MESSAGE – Quelle belle force!

L’ASLOCA Suisse fêtera son 220 000e membre lors de sa prochaine assemblée générale. Ce sera l’occasion non seulement de féliciter la personne qui aura inscrit son nom au juste moment sur une carte d’adhésion, mais aussi de souligner la croissance régulière de notre association nationale.

Cette croissance est le résultat de l’important engagement de centaines de militants de notre organisation à travers toute la Suisse. Ces militants, ce sont les membres des comités cantonaux et régionaux, les responsables des secrétariats cantonaux et national, les consultants bénévoles, les avocats-conseils, les assesseurs locataires, comme les élus municipaux, les députés cantonaux et les membres du Parlement fédéral issus de nos rangs.

La force de l’ASLOCA Suisse ne se mesure pas seulement au nombre de ses adhérents, mais aussi et surtout à l’engagement sérieux et généreux de toutes celles et tous ceux qui, dans leur champ de compétence, font vivre l’ASLOCA. C’est grâce à cette force que nous avons pu déposer notre initiative «Davantage de logements abordables» et c’est avec cette force que nous allons à la bataille de la votation en 2020. Cette bataille, nous la mènerons, coûte que coûte, avec au bout l’espoir de la victoire, car le logement abordable que nous défendons garantit la dignité de chacune et chacun.

En effet, notre association, dans ses divers combats cantonaux ou fédéraux, comme celui pour davantage de logements abordables, est toujours du côté de la dignité. La dignité commence lorsque l’on dispose d’un logement abordable que l’on ne craint pas de perdre à tout instant en raison d’un loyer trop cher impossible à assumer. Cet engagement pour la dignité est également notre force. La lutte contre les spéculateurs immobiliers, contre les bailleurs profiteurs, contre la rapacité des fonds de placement immobiliers, contre les régies sourdes aux doléances de locataires, ne relève pas d’une vindicte sociale quelconque. Cette lutte, c’est une lutte pour la dignité et contre l’injustice sociale.

L’ASLOCA Suisse a l’ambition de fortifier encore plus ses structures et son image afin de renforcer son influence politique et sa capacité de mobilisation, notamment pour répondre à la tentative de saccage du droit du bail par la majorité actuelle aux Chambres fédérales. C’est ainsi qu’en quelques années notre secrétariat central est passé d’une personne à quatre personnes, toutes avec des tâches complémentaires pour mener à bien notre action nationale, tout particulièrement en vue de la campagne nationale sur notre initiative et les futurs référendums.
Au-delà du renforcement de notre secrétariat, et nous l’avons déjà dit ici, nous avons pu constituer, avec l’appui des sections, un trésor de guerre, certes modeste par rapport aux adversaires des locataires, mais indispensable pour affronter l’arrogance et la cupidité des milieux immobiliers. La force de l’ASLOCA Suisse va de pair avec la consolidation à long terme de ses ressources financières au-delà de l’urgence de la campagne sur notre initiative et les référendums. Ici aussi, nous sommes sur la bonne voie.

Mais, pour que notre force soit vue et reconnue, il faut aussi passer par une unité d’image. Que les habitantes et habitants de Saint-Gall à
Genève, de Bâle à Chiasso nous reconnaissent immédiatement. Qu’ils associent notre mouvement des locataires à une seule image, identique à tous les niveaux d’engagement et dans toutes les régions du pays. Cette unité visuelle est indispensable à un lien fort d’appartenance nationale à l’ASLOCA et de référence de l’ASLOCA. Qui imaginerait aujourd’hui le TCS, Unia ou un parti politique avec des déclinaisons graphiques différentes dans chaque section ou par région linguistique? Cela paraît absurde. Et cela l’est. Cette mue visuelle, toujours difficile, que les syndicats et les partis politiques ont déjà opérée, devra avoir lieu aussi pour l’ASLOCA. Ce cap passé, nous pourrons vraiment nous sentir plus forts car nous aurons pu dépasser nos replis identitaires locaux internes pour accroître notre appartenance à un mouvement national fédérant nos 220 000 membres actuels et tous ceux qui nous rejoindront!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

SUISSE – La commission du Conseil national approuve l’objectif d’une révision équilibrée des règles de fixation des loyers, tout en cédant au lobby immobilier

Décisions contradictoires

C’est avec scepticisme que l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a pris connaissance des décisions contradictoires de la commission des affaires juridiques du Conseil national. La commission unanime approuve l’objectif d’une réforme équilibrée des règles de fixation des loyers, telle que le Conseil fédéral et le Conseil des Etats la préconisent au travers de la motion acceptée en mars dernier. Mais elle ressuscite à une voix près trois initiatives du lobby immobilier, que sa commission sœur de la chambre des cantons avait écartées avec sagesse.

A l’unanimité, la commission juridique du Conseil national recommande au plénum d’accepter la motion pour une révision équilibrée des règles de fixation des loyers, que le Conseil des Etats a approuvée le 20 mars dernier. Ministre du logement, Guy Parmelin avait alors souligné l’intérêt d’une réforme que le Conseil fédéral est prêt à conduire pour améliorer la situation tant des locataires que des propriétaires.

Par 12 voix contre 11, la commission recommande aussi à la chambre du peuple d’accepter les initiatives parlementaires des bailleurs, que la commission juridique des Etats avait repoussées à raison. L’initiative d’Olivier Feller, secrétaire général de la Fédération romande immobilière, veut faire sauter la limite des rendements immobiliers, établie un demi-point au-dessus du taux hypothécaire de référence, afin de grossir encore les profits déjà si juteux de sa branche économique. Les deux initiatives de Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier, désirent abolir toute protection des locataires, hors d’une pénurie de logements attestée.

L’ASLOCA appelle le Conseil national à soutenir le mandat d’une révision équilibrée des règles de fixation des loyers et à rejeter toutes les propositions des fédérations immobilières. En fin de compte, l’Association suisse des locataires empêchera tout affaiblissement des droits d’intervention contre les abus en matière de bail – selon le mandat de la Constitution fédérale. Elle souhaite que la représentation favorable aux locataires se renforce dans le Parlement élu cet automne. L’ASLOCA est déterminée à recourir au peuple si nécessaire, pour repousser les modifications qui réduiraient la protection contre les loyers abusifs.

SUISSE- Accord-cadre avec l’Union européenne: l’ASLOCA exige des assurances en faveur du logement

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande que les politiques d’encouragement au logement soient exclues des champs d’application de l’accord institutionnel comme de tout accord ultérieur. Elle veut aussi des clarifications du Conseil fédéral et de l’Union européenne à ce propos.   

Un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne sur le cas Woonlinie & al c/Commission a confirmé le 15 novembre 2018 une décision de la Commission européenne, qui invalide une aide au logement des Pays-Bas pour non-conformité avec le droit de l’UE sur les aides d’Etat. Comme l’accord-cadre inclut la question des aides d’Etat, l’ASLOCA demande de clarifier ses effets sur les politiques publiques en faveur de l’habitat sur les plans fédéral, cantonal et communal.

A cet égard, elle a demandé un avis de droit au professeur Nicolas Levrat (Université de Genève), qui décrit l’encouragement public à la construction de logements en droit de l’Union européenne et en relation avec l’accord institutionnel. Il en ressort qu’une entrée en vigueur de cet accord n’a pas proprement d’influence directe sur la politique de l’habitat en Suisse.  Il reste en revanche une incertitude quant à l’évolution future de la jurisprudence de la Cour européenne de justice pour ce qui est des aides d’Etat. Il y a lieu d’assurer que le domaine du logement soit exclu des traités sectoriels ultérieurs et du futur accord de libre-échange, afin d’éviter de nouvelles règles restrictives applicables à la promotion publique de l’habitat.

Il faut que la Suisse et l’Union européenne s’engagent toutes deux à ce que la part des logements soustraits à la spéculation puisse être augmentée, en vue de protéger les locataires et d’encourager les logements d’utilité publique en mains de coopératives, de communes et de cantons. Et cela non seulement en faveur des plus pauvres et des personnes en précarité mais aussi pour la classe moyenne.

C’est pourquoi l’ASLOCA demande que les politiques publiques d’habitation soient exclues du champ d’application de l’accord institutionnel et du champ d’application de tout futur accord. Elle veut des clarifications du Conseil fédéral et de l’Union européenne à ce propos.

SUISSE – Motion relative aux règles de fixation des loyers : Le Conseil des Etats stoppe le lobby immobilier et veut une révision équilibrée du droit du bail

Le Conseil des Etats a approuvé sans opposition aujourd’hui une proposition de sa commission des affaires juridiques, qui charge le Conseil fédéral de présenter une révision équilibrée des règles de fixation des loyers. La chambre des cantons adresse de la sorte un signe explicite au lobby immobilier, qui entend affaiblir la protection des locataires. L’ASLOCA souligne l’objectif de la motion visant à «améliorer ainsi la situation aussi bien pour les locataires que pour les propriétaires».

Pour l’Association suisse des locataires (ASLOCA), il est temps que le Conseil fédéral reprenne à son compte un examen équilibré du droit du bail. Ainsi que l’a souligné ce matin le conseiller fédéral Guy Parmelin, il s’agit d’un domaine particulièrement sensible, qui nécessite ainsi une révision équilibrée.

Ces dernières années en effet, les représentants des fédérations immobilières ont attaqué les protections des locataires contre les abus. Les commissions des chambres fédérales ont donné suite à pas moins de cinq initiatives parlementaires, qui allègent la tâche des bailleurs et facilitent outrageusement l’augmentation des loyers. Sous-louer son appartement par exemple serait soumis à des conditions draconiennes. La comparaison aisée avec des loyers du quartier ou de la localité entraînerait une spirale de hausses des prix locatifs. Il faudrait enfin une situation de nécessité personnelle ou familiale attestée, pour contester un loyer abusif.

Toute révision des règles de fixation des loyers doit tenir compte des intérêts de la majorité locataire en Suisse. Les coûts d’habitation sont le plus grand poste de dépenses pour les petits revenus et la classe moyenne. Il y a lieu ainsi de respecter le mandat de la Constitution fédérale (art. 109, al. 1) qui précise : « La Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs (…). »

DOSSIER: Vitrines vides au centre-ville: que faire?

Les locaux commerciaux atteignent des loyers très élevés, si élevés que plus personne ne peut les louer… Les propriétaires préfèrent souvent les garder vides plutôt que de les louer meilleur marché. Dès lors, que faire? Quels sont les outils à disposition des communes et des différents autres acteurs de la ville pour maintenir l’activité commerciale dans les centres-villes?

La situation des petits commerces est problématique, notamment en raison de l’essor des achats en ligne. Mais ce n’est pas tout. Lorsqu’une personne désire ouvrir son propre commerce, elle se heurte souvent à des difficultés pour trouver un local à loyer décent ou pour trouver la garantie à faire valoir auprès du propriétaire. Dès lors, comment agir pour améliorer la situation des petits commerçants et éviter leur disparition? Les solutions sont diverses en Suisse romande, mais toutes les autorités se mettent d’accord sur le fait qu’il faut faire le maximum pour maintenir des petits commerces au centre-ville.

Garantie de loyer exorbitante
Ceux qui se lancent, malgré les loyers élevés, dans l’ouverture d’un nouveau commerce sont amenés à payer des garanties de loyer toujours plus importantes. Les régies immobilières, désireuses de se prémunir un maximum d’éventuels litiges, demandent des garanties de six mois, voire douze ou vingt-quatre mois! Difficile de se lancer dans de telles conditions. Il devient cependant possible, pour les futurs indépendants, de contacter des sociétés de cautionnement pour assurer cette garantie. Mais là aussi, évidemment, il faut présenter des finances solides. Concernant le financement de l’entreprise, l’accès s’est resserré ces dernières années. A Genève, il existe une structure cantonale, la FAE (Financer Autrement les Entreprises), qui apporte des solutions complémentaires de financement.

Différences entre pas-de-porte, fonds de commerce et loyer
Le loyer est le montant à payer chaque mois pour l’utilisation du bien loué. Le fonds de commerce est le prix à payer pour bénéficier de l’enseigne, de la clientèle, de la renommée, des installations, du mobilier, du matériel, du stock, etc. Quant au pas-de-porte, c’est une sorte de ticket d’entrée qu’on verse une seule fois à l’entrée en jouissance du bien. Il faut également savoir que le fait de baisser un loyer commercial, pour un propriétaire, revient à accepter que la valeur de son immeuble diminue. C’est bien là que le bât blesse.

Solutions des plus diverses
Les villes de Suisse romande constatent toutes la même évolution et s’en préoccupent. Les taux de vacance exacts ne sont pas toujours connus, mais presque toutes les villes planchent actuellement sur cette nouvelle problématique.
Côté Suisse alémanique, on a vu émerger un phénomène nouveau, qui pourrait permettre d’éviter de voir trop de vitrines vides dans les rues du centre-ville: des «pop-up stores», magasins éphémères qui naissent ici et là, pour une période courte, afin de remplir les espaces vides et maintenir l’animation.

Opération «Zéro vitrine vide»
C’est dans cette tendance des magasins éphémères et pour contrer un centre-ville devenu un peu morose que la Ville de Neuchâtel a lancé son opération «Zéro vitrine vide» au printemps 2017.
A Fribourg, la première analyse de la vacance commerciale, menée en avril 2018, relate un chiffre de 15% sur la zone considérée comme le «centre-ville», ce qui est élevé. Quant aux prix des locations, il n’y a pas d’étude comparative pour l’instant. La Ville a toutefois des estimations des loyers en ce qui concerne la ville historique et remarque des différences dans l’attitude des propriétaires selon la zone (différente vers la gare).
La Ville a mandaté des experts pour établir une analyse de ville ainsi que, dans une seconde phase, une stratégie de valorisation du quartier du Bourg en collaboration avec propriétaires et commerçants (résultats attendus pour mi-2019). En réponse au dernier questionnaire envoyé par la Ville, les propriétaires considèrent toutefois à 60% que les loyers sont stables ou en légère baisse sur les dernières années, ce qui n’est pas validé par les commerçants…
Alexandra Stadler, chargée du Développement économique de la Ville, observe que les commerces emblématiques, qui tournaient depuis des années avec des habitués (épicerie du coin, bijouterie, etc.) et dont les propriétaires atteignent l’âge de la retraite ne trouvent pas de repreneurs. Ils étaient souvent encore en mesure de fonctionner uniquement car les gérants étaient simultanément propriétaires de l’immeuble, ce qui permettait de réduire drastiquement les charges d’exploitation. Souvent, ces commerces n’étaient pas rentables sur les dernières années, mais les gérants ont résisté jusqu’à la retraite, «pour le quartier».

Changement de typologie des commerces
Quant aux commerces traditionnels (boucheries, épiceries ou autres), ils ont pratiquement disparu en raison de la concurrence des grands magasins d’alimentation généralistes. Il y a un grand tournus pour les commerces de flânerie (habits, accessoires, décorations) indépendants. Les magasins qui pour l’instant subsistent sont ceux qui se positionnent sur des produits spécialisés ou de niche et qui offrent également des services après-vente de qualité (réparation, suivi). Une totale mutation du type de commerce est en train de s’opérer.
La Ville de Fribourg a développé un plan d’action pour soutenir son centre-ville au niveau touristique, culturel et commercial, qui comprend notamment l’engagement d’une déléguée au Développement économique depuis 2017, des actions directes auprès des propriétaires d’espaces commerciaux vides et le développement à venir d’une régie culturelle dont le but est de soutenir l’attribution momentanée de locaux commerciaux vides pour la mise en valeur de la culture locale.

Prix Rue de l’Avenir 2018 pour Delémont
La politique communale delémontaine en matière d’implantation des commerces qui vise à maintenir le commerce de détail au centre-ville a été jugée exemplaire et a été récompensée par le Prix Rue de l’Avenir 2018. En effet, la Ville a obligé les grandes chaînes de magasins alimentaires à s’établir au centre de Delémont et non pas en périphérie. En vieille ville de Delémont, selon une étude menée sur l’évolution de l’occupation des rez-de-chaussée de 1992 à 2017, le nombre de locaux commerciaux vides est en diminution depuis quelques années. Une liste des locaux commerciaux disponibles est régulièrement tenue à jour par la Municipalité de Delémont afin d’avoir une vue d’ensemble des rez-de-chaussée libres pour de potentiels commerçants. Des contacts avec les propriétaires sont entrepris régulièrement afin de les mettre en relation avec des commerçants ou locataires potentiels. Cependant, actuellement, la Municipalité est confrontée à différents problèmes concernant les rez-de-chaussée vides. En effet, plusieurs de ces derniers sont sans activités apparentes et seraient donc disponibles pour accueillir un commerce. Cependant, les propriétaires souhaitent les garder ainsi pour diverses raisons (stockage de matériel, usage personnel, bâtiment en vente ou en projet de rénovation). Un commerçant est intéressé à venir s’installer en vieille ville et à ouvrir une boucherie (il n’y a plus de boucherie indépendante à Delémont)mais se retrouve face à différents obstacles (surface disponible, emplacement, exigences des propriétaires, etc.). Depuis 2017, un projet a été mis en place dans le but de redynamiser la vieille ville, ce qui se traduit par le démarchage de nouveaux commerçants et une aide à l’implantation de nouveaux commerçants en vieille ville (aide à la recherche d’un local, subventions éventuelles pour les rénovations du local, communication, etc.).

Henriette Schaffter

Rédactrice en chef

SUISSE: Les statistiques parlent pour notre initiative

La part du locatif en mains des coopératives est en baisse. Sans l’initiative de l’ASLOCA, il y a un fort risque de voir les sociétés appliquant la loi du marché accroître leur mainmise.

Ce 21 février, l’Office fédéral de la statistique (OFS) a publié tout un grand nombre de chiffres et de tableaux sur la situation du marché du logement. Des données fort intéressantes qui montrent la pertinence de notre initiative «Davantage de logements abordables».

Propriété du parc locatif
Mais qui donc est propriétaire des logements locatifs en Suisse? Quel acteur économique détient la part la plus importante du marché immobilier locatif? On pourrait imaginer que ce sont en majorité des sociétés requins. La réalité est différente. En effet, contre les idées reçues, en 2018, au niveau national, 47% des logements locatifs, soit près de la moitié, étaient détenus par des particuliers et non par des sociétés. Les sociétés détenaient, quant à elles, 40% du parc immobilier locatif. Quant aux coopératives d’habitation, elles en possédaient 8,3%, en progression par rapport à 2017, et les pouvoirs publics 4,2%. Cette répartition est cependant différente selon les régions. Ainsi, par exemple, à Zurich, ce sont 14,6% des logements locatifs – soit un logement sur sept – qui sont en mains de coopératives, alors que cette proportion dégringole à 6,6% dans la région lémanique, soit seulement un logement sur quinze. Par contre, dans cette région lémanique, qui inclut Genève et Lausanne, la proportion des logements en mains des pouvoirs publics en 2018 est de 5,9%, alors qu’elle est bien plus faible dans les autres régions de Suisse. Si on cumule les logements locatifs en coopérative et en mains publiques, on est à 18,8% à Zurich, soit presque un logement sur cinq, et à 15,6% en Suisse centrale, alors que la région lémanique se traîne à 12,6%. Bon, il est vrai que le Nord-Ouest de la Suisse, soit la région statistique regroupant les deux Bâles et Argovie, est encore moins bien loti avec 9,6% de logements en mains publiques ou en mains des coopératives.

Et les investisseurs immobiliers?
Le sentiment diffus que nous avons tous que les sociétés immobilières, les fonds d’investissement ou les assurances sont les grands propriétaires du parc immobilier locatif trouve son fondement aussi dans les chiffres. Non pas dans la proportion globale, même si ce type de propriétaires est le deuxième le plus présent avec 40%, mais en raison de la progression fulgurante de la part du marché locatif en leur possession. En effet, alors que moins de 20% des immeubles d’avant 1946 sont propriété de sociétés, c’est plus de 54% des logements locatifs construits depuis 2000 qui sont leur propriété. Quant aux logements construits depuis 2000 en mains des coopératives et des pouvoirs publics, leur part est de 10,1%, soit la part que demande notre initiative populaire annuellement. Alors pourquoi donc s’inquiéter? Mais parce que la part du locatif en mains des coopératives est en baisse! Sans notre initiative, qui vise à produire 10% de nouveaux logements en coopérative chaque année, le risque est grand que les sociétés propriétaires, soit celles qui appliquent la loi du marché visant les rendements les plus élevés, accroissent leur mainmise, cela au détriment des locataires.

Loyers des coopératives
Mais pourquoi affirmer que c’est au détriment des locataires? Tout simplement parce que les loyers des logements de coopérateurs sont inférieurs aux loyers des logement de locataires. Les récentes statistiques le confirment une fois encore de manière éclatante. En effet, en 2017, alors que le loyer moyen suisse des logements de locataires se situe à 1339 fr. par mois, le loyer des logements de coopérateurs se limite à 1140 fr. par mois, soit une différence moyenne de 199 fr. par mois. Cela correspond à une différence de 15%. Si seulement 10% des 2,2 millions de ménages de Suisse pouvaient entrer dans un logement en coopérative d’habitation, il y aurait une faramineuse économie globale de loyers de 525 millions de francs par an (199 fr./mois × 12 mois/an × 220 000 ménages)!
De quoi donner le tournis et comprendre pourquoi les investisseurs immobiliers combattent si résolument notre initiative.

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

MESSAGE: Un combat de principe!

Les milieux immobiliers et leurs relais parlementaires ne veulent pas de notre initiative «Davantage de logements abordables». Cela s’est encore confirmé avec la récente décision de la Commission de l’économie et des redevances du Conseil des Etats. Mais pour quelle raison, au fait, combattent-ils cette initiative frappée au coin du bon sens?

Lors du lancement de l’initiative en septembre 2015, alors que la pénurie de logements était présente partout en Suisse, ces milieux la critiquaient au motif qu’elle visait une étatisation du sol. Une absurdité. En effet, notre initiative ne demande pas la nationalisation du sol. Notre exigence, c’est que seulement 10% des nouveaux logements soient en mains de maîtres d’ouvrage d’utilité publique, c’est-à-dire essentiellement des coopératives d’habitation. Or tout le monde sait que les coopératives sont des acteurs économiques distincts des communes, des cantons et de la Confédération. Au surplus, une réserve de 10% des nouveaux logements aux coopératives, laissant les 90% en mains des privés, n’aboutit mathématiquement jamais à une étatisation de l’immobilier en Suisse. Cet argument a donc vite été mis sous le tapis et oublié.En décembre 2018, le Conseil national, par 143 voix contre 54, a recommandé le refus de l’initiative populaire sans contre-projet. La majorité, composée des élus PDC, PLR et UDC, a notamment prétendu que doubler la production de logements d’utilité publique de 5% à 10% comme le veut l’initiative requerrait, d’une part, d’énormes moyens financiers et, d’autre part, que les moyens financiers faisaient défaut. Mais les deux arguments financiers sont faux. En effet, les coopératives d’habitation et les institutions publiques, avec leurs loyers fondés sur les coûts et non en fonction du marché, proposent à terme des loyers nettement moins élevés que ceux offerts sur le marché par les opérateurs privés. Or le loyer est un poste important (jusqu’à 30%) des ménages ayant un faible revenu. Pour les pouvoirs publics, des loyers abordables réduisent donc passablement le coût de l’aide sociale et la charge des prestations complémentaires AVS et AI. L’investissement dans le logement d’utilité publique est donc, pour l’avenir, une source d’importantes économies budgétaires tant au niveau fédéral que cantonal et communal. Par ailleurs, prétendre qu’il n’y aurait pas de moyens financiers, c’est prendre les citoyennes et les citoyens pour des imbéciles. En effet, il y a deux semaines, le Conseil fédéral annonçait un boni de 2,9 milliards de francs. Depuis l’année 2000, les comptes de la Confédération ont généré 35 milliards de francs d’excédent. Il y a donc manifestement les moyens de financement nécessaires à une augmentation du nombre de logements abordables. C’est une question de volonté politique.

Maintenant, le HEV et la FRI, les lobbies immobiliers de Suisse alémanique et de Suisse romande, déclarent qu’en raison de l’accroissement du nombre de logements vacants, il n’y a plus de nécessité de logements d’utilité publique, puisque les loyers baissent. Cet argument n’est vraiment pas recevable. Il est même faux. D’une part, le nombre de logements abordables disponibles sur le marché, surtout là où vit la majorité de la population, reste extrêmement faible. D’autre part, même là où il y a des logements vides, les loyers ne baissent pas. On en veut pour preuve ce qui se passe à Sierre et à Sion où, malgré des vacances incroyables de 12% et de 8%, les loyers ne se sont pas effondrés.

Quelle que soit la situation du marché, notre initiative est nécessaire. En effet, elle vise à sortir définitivement des logements des griffes de la spéculation. Notre combat est donc un combat de principe contre la spéculation et pour sortir un peu le logement des affres du marché. Ce combat, la population suisse le comprend facilement. A nous de porter le message partout et de gagner la bataille dans les urnes!

Carlo Sommaruga

Président de l’ASLOCA Suisse

VOS DROITS: Comment fixer le loyer d’un vieil immeuble?

Le Tribunal fédéral vient de trancher la question de savoir à quel moment un immeuble est considéré comme ancien pour la fixation du loyer. Explications.

Après avoir considéré qu’il fallait retenir «plusieurs décennies», le Tribunal fédéral a décidé qu’un immeuble est ancien lorsque sa construction ou sa dernière acquisition est de trente ans au moins au moment du début du bail. Cette question est d’importance car elle détermine le mode de fixation du loyer, notamment du loyer initial lorsque celui-ci est contesté, et la répartition du fardeau de la preuve.

Calcul souvent profitable au locataire

En principe, le loyer est fixé en fonction des fonds investis par le propriétaire et de ses charges: on peut ainsi calculer un rendement net au sens de l’article 269 du Code des obligations. Selon cette disposition, le bailleur ne peut pas retirer un rendement abusif des fonds investis; dans la mesure où le taux hypothécaire actuel s’élève à 1,5%, le rendement net ne peut pas dépasser 2%, ce qui est très bas.
Peu de propriétaires se contentent d’un tel rendement, de sorte que, lorsque le calcul peut être effectué, le loyer du locataire est fortement réduit. Ce calcul est possible, si tant est que le bailleur veuille bien collaborer à la procédure et produire les pièces nécessaires, lorsque l’immeuble n’est pas ancien ou lorsqu’il a été acheté récemment.

Pour les immeubles construits ou achetés il y a moins de trente ans
Dès lors, ce calcul est possible si l’immeuble a été construit il y a moins de trente ans ou s’il a été acheté il y a moins de trente ans également. Le Tribunal fédéral a précisé que le délai commence à courir «à la date de la construction de l’immeuble et doit être échu au moment du début du bail», ce qui va soulever de nouvelles discussions quant à la détermination de la date de la construction de l’immeuble.
On peut retrouver la date de construction ou d’achat de l’immeuble en consultant le Registre foncier de chaque canton; certains cantons (comme Genève) mentionnent également au Registre foncier le prix d’achat, ce qui est utile pour ébaucher le calcul de rendement.
De manière générale, on sait que le locataire peut contester le loyer initial si le loyer a été augmenté sensiblement par rapport au loyer de l’ancien locataire (+10%) ou s’il a été contraint de conclure le bail en raison de la pénurie régnant sur le marché local du logement (en général, le fait que le canton ait introduit l’usage obligatoire de la formule officielle prévue à l’article 270 alinéa 2 CO à la conclusion de tout nouveau bail suffit à démontrer cette pénurie) ou encore en démontrant avoir été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale.

Lorsque l’immeuble n’est pas ancien ou n’a pas été acheté il y a plus de trente ans, le loyer sera fixé par un calcul de rendement dans ces trois hypothèses, c’est-à-dire même si le loyer n’a pas été augmenté ou même a été baissé par rapport à celui de l’ancien locataire.

Immeubles anciens: méthode différente
Cela étant, lorsque l’immeuble est ancien et que le loyer a été sensiblement majoré par rapport au loyer de l’ancien locataire, selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, il y a une inversion du fardeau de la preuve, en ce sens qu’il appartient au bailleur de prouver que le nouveau loyer est conforme aux loyers du quartier.
A cet égard, les critères posés par la loi et la jurisprudence sont extrêmement sévères, de sorte que, sauf exception, le bailleur n’arrivera pas à prouver que le loyer n’est pas abusif. Dans ce cas, le juge ne peut pas fixer le loyer en fonction des statistiques, dans la mesure où, toujours et encore selon le Tribunal fédéral, il n’existe pas de statistiques suffisamment précises et différenciées pour fixer un loyer, même les statistiques genevoises. En conséquence, le juge n’aura pas d’autre solution que de fixer le loyer au niveau de celui de l’ancien locataire.

Victoire à la Pyrrhus des bailleurs
Cela constituera déjà une grande victoire pour le locataire, puisque l’on se trouve dans l’hypothèse où le loyer a été sensiblement majoré par rapport au précédent loyer; à noter que l’arrêt du Tribunal fédéral du 13 septembre 2018 a été obtenu sur recours d’un bailleur, ce qui a fait dire à Me Philippe Conod, avocat habituel des bailleurs, qu’il s’agissait d’une victoire à la Pyrrhus (Newsletter Bail.ch, novembre 2018). Autre conséquence de cette jurisprudence, lorsque l’immeuble est ancien ou n’a pas été acheté il y a moins de trente ans et que le loyer n’a pas été augmenté sensiblement par rapport au loyer de l’ancien locataire, il est inutile de contester le loyer initial. En effet, il appartiendrait au locataire de prouver que le loyer est abusif en fonction des loyers usuels du quartier, ce qui lui serait impossible de faire. Dans les autres cas (immeuble de moins de trente ans ou acheté il y a moins de trente ans ou immeuble ancien avec augmentation sensible du loyer), il n’y a aucune raison de ne pas contester le loyer initial.

Rappelons que cette contestation se fait dans les trente jours, dès réception de la chose louée, en déposant une demande auprès de la Commission de conciliation. Dans les cantons qui connaissent l’avis officiel de fixation du loyer initial (Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud), cette contestation peut être effectuée en tout temps si le bailleur n’a pas notifié la formule officielle au locataire.

François Zutter

Avocat répondant, ASLOCA Genève

DOSSIER: Lausanne – Une taxe pour imposer la location?

A Lausanne, la situation est similaire à celle de Genève. Il y a des locaux commerciaux vides, mais ils sont à des prix inabordables.
Philippe Bovet, commerçant et président de la Société coopérative des commerçants lausannois (SCCL), confirme: «Il y a une pénurie de locaux à tarif abordable. La Ville a beaucoup insisté auprès des promoteurs pour que les loyers d’appartements soient bon marché, mais cela se répercute malheureusement sur les commerçants, puisque les propriétaires veulent quand même faire des bénéfices sur leurs immeubles.» Il y a une grande inertie, car les propriétaires n’acceptent pas de descendre les prix et préfèrent garder des locaux vides en attendant que les affaires reprennent.
Du côté des autorités communales, elles ont créé il y a plus de dix ans le City Management, quasi unique en Suisse romande, en collaboration avec des acteurs économiques majeurs de la Ville. Celui-ci, renommé récemment Fondation pour le commerce lausannois, a pour but d’assurer la promotion et le développement du commerce en ville de Lausanne, par l’organisation de manifestations, mais aussi par d’autres actions visant à améliorer l’accès, la visibilité et la rentabilité des commerçants.
Claude Grin, docteur en anthropologie, a mené une étude sur la situation et l’avenir du commerce lausannois. Il y explique que les loyers des boutiques appartenant à des privés restent souvent trop élevés. «De plus en plus de villes européennes développent des actions publiques par le biais de sociétés d’économie mixte alimentées par des fonds publics et privés. Ces sociétés agissent directement soit en rachetant des locaux devenus vacants, soit en établissant des protocoles d’accord avec des bailleurs, quitte à faire pression sur eux en les menaçant de préemption. Cela s’est fait notamment à Paris, avec succès. Ces opérations permettent de modifier la physionomie de certaines rues en y réintroduisant de petits commerces indépendants de proximité.» Il y préconise la mise en place d’actions publiques et la gestion de l’activité commerciale. En d’autres mots, d’être proactif, en soutenant l’implantation de commerces indépendants.
Un postulat d’un autre genre (voir ci-contre) a été déposé au printemps 2018 et est actuellement en discussion au sein des autorités de Lausanne. Celui-ci demande l’instauration d’une taxe pour les propriétaires qui laisseraient une surface commerciale vacante.

Quelques questions à Denis Corboz, conseiller communal lausannois et auteur du postulat prônant une taxe incitative contre les loyers excessifs des surfaces commerciales.

Des vitrines restent vides durant des mois au centre-ville de Lausanne. Selon vous, cela n’est dû qu’à des loyers excessifs?
La plupart des acteurs de la branche le pensent en effet, et je les rejoins: ce sont notamment des loyers excessifs qui génèrent des surfaces commerciales vides. Ces surfaces se situent en majorité dans l’hypercentre et donnent une impression de morosité économique.

Y a-t-il déjà eu des actions concrètes de la part de la Ville de Lausanne?
Lorsque la Ville est propriétaire de surfaces commerciales, elle pratique des loyers abordables et veille à la mixité des acteurs. Mais acheter dans le centre est compliqué, car les prix sont très élevés et la Municipalité se concentre sur le logement. Mais, à travers son soutien aux activités de promotion économique, à l’animation culturelle et festive du centre-ville, elle agit déjà concrètement.

Votre solution serait de taxer les propriétaires afin qu’ils baissent les loyers. N’y a-t-il pas d’autres moyens de faire pression?
Mon postulat propose une mesure qui poussera les propriétaires à retrouver plus rapidement un commerçant, sinon ils devront, après une période donnée, payer une taxe si le local reste vacant. Ce n’est pas la solution qui résoudra tout, mais elle apportera une contribution nécessaire face à la logique strictement financière de certains propriétaires.

Quelle est la marge de manœuvre des autorités?
La marge de manœuvre existe, la loi sur les impôts communaux permet à la Ville de Lausanne de prélever une taxe et l’oblige à reverser ce montant à la promotion économique de la ville.

Comment taxerait-on exactement les propriétaires?
Cette taxe doit d’abord être délimitée à un périmètre dans Lausanne. Il serait déraisonnable d’appliquer une taxe à un local commercial de quelques mètres carrés dans un quartier résidentiel.

Comment un propriétaire peut-il se permettre ainsi de garder son local vide durant des mois voire des années?
C’est un pari pour chaque propriétaire: accepter un loyer plus bas pour plusieurs années, ou attendre encore avec un local vide, en espérant trouver un locataire? Le loyer annuel détermine la valeur d’un bien.

Où en est ce projet?
Le postulat sera soumis au Conseil communal prochainement. Sa mise en œuvre prendra encore du temps. Nous ne suspendons pour autant pas notre soutien à toutes les autres mesures en faveur de l’animation du centre-ville. La remise en route du Marché de Noël fin 2018 en est un excellent exemple.

Suisse – Le Conseil des Etats rejette l’initiative «Davantage de logements abordables» : Au tour du peuple de décider !

La majorité du Conseil des Etats a rejeté ce jour l’initiative populaire «Davantage de logements abordables» par 31 oui contre 12 non. Malgré les loyers élevés et de trop rares habitations abordables, elle n’indique aucune volonté d’améliorer la situation des locataires. «Les soucis de la plus grande part de la population ne sont pas pris en considération» relève Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse. «La spéculation se poursuivra de plus belle

La chambre des cantons a ainsi manqué la possibilité de soutenir les changements politiques nécessaires en faveur du logement. Si l’approbation du crédit pour le fonds de roulement (par 36 oui contre 5 non) importe pour maintenir le niveau actuel d’aides aux coopératives d’habitation, cela ne suffit toutefois pas du tout pour augmenter substantiellement la part des maîtres d’ouvrage d’utilité publique et des logements abordables.

Par un résultat très serré (23 voix contre 20), la majorité du Conseil des Etats n‘a malheureusement pas suivi une proposition issue de la commission compétente et qui voulait supprimer le lien problématique du point de vue démocratique, qui conditionne l’application du fonds de roulement au rejet de l’initiative. Ce lien crée un vrai problème, puisque «la libre formation de l’opinion des citoyennes et citoyens est limitée sans nécessité dans le cas concret», comme l’avis de droit du professeur Andreas Glaser l’a démontré.

L’initiative «Davantage de logements abordables» permettra d’insérer dans la Constitution fédérale plusieurs instruments, afin de mettre à disposition des logements à loyer modéré et d’encourager plus fortement les habitations d’utilité publique. Le peuple pourra se prononcer dans une année très probablement – en vue de réaliser cette offensive.