SUISSE – Sondage Tamedia et 20 minutes : Oui toujours puissant pour davantage de logements abordables

Le sondage Tamedia et 20 minutes sur l’initiative “Davantage de logements abordables” (2ème vague) montre un taux d’approbation toujours élevé de 60%. Ce n’est pas surprenant, quand on voit que la hausse des loyers et le manque de logements abordables figurent parmi les principales préoccupations des Suisses.

« A hauteur de 60%, le soutien toujours élevé à l’initiative démontre le besoin d’agir. Les loyers exorbitants et le manque de logements abordables sont consternants dans le pays. Quant aux informations faussées du lobby immobilier, elles font apparaître surtout la nervosité des détracteurs. Plutôt que spéculation et quête de profits au détriment des locataires, il faut en Suisse plus de logements à loyer modéré. L’initiative est fédéraliste et raisonnable. A l’échelle du pays, elle sera appliquée dans les communes où les besoins d’habitations abordables sont simplement les plus grands.»

Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse

 

Voici trois réponses majeures aux propos mensongers du lobby immobilier:

“Les logements vacants en périphérie diminueraient les loyers…”
Faux
. Les loyers poursuivent leur hausse malgré les appartements vacants. En vingt ans, ils ont grimpé de 28%, selon l’indice officiel des loyers de l’Office fédéral de la statistique.

“La part rigide de 10% néglige des situations régionales différentes…”
Erreur
. La valeur cible doit être atteinte à titre de moyenne à l’échelle de la Suisse – et non dans chaque commune. Un logement d’utilité publique sur dix nouvelles habitations construites reste un objectif modeste et réaliste, pratiqué d’ailleurs dans d’autres domaines. Pour être concret : les futurs logements à loyer modéré apparaîtront essentiellement là où les besoins sont manifestes.

“L’initiative contredirait le fédéralisme…”
Erreur. Tout au contraire. Grâce à l’initiative, chaque commune pourra décider d’introduire un droit de préemption (au prix du marché) et confier le terrain à des coopératives ou à d’autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Le droit de superficie assure à la commune des recettes stables. La solution est triplement gagnante pour les collectivités locales, les contribuables et les locataires.

VOS DROITS – Contester le loyer initial dix ans après peut rapporter gros!

Contester le loyer initial dix ans après peut rapporter gros!

Sans formule officielle, le loyer d’un locataire vaudois a été jugé nul. Ce sont ainsi dix ans de trop-perçu de loyer qui doivent lui être remboursés.
Pendant combien de temps peut-on contester le loyer initial? Dans les 30 jours dès la réception des clefs (et non pas dès la signature du contrat) selon l’article 270 du Code des obligations (CO). Cependant, dans les cantons qui connaissent l’obligation par le bailleur de notifier au locataire la formule officielle prévue à l’art. 270 alinéa 2 CO, ce délai de 30 jours ne court pas si le bailleur a omis de la notifier. Si le bailleur la notifie dans les 30 jours dès la remise des clefs, alors le délai ne commence à courir que dès la remise effective de la formule. Une notification au-delà des 30 premiers jours du bail équivaut à l’absence de notification. Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu de loyer.
Nullité du loyer initial
Dès lors jusqu’à quand peut-on contester le loyer initial? Ce sont les règles sur l’enrichissement illégitime qui s’appliquent, soit les articles 62 et suivants CO. Le locataire doit agir en justice, soit par le dépôt d’une demande auprès de l’Autorité de conciliation, dans un délai d’un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit et, dans tous les cas, dans les dix ans dès la naissance du droit. Un locataire a connaissance de son droit lorsqu’il sait que l’absence de la notification de la formule officielle (ou de l’indication du loyer du précédent locataire ou de la motivation de la hausse de loyer par rapport au précédent locataire) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était dès lors abusif. En revanche il ne suffit pas que le locataire ait pu ou dû le savoir.
Remboursement sur dix ans
Une fois que le juge aura fixé le loyer licite dès le début du bail, se pose la question de savoir sur quelle durée le locataire peut obtenir le remboursement du trop-perçu de loyer. Ce n’est pas la prescription de cinq ans de l’art. 128 CO concernant les prestations périodiques qui s’applique: cette durée concerne en revanche les loyers que le locataire doit payer, raison pour laquelle il est indispensable que les locataires conservent les quittances de loyer pendant cinq ans. Comme déjà dit, c’est le délai de prescription de dix ans qui s’applique. Toutefois, ce délai ne part pas du début du bail mais lors du versement de chaque loyer.
Litige qui débouche sur un énorme remboursement
C’est ce qu’a confirmé dans un arrêt du 8 juillet 2019 la Cour d’appel civile du canton de Vaud dans une affaire concernant la région de Montreux. Le locataire avait loué un appartement à partir du 1er janvier 2004 pour un loyer net de 2100 fr. Il a résilié le bail de manière anticipée en juin 2016 en présentant un locataire de remplacement refusé par le bailleur. Un litige est donc survenu sur la question de savoir jusqu’à quand le locataire devait payer le loyer. Le locataire estimait être libéré de ses obligations à fin octobre, alors que le bailleur exigeait le loyer jusqu’à fin décembre. Ce litige a amené le locataire à consulter son assurance de protection juridique en juillet 2016 et il a ainsi appris que le loyer payé était nul faute de notification de la formule officielle. Les juges ont finalement fixé le loyer à 1650 fr., soit une différence de 450 fr. par mois, soit sur dix ans un capital de 54 000 fr. ! Sous déduction de quelques loyers impayés et autres frais, le bailleur a été condamné à restituer au locataire une somme de presque 42 000 fr.
Moralité: contestez le loyer dans les 30 jours ou consultez l’ASLOCA ultérieurement si vous n’avez pas reçu la formule officielle de fixation du loyer initial. Il appartient bien sûr au bailleur de prouver qu’il l’a notifiée au locataire. Cette formule officielle n’est malheureusement obligatoire que dans les cantons de Fribourg, Genève, Neuchâtel, Vaud, Bâle-Ville, Zoug et Zurich.
François Zutter
Avocat répondant
ASLOCA Genève

DOSSIER – La lutte des locataires en Suisse alémanique

Congés collectifs: comment agir?

Plusieurs cas récents de congés collectifs pour rénovation d’immeubles  font grincer des dents en Suisse alémanique. Les locataires se rebiffent et s’organisent contre ces propriétaires cupides.


l’expropriation.A Bâle et à Zurich notamment, certains gros propriétaires, des banques ou des assurances, cherchent à se débarrasser de leurs locataires pour pouvoir rénover ou reconstruire des logements de haut standing et encaisser ainsi des loyers bien plus élevés. A Zurich, entre 2008 et 2010, ce sont 25% des rénovations d’immeubles qui aboutissaient à des résiliations collectives. Entre 2014 et 2016, cela monte à 46%. A Regensdorf ZH, Swiss Life a procédé à des congés collectifs pour rénover ses immeubles en fin d’année dernière. A Bâle, le Credit Suisse met ses locataires à la porte pour rénover. Des histoires comme ça, il y en a de plus en plus en Suisse alémanique. Les locataires se battent contre ces décisions, avec l’aide de l’ASLOCA.
Exemple du Brunaupark
Au Brunaupark de Zurich, un projet de nouvelles constructions est mis sur pied par les propriétaires, la caisse de pension du Credit Suisse, et ceux-ci informent en juin 2018 que des immeubles seront rasés dès 2020. Le Credit Suisse possède cinq immeubles dans ce quartier, qui datent d’à peine une trentaine d’années, et souhaite en détruire quatre afin de reconstruire des immeubles avec davantage d’appartements, plus coûteux. Pourtant, les immeubles sont en parfait état et les gens disent y vivre comme dans un «village dans la ville». Il existe en effet de solides structures sociales, dont un jardin d’enfants. De nombreux retraités du Credit Suisse y vivent depuis des années et s’imaginent mal devoir quitter ce quartier. De plus, trouver un autre logement au même prix risque de se révéler bien difficile.
Organisation d’un mouvement de protestation
Au Brunaupark, les personnes concernées se mobilisent dès l’annonce du projet et une première assemblée réunit les locataires le 31 janvier 2019, à l’initiative du Mieterverband Zurich (MV Zurich). Le 15 mars, le MV et plusieurs partis politiques demandent que le projet soit mis à l’arrêt et que les initiateurs fassent preuve de davantage de transparence dans la planification. Le 27 mars, une manifestation a lieu sur le pont de l’Hôtel-de-Ville de Zurich. Près de 240 appartements sont touchés par ces congés collectifs, qui sont finalement remis fin mars 2019, au même moment que la première séance d’information officielle organisée par les propriétaires et destinée aux locataires sur le projet de reconstruction de ce quartier. Au total, 450 personnes sont concernées, dont beaucoup d’enfants. Les locataires devraient déménager en juin 2020.
Une deuxième séance d’information a eu lieu le 2 avril et une association a été mise sur pied, IG Leben. Dès lors, ils ont récolté des signatures et ont remis leur pétition le 22 mai dernier au Conseil municipal de Zurich. Les plus de 5700 signataires demandent une réflexion sur le quartier du Brunaupark qui inclut les locataires et contestent la démolition prématurée de leurs immeubles, acte aberrant, écologiquement et socialement parlant. Fin juin, le Conseil municipal a accepté une motion demandant l’obligation d’avoir un plan d’aménagement pour cette zone du Brunaupark. Mais cela ne change rien aux demandes d’autorisation déjà en cours. Cela ne concerne que les projets futurs. 
Décision imminente
La dernière assemblée des locataires a eu lieu le 16 septembre. Tous attendent maintenant une décision de la Ville concernant le permis de construire, qui devrait intervenir dans les prochaines semaines. Les autorités de conciliation organiseront des négociations d’ici la fin de l’année. Il s’agit  notamment de clarifier si les congés donnés sont abusifs ou non. Il y a donc deux procédures distinctes dans ce dossier: la remise du permis de construire par la Ville et la procédure liée à la résiliation des contrats de bail, donc liée au droit du bail.
Si les recourants devaient aller jusqu’au Tribunal fédéral, le processus pourrait durer jusqu’en 2022. Jusqu’à la décision de la Cour de justice de Zurich, les résiliations sont mises en attente et ne prennent donc pas effet. Ensuite, il faut demander que tout soit ajourné avant la décision du Tribunal fédéral, ce qui devrait être autorisé. 
 
Plusieurs variantes à envisager
La variante la meilleure pour les locataires serait que le permis de construire ne soit pas octroyé et que les congés soient déclarés abusifs. La variante la pire serait que les propriétaires obtiennent le permis de construire et que les résiliations soient déclarées non abusives. L’information concernant le permis de construire devrait être connue assez rapidement.
Si le permis de construire est octroyé mais que les congés sont déclarés abusifs, les locataires peuvent rester et les propriétaires doivent revoir leur projet en intégrant cette donnée. Si le permis n’est pas octroyé et que les loyers ne sont pas déclarés abusifs, les locataires seraient censés quitter leurs logements, mais un accord serait certainement négocié avec les propriétaires. A noter que la protestation vient aussi bien des locataires que des voisins de ce quartier. Une table ronde qui réunisse le Credit Suisse, les locataires et les autorités politiques devrait tôt ou tard avoir lieu, quelle que soit l’issue des procédures en cours.

La Suisse romande n’est pas épargnée
A Lausanne, un cas similaire a eu lieu fin 2018. Les locataires de 160 appartements de l’avenue du Parc-de-la-Rouvraie 4 et de la route Aloys-Fauquez 26 ont tous reçu, mi-octobre de l’année dernière, un courrier recommandé de leur gérance, Wincasa SA, leur annonçant la résiliation de leurs baux à loyer au 31 janvier 2019. Le propriétaire de leurs immeubles va en effet y mener d’importants travaux et il n’envisage pas que les habitants puissent rester.
Certains locataires ont accepté leur sort, mais la plupart se sont unis et ont entamé des démarches, avec le soutien de l’ASLOCA et de la Ville. Une pétition a été lancée et des séances de conciliation ont eu lieu. La commune a émis un préavis négatif sur ce projet dès le mois d’avril et le dossier est actuellement entre les mains du canton. La Ville se base sur la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) et juge les travaux envisagés disproportionnés.
Protection des personnes âgées
Tous ces congés collectifs ne visent qu’un profit  plus important pour les propriétaires immobiliers. Si la personne concernée est âgée, elle n’est pas beaucoup plus protégée qu’une autre, malheureusement. Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse, avait déposé l’initiative suivante: en cas de résiliation du contrat de bail à loyer des personnes âgées, le congé doit être fondé sur un juste motif et le bailleur doit proposer une solution de relogement à proximité immédiate avec des conditions locatives analogues. Cette initiative n’a pas passé la rampe du Conseil national. Les locataires ont donc tout intérêt à se mobiliser dès l’annonce de congés collectifs et à solliciter le soutien de l’ASLOCA de leur canton pour mettre toutes les chances de leur côté!

DOSSIER – La lutte des locataires à Berlin

Les locataires berlinois lancent un référendum visant l’expropriation

Ingrid Hoffmann*, activiste du mouvement des locataires, a répondu à nos questions. 
A Berlin, les locataires n’en peuvent plus des augmentations incessantes des loyers. En dix ans, ceux-ci ont doublé dans la capitale allemande. En 2017, c’est dans cette ville que le prix de l’immobilier a le plus augmenté en comparaison avec le reste de la planète. De plus, 85% de la population berlinoise est locataire et le montant payé pour le logement représente à peu près 44% du revenu des ménages. Beaucoup sont donc contraints de quitter Berlin.
Ainsi, les mouvements de locataires, composés d’associations de voisins, de coopératives, etc. deviennent de plus en plus actifs et sont partis désormais en guerre contre diverses sociétés immobilières. Le groupement «Deutsche Wohnen & Co enteignen» représente les habitants de pas moins de 115 000 logements de la Deutsche Wohnen, grande société immobilière allemande, ainsi que les locataires d’autres propriétaires immobiliers visés également par ce mouvement. Ont également vu le jour récemment les groupements «Akelius & Co enteignen» et «Vonovia & Co enteignen», du nom d’autres sociétés immobilières agissant dans le même registre que la Deutsche Wohnen, à savoir la spéculation sur le dos des locataires berlinois. Au final, les 250 associations de locataires agissent ensemble et ont lancé un référendum ayant pour objectif de socialiser (= exproprier) 250 000 logements berlinois, afin de mettre un terme aux hausses continues des loyers. Les sociétés immobilières visées sont celles qui détiennent plus de 3000 logements dans la capitale allemande.
Aide au démarrage
Ingrid Hoffmann fait partie des militants du groupement «Deutsche Wohnen & Co
enteignen» depuis trois ans. Elle explique ici les actions mises en place afin de lutter contre la hausse des loyers. Ingrid Hoffmann fait partie d’un groupe de travail intitulé «Aide au démarrage», qui a établi une brochure notamment sur les étapes à réaliser pour se rebeller contre les augmentations de loyer. Cette brochure relate les quatre étapes importantes: distribution de flyers (aide fournie par le groupe de travail pour faire un porte-à-porte efficace) invitant les habitants à une assemblée de voisins, puis organisation de l’assemblée, passage à l’action et communication avec la presse. Cette brochure va bientôt être traduite en turc, en russe et en arabe, afin d’être disponible pour une majorité de locataires.
Des ateliers mensuels d’une journée sont également organisés, avec des exercices pratiques  et ludiques pour former et motiver les troupes. Ces ateliers sont ouverts à tous les locataires berlinois. Cela permet et a déjà permis de créer un bon réseau.
Long processus avant de voter
Ces associations de locataires constituées ont décidé de lancer un référendum et ont organisé une manifestation, intitulée le «Mietenwahnsinn» («les loyers fous»), début avril à Berlin. Une manifestation dénonçant les mêmes abus avait déjà eu lieu à la même période de 2018. Pour la première phase du référendum, il fallait 20 000 signatures issues du Land de Berlin. Dès le premier jour, le 6 avril, jour de la manifestation en ville, 15 000 signatures ont été récoltées. Il faut dire qu’ils étaient environ 40 000 à manifester ce jour-là. A mi-juin, 77 001 signatures étaient remises au Gouvernement berlinois, récoltées donc en un tiers du temps à disposition. Début juillet, 58 000 signatures étaient validées.
Le ministre de l’Intérieur vérifie la validité juridique du référendum, et ce depuis début juillet. Comme il n’y a pas de délai imposé pour remettre cette décision, cela pourrait durer très longtemps. Les mouvements de locataires savent donc très bien qu’ils doivent faire pression pour accélérer cette étape et obtenir une réponse rapidement. Il faut cependant noter que le service juridique du Parlement national avait constaté en janvier 2019 que ce référendum ne serait pas anticonstitutionnel. Trois experts mandatés par le Sénat berlinois étaient arrivés à la même conclusion. Ce qui est de bon augure pour la suite. Ainsi, si ce référendum obtient le feu vert, ce sont alors 7% des électeurs berlinois qui doivent signer la demande de référendum d’initiative populaire, à savoir 180 000 personnes. Ces signatures devront être récoltées en quatre mois, certainement dès début 2020.
Un vote en 2020? Et ensuite?
Ensuite, au bout de cette nouvelle étape de récolte de signatures, le vote de la population, enfin! Il faudrait alors le quorum pour valider le vote (25% des électeurs doivent se rendre aux urnes) et obtenir une majorité des voix. Sur la base de cette votation, le gouvernement rédigerait ensuite une loi.
Une fois la loi établie, il faudrait décider ce qu’il advient des 240 000 logements repris des mains des grosses sociétés immobilières. Les mouvements de locataires souhaitent voir la création d’une entité de droit public, qui ne devra pas faire de bénéfice, contrairement aux régies immobilières de la Ville. Le mouvement locataire souhaite aussi avoir un représentant au conseil d’administration de cette entité. Le coût de l’opération est estimé par «Deutsche Wohnen & Co enteignen» entre 8 et 12 milliards. Mais les locataires pensent que cette entité de droit public pourrait contracter un crédit normal et l’Etat ne devrait alors mettre sur la table que 20% de ce montant. Mais, évidemment, ce montant dépendra beaucoup de l’indemnisation octroyée aux anciens propriétaires. C’est une donnée inconnue, puisque cela ne s’est jamais fait dans ce sens-là!
Tout cela est de la musique d’avenir, car il y a encore beaucoup de pain sur la planche pour les locataires berlinois avant d’arriver à cette réflexion…
«Moratoire» de cinq ans
Entretemps, juste avant l’été, le Gouvernement berlinois a proposé la mise en place d’un «Mietendeckel» ou une période de cinq ans durant laquelle les loyers ne pourraient pas être augmentés, ce qui devrait permettre aux locataires de souffler un peu. Cette idée émane des sociaux-démocrates, semble-t-il pour éviter l’expropriation. Malheureusement, les partis ont eu beaucoup de mal à se mettre d’accord sur les modalités et le résultat ne sera peut-être pas aussi protecteur que prévu.
Ce moratoire ne suffit en tout cas pas aux mouvements de locataires, d’autant plus que ce n’est qu’une solution temporaire, mais elle est bienvenue quand même puisqu’elle permettrait un gel des loyers durant toute la procédure d’expropriation, en cas de succès du référendum.
La mobilisation continue
La dernière manifestation a été organisée le 3 octobre et a réuni 4000 personnes sous la pluie, au début des vacances scolaires,  pour demander que le couvercle «Mietendeckel» ne devienne pas une passoire suite aux discussions entre les différents partis, certains voulant offrir de nombreuses exceptions aux propriétaires immobiliers dont ils ont peur.
Les locataires continuent donc la lutte, en attendant de connaître la décision du ministre de l’Intérieur. La Berliner Mieterverein, la plus grande association des locataires de Berlin (qui compte 170 000 membres), soutient évidemment le mouvement.  A noter que La Gauche et les Verts soutiennent le référendum demandant l’expropriation, tandis que les sociaux-démocrates rejettent cette idée. La décision de principe sur le «Mietendeckel» est tombée le 22 octobre, date à laquelle le Sénat de la Ville l’a adoptée. Ce plafonnement des loyers devrait entrer en vigueur courant 2020.
* Nom d’emprunt
Socialisation
Les initiants du référendum s’appuient sur l’article 15 de la loi fondamentale de la République d’Allemagne, qui stipule que «le sol et les terres, les ressources naturelles et les moyens de production peuvent être placés, aux fins de socialisation, sous un régime de propriété collective ou d’autres formes de gestion collective par une loi qui fixe le mode et la mesure de l’indemnisation». On devrait donc parler de socialisation et non pas d’expropriation, même si le second terme est plus clair et donc beaucoup utilisé dans les médias.

SUISSE: Oui à davantage de logements abordables. Stop à la spéculation !

En Suisse, beaucoup de locataires ne trouvent pas à se loger à prix abordable. Si les loyers ne cessent d’augmenter, c’est parce que les sociétés immobilières cherchent à obtenir des rendements toujours plus élevés. Soumise au peuple le 9 février, l’initiative « Davantage de logements abordables » vise à encourager la création de logements d’utilité publique, afin de mieux protéger le marché locatif de la spéculation. Lors d’une conférence de presse commune, une large alliance a détaillé aujourd’hui les raisons qui commandent de dire un OUI massif à davantage de logements abordables.

« Cette votation déterminera la politique du logement que nous voulons mener à l’avenir », a déclaré Carlo Sommaruga, président de l’Association suisse des locataires (ASLOCA) en conférence de presse. Depuis 2005, les loyers ont augmenté de près de 19 %. Contrairement à ce qu’on a pu croire, le marché locatif n’a jusqu’à présent connu aucune détente. « Les responsables de la flambée des loyers sont des spéculateurs, qui n’ont aucun scrupule à augmenter leurs profits année après année. L’initiative veut stopper cette ascension infernale en encourageant la mise à disposition de logements à loyer modéré ».

Selon Louis Schelbert, président de Coopératives d’habitation Suisse, le marché seul ne résout rien : « C’est au contraire une part du problème. L’initiative apporte des solutions, car des logements d’utilité publique sont sans but lucratif ». Avec des loyers fondés sur les coûts réels, ces habitations sont jusqu’à 20 % meilleur marché que les appartements usuels. Les coopératives proposant des loyers modérés freinent la hausse des prix dans les environs.

« Les loyers élevés obligent de nombreux ménages à se serrer la ceinture. C’est de loin la plus grosse part de leur budget », a constaté Marina Carobbio, conseillère aux États socialiste tessinoise. La situation affecte tout particulièrement les familles, les seniors, les jeunes et les personnes à revenus modestes ou moyens. L’initiative permettra de créer davantage de logements abordables, notamment pour la classe moyenne.

L’initiative est bénéfique pour l’environnement, car l’habitat coopératif consomme moins de surface habitable, contribuant ainsi à un usage mesuré du sol. « La rénovation énergétique des immeubles qui nous attend ces prochaines années ne doit pas conduire à une explosion des loyers. L’initiative rend possible une répartition équitable des coûts », a expliqué Regula Rytz, présidente des Verts suisses. « Elle conjugue la protection du climat avec celle des locataires. »

« Ces dernières années, les loyers ont augmenté bien plus rapidement que les salaires réels. Le pouvoir d’achat de la classe moyenne en souffre beaucoup. L’initiative combat à raison cette évolution » a martelé Pierre-Yves Maillard, président de l’Union syndicale suisse. Alors que les investisseurs engrangent des bénéfices record, la majorité paie toujours plus cher pour se loger : « Il faut mettre un terme à cette saignée, qui représente plusieurs milliards de francs transférés dans la poche des plus riches. Le logement à loyer modéré joue un rôle-clé ».

« Le logement d’utilité publique ne nous menace pas, nous autres propriétaires : il constitue au contraire un complément bienvenu », a ajouté la présidente d’HabitatDurable, Claudia Friedl. « La surchauffe du marché immobilier rend en effet la propriété du logis de moins en moins accessible à la plupart d’entre nous. Terrains et immeubles sont devenus des placements très convoités pour spéculer et obtenir des rendements maximaux. »

Coup d’envoi de la campagne « Stop à la spéculation ! »

La conférence de presse de ce jour marque le lancement de la campagne commune pour le OUI à l’initiative « Davantage de logements abordables ». Elle est soutenue par une large alliance comprenant des représentants des locataires, des coopératives d’habitation, des propriétaires, des syndicats et des partis politiques, des organisations de jeunes, des personnes âgées et de l’action sociale. La campagne d’affichage nationale démarre ces jours. Dans les semaines à venir, des membres actifs des milieux qui promeuvent l’initiative distribueront des informations et mèneront de nombreuses actions dans tout le pays.

L’alliance « Davantage de logements abordables » comprend les organisations suivantes :

  • Association suisse des locataires ASLOCA ASI
  • Coopératives d’habitation Suisse
  • Parti socialiste / Jeunes socialistes
  • Verts / Jeunes Verts
  • Union syndicale suisse USS
  • HabitatDurable
  • Union des étudiant·e·s de Suisse UNES
  • Fédération des associations des retraités et de l’entraide en Suisse FARES
  • Association de défense et de détente des retraités AVIVO
  • AvenirSocial, association professionnelle suisse du travail social
  • Armée du Salut Suisse

Télécharger le dossier de presse

SUISSE: Sondage SSR sur l’initiative «Davantage de logements abordables» – La tendance résolue au OUI à des logements abordables confirme les résultats de votations antérieures

La forte approbation de l’initiative pour plus de logements abordables démontre la préoccupation de larges pans de la population face aux loyers en hausse et au manque d’habitations financièrement accessibles. La tendance au Oui confirme par ailleurs les résultats de votations qui ont eu lieu dans les communes et les cantons sur le logement. Les initiant*es vont intensifier les actions pour convaincre ces sept prochaines semaines, afin de changer la politique suisse de l’habitat par un Oui le 9 février.

Publié aujourd’hui, le premier sondage de la SSR révèle 66% d’avis favorables à l’initiative «Davantage de logements abordables». Avec seulement 4% d’indécis, cette approbation réjouissante montre la nécessité d’agir pour des habitations à loyer modéré.

Le résultat du sondage ne surprend pas. Le soutien aux propositions en faveur du logement s’affirme en effet déjà dans les régions. Depuis 2010, 71 votations communales ou cantonales ont eu lieu sur le sujet en Suisse. 41 d’entre elles (près de 60%) ont été des succès pour l’habitat abordable. Dans les dix plus grandes villes (Zurich, Genève, Bâle, Lausanne, Berne, Winterthur, Lucerne, St-Gall, Lugano, Bienne), trois-quarts des 24 votations ont penché depuis 2010 en faveur de solutions pour des habitations à loyer abordable. En plus de cette pression urbaine forte, ce soutien se propage désormais dans l’ensemble du pays. Cela démontre un problème d’envergure nationale autour des loyers en hausse et du manque d’appartements à loyer modéré. Confédération, cantons et communes sont ainsi appelés ensemble à améliorer la situation des locataires. Promouvoir les logements d’utilité publique est une mesure éprouvée et efficiente dans la durée.

L’initiative pour plus de logements abordables est soutenue par les organisations suivantes : Association suisse des locataires ASLOCA, Coopératives d’habitation Suisse, Parti socialiste et JS, Les Vert*es et JV, Union syndicale suisse USS, HabitatDurable (propriétaires responsables), Union nationale des étudiant*es de Suisse UNES, Fédération des associations de retraité-e-s et de l’entraide en Suisse FARES, Association de défense et de détente des retraités AVIVO, AvenirSocial Association professionnelle suisse de travail social, Armée du Salut Suisse.

SUISSE: Conférence de presse du conseiller fédéral Guy Parmelin sur l’initiative votée le 9 février – Davantage de logements abordables est aussi réaliste qu’urgent

Bien que le Conseil fédéral reconnaisse le fardeau des coûts d’habitation porté par les ménages, il refuse de mieux soutenir des coopératives éprouvées et d’autres maîtres d’ouvrage d’utilité publique, pour accroître les logements abordables. L’initiative est urgemment nécessaire dans les agglomérations, où vit la majorité de la population. Elle est réalisable, efficiente et peu coûteuse, en étendant l’usage d’instruments qui ont fait leur preuve.

Comme le Conseil fédéral l’affirme lui-même dans son message de mars 2018, «L’initiative populaire touche un point important quant à l’offre de logements en Suisse. Pour les personnes à la recherche d’un appartement, en particulier celles qui disposent d’un faible pouvoir d’achat, il est difficile de trouver une habitation qui réponde à leurs besoins. La charge élevée que représente le logement pour les ménages à faible revenu et l’augmentation du trafic des pendulaires en sont des indices.» (Message, p.2). L’initiative s’appuie elle-même sur le système éprouvé des habitations délivrées par des maîtres d’ouvrage d’utilité publique. Aujourd’hui déjà, ceux-ci construisent des logements abordables en ville ou à la campagne, clairement moins chers à moyen terme, puisqu’ils ne visent pas les rendements.

Des sociétés immobilières gourmandes de profits

Ces dernières années, le marché immobilier a connu des changements préoccupants. En 2000, près de 60% des habitations louées appartenaient à des particuliers. Aujourd’hui, seuls 47% de ces mêmes habitations sont encore en mains de particuliers. Ni les pouvoirs publics ni les coopératives d’habitation n’ont pu vraiment accroître leur part durant la même période : ils possédaient respectivement 4% et 8% des logements loués en 2017. En revanche, la part en possession des sociétés immobilières (assurances, groupes bancaires, fonds de placement, sociétés anonymes, etc.) a grimpé de 29% à 39% entre 2000 et 2017. En termes absolus, cela représente une hausse de 300’000 habitations.  Résultats : on construit des appartements trop souvent chers et mal situés. Sur le marché, les loyers sont bien plus élevés que ceux des logements de coopératives : deux mois de loyer par an en moyenne. Dans les villes-centres, c’est même trois loyers mensuels de plus sur une année.  « En Suisse, il y a autant d’appartements vides qu’il y a d’habitations dans la ville fédérale. Mais Berne elle-même n’a pas d’appartements vides et connaît toujours la pénurie. Il faut donc des solutions de toute urgence pour les agglomérations : la Confédération et les cantons doivent agir. », souligne Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse.

Le Conseil fédéral prétend améliorer la situation en réalimentant le Fonds de roulement de 250 millions de francs sur dix ans. En fait, seuls 800 à 900 logements d’utilité publique (LUP) continueront d’être construits chaque année. La part des LUP poursuivra sa baisse sur le marché locatif.

Étendre l’usage d’instruments déjà éprouvés

Des coopératives d’habitation accèdent aux terrains appropriés, grâce au droit de préemption au prix du marché, déjà connu dans les lois vaudoise et genevoise ; elles obtiennent les prêts nécessaires, grâce au Fonds de roulement qui sera augmenté sensiblement. Les prêts, qui sont remboursés, ne coûtent rien à la Confédération, et rapportent même des intérêts dans la caisse fédérale aujourd’hui. Les coopératives construisent là où il y a besoin de logements abordables. Et les rénovations énergétiques peuvent être effectuées sans perdre des logements abordables.  Balthasar Glättli, vice-président de l’ASLOCA Suisse, en conclut : « Les loyers en Suisse poursuivent leur hausse d’année en année. Il est dans l’intérêt de la population dans son ensemble que les loyers soient abordables. L’initiative est nécessaire, applicable et efficiente. »

Une large alliance soutient l’initiative au niveau national :

ASLOCA Association suisse des locataires, Coopératives d’habitation Suisse, PS Parti socialiste / Jeunesse socialiste, Les Verts / Jeunes Vert-e-s, Union syndicale suisse et Unia, HabitatDurable, UNES Union des étudiant-e-s de Suisse, FARES Fédération des associations de retraité-e-s et de l’entraide en Suisse, AVIVO Association de défense et de détente des retraité-e-s, AvenirSocial Association professionnelle suisse de travail social, Armée du Salut Suisse.

SUISSE: Une première : un rapport officiel sur la valeur ajoutée de réfections importantes – Les coûts des rénovations sont mis trop lourdement à charge des locataires – à tort !

Un rapport des Offices fédéraux de l’énergie et du logement démontre que les coûts des travaux de rénovation sont mis à la charge excessive des locataires. Les loyers sont trop augmentés à tort, après l’assainissement d’immeubles. L’Association suisse des locataires (ASLOCA) demande ainsi d’abaisser les taux de répercussion des coûts sur les loyers : de 50 à 70% aujourd’hui, ces taux devront se situer entre 35 et 55%.

Pour la première fois, un rapport officiel et documenté détaille les investissements qui peuvent être dûment reportés sur les locataires, lors de rénovations importantes : sur mandat de l’OFEn et de l’OFL, les spécialistes de la Haute Ecole de Lucerne ont calculé la proportion des plus-values dans l’ensemble des coûts de travaux d’immeubles, en collaboration avec les associations de locataires et de propriétaires fonciers.

Les investissements qui entretiennent et préservent la valeur des bâtiments sont inclus déjà dans les loyers. En revanche, ceux qui augmentent la valeur des immeubles peuvent être répercutés sur les locataires, conformément au droit du bail, et entraînent souvent des hausses de loyers de plusieurs centaines de francs par mois, en cas de réfections importantes. Selon l’ordonnance sur le bail à loyer, les investissements qui assurent une plus-value permettent dans la règle un report de 50% à 70% des coûts d’ensemble sur les loyers.

Abaisser fortement les taux de répercussion sur les loyers

Le rapport officiel montre au contraire que les parts des travaux qui augmentent la valeur des bâtiments se situent en fait entre 34 et 58% des montants investis : ces parts sont donc bien inférieures aux proportions admises dans l’ordonnance (voir résumé, page 42). Des montants excessifs sont donc reportés sur les locataires. 20 cas de rénovations ont été analysés sur la base des décomptes de travaux. Il s’agit d’un large éventail de types de propriétés et d’habitations, de périodes de chantiers, de tailles des bâtiments, de régions ou situations géographiques, pour en tirer l’image la plus représentative possible.

«Le Conseil fédéral doit prendre en considération les résultats du rapport et agir rapidement. Sinon, les locataires continueront de payer des hausses de loyers bien trop grandes, qui permettent un transfert financier illégitime au profit des bailleurs», souligne Carlo Sommaruga, président de l’ASLOCA Suisse.

L’ASLOCA demande au Conseil fédéral d’adapter rapidement l’ordonnance sur le bail à loyer à partir des nouvelles données et de réduire les taux de répercussion de 35% à 55% sur les loyers (au lieu de 50 à 70%). Les charges qu’impliquent les assainissements en faveur du climat seront ainsi mieux réparties entre bailleurs et locataires.

Lien vers le rapport :

Investissements créant des plus-values et préservant la valeur lors d’importantes rénovations. Rapport de l’Office fédéral de l’énergie OFEn et de l’Office fédéral du logement OFL

 

MESSAGE – Du jamais-vu!

Waouh! Du jamais-vu! Deux faits majeurs ressortent de ces élections.
La gauche progresse largement au Parlement. Les partis porteurs des valeurs écologiques progressent bien plus. Bien que le Parti socialiste suisse, premier parti de gauche, perde passablement de suffrages et quatre sièges au Conseil national, l’ensemble de la gauche – qui a toujours été plus favorable aux locataires que la droite parlementaire – progresse fortement. Le nouveau Parlement compte désormais deux représentants de la gauche de la gauche, trente-neuf socialistes et vingt-huit sièges verts. Une force de soixante-neuf sièges sur les deux cents que compte le Conseil national. Une proportion que le Parlement n’a jamais connue.
Mais l’évènement des élections fédérales 2019, c’est la très forte poussée des Verts et des vert’libéraux, qui gagnent respectivement dix-sept sièges et neuf sièges, et atteignent pour les premiers vingt-huit élus et pour les seconds seize élus. Un fait doublement historique. D’une part, jamais dans l’histoire du Parlement un parti n’avait connu la progression enregistrée par les Verts en une seule élection. D’autre part, près de vingt-cinq pour cent du Parlement ont l’écologie comme priorité politique.
De l’autre côté de l’échiquier, la droite libérale, incarnée par l’UDC et le PLR, régresse fortement, perdant globalement dix-sept sièges, y compris un siège de la Lega tessinoise, dont les élus sont intégrés au groupe UDC. Cette saignée de sièges fait perdre au PLR et à l’UDC – les deux partis les plus acoquinés avec les milieux immobiliers – la majorité des cent sièges qu’ils détenaient conjointement lors de la dernière législature.
Le renversement de la majorité UDC-PLR est chose faite. Reste à créer des majorités dans ce nouveau Parlement. Or les nouvelles majorités se feront en fonction des choix du Parti démocrate-chrétien, du Parti évangélique et des trois rescapés du Parti bourgeois-démocratique.
Du point de vue des locataires, la transformation du rapport de force parlementaire est positive. Mais les locataires ne peuvent crier victoire. Premièrement, si une exigence accrue et bienvenue d’assainissement énergétique des bâtiments se fera sentir, vu la responsabilité du bâti dans les émissions de CO2, il sera indispensable de rester vigilant à ce que le coût de nouveaux programmes d’assainissement ne se fasse au détriment du porte-monnaie des locataires.
Deuxièmement, les diverses initiatives parlementaires de démantèlement du droit du bail avaient été soutenues également par le Parti démocrate-chrétien et les vert’libéraux. Il en est allé de même lors du rejet de notre initiative «Davantage de logements abordables», qui sera soumise au peuple suisse le 9 février 2020.
Les locataires peuvent toutefois se réjouir de l’élection de diverses candidates et candidats soutenus par l’ASLOCA en Suisse romande comme en Suisse alémanique. Divers membres de l’ASLOCA Suisse qui se présentaient ont été brillamment élus. Ainsi, Christian Dandrès à Genève, Baptiste Hurni à Neuchâtel, Jacqueline Badran et Balthasar Glättli à Zurich, Michael Töngi à Lucerne et Marina Carobbio au Tessin. Reste encore le soussigné, sorti deuxième derrière Lisa Mazzone à Genève dans la course au Conseil des Etats, qui doit affronter avec elle un deuxième tour le 10 novembre 2019.
Mais les locataires pourront aussi compter sur Céline Vara, nouvelle sénatrice neuchâteloise, élue au Conseil des Etats à la surprise générale. Et si Ada Marra est élue au Conseil des Etats le 10 novembre, c’est Jessica Jaccoud, soutenue par l’ASLOCA Vaud, qui entrerait au Parlement national. Alors, le 10 novembre, les locataires doivent retourner voter dans leur propre intérêt!
La victoire des forces progressistes le 20 octobre doit nous encourager à réaliser la grande mobilisation pour la bataille du logement autour de notre initiative fédérale le 9 février 2020.
Carlo Sommaruga
Président de l’ASLOCA Suisse

EDITIONS DE L’ASLOCA – Des best-sellers écrits par des spécialistes

Deux livres parus ce printemps aux Editions de l’ASLOCA:
Le bail à loyer – Edition 2019
David Lachat et Karin Grobet Thorens, Xavier Rubli, Pierre Stastny
Ce livre est un instrument unique pour comprendre le droit du bail et toutes ses subtilités. Ecrit dans un langage clair est précis, il se veut accessible au commun des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux professionnels de l’immobilier et de la justice, aux praticiens du droit, aux gérants d’immeubles et aux étudiants. L’ouvrage recense de très nombreuses jurisprudences et contributions de la doctrine romande et alémanique, en particulier celles parues depuis sa dernière édition en 2008. Le sujet est abordé de manière limpide et facile à comprendre, de la conclusion du bail jusqu’à la restitution des locaux. Les lecteurs trouveront des réponses à toutes leurs questions. Ils ont apprécié la précédente édition et ne seront vraiment pas déçus par celle-ci.
Procédure civile en matière de baux et loyers – Edition 2019
David Lachat et Boris Lachat
Depuis l’entrée en vigueur au début de 2011 du Code de procédure civile, de très nombreuses jurisprudences et contributions de doctrine ont vu le jour. Il s’imposait donc de réactualiser la précédente édition de l’ouvrage, parue au début de 2011. Ce livre se veut factuel, concret et pratique. Il décrit pour les praticiens, par le menu, la procédure depuis la saisie de l’autorité de conciliation jusqu’au Tribunal fédéral. Truffé d’exemples et comportant des modèles d’actes judiciaires, l’ouvrage incite les bailleurs et les locataires à mettre un terme consensuel à leurs différends et à éviter les pièges de procédures longues, compliquées et onéreuses. Objectif, citant les avis que les auteurs ne partagent pas, l’ouvrage plaira aussi bien aux professionnels de l’immobilier qu’aux locataires, et à leurs mandataires. Un ouvrage pour les praticiens, rédigé par des praticiens confirmés.
A commander sur www.asloca.ch/publications ou par courriel à editions@asloca.ch.
Présentation des quatre co auteurs

– Karin Grobet Thorens

Âgée de 49 ans, cette avocate a deux enfants majeurs. Elle a effectué des études à l’Université de Genève et obtenu son brevet d’avocate en 1997, puis a travaillé durant dix ans à l’ASLOCA et dans une étude genevoise. Elle est installée à son compte à Genève depuis 2004. Depuis décembre 2018, elle est présidente des Fondations immobilières de droit public à Genève.

– Boris Lachat

Cet avocat de 37 ans est marié et est père d’une fille de 7 ans. Il habite à Genève. Après l’obtention de diplômes universitaires en histoire économique et en sciences politiques, il a entrepris des études afin de devenir avocat pour se rapprocher d’une réalité plus tangible. Il a ensuite rapidement «chopé» le virus du droit du bail. Depuis plusieurs années, il est associé dans une étude d’avocats de Genève et est également juge suppléant.

– Xavier Rubli

Agé de 38 ans, cet habitant de Prilly est marié et père de trois enfants âgés de 8, 6 et 3 ans. Après l’obtention d’une licence en droit en 2003 (études à Lausanne et à Zurich), il a  poursuivi ses études, avec à la clef l’obtention d’un DESS en criminologie en 2005 et d’un MAS en droit international. Il a travaillé un an au Tribunal cantonal vaudois comme greffier, avant d’obtenir, en 2009, son brevet d’avocat, effectué dans l’étude lausannoise où il est actuellement associé depuis 2015.

– Pierre Stastny
Cet habitant de Chêne-Bourg a 45 ans, est marié et a deux enfants âgés de 6 et 9 ans. Il a étudié le droit après un parcours en relations internationales. Il travaille depuis quinze ans à l’ASLOCA Genève. Il est juge assesseur (pour les locataires) auprès de la Chambre d’appel en matière de baux et loyers de la Cour de justice.

Interview
David Lachat était auparavant le seul auteur de ces publications. Quatre personnes vont désormais reprendre le flambeau et ont déjà participé à cette édition 2019. Nous leur avons posé quelques questions.
A qui est destiné le livre que vous avez co-écrit? A qui le conseilleriez-vous?
Pierre Stastny/PS: A tous ceux qui veulent mieux comprendre le droit du bail et ses enjeux. C’est le seul ouvrage qui va, de manière structurée, de l’historique du droit du bail à l’examen de la pratique de celui-ci (de la conclusion à sa résiliation), comme un manuel de formation. Son appareil critique et ses conseils de lecture dans chaque partie permettent aux plus perfectionnistes de s’orienter, et à ceux qui ne partagent pas les avis du livre de savoir où chercher du blé à moudre.
Xavier Rubli/XR: L’ouvrage a pour objectif de pouvoir être lu par toute personne intéressée par le droit du bail, qu’elle soit locataire, bailleresse, professionnelle de l’immobilier, juriste à l’ASLOCA, avocate, préfète, juge, étudiante ou professeure à l’Université.
Boris Lachat/BL: Le livre de procédure est avant tout destiné aux praticiens de cette matière (malheureusement) extrêmement technique et formaliste.
Que peut-on dire des changements opérés dans cette nouvelle édition par rapport à la précédente? Le droit du bail est-il en train de se durcir ou de s’assouplir?
PS: Le droit du bail est de plus en plus compliqué.  Mais les solutions souvent préconisées par les politiciens pour en faciliter la lecture sont simplistes, et trop souvent marquées par l’intérêt d’un seul milieu. La protection des locataires en matière de congé est au demeurant certainement moindre avec le temps, et c’est malheureux.
XR: La nouvelle édition est une remise à jour complète de l’ouvrage de 2008. Depuis, les jurisprudences et avis doctrinaux se sont multipliés. Il a donc fallu les intégrer et parfois les critiquer. Les dernières initiatives parlementaires en matière de droit du bail tendent vers une protection moindre des locataires, mais cela pourrait changer selon le résultat des élections d’octobre prochain.
Karin Grobet Thorens/KGT: L’ouvrage est très complet et a bénéficié d’une mise à jour indispensable de la dernière édition. Le droit du bail est par ailleurs toujours plus complexe, il s’agit au demeurant d’une des matières où l’on recense le plus grand nombre d’arrêts du Tribunal fédéral. Il n’est donc pas aisé de faire une synthèse simple lorsqu’il s’agit de résoudre une problématique.
BL: Huit années de plus, c’est extrêmement important pour un nouveau-né, comme pour le nouveau Code de procédure de 2011. La jurisprudence l’a façonné par de nombreux arrêts, confirmant ou infirmant les opinions exprimées dans la première édition.
Concernant le livre «Le bail à loyer», y a-t-il beaucoup de changements en onze ans?
PS: Il y a eu des changements d’importance, notamment en matière de congés pour rénover le bien loué, et d’importantes précisions en matière de fixation des loyers. La donne a aussi récemment changé concernant les contrats de durée déterminée, dont un certain abus semble être désormais moins aisé pour les bailleurs malintentionnés.
XR: Oui, comme l’a dit  justement Pierre Stastny. J’ajouterais que depuis 2008 la problématique des plateformes informatiques telles que
Airbnb est apparue et a eu un impact sur le droit de la sous-location. La question des locaux bruts (locaux loués non aménagés ou partiellement aménagés) a en outre fait l’objet de passablement de jurisprudences et d’avis doctrinaux.
KGT: Il y a eu beaucoup de changements en matière de sous-location en particulier, la jurisprudence s’est énormément modifiée depuis la parution du dernier ouvrage. Par ailleurs, depuis le dernier ouvrage et les restrictions posées par le Tribunal fédéral en matière de congés «économiques», les congés «rénovation» se sont multipliés avec, là aussi, une jurisprudence importante et évolutive.
Quels obstacles avez-vous rencontrés lors de l’écriture de votre livre? Quelles sont les difficultés à écrire sur le droit du bail?
PS: Les arrêts du TF sont légion. Les revues et les commentaires sont aussi aujourd’hui très nombreux. Recenser des points de vue très divergents et en rendre compte honnêtement, de manière synthétique, est souvent compliqué.
KGT: La difficulté est de recenser les très nombreux avis et jurisprudences et/ou d’émettre une position nuancée et fondée sur les aspects controversés.
BL: Gérer les carences informatiques de mon père (ndlr: David Lachat) fut la principale difficulté (et unique source de conflits entre les auteurs)!
Propos recueillis par Henriette Schaffter