement, l’action de Doris
Leuthard et de Johann Schneider-Ammann est une grande déception. Tous deux, empreints de la doxa libérale, ont toujours estimé que le meilleur moyen de disposer d’un marché du logement équilibré offrant à tous un habitat à prix abordable était de suivre simplement l’offre et la demande. Or cette vision idéologique est contraire à la réalité des faits. En raison de la catastrophe sociale de la libéralisation du marché, le Parlement suisse, jamais dominé par les étatistes, a fait marche arrière dès les années 1970 et a introduit une régulation. C’est donc avec soulagement que l’ASLOCA a vu le projet de révision du droit du bail porté en 2008 par Mme Doris Leuthard, axé sur le loyer initial du marché, échouer devant les Chambres fédérales. Du côté de M. Johann Schneider-Ammann, c’est son inaction face aux multiples demandes de mesures d’accompagnement en matière de logement à la libre circulation des personnes. Alors même que certaines de ces mesures étaient appuyées par le Dialogue Villes-Cantons-Confédération, ce fut le rejet complet, à l’exception de la proposition de l’introduction obligatoire de la formule officielle d’annonce du loyer précédent lors de la signature du bail et des voies légales de contestation. Mais le soutien de cette mesure par le conseiller fédéral ressemblait bien plus à la corde qui soutient le pendu qu’à un engagement politique.
Aucun des deux n’a jamais porté l’idée de la mise en place d’une feuille de route nationale du logement en collaboration avec les cantons afin de favoriser des politiques nationales et cantonales vers la production et la protection de logements à loyer abordable.

Changer la donne, c’est possible
Une déception donc. Et il n’est pas certain que, compte tenu de la composition actuelle du Parlement, la déception ne soit pas aussi au rendez-vous en ce qui concerne les nouveaux élus! Pour qu’une politique plus favorable au locataire émerge, c’est la composition du Parlement qui doit être changée. Il sera possible de le faire lors des élections de 2019 en choisissant uniquement des listes électorales qui incluent des défenseurs des locataires. C’est aussi possible en se mobilisant et en mobilisant son cercle d’influence pour l’emporter lors du vote sur nos initiatives et les référendums contre la détérioration du droit du bail ou des lois cantonales protectrices de l’habitat populaire. Passer de la déception à l’action, c’est notre défi permanent!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

MESSAGE – L’ASLOCA se renforce

Une fois n’est pas coutume, il apparaît juste de parler de nous-mêmes. Plus exactement de l’ASLOCA en tant que mouvement national des locataires.
Il y a trois semaines, toutes les sections de l’ASLOCA Suisse étaient invitées à la première Conférence des sections. Une grande première dans notre vie associative. Et un pas de plus, conséquent, dans le renforcement des structures nationales de notre mouvement, qui compte aujourd’hui plus de 200 000 membres, répartis en 25 sections cantonales ou intercantonales. Une des organisations les plus importantes de Suisse en termes d’affiliés.
On vient de loin. En effet, jusqu’en 2010 notre mouvement était organisé essentiellement par régions linguistiques avec des faîtières puissantes. En Suisse alémanique le Mieterinnen- und Mieterverband (MV-D), en Romandie l’Association suisse des locataires – Fédération romande (ASLOCA Romande) et au Tessin l’Associazione Svizzera Inquilini (ASI). L’assemblée suisse des délégués se composait seulement de seize personnes, sept de Suisse alémanique, sept de Suisse romande et deux du Tessin. Une structure nationale incapable de donner de vraies impulsions à l’ensemble du mouvement et manquant de légitimité pour défendre les intérêts des locataires au niveau fédéral. Après de fortes tensions internes au sujet d’une réforme du droit du bail proposée par la conseillère fédérale Doris Leuthard, alors cheffe du Département fédéral de l’économie, rejetée par le Parlement, et au sujet de laquelle les points de vue divergeaient radicalement entre les faîtières régionales et au sein des faîtières entre les sections elles-mêmes, notre mouvement a décidé de repenser complètement sa structure et son fonctionnement.

Ainsi, depuis 2011, l’ASLOCA Suisse compte sur un comité de 15 personnes représentatives des régions linguistiques, mais incorporant toutes les grandes sections et des spécialités diverses, certes des juristes mais aussi des économistes, des spécialistes dans la communication ou dans les économies d’énergie. L’assemblée des délégués est passée à près de 150 membres, donnant une assise démocratique réelle aux décisions comme celle de lancer l’initiative populaire «Pour davantage de logements abordables». Une assemblée aussi représentative donne également un souffle important aux propositions nationales au sein des sections, tout affairées qu’elles sont à la défense individuelle des locataires et aux combats politiques cantonaux. Tout cela piloté par un secrétariat professionnel.

La Conférence des sections vient compléter les conférences des présidents et des responsables de section, plus axées sur les questions organisationnelles et administratives par le biais de présentations du fonctionnement de chacune et des expériences positives que l’une ou l’autre section peut ensuite reprendre à son compte. Un instrument qui devrait permettre d’harmoniser à terme notre fonctionnement au niveau national. La Conférence des sections, c’est un lieu d’échange sur la définition du contenu et la coordination autour des actions de sensibilisation, des campagnes politiques de promotion du logement abordable et de la défense collective des locataires.

Cette première rencontre a été l’occasion de mettre en place nos stratégies pour les campagnes de votation de notre initiative et des éventuels référendums que nous devrons affronter solidement et intelligemment tous ensemble. Une réussite qui repose aussi sur le travail de préparation de nos commissions internes, l’une chargée des campagnes et l’autre du suivi de l’initiative.

Il est important de signaler qu’à l’issue de cette Conférence des
sections diverses d’entre elles, dans un esprit de renforcement de l’ASLOCA Suisse, mais aussi pour faciliter au secrétariat national la mise en place rapide des campagnes politiques auxquelles nous allons devoir faire face, ont décidé de reverser en mains de l’ASLOCA Suisse les réserves financières constituées depuis trois ans selon les décisions de notre assemblée des délégués. Un pas remarquable illustrant le degré de confiance interne et encore difficilement imaginable il y a quelques années. Nous pourrons ainsi puiser avec rigueur mais avec souplesse dans notre trésor de guerre en fonction des décisions du Parlement fédéral tant sur notre initiative populaire «Pour davantage de logements abordables» et que sur les initiatives parlementaires remettant en cause le droit du bail.

Autre signe de maturité de notre mouvement, c’est la proposition de la création d’un fonds de solidarité intersectionnel pour venir en aide aux sections les plus faibles. Une idée généreuse qu’il s’agira de discuter en nombre à notre assemblée des délégués annuelle.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

DOSSIER – HandiLoge

Interview d’Etienne Blanc, chef de projet HandiLoge à Pro Infirmis Vaud.

Pourquoi avoir créé HandiLoge?
Le projet HandiLoge, dont le financement est totalement privé à ce jour, a été créée fin 2014 sur une requête des assistants sociaux qui avaient constaté différents problèmes au niveau du logement. La question de la vie autonome dans son propre logement est récurrente chez les personnes handicapées. Elle recouvre tant l’accès au logement que de pouvoir y rester, les motifs pouvant être d’ordre financier, liés à la mobilité ou relevant de préjugés.

Comment fonctionne ce concept?
La première partie de ce projet, que nous avons nommé «Préséance», permet d’obtenir une priorité lors du dépôt d’un dossier de location auprès d’une gérance immobilière et donc de favoriser l’attribution d’un logement aux clients de Pro Infirmis. En effet ces derniers sont peu éligibles à l’obtention d’un bail dans un contexte de pénurie de logements. Pour que notre client puisse bénéficier de cette aide, nous demandons que trois conditions soient réunies:
– premièrement, la personne doit être
suivie par un assistant social de Pro Infirmis Vaud et cela afin de pouvoir bien connaître la situation et le contexte du bénéficiaire;
– deuxièmement, nous demandons une situation financière saine, pas ou peu de poursuites, un revenu suffisant pour permettre le paiement du loyer selon la règle qui dit que le coût du logement ne doit pas dépasser le tiers du revenu;
– et troisièmement, le bénéficiaire doit pouvoir respecter les règles et usages de l’immeuble.

Combien de personnes ont déjà bénéficié de ce programme?
Depuis le début du projet 62 personnes ou familles ont pu trouver un nouveau logement plus adapté à leur situation.
Un partenariat a été mis en place avec dix-neuf gérances, régies ou propriétaires institutionnels, qui acceptent, pour autant qu’un dossier soit financièrement viable, de lui donner une priorité et de le «mettre sur le haut de la pile».Pourquoi l’accès au logement est-il si difficile pour les personnes avec handicap? Quels sont les obstacles, les freins?
Il s’agit parfois de problèmes d’accessibilité mais pas toujours. Je crois qu’il est souvent compliqué pour les gérances de comprendre la structure de revenus de ces personnes, ce qui fait que ces dossiers sont mis sous la pile au profit de dossiers plus facilement lisibles.

Connaissez-vous d’autres projets de ce genre, qui vous ont peut-être inspiré pour mettre celui-ci en place?
Non, je n’en connais pas d’autres.

Est-ce que d’autres cantons fonctionnent ainsi ou s’intéressent à votre concept?
Oui, d’autres cantons s’intéressent au projet (Pro Infirmis Genève et Fribourg) mais ne l’ont pas concrétisé pour le moment.

Y a-t-il d’autres aspects liés au logement à améliorer?
Le projet a un second axe, que nous avons nommé «Concierge+», et qui est encore en développement. Il a pour but de faciliter le maintien à domicile en complétant l’offre de services non couverts par les prestataires existants. En effet certaines tâches comme amener les déchets à l’éco-point, changer une ampoule ou monter le courrier pourraient être effectuées par le concierge de l’immeuble. Ces petits services qui sont parfois très compliqués à exécuter par une personne en situation de handicap pourraient être ajoutés aux tâches usuelles du concierge de l’immeuble, sur la base d’un cahier des charges précis et contre une rémunération forfaitaire. Ce projet est mené conjointement avec l’Association romande des concierges ainsi que l’entreprise Menegalli SA, fournisseur de produits pour les concierges et auteur d’un désormais très célèbre ouvrage de témoignages de concierges. Nous recherchons actuellement les pistes pour la reconnaissance de cet acteur qu’est le concierge, si précieux pour l’aide de proximité aux personnes handicapées vivant à domicile, et nous sommes actuellement en train de lancer la phase de test avec trois ou quatre cas afin d’améliorer et de finaliser le concept.

Propos recueillis par Henriette Schaffter

DOSSIER – Handicap et logement

Les personnes ayant un handicap connaissent parfois quelques écueils dans leur recherche d’appartement.
Et ceux qui, suite à un accident ou une maladie, développent un nouvel handicap ne sont pas mieux lotis. Au contraire.

Laurent Demarta est architecte et travaille, parallèlement à son emploi principal, pour Pro Infirmis, en tant que conseiller pour la construction sans obstacles. Il reçoit donc des quantités de demandes de personnes ayant un handicap, depuis longtemps ou au contraire depuis très peu de temps. Ce sont des locataires qui sont confrontés à une recherche d’appartement ou à une nécessité d’adaptation de la location dans laquelle ils résident. Ils ont donc besoin d’aide pour savoir ce qui leur convient, ce à quoi ils ont droit et comment ils doivent s’y prendre pour l’obtenir.
Lorsqu’une personne prend contact avec lui, Laurent Demarta établit un bilan des besoins spécifiques et l’envoie au propriétaire, via la gérance ou directement lorsqu’il n’y en a pas. Pro Infirmis a besoin d’un accord de principe avant d’entreprendre davantage de démarches. L’architecte ne calcule pas de devis avant cet accord de base, puisque, si le propriétaire refuse tous travaux, la procédure s’arrête là. En effet, le propriétaire ne peut pas être forcé à accepter une transformation de son objet locatif. Pro Infirmis n’a aucun moyen à disposition pour le faire changer d’avis. A peu près un propriétaire sur quatre refuse d’entreprendre des travaux pour une personne handicapée.

Procédure longue mais efficace
Lorsque le propriétaire est d’accord, le devis est alors établi par l’architecte et envoyé à l’AI, qui financera les travaux, ou non. Si l’AI estime que certains travaux ne sont pas liés directement au handicap de la personne concernée, l’assurance peut refuser. Cela n’est pas une question de coûts, mais bien une question de nécessité. Certains aménagements très coûteux seront pris en charge et de petits travaux bon marché seront refusés s’ils ne sont pas strictement nécessaires.
Le droit d’une personne handicapée est d’avoir un logement adapté à sa situation et la plupart des cas sont donc financés sans souci par l’AI, que la personne soit locataire ou propriétaire.
Lorsque tous les feux sont au vert, l’AI signe un contrat avec le propriétaire et s’engage à remettre l’appartement en état à la fin de cette location. «Par exemple, la baignoire est remplacée par une douche, ce qui est très souvent le cas dans ce genre de situations. L’AI s’engage alors à remettre une baignoire lorsque la personne quittera l’appartement loué», explique Laurent Demarta, «mais c’est très rarement le cas, puisqu’il s’agit souvent d’une plus-value pour la location».
L’appartement est en effet devenu louable à des personnes handicapées ou non, ce qui est plutôt un avantage.

De bons locataires
Cette possibilité de remise en état rassure cependant les propriétaires, qui sont parfois un peu frileux quant aux changements qu’exige la présence d’une personne handicapée dans un de leurs appartements. Et pourtant loger une personne handicapée a plein d’avantages: les investissements sont financés par l’AI et sont en général des plus-values, la personne ne partira pas rapidement et paiera ses loyers puisqu’elle reçoit des aides au logement. «Ce sont de très bons locataires», estime Laurent Demarta. Selon lui, si un propriétaire veut faire du rendement, c’est la solution idéale. L’architecte ne comprend pas qu’on puisse refuser des travaux dans ce sens, à part peut-être dans des cas de handicaps psychologiques pouvant entraîner des désagréments. Lors de handicaps purement physiques, il estime que c’est «tout bénéfice» pour le propriétaire.

Trouver un appartement… pas toujours facile!
Même si les possibilités d’adaptation des logements existent, comme l’explique l’architecte de Pro Infirmis, le parc immobilier n’est pas encore très adapté et certains obstacles restent difficiles à surmonter.
Dans la loi fédérale sur l’élimination des inégalités frappant les personnes handicapées (LHand), en application depuis 2002, tout logement neuf, dans les immeubles qui en comptent huit ou plus, doit être accessible et adaptable. A Neuchâtel, c’est même à partir de quatre appartements. Mais accessible signifie que la personne doit pouvoir accéder au séjour et à un WC, rien de plus. Le but de la LHand, qui est une loi antidiscriminatoire, est de faire que les personnes handicapées puissent rendre visite à des amis facilement, mais pas forcément qu’elles puissent habiter partout.
Cette loi est déjà très bien, car c’est souvent l’accès aux immeubles et aux logements qui est difficile, avec par exemple trois marches à l’entrée ou autre obstacle insurmontable pour les chaises roulantes par exemple.
On parle de logements adaptables, ce qui est peu contraignant, puisqu’ils doivent juste pouvoir être modifiés en fonction du handicap de la personne qui vient y habiter. Un logement adapté, pour Laurent Demarta, cela ne signifie rien! C’est un abus de langage. Tous les handicaps entraînent des besoins spécifiques différents. Même la salle de bains ne peut pas être dessinée de façon à convenir à tous les handicaps: une personne aura besoin d’une chaise, une autre d’une baignoire, etc.

Des étapes cruciales
«Un gros morceau de notre travail, c’est d’aller voir les architectes en amont, et de contrôler les permis de construire», explique Laurent Demarta. On vérifie que les logements soient adaptables: qu’il y ait une grande chambre et une grande salle de bains. Il faut également un couloir suffisamment large, une place de parking adaptée mais pas réservée (norme SIA 500). Il n’y a pas de prescriptions en matière d’appareils par contre. Même si les architectes sont au courant des normes existantes, il est toujours important d’aller les voir auparavant afin d’éviter des erreurs lors de la conception.

Maisons et petits immeubles non concernés
A moins de huit appartements (quatre à Neuchâtel, voir réglementations cantonales), il n’y a aucune obligation, mais ces constructions neuves sont souvent relativement facilement adaptables, la tendance étant aux douches italiennes et aux grandes pièces.
Même s’il n’y a pas à proprement parler un service d’aide à la recherche de logement à Neuchâtel et dans le Jura, contrairement au canton de Vaud (voir article page 8), Laurent Demarta, lorsqu’il est sollicité, conseille de s’orienter vers du neuf. Mais il est souvent sollicité juste avant la signature du bail, pour voir si tout est adaptable. Il a parfois sauvé des situations qui auraient été bien compliquées, car les personnes n’avaient rien vu, n’avaient pas perçu les difficultés qu’elles pourraient rencontrer dans le logement qu’elles étaient prêtes à louer.

Régies et propriétaires pas tous identiques vis-à-vis de cette problématique
Les régies ont la liberté totale quant à accepter une personne handicapée ou non. Il n’y a aucun quota ni aucune obligation. La LHand est complètement muette à ce propos.
La problématique est différente en PPE (propriétaire par étages), où il faut alors réunir l’accord de tous les propriétaires. Le besoin d’ascenseur est souvent source de problèmes. Et certaines personnes se retrouvent donc à devoir quitter leur appartement faute d’accord avec les autres copropriétaires.

Nécessité d’une meilleure information en amont
Ce qui manque à Neuchâtel, selon Laurent Demarta, c’est une bonne information sur les appartements à disposition et sur leur accessibilité. Certaines régies utilisent des termes comme «accessible aux personnes à mobilité réduite», mais qui ne sont pas toujours corrects et vérifiés par des spécialistes. Il faudrait également qu’on ait la possibilité d’avoir déjà un accord de principe sur la réalisation ultérieure des travaux nécessaires, cela dès la publication d’une annonce. Cela simplifierait la procédure et permettrait aux personnes en recherche d’un appartement de filtrer correctement les annonces. Même si les personnes handicapées peuvent prétendre à habiter n’importe où et ont le droit de demander une adaptation dans n’importe quel appartement, il est bien plus simple de cibler les appartements qui demanderont le moins d’adaptations possibles ou où les adaptations se feront le plus rapidement et simplement possible, sans trop de recours et d’attente. Pour Laurent Demarta, aujourd’hui, les régies ne se rendent pas toujours compte des besoins des personnes handicapées. Il peut arriver aussi qu’elles exagèrent totalement les besoins et aient donc une certaine réticence qui n’a pas lieu d’être. Il faudrait selon lui une meilleure information et une «formation» adéquate.

Henriette Schaffter

VOS DROITS – Baisse de loyer: mode d’emploi en cinq étapes

Comment s’y prendre lorsqu’on veut demander une diminution du loyer? Explications.

Le taux hypothécaire de référence pour les loyers ne cesse de baisser depuis 1992. Pourtant, la plupart des locataires n’ont pas vu leur loyer baisser.
Evidemment, les bailleurs n’octroient aucune baisse spontanée, sauf de rares exceptions. Il appartient donc aux locataires de faire les démarches nécessaires pour obtenir ces baisses. En voici les différentes étapes.

1. TROUVER LA DATE DE LA DERNIÈRE FIXATION DU LOYER

De manière générale, un locataire a droit à une baisse de loyer si le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la dernière fixation du loyer.
C’est bien la date de la dernière fixation du loyer qui fait foi et non pas si le taux hypothécaire a baissé d’une annonce à l’autre par l’Office fédéral du logement. En effet, quatre fois par année, l’Office fédéral du logement annonce quel est le taux hypothécaire de référence.
Ces dernières années, le taux hypothécaire évoluant peu, il arrive la plupart du temps que l’Office fédéral du logement annonce que le taux hypothécaire de référence pour les loyers reste inchangé. Il ajoute, de manière peu précise, que cela n’entraine pas de baisse de loyer pour les locataires.
Cela est exact, mais cela ne concerne que les locataires qui ont déjà obtenu par le passé une baisse de loyer en raison des baisses antérieures du taux hypothécaire.
Il faut donc que chaque locataire examine son contrat de bail et ses avenants et identifie à quelle date le loyer actuel a été fixé. Plus cette date est ancienne, plus la baisse due aux baisses successives du taux hypothécaire peut être importante: le taux hypothécaire fédéral (et non plus cantonal) a été introduit le 10 septembre 2008 et a été fixé à 3,5%.
Actuellement, depuis le 2 juin 2017, le taux hypothécaire de référence est de 1,5%.
En conséquence, si votre loyer a été fixé en 2008, la baisse du taux hypothécaire de 3,5% à 1,5% constitue un facteur de baisse de loyer de 19,35%, ce qui est très important.
Si le loyer a été fixé en septembre 2009, le taux hypothécaire était de 3%, ce qui représente un facteur de baisse de 15,25%.
Pour une dernière fixation en 2011, le taux hypothécaire était de 2,5%, ce qui représente un facteur de baisse de 10,70%.
Le taux hypothécaire a ensuite baisse à 2% en 2013, ce qui représente encore un facteur de baisse de 5,66%.
Enfin, le taux hypothécaire a passé à 1,75% le 2 juin 2015, ce qui donne encore un facteur de baisse de 2,91%.

2. IDENTIFIER LA DATE DE LA PROCHAINE ÉCHÉANCE

Comme indiqué au début de cet article, les taux hypothécaires cantonaux, avant l’introduction du taux hypothécaire fédéral en 2008, étaient encore plus élevés. On trouve bien entendu les tabelles du taux hypothécaire en vigueur sur le site Internet de l’ASLOCA.
Une fois le taux hypothécaire ayant servi à la fixation de son loyer actuel identifié, il faut rechercher pour quelle date le locataire peut résilier son contrat. En effet, les demandes de baisse de loyer doivent respecter le préavis de résiliation et le terme du bail.
Par exemple, on peut résilier son contrat avec un préavis de trois mois pour la fin de chaque mois, on pourra demander une baisse de loyer selon les mêmes modalités. En revanche, si l’on ne peut résilier son bail qu’une fois par année, par exemple au 30 juin, moyennant un préavis de trois mois, il conviendra alors que la lettre de demande de baisse de loyer soit reçue par son bailleur ou sa régie le 31 mars au plus tard.
Attention, c’est bien la date de réception qui compte et non pas la date d’envoi, même par courrier recommandé.
Il peut être souvent difficile d’identifier pour quelle date et avec quel préavis on peut demander une baisse de loyer, puisque non seulement la longueur du préavis mais également les échéances ont pu changer depuis le début du bail. Il est donc toujours utile de consulter l’ASLOCA.

3. CALCULER LA BAISSE

Il existe sur Internet de nombreux moteurs ou calculateurs qui facilitent la tâche du locataire pour savoir quelle est approximativement la baisse de loyer à laquelle il a droit:
– bien entendu, le calculateur de loyer de l’ASLOCA: www.asloca.ch/calculateur-de-loyer/
– le calculateur du séminaire du droit du bail de l’Université de Neuchâtel: https://bail.ch/bail
– le calculateur de l’association des locataires suisses alémaniques: https://www.mieterverband.ch (Mietrecht & Beratung/Ratgeber Mietrecht: en allemand, mais très bien fait)
– le calculateur du magazine «Bon à Savoir» mais réservé aux abonnés: www.bonasavoir.ch
– un modèle de demande de baisse de loyer se trouve également sur le site de la Fédération romande des consommateurs: www.frc.ch (Se défendre. Lettres modèles).

Tous ces sites sont utiles, mais rien ne remplace un conseil personnalisé par votre section locale de l’ASLOCA!

4. ÉCRIRE AU BAILLEUR

Une fois le terme et le préavis identifiés, il convient d’adresser à son bailleur ou à sa régie la lettre type (disponible sur www.asloca.ch). Cette lettre sera adressée par courrier recommandé ou déposée à la régie en main propre.

5. ATTENDRE LA RÉPONSE DU BAILLEUR ET SAISIR L’AUTORITÉ DE CONCILIATION SI NÉCESSAIRE

Si la régie répond par la négative ou de manière insuffisante dans le délai de 30 jours fixé par le locataire, celui-ci doit alors impérativement saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours dès cette réponse.
C’est uniquement la saisine de l’autorité de conciliation qui préserve les droits du locataire. Attention, dans le cas où la régie n’a pas répondu dans le délai de 30 jours demandé, cela signifie qu’elle refuse toute baisse de loyer.
Dans ce cas également, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans un délai de 30 jours (soit 60 jours depuis l’envoi de sa demande de baisse de loyer).
Il existe dans certains cantons des formulaires que l’on peut utiliser pour déposer la requête à l’autorité de conciliation (pour Genève: http://ge.ch/justice/formulaires). Une fois l’autorité de conciliation saisie et les droits du locataire sauvegardés, il est encore possible de négocier le montant de la baisse de loyer avec son bailleur.
Il ne faut pas avoir peur d’une mauvaise réaction du bailleur: la loi interdit à celui-ci de résilier un bail parce que le locataire fait valoir ses droits. De manière générale d’ailleurs, un locataire est plus protégé contre les congés s’il fait valoir ses droits (en réduction de loyer, en exécution de travaux d’entretien, etc.) que s’il ne demande rien. En effet, si le bailleur résilie le bail en réaction à cette demande, cela sera considéré comme un congé de représailles dont l’annulation est expressément prévue par la loi (art. 271a du Code des obligations).
En compensation de la baisse du taux hypothécaire, le bailleur peut invoquer:
– la hausse du coût de la vie depuis la dernière fixation du loyer, à raison de 40% de celle-ci (sauf quand cette évolution est négative!);
– la hausse de ses frais qui doit être prouvée par la production de pièces comptables. En pratique on peut admettre un forfait de hausse de 0,25% ou 0,5% par an depuis la dernière fixation du loyer;
– la répercussion de gros travaux d’entretien ou des travaux à plus-value effectués depuis la dernière fixation du loyer, à prouver également en produisant les factures.
L’invocation que le loyer ne doit pas être baissé, car il se situe dans les limites des loyers du marché ou du quartier, est une objection courante, mais sans fondement: il appartient au bailleur de produire des exemples précis de logements similaires, ce qu’il n’arrive en général pas à faire.

CAS PARTICULIERS

Tous les loyers ne peuvent pas être baissés selon la méthode expliquée ci-dessus. Il existe des exceptions. Ainsi, notamment les loyers qui sont indexés à l’inflation (évolution de l’indice suisse des prix à la consommation) ne sont pas sensibles aux baisses du taux hypothécaire pendant la durée du contrat, mais seulement à leur échéance: pour qu’un loyer puisse être indexé à l’inflation, il faut qu’il soit d’une durée minimum de cinq ans. Ce n’est qu’à l’expiration de cette durée que l’on pourra éventuellement faire valoir une baisse du taux hypothécaire depuis le début du contrat.
Les loyers subventionnés et contrôlés par une commune, un canton ou la Confédération ne sont pas non plus soumis aux évolutions du taux hypothécaire de référence, mais des intérêts hypothécaires réellement payés par le bailleur.
Les loyers fixés selon un échelonnement prévu à l’avance ne peuvent pas non plus être baissés pour les baisses du taux hypothécaire avant la fin du contrat: les loyers échelonnés ne sont possibles que si le bail a été conclu pour une durée minimale de trois ans, par exemple 1000 fr. la première année, 1050 fr. la deuxième année et 1100 fr. la troisième année.

François Zutter

Avocat répondant

ASLOCA Genève

SUISSE – Initiative « Davantage de logements abordables » : Un rejet socialement irresponsable

La commission du Conseil national chargée de l’examen préalable s’oppose à l’initiative « Davantage de logements abordables ». Elle ferme les yeux sur les problèmes bien réels que rencontrent de très nombreux locataires sur le marché du logement. Au Conseil national la majorité doit se ressaisir et passer à l’action. L’ASLOCA dénonce également l’attitude de rejet manifestée contre le Fonds de roulement, dont l’efficacité pour la construction de logement à loyer abordable n’est plus à prouver. Elle attend du Conseil national qu’il corrige immédiatement le tir, sous peine d’infliger des coupes drastiques aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique.

Des loyers qui augmentent sans cesse, une pénurie de logements abordables : c’est le casse-tête auquel se heurte depuis des années la majorité de la population qui vit dans les agglomérations. L’initiative « Davantage de logements abordables » propose des solutions concrètes là où elles sont nécessaires : la mise à disposition de terrains constructibles et le soutien aux coopératives d’habitation. L’initiative permet en outre un contrôle plus efficace des hausses de loyers consécutives aux rénovations. Chargée de son examen préalable, la commission de l’économie et des redevances du Conseil national a fait connaître son opposition par 18 voix contre 6 avec une abstention. Une majorité de ses membres ne comprend toujours pas qu’il est urgent d’agir pour accroître le parc de logements abordables, ce que reconnaît notamment l’Union des villes suisses.

En Suisse, le loyer reste encore et toujours le poste le plus important dans le budget des ménages. Il appartient maintenant au Conseil national de proposer, lors de la session d’hiver, des améliorations concrètes pour résoudre les problèmes qui rongent le marché du logement. Le Parlement est trop longtemps resté les bras croisés, laissant les locataires de plus en plus démunis face à l’explosion des loyers. La Confédération et la plupart des cantons n’ont pas suffisamment pris leurs responsabilités. Il est nécessaire de les leur rappeler par des dispositions constitutionnelles les obligeant à s’impliquer davantage dans ce domaine. C’est exactement ce que vise l’initiative « Davantage de logements abordables ».

Actuellement, seuls 9 des 26 cantons disposent d’une base constitutionnelle favorisant la construction de logements abordables, et quelques villes ont pris des mesures dans ce sens. Pourtant, depuis 1972, « l’abaissement du coût de la construction et l’abaissement du coût du logement » sont des missions à long terme de la Confédération. Bien que ce but soit loin d’être atteint, les moyens qui lui sont consacrés dans le budget fédéral ont fortement diminué. Or, comme ces dernières années les contributions du Fonds de roulement ont été intégralement remboursées avec intérêts, les caisses fédérales ont même enregistré des bénéfices. Le prêt visant à encourager la construction de logements abordable, principal instrument de la loi sur le logement de 2003, n’est d’ailleurs jamais entré en vigueur. L’Association suisse des locataires attend du Conseil national qu’il cesse de fermer les yeux sur les problèmes bien réels que rencontrent les locataires sur le marché du logement. Il doit au contraire soutenir l’initiative logements et prendre des mesures véritablement efficaces pour renforcer les maîtres d’ouvrage d’utilité publique (coopératives, pouvoirs publics), qui ont montré leur capacité à contrer durablement la flambée des loyers.

La non entrée en matière de la majorité de la Commission au Fonds de roulement est absolument incompréhensible. Cet instrument éprouvé ne grève aucunement les finances fédérales, et il est essentiel à la poursuite de la politique d’encouragement menée actuellement. L’ASLOCA appelle le Conseil national à se montrer plus raisonnable et à maintenir son soutien à un mécanisme qui a fait ses preuves. Il doit absolument corriger le tir, sous peine d’infliger des coupes drastiques aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique !