SUISSE : Votation fixée au 9 février 2020 – Ensemble pour plus de logements abordables !

Nous voterons le 9 février prochain pour davantage de logements abordables. Ainsi en a décidé le Conseil fédéral aujourd’hui. Plus de cent personnalités témoignent déjà en faveur de l’initiative populaire sur www.logements-abordables.ch dans les trois régions linguistiques.

L’initiative réunit une vaste alliance, formée d’associations de coopératives d’habitation, de locataires, de propriétaires, de syndicats ou de partis ainsi que d’organisations de jeunes et de personnes âgées. Reflétant ce large regroupement, des comités régionaux mettent désormais en place les actions de campagne.

Le site internet de l’initiative publie les déclarations de personnalités connues ou directement concernées, convaincues par les solutions favorisant des loyers à la portée de toutes et tous. L’appel à l’action est lancé : chacune et chacun peut désormais livrer lui-même son témoignage, s’inscrire pour recevoir la newsletter et prendre part activement à la campagne. Sur www.logements-abordables.ch, l’argumentaire et les réponses données correspondent aux questions les plus souvent posées en regard des propositions politiques de l’initiative.

Soumise au peuple et aux cantons le 9 février 2020, l’initiative « Davantage de logements abordables » permettra de disposer d’une habitation d’utilité publique à loyer modéré sur dix appartements nouvellement délivrés en Suisse. A cette fin, elle favorisera l’accès aux terrains pour les coopératives, fondations ou collectivités publiques, en accordant aux cantons et surtout aux communes qui le souhaitent une priorité d’achat sur les biens-fonds mis en vente. Bien plus de logements abordables seront ainsi offerts dans le pays.

SUISSE : Préserver les ressources et économiser plusieurs centaines de millions de francs sur les frais accessoires de chauffage

Les locataires et copropriétaires suisses peuvent économiser chaque année une grande quantité de CO2 avec des simples adaptations et optimisations de leur comportement. Ils peuvent aussi économiser de l’argent: actuellement, plusieurs centaines de millions de francs sont en effet gaspillés en frais accessoires de chauffage. Lancée peu avant le début de la nouvelle saison de chauffage, la plate-forme testfraisdechauffage.ch aidera les usagers à identifier leur potentiel d’économie d’énergie et les encouragera à passer à l’action.

En Suisse, les bâtiments, en particulier les systèmes de chauffage au mazout et au gaz, sont responsables de plus de 25% des émissions de CO2. Environ un million et demi de maisons ne sont pas ou peu isolées. De nombreux systèmes de chauffage et de ventilation sont également mal réglés dans les bâtiments neufs ou rénovés. Souvent, les locataires – mais aussi les propriétaires et les copropriétaires – ne sont pas conscients de l’importance de leur propre comportement en matière de chauffage. Nombre d’entre eux dépensent beaucoup trop pour se chauffer.

Dans de nombreux cas, des mesures simples permettent déjà d’économiser de l’énergie, du CO2 et de l’argent. La plate-forme testfraisdechauffage.ch doit permettre aux propriétaires et aux locataires d’évaluer rapidement et facilement leurs frais accessoires de chauffage et donc aussi leur potentiel d’économie. Testfraisdechauffage.ch prend en compte l’emplacement, l’altitude et les degrés-jours de chauffage d’un appartement et classe les frais accessoires de chauffage en trois catégories «bas», «moyens» et «élevés» par rapport aux valeurs de référence.

En fonction des résultats du test des frais de chauffage, différentes mesures simples sont proposées aux locataires afin de réduire leurs frais de chauffage et de contribuer activement à la protection du climat. Une lettre peut être également envoyée au propriétaire afin de l’informer des offres de conseil subventionnées et peu coûteuses ainsi que des possibilités d’optimisation. Une simple vérification de l’abonnement et des coûts de maintenance suffit parfois à réaliser des économies.

Le test des frais de chauffage a pour objectif d’encourager et d’aider les locataires, mais aussi les propriétaires et les loueurs, à mieux maîtriser leur consommation d’énergie. La réduction de 10% des coûts de chauffage via des changements de comportement et des optimisations permettrait d’économiser des quantités considérables de combustibles fossiles et de CO2 nuisibles au climat, ainsi que plusieurs centaines de millions de francs par an dans les seuls immeubles locatifs suisses.

Diverses organisations ont uni leurs efforts pour attirer l’attention sur ce potentiel: la plate-forme testfraisdechauffage.ch est un projet commun d’Energie Zukunft Schweiz, de l’Association suisse des locataires et de l’association des propriétaires HabitatDurable. Elle est soutenue par l’Office fédéral de l’énergie (SuisseEnergie) et l’Office fédéral du logement. Plus les locataires et les propriétaires seront nombreux à faire le test des coûts de chauffage et seront sensibles aux questions d’énergie, plus ils seront en mesure d’économiser de l’énergie, du CO2 et de l’argent!

Plate-forme:

https://testfraisdechauffage.ch/

OFFRE D’EMPLOI – Responsable droit, politique et projets (50 à 60%)

Rassemblant plus de 220’000 membres organisés en 21 sections cantonales, l’ASLOCA Suisse (Association suisse des locataires) défend les intérêts des locataires au niveau national.  Le titulaire partant à la retraite, nous cherchons dès le 1er mars ou à convenir un-e secrétaire général-e suppléant-e

Responsable droit, politique et projets (50 à 60%).

Vos tâches :

  • Vous assurez la responsabilité de dossiers thématiques de l’ASLOCA et mettez en œuvre des projets.
  • Vous rédigez des prises de position et des réponses aux consultations.
  • Vous écrivez des argumentaires pour convaincre les milieux politiques.
  • Vous soutenez les instances de l’ASLOCA Suisse (Comité, groupes de travail), en élaborant des documents de fond ou d’organisation.
  • Vous assurez les relations avec les sections en Suisse romande et effectuez des traductions (d>f).
  • Vous soutenez la secrétaire générale et assumez sa suppléance.
  • Vous participez aux séances du Comité avec voix délibérative.

Votre profil :

  • Vous disposez de bonnes connaissances en droit du bail et en politique du logement ; une formation juridique est un atout.
  • Vous avez une expérience de plusieurs années avec les milieux politiques suisses, notamment en Romandie.
  • Vous êtes à l’aise dans la rédaction de prises de position et la conduite de projets.
  • Vous êtes de langue maternelle française et avez de très bonnes connaissances de l’allemand ; l’italien est un atout.
  • Vous amenez une expérience issue de fédération(s) ou d’organisation(s) faîtière(s).
  • Vous avez une grande autonomie, une forte flexibilité horaire et avez le calme nécessaire dans les moments de tension.
  • Vous avez achevé une formation de niveau tertiaire et avez une longue expérience d’ONG.

Nous proposons une activité variée aux conditions de travail usuelles dans une association nationale. Le lieu de travail est Berne. Pour de plus amples informations, veuillez contacter Natalie Imboden, secrétaire générale (079 706 62 84). Envoyez votre dossier en un seul fichier PDF svp à info@smv-asloca-asi.ch jusqu’au 31 octobre 2019. Les entretiens auront lieu le 13 novembre 2019.

MESSAGE – Pour un vote efficace

Le 20 octobre prochain auront lieu les élections fédérales. Les citoyennes et citoyens suisses éliront leurs représentants au Parlement. C’est le moment d’exprimer le ras-le-bol des locataires, mais plus largement de toutes les citoyennes et les citoyens, à l’égard des partis majoritaires qui défendent les intérêts des puissants et de l’argent.
Au lieu de se limiter à se plaindre en critiquant en famille, entre amis ou entre collègues de travail les décisions scandaleuses du Parlement fédéral en matière de bail, de droit du travail ou encore d’assurances sociales (AVS, AI ou assurance-chômage), chaque citoyenne et chaque citoyen peut participer à l’orientation du prochain Parlement. Ce faisant, elle et il peuvent contribuer concrètement à renverser la majorité actuelle et constituer un Parlement attentif aux intérêts des locataires, mais aussi aux droits des salariés, des assurés et des retraités. Pour réussir ce renversement de majorité, il est indispensable que l’ensemble des locataires  – qui sont majoritaires dans notre pays – exercent effectivement leur droit de vote. L’abstention ne résout rien. Bien au contraire, elle permet de perpétuer le mépris actuel du Parlement fédéral à l’égard des locataires lequel, depuis quatre ans, s’évertue à essayer de démolir le droit du bail en vigueur.
Voter et faire voter, c’est notre devoir de locataire. En effet, il ne suffit pas d’exercer soi-même le droit de vote. Il faut convaincre son entourage de l’importance de participer aux élections fédérales et l’amener à voter dans son intérêt particulier comme dans l’intérêt de l’ensemble des locataires. Pour que le vote puisse peser, il faut voter de manière efficace et éclairée. Au Conseil national, il s’agit de choisir et de glisser dans l’urne ou dans l’enveloppe électorale la liste d’un parti qui s’engage pour les droits des locataires. Dans les faits, ce sont les socialistes, les Verts et le POP qui ont régulièrement soutenu les positions de l’ASLOCA au Parlement fédéral et se sont battus au cours des quatre dernières années au sein des commissions parlementaires comme en plénière, pour éviter le démantèlement des droits des locataires et pour soutenir notre initiative. Il y a aussi des listes de partis de gauche qui ne sont pas encore représentés au Parlement qui ont la même position.
En plus de choisir la liste juste, il est possible de favoriser les candidates et candidats issu(e)s des rangs de l’ASLOCA. Pour ce faire, il faut choisir la liste sur laquelle elles et ils sont inscrit(e)s. Vous pouvez ensuite doubler leur nom si cela n’est pas déjà fait. Attention de respecter le nombre maximum de noms. S’il le faut, biffer un nom et doubler le nom d’une candidate ou d’un candidat de l’ASLOCA.
Pour le Conseil des Etats, les choses sont plus personnelles. En effet, il s’agit d’élire deux représentant(e)s par canton. C’est donc le profil de la candidate ou du candidat qui est déterminant. Ici, pas de mystère, il faut soutenir en priorité les personnes issues des rangs de l’ASLOCA, comme notre président national, Carlo Sommaruga, sur Genève. Mais l’élection de personnalités de gauche et vertes au Conseil des Etats favorise la défense des locataires. Cela est essentiel dans une chambre du Parlement qui est dominée par les partis bourgeois. Or il faut se rappeler que ce sont d’importants membres du PLR qui sont les auteurs des attaques les plus graves contre les droits des locataires au cours des quatre dernières années!
Alors vous l’aurez compris: le 20 octobre, votez et faites voter intelligent, pour un changement favorable aux locataires.
Henriette Schaffter
Rédactrice en chef 
Droit au logement

SUISSE – Renverser la majorité des parlementaires, pour les locataires

Le choix du 20 octobre sera déterminant pour l’ASLOCA. En effet, un Parlement à majorité libérale pourrait amener des changements importants en défaveur des locataires.
Il y a quatre ans, les forces sociales, allant des syndicats aux associations de retraité(e)s en passant par l’ASLOCA et les organisations de femmes, appelaient à une mobilisation électorale pour soutenir les partis favorables à des politiques sociales en matière de retraites, de travail, de logement et promouvant l’égalité femmes et hommes, notamment en matière salariale. Etonnamment, le résultat électoral fut d’une déception certaine. C’est une majorité parlementaire UDC-PLR au Conseil national qui sortit des urnes. Dans la foulée, le Conseil fédéral se recomposait et entamait la nouvelle législature 2015 – 2019 également avec une majorité UDC-PLR. L’UDC vaudois Guy Parmelin occupant la place laissée vacante par la Grisonne PBD Eveline Widmer-Schlumpf et rejoignant ainsi l’UDC Ueli Maurer et les deux PLR Didier Burkhalter et Johann Schneider -Ammann.
Changements au détriment des locataires
Immédiatement, cette majorité voulut imposer une vision libérale en matière fiscale, économique et sociale. Dans le domaine du logement, la législature qui s’achève fut l’une des pires. En effet, les élus issus des rangs des milieux immobiliers se précipitèrent à l’assaut du droit du bail. Il fallait s’y attendre, puisque, à la fin de la législature précédente, des propositions de réforme du droit du bail issues du lobby immobilier échouaient à quelques voix près. C’est donc une rafale d’initiatives parlementaires – dont nous avons abondamment parlé ici – qui furent déposées. Favorisation du loyer du marché, facilitation du calcul du loyer du marché, accroissement du rendement pour les bailleurs, réduction du droit de contester les loyers abusifs, tout y passait. Aucune pudeur, aucune volonté de préserver la cohésion sociale et de protéger le budget des ménages déjà fortement entamé par des loyers élevés. En Commission des affaires juridiques, la majorité UDC-PLR, aidée pour l’occasion par le PDC, entrait en matière sur toutes les initiatives. La machine parlementaire semblait s’emballer afin de permettre un accroissement des rendements pour les investisseurs au détriment des locataires.
Ralentissement grâce à l’ASLOCA
L’action de l’ASLOCA Suisse a été remarquable. Elle a permis de ralentir les procédures parlementaires, ce qui fait qu’à ce stade les initiatives sont toujours en discussion en commission et qu’aucune proposition concrète n’a été votée par les chambres fédérales. Mais il ne fait pas de doute que, si la majorité parlementaire actuelle est reconduite lors des élections du 20 octobre, le droit du bail sera amputé d’éléments importants permettant une augmentation massive des rendements et donc des nouveaux et anciens loyers.
C’est la majorité automatique de quatre UDC-PLR sur sept au Conseil fédéral qui a été également déterminante dans le rejet de notre initiative
«Davantage de logements abordables» et dans la proposition de lier la subvention indirecte au logement d’utilité publique au rejet de notre initiative. Le conseiller fédéral PLR bernois
Johann Schneider-Ammann est clairement sorti du mandat constitutionnel en faveur du logement d’utilité publique. Notre réponse sera le vote sur notre initiative dans les urnes. Un changement de majorité le 20 octobre donnera le ton pour notre campagne et renforcera les chances de succès de notre initiative.
Renforcer la défense des locataires à Berne
En résumé, la majorité actuelle n’est pas favorable aux locataires. Il est donc urgent de la renverser et de favoriser l’émergence d’une nouvelle majorité qui mette au centre des préoccupations la cohésion sociale du pays et la dignité de chacune et de chacun, notamment en assurant la possibilité pour chaque ménage de disposer d’un logement compatible avec ses ressources. Il y a nombre de candidats soutenus par l’ASLOCA qui se présentent dans les cantons. C’est l’occasion de renforcer notre présence au sein du Conseil national et du Conseil des Etats. Une bonne équipe de parlementaires issus de nos rangs renforce le travail de défense des locataires en commission.
Alors, contrairement à il y a quatre ans, il faut convaincre un maximum de citoyennes et citoyens de voter afin de renverser la majorité. Les intérêts des locataires sont en jeu.
Cela dépend aussi de vous!
Carlo Sommaruga
Président ASLOCA Suisse

DOSSIER – Discrimination ethnique en Suisse: que faire?

En Suisse, trouver un logement est plus facile pour les personnes dont le nom est à consonance helvétique.
Le marché du logement est l’un des contextes les plus touchés par la discrimination, après le marché de l’emploi et les contacts avec l’administration.

La discrimination ethnique en Suisse est punissable, mais s’y retrouver dans le jargon juridique n’est pas toujours aisé pour les néophytes. Alma Wiecken est responsable de la Commission fédérale contre le racisme (CFR) et expose ici les exemples de discrimination et les manières de s’en défendre. Elle rappelle que la discrimination ne s’opère pas toujours par rapport au passeport: le nom et la couleur de peau peuvent jouer un rôle dans les cas de discrimination et cela peut tout autant concerner des citoyens suisses.
Dans la mesure où il n’y a pas de motif fondé, exclure certains groupes en raison de leur appartenance ethnique, raciale ou religieuse enfreint la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP). Les régies immobilières publiques sont en outre tenues de respecter l’interdiction de discriminer et les règles de la bonne foi inscrites dans la Constitution (art. 8, al. 2, et 5, al. 3, Cst.). Les bailleurs publics ne sont notamment pas autorisés à faire de distinction sur la base du titre de séjour d’une personne.

Bail refusé pour un motif discriminatoire
Refuser de louer un logement à une personne pour des raisons purement racistes constitue une atteinte à la personnalité et une infraction aux règles de la bonne foi (art. 28 CC et art. 2, al. 1, CC). Si un jeune Marocain et sa petite amie suissesse déposent leur dossier pour un deux-pièces et que, lorsqu’ils demandent pourquoi leur dossier n’a pas été retenu, on leur rétorque: «On a toujours des ennuis avec les gens comme vous», c’est de la discrimination. Seuls des intérêts privés prépondérants peuvent motiver un refus; c’est par exemple le cas lorsqu’une personne ne payait jamais son loyer à temps par le passé. Le bailleur a également un intérêt prépondérant à refuser la location à une personne donnée lorsque lui-même habite dans le même appartement (colocation). Le dossier de candidature pour la location d’un logement comprend en principe un formulaire. Certaines questions, ayant trait à la confession ou à la nationalité, entre autres, ne peuvent être posées que dans des cas précis (p. ex. en raison d’une disposition légale ou d’une disposition statutaire de la régie immobilière). Sinon, il n’est pas justifié de poser ces questions et d’exiger qu’on y réponde.

Discrimination au niveau du contenu du contrat de bail
Les parties sont en principe libres d’arrêter la teneur du contrat de bail. Toutefois, s’il contient une discrimination fondée sur un motif racial, une telle disposition peut être jugée illicite et entraîner la nullité (partielle) du contrat (art. 19 et 20 CO). Lorsque des contrats défavorisent certains locataires par rapport à d’autres simplement en raison de leur appartenance ethnique, de leur couleur de peau ou de leur religion, il peut y avoir atteinte à la personnalité et non-respect des règles de la bonne foi (art. 28 et 2, al. 1, CC). Un exemple typique: le locataire étranger doit fournir une caution démesurément élevée par rapport à ses voisins suisses.

Sous-location refusée pour des motifs racistes
Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose louée (art. 262 CO), sachant qu’il est tenu d’obtenir le consentement écrit, oral ou tacite (a posteriori) du bailleur. Si ce dernier refuse de donner son consentement en raison de l’appartenance raciale ou ethnique, de la religion ou de l’origine nationale ou régionale du sous-locataire, ce refus n’a pas de validité juridique.

Incidents, violences et harcèlement racistes
Lorsqu’une régie, un bailleur ou un voisin manifeste du racisme (par oral, par écrit ou par des gestes), il se rend coupable d’une atteinte à la personnalité au sens de l’art. 28 CC et enfreint les règles de la bonne foi (art. 2, al. 1, CC). Parmi les infractions pénales, il est aussi possible d’invoquer les délits contre l’honneur, notamment l’injure (art. 177 CP), la diffamation (art. 173 CP) et la calomnie (art. 174 CP), ou encore d’autres délits comme la menace (art. 180 CP). Il n’y a infraction à la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP) ou atteinte à la liberté de croyance et des cultes (art. 261 CP) que si l’incident s’est produit publiquement (plus de deux personnes sans liens personnels). Exemple: une famille croate est constamment tourmentée par les voisins, qui la dénigrent en outre auprès du bailleur. De plus, les enfants sont victimes de propos racistes tels que «Soyez plus polis, sales Yougos». Lorsqu’en plus le bailleur n’entreprend rien contre des attaques racistes graves et réitérées par des voisins, cela constitue, au regard du droit du bail, un défaut de la chose louée. En effet, l’usage du logement conformément au contrat n’est plus donné et, dans certains cas, on ne peut plus raisonnablement attendre des personnes qu’elles continuent de résider dans le logement. A la demande du locataire, le bailleur est tenu de remédier au défaut de manière appropriée (art. 259a, al. 1, let. a, CO). S’il ne le fait pas dans un délai convenable, le locataire est en droit de résilier le contrat de bail avec effet immédiat (art. 259b, let. a, et art. 266g, CO).

Résiliation de bail discriminatoire
Lorsque la résiliation ne repose pas sur des motifs objectifs sérieux ou ne découle pas de la sauvegarde d’intérêts dignes de protection, elle contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271, al. 1, CO en lien avec l’art. 2, al. 1, CC); elle est par conséquent abusive et attaquable en justice. C’est notamment le cas lorsqu’elle a pour motif l’appartenance raciale ou ethnique, la religion, le mode de vie ou l’origine nationale ou régionale d’une personne (autrement dit une motivation raciste). Par exemple, si le nouveau propriétaire d’un immeuble résilie le bail d’un étudiant polonais et qu’on apprend par la suite que ce propriétaire a déjà eu des problèmes avec des locataires polonais par le passé. La résiliation est également abusive lorsqu’elle intervient après qu’une personne s’est défendue, de manière adéquate, contre un incident raciste impliquant le bailleur ou les voisins (résiliation de représailles visée à l’art. 271a, al. 1, let. a, CO). En pareil cas, le bailleur peut en outre être puni d’une amende (art. 325bis CP). La situation juridique est moins claire lorsqu’une régie résilie un bail pour mettre fin à un conflit raciste entre voisins. En pareil cas, il faut prendre en considération les intérêts des victimes, des voisins et de la régie, et examiner lesquels prévalent. Les règles de la bonne foi doivent en tous les cas être respectées.

Discrimination après la résiliation du bail
La situation est problématique lorsque l’ancien bailleur transmet des données sensibles à un bailleur potentiel. Communiquées par écrit ou par oral, ces dernières doivent se limiter à des informations effectivement nécessaires à la sélection d’un locataire adéquat. Les renseignements sur l’appartenance ethnique, nationale, régionale ou religieuse d’anciens locataires ne peuvent être communiqués sans leur consentement. Exemple: une régie immobilière prend des renseignements sur un locataire potentiel auprès de son ancien bailleur et ce dernier l’informe que la personne est musulmane. Le non-respect de ce principe constitue une atteinte à la personnalité au titre de la loi fédérale sur la protection des données (art. 12 en lien avec l’art. 13 LPD). Conformément à l’art. 15 LPD, les actions concernant la protection de la personnalité sont régies par les art. 28 ss CC.

Les solutions de prévention à disposition en Suisse
En matière d’interdiction de discriminations dans les relations entre particuliers, qui relève du droit privé, il y a une insécurité juridique considérable. Pour mieux prévenir la discrimination, il serait bien d’inscrire la prohibition de la discrimination dans une norme de droit privé. Etant donné que la jurisprudence dans ce domaine est soit inexistante, soit peu abondante, soit manifestement inconnue, l’inscription dans le Code civil d’une norme explicite contribuerait substantiellement à sensibiliser toutes les parties au concept de discrimination dans les rapports entre particuliers et faciliterait ainsi l’accès à la justice pour les victimes.

Comment se défendre en cas de non-attribution en raison des origines
S’il s’agit d’un bailleur privé, pour dénoncer une infraction à la norme pénale contre le racisme (art. 261bis CP) ou toute autre infraction pénale, il faut déposer une plainte pénale auprès des autorités d’instruction (la police ou le Ministère public). Après le dépôt de la plainte ou l’ouverture de la procédure d’office, l’autorité compétente se charge de réunir les premières preuves. Pour qu’une procédure ait des chances d’aboutir, il faut pouvoir produire des témoins et des preuves. Il est conseillé de réunir dès le début le plus grand nombre de preuves possibles (p. ex. correspondance, notes d’entretien, adresses de témoins). En effet, il faudra produire aux autorités concernées des moyens de preuve écrits sous forme papier (p. ex. une impression d’écran de l’annonce). Les enregistrements audio et vidéo réalisés clandestinement sont illégaux et ne constituent pas des preuves recevables!
S’il s’agit au contraire d’un bailleur public, on peut aussi déposer une plainte pénale, mais il est conseillé de s’adresser en priorité à un bureau de médiation. S’il y a des délais légaux à respecter, il faut engager la procédure judiciaire ordinaire en parallèle, car le dépôt d’une plainte auprès d’un ombudsman n’a pas d’effet suspensif. La plainte peut être déposée sous forme écrite ou orale. Les bureaux de médiation examinent si l’administration a agi de manière inappropriée, prennent position et cherchent une solution satisfaisante pour les deux parties. Ils disposent de pouvoirs étendus en matière d’examen (droit de consulter le dossier, droit d’être renseigné); par contre, ils n’ont pas de compétence décisionnelle, ils ne peuvent pas infliger d’amendes ou d’autres sanctions et ils ne sont pas non plus habilités à annuler ou à modifier une décision rendue par l’administration. Cela étant, ces bureaux sont respectés par les autorités et peuvent obtenir de bons résultats.
En outre, toute personne (qu’elle soit directement touchée ou non) peut procéder à une dénonciation auprès de l’autorité de surveillance si une institution est soupçonnée de racisme et entamer une action en responsabilité de l’Etat (pour les actes racistes commis par une personne ou une entité accomplissant des tâches pour le compte de l’Etat).

Légalité des annonces «douteuses»
Les régies immobilières publiques sont tenues de respecter l’interdiction de discriminer et les règles de la bonne foi inscrites dans la Constitution (art. 8, al. 2, et 5, al. 3, Cst.). Elles ne peuvent ni réserver les logements locatifs à des personnes d’une appartenance ethnique, d’un pays ou d’une région donnés, ni refuser un logement sur la base de ces critères. Elles n’ont pas non plus le droit de réserver un logement aux seuls détenteurs d’une autorisation d’établissement. Dans le cas de rapports contractuels privés: ces annonces ne sont légales que si elles se limitent de facto à la nationalité. Autrement, il pourrait s’agir d’une manière de contourner l’interdiction de discriminer, puisque la candidature de certaines personnes pourrait être rejetée en raison de leur appartenance ethnique. Les annonces faisant une distinction sur la base du titre de séjour, par exemple «candidatures de détenteurs d’autorisation d’établissement uniquement» ou «nous ne louons pas de logement à des requérants d’asile», sont généralement légales.
Il n’y a par contre pas de statistiques concernant les loyers payés par les étrangers et les Suisses, on ne peut donc pas parler de discrimination financière dans ce secteur.

Eviter la ghettoïsation: que fait la Suisse?
La politique en matière d’aménagement du territoire et de logement est de la responsabilité des communes et des cantons, qui adoptent les dispositions légales et réglementaires y relatives. Plusieurs projets sont menés dans le cadre de la politique d’intégration dans divers cantons. Ceux-ci encouragent la participation des personnes migrantes à la vie sociale des quartiers et des communes. Certaines organisations privées fournissent également de l’aide dans la recherche de logement, pour ceux qui sont discriminés sur le marché libre, ou en cas de conflit.

Propos recueillis par Henriette Schaffter

DOSSIER – Interview de Didier Ruedin

“Donc nous parlons de discrimination”

Didier Ruedin, chercheur à l’Université de Neuchâtel et coauteur de l’étude parue fin février 2019, intitulée «Discrimination ethnique sur le marché suisse du logement», répond à nos questions.

Dans quel contexte votre étude a-t-elle eu lieu? Qui l’a mandatée et pourquoi?
Cette étude sur la discrimination dans le marché du logement a été conçue par des chercheurs du National Center of Competence in Research (NCCR) «on the move»1, un pôle de recherche national sur la migration financé par le Fonds national suisse. Dans le cadre du NCCR, différents aspects de l’immigration et de l’intégration des migrants et leurs enfants sont analysés et nous avons noté l’absence d’une étude sur le marché du logement. Grâce à certaines recherches déjà menées, nous savions que le logement est perçu comme un lieu où la discrimination prend place, mais il manquait des études systématiques qui couvrent l’ensemble de la Suisse. Nous avons reçu un financement du NCCR et de l’Office fédéral pour le logement afin d’engager des assistantes étudiantes. Autrement dit, il s’agit d’une recherche conçue par nous, chercheurs, mais qui est financée par des tiers.

Quelle a été la démarche entreprise?
Nous avons d’abord pris contact avec plusieurs propriétaires et étudié les recommandations sur «Comment bien faire une demande?». Nous avons ensuite ciblé toutes les régions de la Suisse avec 10 000 demandes fictives pour visiter des propriétés, sur la base d’annonces réelles. J’ai programmé un logiciel qui a créé des messages variés et a assuré que les demandes envoyées soient réalistes. Nous nous sommes limités aux appartements en location entre une et six pièces. L’origine de nos personnes était communiquée par le nom. Pour nous assurer de bien mesurer les effets de l’origine, nous avons utilisé plusieurs noms par origine. Ainsi, nous avons pu limiter des biais si un nom avait des connotations liées à l’âge, par exemple. La phase de recherche sur le terrain s’est étendue de mars à octobre 2018.

On pourrait faire un classement par nationalité, selon les chances d’être invité à visiter un appartement, n’est-ce pas?
De manière générale, il existe des hiérarchies: les personnes suisses et provenant de pays voisins sont invitées plus fréquemment, suivies par des personnes du Kosovo et ensuite des personnes de Turquie. Nous ne pouvons pas nous prononcer sur les autres origines car nous ne les avons pas testées. Ces différences correspondent aux résultats d’une récente étude sur la discrimination dans le marché du travail. Il faut cependant noter qu’il s’agit d’un classement d’origine et non pas de nationalité: la moitié des personnes avec des noms non suisses ont indiqué leur nationalité suisse, c’est-à-dire qu’il s’agissait de personnes suisses possédant un nom indiquant une origine étrangère. Nous n’observons pas beaucoup de différences entre les personnes avec des noms non suisses avec et sans nationalité suisse. Nous en concluons donc qu’il y a un «effet» d’origine et non pas de nationalité.

Qu’est-ce qui influence également le taux de réponses positives?
La manière dont nous avons varié les demandes nous a permis d’observer l’existence d’autres facteurs, au-delà de l’origine, influençant les réponses. Par exemple, nous avons été surpris de voir que les femmes reçoivent sensiblement plus de réponses que les hommes. Les personnes avec un emploi hautement qualifié ont plus de probabilités d’être invitées à visiter les logements, particulièrement les académiciens utilisant leur titre devant leur nom. La plus grande différence perçue est la qualité du texte envoyé. Le message par défaut du site Internet était le moins efficace, et celui qui était le plus poli et élaboré avec un texte d’introduction avait une plus grande probabilité d’obtenir une invitation à visiter. La nationalité n’a pas amené à une grande différence. Par contre, nous avons constaté que les probabilités d’être invité varient selon le «quartier»: si les appartements vides sont en plus grand nombre, la probabilité d’être invité est plus élevé. Lorsque le prix de location est plus élevé, le taux de réponse est aussi plus important, indépendamment du nom du demandeur. Cela dit, il faut souligner que notre étude ne permettait que de tester la première étape. Nous nous basons sur d’autres études pour constater que les étapes après la première visite ne diminuent pas la discrimination.

Existe-t-il des différences régionales?
Oui, selon le contexte du marché du logement, ce qui correspond à une différence entre les zones rurales et urbaines. La probabilité de discrimination à l’égard de personnes à patronyme étranger est bien plus faible dans les régions urbaines. Mais il n’y a pas d’autres différences (entre les régions francophone et germanophone par exemple).

La Suisse est-elle plus touchée par cette discrimination que ses pays voisins?
Le taux de discrimination obtenu pour les personnes du Kosovo et de Turquie correspond approximativement à ce que connaissent nos pays voisins.

Que peut faire la personne qui subit une discrimination? Quels sont les moyens à disposition pour faire valoir ses droits?
Cela ne fait pas partie de l’étude actuelle, mais il faut souligner que pour un individu il est très difficile de savoir si un cas particulier est de la discrimination. Tout d’abord, il manque l’information de ce qui se serait passé si c’était une autre personne qui avait fait la demande. Si dans notre étude nous comparons deux cas complètement équivalents dans toutes les dimensions sauf le nom, nous ne pouvons pas affirmer que le propriétaire invitant la personne suisse mais pas la turque à visiter l’appartement commet un acte qui discrimine. Nous ne savons pas si ce propriétaire possède des raisons légitimes: peut-être y a-t-il déjà trois familles turques dans la maison. Ce que nous observons est la somme des décisions individuelles et avec cette somme nous observons des différences systématiques qui ne sont pas attribuables à d’autres facteurs. Nous pouvons donc conclure qu’il y a une discrimination. Autrement dit, pour un propriétaire particulier, il est possible d’avoir des raisons légitimes; pour la somme des propriétaires, ce n’est pas le cas, donc nous parlons de discrimination.

Que faire pour éviter cette discrimination?
Il existe des études sur les stratégies mises en place par des personnes subissant la discrimination, mais il faut souligner qu’il manque d’évidence que ces stratégies sont efficaces. Il est possible de mettre un autre nom, par exemple, mais, sur un plan normatif, pourquoi une personne devrait-elle cacher ses origines, en particulier s’il s’agit d’une citoyenne suisse?

1 https://nccr-onthemove.ch/about-us/le-pol-en-bref/

Propos recueillis par Henriette Schaffter

VOS DROITS -Acomptes de frais accessoires sous-évalués: pas de problème pour le Tribunal fédéral

Le Tribunal fédéral vient de confirmer sa jurisprudence selon laquelle les locataires ne peuvent pas se fier au montant des acomptes fixés par le bailleur.
Le bailleur n’a ainsi aucune obligation de fixer ces acomptes en fonction des coûts prévisibles. Des locataires zurichois sont, une nouvelle fois, partis à l’assaut du Tribunal fédéral pour changer cette jurisprudence. En vain.

Définition claire des frais accessoires
Les frais accessoires sont les frais que le bailleur facture au locataire pour des prestations fournies par lui ou un tiers en rapport avec l’usage de la chose louée (art. 257a du Code des obligations). Selon l’art. 257a al. 2 CO, «ils ne sont à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement». Il faut donc une mention précise dans le contrat de bail pour que chacun des frais accessoires puisse être mis à la charge des locataires; à défaut ces frais sont considérés comme faisant partie du loyer net.
On entend, en général, par frais accessoires les dépenses effectives du bailleur pour les frais de chauffage et d’eau chaude (le plus souvent), ainsi que d’autres frais d’exploitation selon une tendance venant des bailleurs suisses alémaniques.
Ainsi, de plus en plus, on voit les bailleurs mettre à la charge des locataires sous forme de frais
accessoires de nombreux frais tels que les frais d’électricité des communs, les abonnements d’entretien pour l’ascenseur, la ventilation, les extincteurs, l’interphone, les installations de buanderie, les éclairages de secours, les frais de nettoyage des surfaces et locaux communs, les frais d’eau froide, les frais de déneigement (!), le salaire du concierge, etc. La liste de ces frais accessoires devient tellement longue qu’ils peuvent représenter un tiers du loyer brut!

Contestation prise en compte puis reniée
Cette situation est d’autant plus problématique que non seulement le locataire n’a aucun regard sur le choix des entreprises, ni d’influence sur le coût de ces frais accessoires, mais qu’il devra encore payer les surcoûts lors de la présentation du décompte annuel.
Dans un premier jugement, le Tribunal du district de Horgen avait admis les contestations des locataires et limité les soldes dus à 30% de dépassement des acomptes versés. Cela représentait tout de même un solde supplémentaire entre 1000 fr. et 1300 fr. suivant les loyers des locataires.
Malheureusement, ce jugement a été cassé par le Tribunal supérieur du canton de Zurich, qui a estimé que les locataires devaient payer jusqu’au dernier centime les soldes réclamés par le bailleur. Les soldes réclamés s’échelonnent entre 3237 fr. et 8843 fr., soit des dépassements de près de 100%!

Aucun devoir de transparence
Le premier tribunal zurichois avait considéré qu’il convenait d’appliquer par analogie les règles en matière de devis dans le contrat d’entreprise: une facture finale ne peut pas, en règle générale, dépasser de plus de 10% le devis. Le tribunal avait déjà été généreux en acceptant un dépassement de 30%. Le Tribunal fédéral a estimé que les dispositions sur le contrat d’entreprise ne peuvent pas s’appliquer, même par analogie. Il a estimé que le bailleur n’a aucun devoir de transparence lors des négociations précontractuelles.
Cette considération est douteuse dans la mesure où la loi prévoit expressément que les frais accessoires ne peuvent être mis à la charge du locataire que si cela a été convenu spécialement dans le contrat de bail, ce qui signifie qu’une attention particulière doit être apportée par le bailleur dans la rédaction du contrat de bail.

Liberté contractuelle à tout prix
Le Tribunal fédéral a également écarté les nombreuses critiques des spécialistes du droit du bail à la suite de l’arrêt qu’il avait rendu en 2005 dans lequel il avait défendu la même position. Le Tribunal fédéral défend mordicus son argument de liberté contractuelle: les parties sont libres de conclure n’importe quel contrat. Il appartiendrait donc au locataire de se renseigner précisément auprès du bailleur, avant de conclure le contrat, pour savoir si les acomptes de frais accessoires correspondent réellement au coût. Evidemment, dans un canton où, comme à Zurich, il y a 50 candidats pour un appartement, aucun locataire ne va prendre le risque de poser des questions incisives à un bailleur avant la conclusion du contrat; ce serait le meilleur moyen de renoncer à la location de l’appartement. Le Tribunal fédéral relevait également qu’il ne peut pas y avoir de tromperie de la part du bailleur dans la mesure où rien ne l’oblige à fixer des acomptes corrects. Bref, encore une fois, le Tribunal fédéral se montre peu sensible à la cause des locataires.
(Arrêt du Tribunal fédéral du 29 janvier 2019, cause 4A_339/2018).

François Zutter

Avocat répondant, ASLOCA Genève 

SUISSE – Les loyers restent trop chers malgré des appartements vacants

L’Association suisse des locataires (ASLOCA) constate que les loyers ne diminuent pas, malgré un plus grand nombre de logements vacants. Le taux de vacance reste largement inférieur à 1.5% dans neuf grandes villes suisses sur douze.

Si le taux de vacance des habitations progresse légèrement, les loyers restent trop chers en Suisse. Les bailleurs préfèrent souvent offrir deux ou trois mois de location à l’entrée dans l’appartement et ne pas réduire le montant du loyer, toujours élevé dans les agglomérations. Parmi les douze grandes villes du pays, neuf gardent malheureusement un faible taux de logements vacants : Zurich (0.14), Lausanne (0.35), Thoune (0.49), Berne (0.55), Genève (0.63), Winterthur (0.75), Bâle (1.02), Köniz (1.03), Lucerne (1.29).

Les prix élevés des loyers ne sont pas liés au manque de logements mais à la spéculation. C’est la soif de rendements qui empêchent de nombreuses familles et ménages de trouver une habitation à loyer accessible. La classe moyenne est la première concernée.

Soumise en votation au début de l’an prochain, l’initiative « Davantage de logements abordables » livre les solutions nécessaires. Elle mettra à disposition un logement d’utilité publique – à loyer modéré -sur dix habitations construites en Suisse. Elle favorisera l’accès aux terrains pour les coopératives, communes et fondations d’utilité publique. L’initiative est soutenue par une large alliance d’associations des locataires, des coopératives d’habitation, de propriétaires responsables, des syndicats, de partis et fédérations des jeune et ancienne générations.