L’arrêt du Tribunal fédéral mène à de plus hauts loyers pour les locaux d’habitation et commerciaux

Le Tribunal fédéral a publié aujourd’hui un nouvel arrêt, qui prévoit un changement de pratique du calcul du rendement net pour les loyers des locaux commerciaux et d’habitation. Pour les propriétaires immobiliers, les rendements admissibles ont plus que doublé par rapport à l’ancienne jurisprudence. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique vertement cette décision clairement en faveur du lobby immobilier. L’association combat au Parlement une proposition similaire pour l’augmentation des rendements. Ce jugement et cette proposition vont mener à de plus hauts loyers en Suisse.

Dans son arrêt du 26 octobre 2020 (4A_554/2019), le Tribunal fédéral a changé le calcul du loyer admissible des locaux d’habitation et commerciaux en fonction du rendement net. Est considéré comme admissible – soit non abusif – un rendement de 2% en plus du taux hypothécaire de référence (pour autant que le taux de référence soit équivalent ou inférieur à 2%). Cela signifie des rendements plus que doublés par rapport à l’ancienne jurisprudence. Avec un taux hypothécaire actuellement de 1,25%, les rendements devaient se monter à 1,75% avant, et peuvent désormais, avec la nouvelle jurisprudence, se monter à 3,25%.

« Un exemple chiffré de l’Association suisse des locataires montre que pour une maison de quatre appartements, le loyer admissible par appartement selon l’ancienne situation juridique se montait à CHF 1344.00 par mois. Avec un rendement net de 3,25%, un loyer de CHF 1979.00 serait désormais admissible. Cela signifie une augmentation du loyer de CHF 635.00 par mois et CHF 7608.00 par an » a déclaré le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga.

Profits massifs des propriétaires immobiliers
Le Tribunal fédéral justifie sa décision par le fait que les rendements des caisses de pension et des autres propriétaires immobiliers sont trop faibles. « C’est une décision politique du Tribunal fédéral » a ainsi commenté Carlo Sommaruga. Economiquement, cela se présente de la façon suivante : la jurisprudence du jour garanti aux investisseurs pour le marché du logement des rendements sûrs et stables, contrairement aux investissements dans des actions, obligations ou comptes en banque qui ont soit des risques plus élevés, soit des intérêts plus faibles, voire négatifs.

« C’est une argumentation catastrophique, totalement favorable aux propriétaires » a ajouté Carlo Commaruga. « Les loyers en Suisse n’ont cessé d’augmenter depuis les années 1990 et les propriétaires immobiliers ont engrangé des profits massifs sur le dos des locataires. » Une étude de la banque Raiffeisen démontre que les loyers sont actuellement 40% plus haut que ce qu’ils devraient être selon le droit du bail.

De multiples loyers contraires au droit restent un problème majeur
Selon le droit actuel, un loyer est abusif s’il permet d’obtenir un rendement excessif (art. 269 CO). L’arrêt du Tribunal fédéral ne change pas le fait qu’en Suisse, depuis des années, beaucoup de loyers fournissent aux bailleurs·eresses des rendements excessifs et sont ainsi contraires au droit. L’ASLOCA soutient ses membres afin qu’ils contestent ces loyers non conformes à la jurisprudence.

Le Conseil des Etats décide le 15.12 sur l’augmentation des rendements
« Ce qui est piquant, c’est que la décision du Tribunal fédéral tombe juste deux semaines avant la session d’hiver du Parlement, durant laquelle le Conseil des Etat va débattre de l’initiative du représentant PLR des milieux immobiliers, Olivier Feller. » a déclaré Carlo Sommaruga. Celle-ci demande une augmentation massive des rendements pour le bailleur ou la bailleresse. L’ASLOCA combat fermement cette proposition. L’association a déjà menacé de lancer le référendum si ces initiatives des milieux immobiliers venaient à passer, afin de combattre ces affaiblissements massifs dans la protection des locataires.

La protection des locataires pendant la crise du Coronavirus est d’autant plus importante
L’ASLOCA demande urgemment au Conseil des Etats de refuser l’initiative Feller. Ce serait également un signe fort au Tribunal fédéral pour qu’il corrige sa décision à l’avenir. « Particulièrement en ces temps de coronavirus, où des milliers de locataires commerciaux et d’habitation font face à des difficultés financières et ont du mal à payer leur loyer, il est totalement absurde d’augmenter les rendements du côté immobilier et ainsi d’augmenter les loyers. » a déclaré Carlo Sommaruga. Que les loyers sont trop hauts, la population suisse le constate aussi. Dans une publication récente de l’Office fédéral du logement, 91 % (!) des personnes interrogées disent que les loyers sont en général ou en partie trop haut en Suisse.

Téléchargement
Factsheet de l’ASLOCA sur le calcul du rendement
Lien vers l’arrêt du Tribunal fédéral

Le Conseil national doit faire preuve de cohérence sur les loyers commerciaux

Une courte majorité de la commission des affaires juridiques du Conseil national a refusé aujourd’hui l’entrée en matière sur le projet de loi Covid-19 sur les loyers commerciaux. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) critique fortement cette décision. Après que le Parlement a donné, en juin, le mandat de travailler sur une loi, celui-ci doit maintenant également être mis en œuvre. Des milliers de locataires commerciaux n’ont encore pas trouvé de solution avec leur bailleur ou bailleresse. L’ASLOCA demande au Conseil national d’entrer en matière sur cette loi lors de la session extraordinaire d’octobre, pour qu’elle puisse être rapidement adoptée et que les personnes concernées puissent avoir rapidement de la clarté sur leur situation.

Lors de la session de juin, une majorité du Parlement a donné mandat au Conseil fédéral, de travailler sur une loi mettant en œuvre la solution 40/60 sur laquelle le Parlement s’est finalement entendu après plusieurs aller-retours. Avec la nouvelle loi Covid-19 sur les loyers commerciaux, les locataires ne paieraient que 40 % de leur loyer pendant la période de fermeture de leurs locaux et les bailleurs ou bailleresses en supporterait 60%. Cela représente une solution politique, qui est acceptable aux yeux de l’ASLOCA afin d’éviter de longues et coûteuses procédures judiciaires qui sont juridiquement possibles.

Le rapport sur le monitoring du Conseil fédéral publié mercredi sur la situation des loyers commerciaux durant la pandémie de Covid-19 montre que seulement 31% des locataires commerciaux ont obtenu une concession sur le loyer de la part de leur bailleur ou bailleresse. « Il reste encore des milliers de cas dans toute la Suisse qui se trouvent aujourd’hui sans solutions » a déclaré le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga. « Des restaurants, salons de coiffure, cabinets médicaux, centres de fitness et d’autres commerces : ils attendent tous et toutes une règle claire. Pour ces petites entreprises, la nouvelle loi sur les loyers commerciaux est urgemment nécessaire. Cela permettrait un soulagement financier important et pourrait éviter des faillites. »

La consultation sur la loi sur les loyers commerciaux a montré que le cercle des personnes intéressées a clairement pointé la nécessité de la loi. Parmi eux se trouvent les représentants des secteurs de la restauration, de l’événementiel et du commerce ainsi que le secteur de la santé, les fitness, les coiffeurs et coiffeuses, et une partie des représentant-e-s des propriétaires.

L’ASLOCA demande au Conseil national, lors de la session extraordinaire du 29 octobre d’entrer en matière sur la loi, pour qu’elle puisse ainsi être rapidement adoptée. « La loi ne vient pas trop tard, si le Parlement prend sérieusement son propre mandat. Si la loi limitée dans le temps est adoptée et déclarée urgente à la session d’hiver, elle pourrait entrer immédiatement en vigueur et les commerçant-e-s pourraient enfin être soulagé-e-s » a ajouté Carlo Sommaruga.

La crise du Coronavirus rend les locataires suisses anxieux sur la perte de leur logement

A l’occasion de la journée mondiale de l’habitat de l’ONU, l’Association suisse des locataires (ASLOCA) a établi un questionnaire en ligne sur la situation des locataires en Suisse durant la période de la crise du Coronavirus. Les résultats du sondage montrent que la situation financière de beaucoup de locataires s’est empirée pendant la crise du Coronavirus, et que la peur d’une perte de logement est répandue. L’ASLOCA demande dans ce contexte une meilleure protection contre les résiliations et un moratoire sur les expulsions, tant que la Suisse sera en situation particulière.

43,6% des participants et participantes au sondage affirment que depuis la crise du coronavirus, ils et elles ont plus de peine à payer leur loyer qu’auparavant. Comme raisons importantes à cela sont mentionnées une diminution du revenu en raison du chômage partiel, d’une fermeture (partielle) de leur commerce, de la perte de leur travail, ou encore d’une baisse d’activité de leur entreprise.

La préoccupation de la perte du logement est importante. Parmi les locataires qui ont de grandes difficultés depuis la crise du Coronavirus à régler leur loyer, presque la moitié (49,2 %) craignent que leur bail puisse être résilié à cause d’un retard de paiement dans les deux prochaines années.

Les études de la Confédération coïncident avec les résultats du sondage
« Les résultats de notre sondage sont inquiétants. Ils coïncident avec les témoignages d’une étude publiée récemment par l’Office fédéral du logement (OFL) qui avertissait d’une péjoration des problèmes de logement en Suisse à cause de la crise du Coronavirus. » a déclaré le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga. L’étude de l’OFL montre qu’une augmentation importante du chômage ou un chômage partiel de longue durée avec réduction du salaire vont faire augmenter sensiblement la part de situation de logement problématique. Aujourd’hui déjà, selon l’étude, un quart des ménages doivent se contenter de conditions de logements insatisfaisantes.

Empêcher les résiliations – Moratoire sur les expulsions
« Le Conseil fédéral doit observer attentivement la situation des locataires privés dans la crise du coronavirus. Il doit absolument empêcher qu’une vague de résiliation de bail arrive, car les locataires ne sont pas responsables de leurs difficultés de paiement dues à la crise du Coronavirus » a expliqué Carlo Sommaruga.

L’ASLOCA demande ainsi une meilleure protection contre les résiliations en période de Coronavirus et cela en particulier pour les retards de paiement. L’ASLOCA demande que ces résiliations soient considérées comme abusives pendant la période particulière, si le retard de paiement est dû au Coronavirus. « De plus, il est nécessaire, tant que la Suisse se trouve dans une situation particulière, d’édicter un moratoire sur les expulsions et ceci également pour des raisons sanitaires. Durant une pandémie, nous ne pouvons pas simplement mettre à la rue des familles ou des groupes vulnérables » a ajouté le président de l’ASLOCA, Carlo Sommaruga.

L’ASLOCA a mené le sondage en ligne du 14.09.2020 au 28.09.2020 sur les réseaux sociaux.

Lire la suite

Le Parlement doit rapidement clarifier la situation avec la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux

Le Conseil fédéral a transmis aujourd’hui son message à propos de la loi Covid-19 sur les loyers commerciaux au Parlement. Les commerçants concernés par une fermeture de leur établissement et qui ont des difficultés à payer leur loyer attendent une solution fédérale depuis des mois. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande au Parlement d’adopter rapidement la loi et d’apporter enfin de la clarté pour les personnes concernées de toute la Suisse.

«Beaucoup de commerçants n’ont toujours pas trouvé de solution concernant le paiement de leur loyer avec leurs bailleurs, notamment parce que ces derniers ne montrent pas de bonne volonté envers leur locataire. Les personnes concernées ne peuvent plus attendre. Beaucoup de restaurants, salon de coiffure, cabinets médicaux et d’autres commerçants ont urgemment besoin d’aide. Nous recevons en permanence des avis de faillites des commerces de ces locataire», a déclaré le président de l’ASLOCA Carlo Sommaruga.

Loi à traiter de manière urgente
«L’ASLOCA demande au Parlement d’adopter cette loi temporaire à la session d’hiver et de la déclarer urgente afin d’amener enfin de la clarté dans la situation des locataires. La loi pourrait ainsi entrer immédiatement en vigueur et enfin soulager les personnes concernées financièrement.»

Le message du Conseil fédéral reprend la solution 40-60 sur laquelle le Parlement s’est entendu après des débats difficiles. Les locataires ne paieraient, dans ce cas de figure, que 40% de leur loyer pendant la période de fermeture ou de restriction imposée et les bailleurs supporterait 60% du loyer.

Loyers pas dus
Cette solution 40-60 ignore toutefois, que les loyers pour la période de restriction n’est juridiquement pas dû et que cela peut être réclamé devant les tribunaux. Ceci a été montré dans un avis de droit établi sur mandat de l’ASLOCA. La solution 40-60 offre cependant à une partie importante des locataires commerciaux touchés par les mesures de restriction liées au Covid-19 un soulagement financier certain. Elle propose une solution uniforme pour toute la Suisse ainsi que pour tous les cas pour lesquels il n’y avait jusqu’à maintenant pas d’accord avec le bailleur et pour lesquels aucune solution cantonale ou communale n’a pu être appliquée.

La solution 40-60% dans le détail

La solution décidée par le Parlement est valable pour le temps pendant lequel le local commercial a dû rester fermé en raison des mesures de lutte contre le coronavirus. Les locataires commerciaux dont le montant du loyer mensuel s’élève au maximum à 20’000 CHF/mois doivent 40% de leur loyer. Les bailleurs doivent ainsi renoncer à 60% des loyers. Pour les loyers dès 15’000 CHF les bailleurs et les locataires peuvent utiliser un «opt out» et trouver des solutions individuelles, respectivement aller en justice. L’aspect positif de cette proposition est qu’elle couvre également les personnes touchées indirectement par les décisions du Conseil fédéral notamment dans le domaine médical et paramédical (par ex. les physiothérapeutes). La solution proposée est également subsidiaire: dans les cas où les bailleurs et les locataires ont déjà trouvé une solution, elle conserve sa validité.
Liens:

 

Le Conseil des États doit empêcher un affaiblissement de la protection des locataires en pleine période de pandémie

Permettre aux bailleurs d’augmenter massivement leurs profits et affaiblir la protection des locataires en Suisse en pleine crise du Covid-19 ? C’est ce que visent quatre initiatives parlementaires du lobby immobilier. La commission des affaires juridiques du Conseil des États en a rejeté hier trois initiatives et réclame une révision équilibrée du droit du bail. Par contre, la commission soutient l’initiative Merlini / Markwalder, qui désavantagerait gravement les locataires en cas de besoin du bailleur ou de ses proches. Alors que la crise économique consécutive à la pandémie de Covid-19 frappe durement de nombreux locataires, il est hors de question de restreindre la protection dont ils bénéficient. C’est pourquoi le Conseil des États doit rejeter les quatre interventions parlementaires lors de la session d’automne.

 

Beaucoup de gens peinent actuellement à payer leur loyer. À en croire l’indice des loyers, ceux-ci ont augmenté de presque 20 % depuis 2005, alors que durant la même période, le renchérissement général ne dépassait pas 5 % et que les salaires plafonnaient. La crise du coronavirus a encore accentué la problématique. De nombreux preneurs à bail privé ou commercial sont financièrement sous pression. Pour l’ASLOCA, il est proprement indécent de réclamer précisément en ce moment une augmentation de la marge de profit des bailleurs sur le marché de la location, ou un affaiblissement du dispositif légal protégeant les locataires.

L’ASLOCA est satisfaite que la commission ait rejeté les initiatives Feller et Nantermod. L’initiative d’Olivier Feller de la Fédération romande immobilière veut augmenter le rendement admissible des fonds propres en multipliant par quatre la majoration maximale du taux hypothécaire de référence, qui passerait ainsi de 0,5 à 2 %. Il s’ensuivrait des hausses de loyer massives. Avec ses deux initiatives, Philippe Nantermod, président de l’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse), cherche à restreindre les possibilités offertes aux locataires de se défendre contre les loyers abusifs. Le Conseil des États doit absolument rejeter ces initiatives.

Risque de péjoration de la protection des locataires en cas de besoin du bailleur

L’ASLOCA juge incompréhensible que la commission soutienne l’initiative Merlini / Markwalder, qui défavoriserait les locataires en cas de besoin du bailleur. L’initiative veut limiter les voies juridiques dont disposent aujourd’hui les locataires lésés. L’ASLOCA va s’engager pour que le Conseil des États refuse cet objet.

Pour une révision du droit du bail équilibrée

Comme les deux Chambres ont déjà accepté cinq autres initiatives parlementaires relatives au droit du bail, une révision de celui-ci est en préparation. Elle doit impérativement être équilibrée. L’ASLOCA n’acceptera aucun affaiblissement des droits des locataires, déjà notoirement insuffisants. Le cas échéant, elle n’hésitera pas à saisir le référendum.

Consultation relative à la loi sur les loyers commerciaux

L’Association suisse des locataires (Asloca) a participé à la consultation relative à la nouvelle loi sur les loyers commerciaux. Celle-ci prévoit une remise de loyer de 60 % pour les établissements qui ont dû fermer en raison des mesures de lutte contre la pandémie de Covid-19. Cette proposition reste en-deçà du compromis politique demandé par l’ASLOCA, qui plaide pour que les locataires ne soient redevables que de 30 % au maximum des loyers commerciaux. La solution du Conseil fédéral méconnaît le fait que du point de vue juridique, aucun loyer n’est exigible lorsque des établissements sont obligés de fermer par ordre des autorités ; les locataires peuvent faire valoir ce droit devant la justice, comme l’a montré un avis de droit commandé par l’ASLOCA.

La loi contribue néanmoins à alléger quelque peu les charges d’une grande partie des locataires de locaux commerciaux concernés par les mesures de lutte contre le Covid-19. Elle permettra ainsi d’éviter des faillites et du chômage.

Cette loi de durée limitée n’est pas encore sous toit, mais doit d’abord être débattue et adoptée par le Parlement. L’ASLOCA demande au Conseil fédéral de la soumettre le plus rapidement possible au vote. Comme il s’agit d’une loi urgente, elle pourrait entrer en vigueur de suite, procurant très rapidement l’aide nécessaire aux personnes concernées. De nombreux restaurants, salons de coiffure, cabinets médicaux et autres commerces menacés de faillite ont besoin d’un soutien immédiat.

Réponse à la consultation du Conseil fédéral relative à la loi fédérale sur les loyers et fermages pendant les fermetures d’établissements et les restrictions visant à lutter contre le coronavirus (COVID-19) (PDF)

Tous ces frais sont-ils vraiment à la charge des locataires?

ll y a une tendance qui consiste à tout faire payer au locataire. Mais c’est pourtant loin de devoir être le cas. On fait le point.

facture

De nombreuses régies veulent mettre à charge du locataire toute dépense liée à un travail effectué par ses soins, et qui devrait être logiquement payé par le bailleur qui la mandate pour assurer la gestion de son bien. De nombreux contrats de bail ou conditions générales stipulent que le locataire s’engage à payer des montants forfaitaires, à titre d’émolument, pour diverses tâches assumées par la régie. Aperçu des frais qui ne sont pas à votre charge.

Tout ce que dit le bail n’est pas parole d’évangile

Ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai. Le droit du bail est protecteur du locataire et prend en considération que celui-ci n’a pas forcément la possibilité ni les ressources pour lire et négocier attentivement toute clause de son bail au moment de sa conclusion. C’est pourquoi le Code des obligations prévoit des protections impératives devant lesquelles une disposition contraire du contrat devra s’effacer. Il ne faut donc pas se laisser opposer sans autre que «ce montant est dû par vos soins, et d’ailleurs le bail que vous avez signé le prévoit».

La régie doit être payée par le bailleur pour son travail

Le bailleur est autorisé à répercuter à travers le loyer les honoraires de gérance que lui facture sa régie (en principe de 3,5 à 5% du montant des loyers de l’immeuble). Cela représente donc des montants importants et couvre l’activité de la régie dans le cadre de la gestion ordinaire du bien. Il n’est donc pas justifié que des frais soient réclamés au locataire, car cela revient à le faire payer deux fois: une fois par le loyer, une autre par un émolument exigé au moment de la prestation.

Frais de dossier, d’établissement et de conclusion du bail

Ces frais sont souvent facturés au locataire entre 150 et 200 francs. Or ils sont à la charge du bailleur. C’est d’ailleurs ce que prévoient aujourd’hui les règles et usages locatifs vaudois. C’est à la régie de trouver le locataire et d’établir le bail, puis de le lui faire signer.

 

Ce n’est pas parce que quelque chose est marqué dans le bail que c’est vrai.

 

Frais d’avenants et d’attestation

Un avenant au bail établi en cas de concubinage ou de mariage par exemple, ou une attestation pour demander un macaron à la Fondation des parkings, est aussi un travail administratif fait par la régie dans le cadre de son mandat de gestion ordinaire. Les frais en sont donc à charge du bailleur et ne peuvent être refacturés une seconde fois au locataire.

Frais de rappel et de mise en demeure

Certaines régies facturent des frais de mise en demeure de 80 francs! Et de simples rappels de 20 francs… Alors qu’il s’agit d’un courrier-type, parfois pas même adressé en recommandé. Or ce travail est déjà payé par le bailleur, qui paie l’honoraire de gérance pour la «gestion financière», ce qui inclut «les rappels dans le cadre d’une procédure amiable», c’est-à-dire tout ce qui se fait avant l’envoi d’une réquisition de poursuite. Par gain de paix il faut admettre des frais raisonnables, de maximum 10 francs.

Autorisation de sous-louer ou de transfert du bail commercial

Comme le droit du bail prévoit de manière impérative, lorsque les conditions pour le faire sont réalisées, que le locataire peut sous-louer ou le commerçant peut transférer son bail, les frais qui en résultent ne peuvent être mis à charge du locataire.

Frais de restitution anticipée

Dans le même ordre d’idée, le Tribunal fédéral a pu dire que les frais exigés par la régie (en général entre 200 et 300 francs ou 1% du loyer annuel) du locataire qui «résilie» le bail en avance en présentant un candidat de remplacement ne sont pas dus.

Frais d’avocat et frais d’huissier

Sauf exception rare, où le locataire engendre par un comportement abusif des frais inutiles, les frais de procès du bailleur (y compris d’avocat) sont à charge de celui-ci si le canton, comme c’est le cas à Genève et dans d’autres cantons romands, prévoit la gratuité de la procédure; de même pour les frais d’huissier venu à un état des lieux de sortie, quand le locataire ne les a pas provoqués abusivement.

 

Pierre Stastny,
ASLOCA Genève

Une majorité de citoyen·nes en faveur du logement abordable !

Si l’initiative de l’ASLOCA Suisse « Davantage de logements abordables » avait été approuvée le 9 février 2020 par une majorité des citoyen·nes en Suisse romande avec 50,1% des voix, son refus en Suisse allemande l’avait fait échouer dans les urnes. Le soutien national à l’initiative s’était élevé à 42,9%. Un excellent score, mais bien sûr insuffisant pour qu’un cadre politique ambitieux soit inscrit dans la Constitution.

L’Office fédéral du logement a eu la bonne idée de solliciter une analyse détaillée des motivations des citoyen·nes lors du vote et de leur perception quant à la situation sur le marché du logement.

On apprend ainsi de cette analyse que 65 % des citoyen·nes sont d’avis que se loger est un droit fondamental et qu’il ne faut pas laisser la seule logique du marché s’appliquer au secteur du logement. Une majorité se prononce en conséquence en faveur d’une politique du logement qui encourage l’habitat d’utilité publique.

Loyers trop élevés

Autre information importante, 90% des citoyen·nes estiment que les prix à la location sont trop élevés en Suisse. Par contre, ils sont très divisés sur la question de savoir si c’est une situation générale ou si seulement certains segments du marché sont concernés.

Enfin et pour l’avenir, l’on découvre que les citoyen·nes sont largement favorable à des mesures visant à encourager ou maintenir l’offre de logements abordables.

Ainsi, 82 % d’entre eux sont favorable à ce que les subventions pour des travaux de rénovation énergétique soient subordonnées à ce que qu’il n’y ait pas de rénovation de luxe et que les locataires puissent rester en place. Une mesure qui existe dans les faits à Genève.  Ce qui est étonnant, c’est que ce sont les citoyen·nes vivant dans des communes rurales qui sont plus nombreux que ceux habitants les zones urbaines à vouloir des conditions à l’octroi de subventions pour des travaux de rénovation énergétique.

Elles et ils sont 80% à vouloir une limitation de l’augmentation du loyer en cas de changement de locataires. De manière prévisible, puisque c’est dans les agglomérations que les loyers augmentent le plus, ce sont les locataires des zones urbaines qui sont plus favorable à la limitation de l’augmentation du loyer en cas de changement de locataires.

En faveur de logements abordables

Ce qui ressort de cette analyse c’est qu’une forte majorité de la population considère que logement est un droit fondamental et qu’il faut réguler le marché. Il s’en suit qu’une forte majorité est favorable à une politique en faveur du logement abordable. Le débat porte sur les mesures et parmi celles-ci, les deux mesures qui rencontrent le plus de soutien sont celles défendues par l’ASLOCA :

  • Pas de rénovation de luxe lors des travaux de rénovation énergétique subventionnés ;
  • Pas de résiliation de bail lors des travaux de rénovation énergétique subventionnés ;
  • Limitation des hausses de loyer lors du changement de locataire ;
  • Quota en faveur de logements abordables, lors de mise de terrains en zone à bâtir ;

Des revendications que l’ASLOCA a déjà fait valoir au Parlement et qu’elle reprendra par de nouvelles interpellations, postulats, motions et initiatives parlementaires.

Contre plusieurs initiatives parlementaires

L’ensemble de l’analyse est encourageant aussi dans la perspective du lancement d’un référendum contre les révisions actuellement en discussion au Parlement. Le coût du logement et son augmentation restent au centre des préoccupation d’une large majorité de la population.

Une chose est pourtant évidente. La volonté largement majoritaire des citoyen·nes d’une limitation de hausse de loyer lors du changement de locataire plaide fermement contre l’initiative parlementaire actuellement discutée devant la Commission du Conseil des Etats qui veut limiter la possibilité de contester le loyer initial. Il faut espérer que les 10 et 11 août 2020, cette commission se montre à l’écoute du peuple qui est – rappelons-le – majoritairement composé de locataires.

Carlo Sommaruga,
Président ASLOCA Suisse

Précarité en temps de Covid-19 : lorsque le voile se déchire

En cette période difficile, la précarité dans les villes n’est plus aussi cachée qu’habituellement. De nombreux habitants ne peuvent plus nourrir leur famille sans aide extérieure.

Depuis plusieurs semaines, la même scène se répète les samedis matin à la patinoire des Vernets à Genève. Une file de personnes en détresse financière font parfois plusieurs heures de queue pour obtenir des colis alimentaires ou de produits de première nécessité d’une valeur de quelques dizaines de francs. Ces files que l’on retrouve également dans d’autres villes de Suisse montrent l’ampleur de la précarité d’une partie de la population durement frappée par la crise.

Travailleurs sans sécurité

Privées de revenus, beaucoup de ces personnes sont menacées de devoir quitter leurs appartements. Nombreux sont les locataires travaillant dans la restauration ainsi que dans l’économie domestique. Ces secteurs emploient nombre de personnes sans papiers ou de travailleur·euse·s au noir. Ces salarié·e·s, sans le soutien de leur employeur, ne peuvent pas bénéficier du chômage technique, souvent faute d’avoir été déclarés aux assurances sociales, et ne peuvent pas bénéficier des allocations pour pertes de gain (APG) dans la mesure où ils n’ont pas le statut d’indépendant·e·s. Sans revenus, ces personnes sont réduites à une forme de charité organisée pour nourrir leur famille et répondre à leurs besoins les plus élémentaires.

Des droits à faire valoir

Leur statut de locataire leur offre cependant des droits. Il existe deux principes qui pourraient être d’une grande aide pour les locataires ou sous-locataires menacés d’être évacués physiquement par le locataire principal (en cas de sous-location) ou le propriétaire de l’appartement:

  •  La personne qui vit dans un appartement en payant un loyer a le statut de locataire et dispose de la protection prévue par le droit du bail, même si elle ne dispose pas d’un contrat écrit. Il faut que le locataire demande une quittance du paiement du loyer ou conserve une trace de celui-ci. Il est prudent de garder une copie de cette preuve des paiements avec soi, pour être en mesure de démontrer cette qualité de locataire au cas où le bailleur profiterait de l’absence du locataire pour changer les serrures.
  • Le locataire mis à la porte ou dont les serrures du logement auraient été changées en son absence peut appeler la police ou reprendre immédiatement possession de l’appartement, le cas échéant en changeant à son tour les serrures. La loi n’autorise pas le bailleur ou le sous-bailleur à expulser quelqu’un sans décision judiciaire!

Cette règle vaut pour toutes et tous les locataires, avec ou sans permis de séjour. Il faut cependant que les locataires évacués sans jugement se souviennent qu’il faut immédiatement réagir pour récupérer leur logement.

L’Asloca est à disposition des locataires pour les informer de leurs droits et les aider à les faire valoir.

 

Sarah Braunschmidt et Orlane Varesano,
Juristes pour l’Asloca Genève

Bataille des loyers commerciaux: mépris parlementaire

La réduction des loyers commerciaux est de 60%, au niveau fédéral. Dans quelques cantons, des solutions plus favorables sont en vigueur.

Depuis des décennies, la doctrine majoritaire, à savoir la majorité des auteurs en matière de droit du bail et les tribunaux, mais dans des décisions éparses, a clairement expliqué que sur la base du droit en vigueur, lorsqu’il y a un défaut qui empêche le locataire d’utiliser le logement ou les locaux commerciaux, le loyer doit être réduit. Peu importe si le défaut empêchant l’usage de la chose louée est matériel, comme une inondation des locaux, ou immatériel, comme le changement d’un dispositif légal empêchant l’usage de la chose malgré la disponibilité de la chose louée. L’obligation de cessation d’activité des commerces décrétée par le Conseil fédéral le 16 mars 2020 est manifestement un défaut immatériel. L’avis de droit commandé par l’ASLOCA à Mes Sarah Brutschin, Pierre Stastny et Xavier Rubli comme les articles postérieurs du grand expert Me David Lachat le confirment.

Attaque des milieux immobiliers

Pour contrer cette évidence et éviter de libérer les locataires du 100% du loyer pour la période de fermeture, les milieux immobiliers ont suscité une génération spontanée de spécialistes autoproclamés du droit du bail, contestant la position doctrinale majoritaire et soutenant que seule la voie de la négociation du cas par cas devait être empruntée. Le résultat espéré était de créer la confusion dans les esprits des politiques et surtout de placer les bailleurs en situation de force dans la négociation avec les locataires en difficultés financières.

Refus multiples du Conseil fédéral

Sous cette perspective, le refus d’agir du Conseil fédéral et son rejet des motions des Chambres fédérales lui demandant d’agir sont un succès des milieux immobiliers. Le Conseil fédéral, sous le couvert d’arguties juridiques, a clairement épousé les exigences du capital immobilier contre les difficultés financières des commerçants, alors que durant cette dernière décennie les revenus immobiliers ont été indécents.

Session sans solution

On aurait imaginé que, lors de la session parlementaire extraordinaire Covid-19 de début mai, les Chambres fédérales allaient empoigner sérieusement le sujet. On a toutefois assisté à une pantomime dont les pires clowns ont été les élus PDC. Alors que le Conseil national proposait une réduction générale de 70% du loyer des commerçants ayant dû fermer leurs locaux et le Conseil des Etats une réduction de 100% pour les loyers de moins de 5000 francs puis une réduction décroissante de 100% à 66% pour les loyers jusqu’à 8000 francs, les élus PDC du Conseil national et leur président, estimant avoir été méprisés par leurs sénateurs, refusèrent de passer au vote final et d’adopter une motion demandant au Conseil fédéral d’agir. Pire, lorsque les débats reprirent en commission, les élus PDC proposaient une solution moins avantageuse avec une réduction de loyer limitée à 60% pour les locataires commerciaux jusqu’à 15 000 francs, soit moins que ne prévoyaient les deux solutions précédentes. S’il y a eu mépris, c’est surtout à l’égard des locataires commerciaux de la part de l’UDC et du PLR, qui, positionnés sur la défense des milieux immobiliers, ont refusé toute solution, et du PDC, pleutre, qui a préféré mettre la priorité sur son conflit interne, puis s’est replié sur des positions plus proches des milieux immobiliers.

Mépris politique invraisemblable

C’est donc cette dernière solution de réduction de seulement 60% du loyer pendant la période de fermeture obligatoire du commerce que les Chambres fédérales ont imposé au Conseil fédéral à la session parlementaire d’été. Bien sûr, pour les petits locataires commerciaux, c’est mieux que de devoir encourir des frais importants pour obtenir leurs droits devant les tribunaux, mais c’est bien loin de la réduction totale à laquelle ils auraient eu droit. Un mépris politique invraisemblable envers toutes celles et ceux qui font le tissu économique de nos villes. Il ne restera pas impuni.

Par chance, dans les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Genève, Bâle-Ville et Bâle-Campagne, l’ASLOCA a réussi à négocier des solutions pragmatiques, avec interventions financières des cantons, plus avantageuses pour les bailleurs comme pour les locataires. Des solutions à utiliser à fond avant l’entrée en vigueur dans quelques mois de la solution fédérale moins favorable.